OWL　TOWER（アウルタワー、旧称：東池袋駅前再開発プロジェクト）ってどうですか？Part2

アウルの近くはそんなに治安は悪くないですよ

東池が怖いのはキャッチの質が店のキャッチならいいんですが、そうではない人たちが多いんで。。。
本当に怖い人たちもいるしね

ただ、池袋に住んで毎日飲み歩いていると、いつか暴力的なトラブルにはあう可能性はありますよ
わたしは２回。ビックカメラの前とロサ会館の裏のほうで相手はチンピラみたいなオッサンと浮浪者でした。

池袋がそんなに治安悪くないのわかったよ。
池袋住民は、池袋大好きなんですね。
来年、契約者板で語り合いましょう。

ところで、だれか価格表持っていませんか？
アップしてくれると嬉しいです。

>>522

営業に電話して価格表送ってもらえば？
今日電話かかってきたからお願いしたよ。
銀座まで行くのは面倒だからね。

では５２３、頼んだ！

池袋の中心は東池袋だろう！
サンシャイン60通りみたいに開けたところであぶないことがあるわけないだろう
来たこともないくせにウジャウジャ言うな！

>>521

>No.495 by ご近所さん 2010-01-29 20:21
>ロサって。。。子供なの

>あのヘンよりどう考えてもサンシャイン通りでしょ
>女の人がゆっくりあるいてみればわかるよ

>物件だけ見に来て、東池の駅から帰ればわからないけどね



＞No.521 by ご近所さん 2010-01-30 00:55
＞アウルの近くはそんなに治安は悪くないですよ

＞東池が怖いのはキャッチの質が店のキャッチならいいんですが、そうではない人たちが多いんで。。。
＞本当に怖い人たちもいるしね

＞ただ、池袋に住んで毎日飲み歩いていると、いつか暴力的なトラブルにはあう可能性はありますよ
＞わたしは２回。ビックカメラの前とロサ会館の裏のほうで相手はチンピラみたいなオッサンと浮浪者でした。


ロサ覚えたんだ。

＞No.489 by ご近所さん 2010-01-29 20:01
＞ぼくも15年くらい池袋にすんでますが、東池とくにサンシャイン通りあたりが一番治安悪いです
＞キャッチ、スカウト、ならず者・・・
＞本町、北池も悪いけどやっぱり明るく見えて悪い人間の集まっている東池が最悪かな

本町ってどこよ？

どうでもいいけど検討している人もいるんだから荒らすのが目的なら消えろよ

エアライズ南西向き35Fが出てる。
http://www.livable.co.jp/kounyu/m/detail/CZY09Z020/

85.12平米(3LDK＋納戸)
7,980万円
管理費 18,530円
修繕積立金 7,580円

治安は周りに比べて悪くないと思いますよ。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/kakudai/yoku_l.htm?...

結局、アウルタワーの周辺の治安は悪くないっていうことですね

荒らしは無視していきましょう

この週末は価格発表後、はじめての土日ですね。
自分は一度行ったっきりで今のところまた銀座まで出向く予定はないのですが、
ﾏﾝｼｮﾝの売れ行きは気になります。

土日ﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑに行く方がいらっしゃったら、どんな感じだったか教えて欲しいです。
あと価格ですね。私宛には、営業の人から何の連絡もありません。。選別されてたら少し悲しいです。

エアライズタワーに住んでるけど、東池袋の治安が格別悪いということはないと思う。

池袋って浮浪者が当たり前のようにたくさんいるんですね。
害はないといいますが、図書館では臭いがきつそうですね。

>>529
エアライズ
85.12平米(3LDK＋納戸)
管理費 18,530円
修繕積立金 7,580円
合計　26,110円

アウルタワーでその広さだとざっくり計算して
管理費　34,814円
修繕積立金　3,421円
合計　38,235円

月々の管理費＋修繕積立金の差額　12,125円

2万円以上アウルタワーが高いような気がしてたけど
あまり変わんないですね。

ついでに85.12平米で

パークタワー池袋イーストプレイスだと
管理費　26,976円
修繕積立金　10,218円
合計　37,194円


シティタワー池袋ウエストゲートだと
管理費　23,385円
修繕積立金　4,608円
合計　27,993円



毎月の管理費＋修繕積立金の合計

①アウルタワー　38,235円
②パークタワー池袋イーストプレイス　37,194円
③シティタワー池袋ウエストゲート　27,993円
④エアライズタワー　26,110円

修繕が低いのは要注意ですよ

管理費はフローだけど、修繕積立金はストックとして管理組合の資産になる。タワマンは修繕コストが高くつくから、積立金が少なければ、いづれ値上げ。それができなければ、修繕すらできないという悲惨な状況になる。

アウルタワーの南東向き高層階でこの広さだと諸費用込みで10,000万円弱ですから
気にするほどの金額の差はないかと？

たしかに修繕は低いですね。
買いやすいように良心的にはじめは安く設定してあるのかと？
永く住まなければ問題なさそうです。

はじめは安くしてるのは良心的どころか逆でしょ。どうにかなると思わせておいて、売った後のことは知ったこっちゃない。サブプライムとかゆとり返済でローン破綻が続出したのと同じ構図だし、積立金不足になったら中古で引き取る人もいなくなる。

こうやってみると三井不動産住宅サービス管理の物件は管理費高いね。
イーストプレイスが仮に24時間管理ならアウルとそうかわらないことになるかな。

三井はボッタクリだと思う。某物件で相場より大分管理費高いなと思って、それだけが理由で無いけど見送っら、販売終了後のアンケートで購入にいたらなかった理由の設問に管理費があといくら安かったら購入しますかってのがあったのには笑った。その近くで次に売り出した物件の管理費は相場並み。管理の内容が変わらないのになんじゃと思った。

修繕積み立てはエアライズの半分、パークタワーの3分の１だね。
大丈夫かいなアウル。

あ、でも、駐車場収入は管理費にあてず、修繕に回すって書き込みなかったっけ？

でも駐車場の利用者数に左右されるってことでしょ。尚更その発想自体が危険な気がします

アウルの修繕費は最初安いけど、後で足りなくなって値上がりが激しくなるだけでしょ。
当初40円なんてないに等しい。将来は10倍だろう。

優先・第一期売り出し戸数

アウルタワー　友の会・豊島区優先100＋第一期40戸
エアライズ　豊島区優先70＋第一期180戸
ウエストゲート　優先90＋第一期40戸
イーストプレイス　？？？

こんな感じじゃなかったですか？

ウェストゲートが優先であんなに売ってるとは思わず出遅れてしまい、優先購入者、１期購入者より高く買うことになったのは痛かった。ネガの全然売れてない攻撃に惑わされてしまったのが良くなかった。。

>>548

優先販売するなら告知しなきゃならないのに告知しないすみふが一番の問題。そんなところから良く買うよね。恨むなら相手はすみふぢゃないの。

エアライズも最近東南高層階が坪270前半で３連続成約！やはり、ここは高いよ。坪300なんてレベルに池袋はなりえない。

↑中古は＋３％と６万円がかかる。そう考えると坪270でも高いでしょ・・。さらにエアライズのエントランスはへこすぎる。

中古仲介は３％ではなくて３.１５％
消費税があるからね

修繕積立値上げされたら引っ越すのが続出しそうだ？

それ以前に売れ残りがすごそうだけど

この立地でも、結構売れ残りは発生しそうですかね。
なんだかんだいっても、案外、売れてしまいそうな気がするんですが。
駐車場の料金を修繕費の方に、まわすってことは、よくあることだと思うので、はじめから、駐車場料金は修繕資金として見積もっているんじゃないでしょうか。
それでも、修繕費って、のちのち値上げされるでしょうね。たぶん。

僕もいろいろ言われているようですが、完売すると思いますね
駅隣接のタワーで山手線内の物件は他にないですからねぇ

＞駅隣接のタワーで山手線内の物件は他にないですからねぇ

アトラスタワー茗荷谷

>554

駐車場使用料の独立会計ってのはあまり無く、管理費組み入れがほとんどとなっていて、駐車場の修繕費は他の共用施設と同様に修繕積立金からというのが普通です。駐車場は共用施設の一つで、マンション全体の資産という考え方からです。駐車場使用料は、共用施設を使用する際の受益者負担で、有料の共用施設を使うのと同じことです。

いつかは完売しますよ。
3年くらい売ってる物件はたくさんあります。

どのくらい売れるか売主でも検討つかないから
駐車場の収入が見込めないんでしょう？

半数売れ残ったら駐車場使用は50台も見込めないんじゃないでしょうか？

1期の40戸が完売するかどうか？

要注目ですね。

ゴクレは体力があるから竣工までに完売目指すデベじゃない。
元金回収したら高値でじっくり売り続けると思う。
その方が利益も大きい。
人件費はたいしたことないよ。
販促費もたいしてかけてない。
勝どきと共用だからね。

野村とは比べ物にならないくらい宣伝してないでしょ。

>>559


売主は管理計画を作成するときに駐車場の想定稼働率を設定して、それをもとに管理費とか駐車場利用料を算出する。実際の稼働率が想定稼働率を上回れば黒字だし、下回れば赤字になるだけ。

ゴクレだって始めてマンションを売り出すってわけでな無いからそのくらいのノウハウはあるはず。

ただ、維持費のかかる機械式駐車場のある１００％駐車場設置の郊外物件で駐車場無料とか格安設定のように、収支が破綻するのは目に見えているようなことをするモラルの無いデベがあるのも事実。ゴクレもそんな会社の一つ。

ここの検討をしている人で、価格が極端に高いって書き込みはほとんどないですよね
管理費や仕様にたいしてのネガティブな書き込みはありますが物件価格自体が相場より割高だという話はみないし
そもそも今のマンション相場が割高みたいな大きな話以外この景況感でも価格的には評価されていると思うんですが

完売までに3年かかるとか、完成在庫になってまで時間のかかる物件だと本当に考えて書き込んでいるのかなぁ・・

>>560

プラウドシティ池袋本町ってバーナー広告が多いよね。TV　CMみたいに不特定多数に広告するのって販売が思わしく無いケースが多い（最近だとブリリアマーレ有明とかパークシティ浜田山かな）んだけど、同じことなのかな。

広告で思い出すのは、有楽町線内でやっている某豊洲の
宣伝。見るたびにまだ売れ残っているのかと思い逆効果だと思うのだが

>>562

優先販売契約者が早期完売だろうと思いたい気持ちはわかるけど、現実的には難しいんじゃないかな？
無名デベと違って、ゴクレは値下げしてまで早く売りきろうとはしないから高値掴みと心配しなくていいよ。

>>564

逆効果ってことはないんじゃないかな？
大衆に周知するのは大事なことだと思う。
以前から知ってて買う気の無い人にとってはまだ売れ残ってるんだになってしまうけど。

>いつかは完売しますよ

ゴクレの場合、「いつか」が来ないで売り続けている物件が
都内に幾つもあるわけだが…

完成在庫が多いのも心配事になるよ。

どうなんですかね・・・どうも肯定的な書き込みをすると必ず反論されちゃうんで
そもそも昨年から今年の経済状況下で新築マンションを購入しようとする層の人たちが本当に高値掴みとかを気にしているっていうスタンスが間違っていると思うんですけど。
たぶん来年まで待てばマンション相場自体が下がるんでしょうけど、そこはあんまり気にしていないんじゃないですか

たしかにゴールドクレストがどうかといわれれば不安はありますが、財閥系以外のマンションデベロッパーはそんなにかわらないと思うんですよね

完成在庫が捌けなかったらまとめて転売業者にまわしたりはしないの？
ゴクレは？
ゴクレの冠が付くマンションじゃないからブランドイメージを気にせず転売業者に回せそうだけど？
自社ブランドだとブランドイメージを大切にするからできないだろうけどね。

>>562さん
ここは早期契約するメリットあるのかな？
ルームプラン、カラーリング変更できるなら早く契約した方が良いけどアウルは不可ですよね？
キッチン、洗面の高さは指定できますよね？

棟内モデルルームができてから実際に部屋を見て検討したいと考える人が多いと思いますけど。
期を追うごとに値上げするなら焦りますけど、優先分譲も一般分譲も価格は変わりませんよね？

１ＬＤＫって４３００万位で買えますか？？

優先販売と一般では△坪10万って書き込みがなかったか？

それにしても、これだけの書き込みがあって、まさか1期40戸しか出さないとは予想外。
毎週のように大きなサイズの新聞折込チラシ入ってたけど、あまり反響がなかったのかも。
モデルルームが遠すぎて面倒なんだよな。
近くでやってくれないものかね。

>>571

青田売りは竣工したらなるべく早く引き渡して現金化したいデベのご都合によるもの。プラン変更とか、カラーセレクトみたいなセミオーダー的なことができれば、購入者にもメリットがあるんだけど、最近はそんな手間のかかることはめっきり減ってる。購入者がもうすくし賢くなって、棟内モデルルームまで待てばいいんだけだよね。

１月になってからMRに行ったので、昨年の値段はわかりませんが、私が最近契約した値段と豊島区の優先販売の値段ですでにかなり変わっています。今後の一般販売も当然変わってくると思います。

上がっている部屋もあれば、下がっている部屋もあります。

576です。追加ですが、豊島区優先販売の前のMR来場者の優先販売ですでに100戸近く販売していると言われました。本当かうそかはわかりません。

豊島区優先販売の値段表は頂きましたが、どこがすでに売れている部屋なのかわかりません。販売になる部屋だけ値段が書いてあります。

モデルルームの来場者の反応を見て部屋ごとの価格調整をするのが普通だし、販売対象の住戸も期毎に違うから、期で（仮に全く同じ部屋を販売した場合という意味での）価格を変えたてるかどうかって、余程大きな変動が無い限りわからないはず。もし、そういう情報が流れたとしたらデベの誘導と思う。

562です

早期契約メリットは特にないんじゃないんですか。
僕は池袋が長くてもう15年くらいになります。6年ほど不動産関係の部署にいたことがあり、実際に購入するしないは別にしてグランディアの初販のころから物件を見ていました。
アウルはエアライズの販売時より開発の予定がでていましたから、当初より注目していました。
立地、価格とも納得感があったのでほしい部屋が買えるならば決めようとおもっています。
池袋のこの立地を考えると、代わるものはないですし、値ごろ感はあるとおもいます。
売主？管理費？などベストとは言い切れないこともいろいろとありますが、完売するとおもってますよ。

建物の竣工をまって残った部屋を買うという選択肢は、この物件に限らず、僕のなかにはないですね。

>578さん

　仮押さえ後、値段が300万上がりました、とわざわざ担当者から電話がありました。
　今契約しないと値段は上がる上に抽選になる可能性が高い、と。

　これで契約しなきゃ、と思ったわけではないですが。

　ちなみに私はデベではないです。

　

>>580

だから、営業のその言葉にそそのかれちゃったんだね。部屋ごとに調整するから、予定価格からの価格変更は良くあることなんだけどな。

>>576
南東側、高層階の角部屋は価格表に載っていましたか？
完売するかどうかは別として、このあたりの人気がありそうな場所は
売れてしまいそうなんだけど。

>580さん

価格が300万上がったと言われれば私なら慌てて買っちゃうと思います。

>577さん

優先販売ですでに100戸近く販売しているということでしたら
今回の区民優先と第一期で70戸売り出しますから売行きは好調と見るべきですね。

でもまあ残り300戸ということになりますので良く吟味して（財布と相談して）年度末くらいまでには購入したいと思います。

情報ありがとうございます。

>>576さん

契約会は混んでましたか？

でも、勝どきの契約者の方も一緒でしょうから、
OWLの契約者かどうかはわからないとは思いますが。

66平米5700万円台～とありますが方向はどちら向きでしょうか？優先で出てますか。また、5700万円台とは5780万円？とかですか？

＞５８５さん
3回目の契約会で33組でした。重要事項等の読み合わせもあるのでもちろんアウルのみです。
価格は前の方も書いてましたが、私も申し込み時点で300万アップしてました。人気のため値上げだそうです。

>>585さん

契約会はアウルと勝どきで別々だと思いますよ。
需要事項説明まで同じになるとは思えませんから。

5700万円台はないのでは？

もっと値上げしても売れるんじゃない？

300万アップしてるなら6000万台～？

>>590

エアライズの中古相場と大きくかけ離れても売れるとは思えないけど。中古で坪280程度で新築で坪310程度が限界じゃない？

>>586

5798万円～

最終的には平均３５０万円くらいになりそうですね。
安かったのは友の会優先だけで・・。

優先ではエアライスからの移住組みが結構いるという話を聞いた。
優先時の価格だとエアライズとの価格差があまりなかったからとも。

勝どきと一緒に契約会をやるはずないね。

優先6000万なら→１期→２期→３期→最終期

6000＋300＋300＋300＋300で7200万くらいになりそうだな？

＞572さん
　1LDKは今回2部屋でてます。安い部屋は4238万です。

＞582さん
　南東の角は17階しかないです。7078万です。

＞586さん
　66平米は4部屋でてます。一番安いのが北西の26階5958万です。

値段表はモデルルーム行けばもらえるらしいです。私は契約のときお願いしてもらいました。

>>597
自分の聞いた価格差はもっと大きかった。優先からかなり上がったのでは。

人気のある部屋は上がるし、ない部屋は下げる。
価格調整するのは当然。

>>598

>南東の角は17階しかないです。7078万です。
だいたい坪330万ってことですね。

576＝598です。

以前、こちらで北西の高層階と南東の低層階、値段が同じくらいならどちらがいいでしょう？と質問したことがあります。
そのときははっきりした回答が得られなかったのですが、結局北西の高層を選びました。

新しい値段では、南東はもともと高かった分値段がほとんど変わっていないのに対し、北西は値上がってます。なので、結果的にはよかったと思いますが、今後買うなら南東かな、と思います。個人的意見ですが。

>>598さん

>南東の角は17階しかないです。7078万です。

3LDK希望なので角部屋を検討していたのですが、高いですね…。しかも1戸のみですか。
北西の側の角部屋は販売されていますか？

南東の角17階で7078万なら南角だと7500万くらいですかね？

営業は残りが減ってきた間取りは高くしているとの話でした。

安かったのは優先だけ、、、

>603さん

　北西の角2戸でてます。北西なら37階でも6998万です。これでも値上がりしての値段なので、北西は割安な感じです。


>604さん

　南東より南の角の方が優先では安かったと思います。今回南は32階しかでてないので一概には言えませんが。


いちいち値段書くのも大変なので、この辺で・・・

ただ、優先より値上がりした部屋が殆どとはいえ、一部は下がってます。こんなに一気に上げたら売れ行きに影響すると思いますので、今後このまま上げていくとは思えないんですが、どうでしょう？

　契約者としては値上がりしたほうがうれしいですが、売れ残りも困ります。

坪20万円上げても売れると見込んでの値上げなんでしょうね。

優先分譲で契約したんですが、比較した物件は要町のシティタワー池袋でした。

決め手は東池袋と要町の中古マンション価格相場でした。東池袋は値下がり、要町が値上がりしているとはいえ、平均坪単価で東池袋222万円に対し、要町は163万円と約60万円の価格差があります。駅からの距離、生活利便性を考慮すると、多少、仕様が低くても坪80万円くらいOWL TOWERが高くて同一価値と考え契約に至りました。

管理費が高すぎるとの意見も多いようですが、セキュリティ、管理を買うにはこのくらいの費用はかかると思いました。

無駄な共用施設が多すぎる、隣にコナミスポーツがあるのにフィットネスルームはいらないとのご意見も多いようですが、コナミスポーツは午後6時までは空いてますが、それ以降は大変混雑していてマシーン、スタジオは満杯なのはご存知ですか？土日も大変混んでますのでマンション内にフィットネスがあるのはありがたいです。キッズルーム、シアタールームは使わないと思いますが、使われる住人の方もおられるでしょう。現在住んでいるマンション内にもゲストルームがありますが、利用率が高くなかなか予約が取れません。収支報告書を見ると多少の黒字になっているようです。

購入を検討されている方はモデルルームに足を運び、分からないことがあれば営業さんに聞いて、じっくり検討されたらどうかと思います。慌てなくてもまだまだたくさん住戸は残ってますから。

要町とは立地的に比較にならないですよね
坪単価の違いが利便性の違いを示しています
山手線の内側ですからタクシー利用も便利ですよ

坐唯杏、UCHOUTENおいしいお店もありますし、楽しんでくださいね

>>480さん
オプションでタンクレストイレに変えれるなら問題ないが、オプションがない場合は営業に強くたのんでみたらどうかな？
低層階の部屋は完成してるだろうから無理だろうけど、高層階でトイレ設置済みでなければ多少の融通は利くかも？

うちの場合だけど、ルームプラン以外の間取りに変更、リビングに天井カセットエアコン2台、他もろもろ内緒でやってもらいましたよ。
見積もりしてもらい、追加料金払いましたけどね。

引渡し後にトイレ取り替えるとなると工事費で5万以上掛かるんじゃないかな？
一度ダメもとで相談してみたらどうだろう？

先週の契約会ではざっと50組程いらっしゃいましたよ。
そこそこ人気物件なのかとちょっと安心しました。

さすがに契約済みさんが増えると、
ポジレスばかりになりますね。

契約者の自慢話は、契約者板でお願いします。

この価格でこれだけ売れているのは逆にびっくり。

正直あと坪20下げないと苦戦すると思ってた。

契約者の話を希望します。
妬みしか感じないネガなんて検討にあたって何の役にもたたない。

↑契約者乙

私もセキュリティ・設備面だけでなく様々な部分を考えて
管理費は妥当な額ではないかと思っています。
608さんのおっしゃるように、この手のスポーツクラブに通っていたことがありますが
夜間、土日については思ったようにマシーンが使用できませんでした。
なのでマンション内にフィットネスルームがあるのは本当に嬉しいことです。
更に我が家には子供がいるのでキッズルームがあることも嬉しいですね。
雨の日などは助かる方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

そもそもマンションのマシンも混んでて使えないんじゃない？無料だし。

ウエストゲートの契約者だけど正直やられたと思いました。
想定より一千万は安かったです。

池袋駅前のティップネスは駅前フィットネスだけあってマシンだけでなくプールも激混みですよ。
ジャグジーが狭く、いつも常連が陣取ってて入れません。
リラグゼーションルーム、風呂もありません。
更衣室からプールに階段で行くんですが、暖房がないので風邪をひいてしまい退会ました。
住まいにフィットネスがあるなんて羨ましいです。