OWL　TOWER（アウルタワー、旧称：東池袋駅前再開発プロジェクト）ってどうですか？Part2

私も管理費は、受け入れられるかどうかの問題だと思います。(あるいは何とかなる！と眼をつぶるか。)
下がることは期待していませんし、実際にも難しいと思います。

ところで、価格の安さから中住戸を検討しているのですが、皆さん、仕様のチープさ気になりませんか？
今どきタンク付きトイレだったり、設備や部屋の質感が他と比べて劣っている気がしました。ゴクレやＵＲの仕様ってこんなもんなんですかね。

角部屋や高層階だと、グレードは上がるのでしょうか？その場合、価格はどれくらいになるのでしょうか？

トイレはタンク付きでさらに手洗いもついてないですよね？コンフォートの図面にだけ、ないのでたぶん。
お隣より勝っている点って何があってこんな値段なのでしょうかね。強気だね。

エアライズの中古は３００越えでしょう。レインズみてないの？

ここって、４つのグレードに分けているみたいですね。

・コンフォート
・ラグジュアリー
・エクスクルーシブ
・エクスクルーシブスイート

コンフォートでは、ガラストップコンロ、ラグジュアリー以上は、ＩＨクッキングヒーター、エクスクルーシブ以上は、ビルトイン浄水器、ドアの仕様なども少しずつグレードアップしていくようなかんじ。
コンフォートとエクスクルーシブスイートでは、そうとう仕様が変わるんじゃないかな。

管理費のネガ歓迎します。
他の人がどう感じているか知ることも重要ですから。
イヤなら読み飛ばせば？

イヤ実際に検討している方は管理費も折り込んで考えているでしょう

管理費が高いと感じるのであればこの物件は検討に値しないわけですからそれこそスルーでしょ
暇な方のストレス発散の場にされてもねぇ・・・

下がらないものを高い高いって・・・建設的な話のできない方は検討板にはいらないですよ
消えてください

パンフ見ると、グレード別に仕様が載ってますよね。
確かにコンフォートとエクスクルーシブスイートではかなり変わりそうですね。
見るからに高級感が増しているような。

コンフォートとエクスクルーシブスイートで仕様が違うと言ったって選べないんですよね？
決められている部屋を買うしかないんでしょ？
ほとんどの部屋がコンフォートですよね。

LGの洗濯機いらないからとMRで言えば安くなるんでしょうか？

>>382
>トイレはタンク付きでさらに手洗いもついてないですよね？コンフォートの図面にだけ、ないのでたぶん。

モデルルームの低グレードの方がコンフォートじゃないんですか？
タンクレストイレだし手洗いも付いてましたけど。

↑タンク無しはパンフに書いてある。

間違え。タンクありと書いてある。

モデルルームはラグジュアリーとエクスクルーシブスイートです。

エアライズも210ぐらいでも中古実績あったよね。平均するとどのくらいかわからないけど。

>>386
自分の考えと合わない意見を排除しようとしてますが、それは無理ですね。
このマンションは検討に値しないという意見もあるなら、そういう意見だって聞きたいです。

ポジはパンフレット見ればだいたいわかります。ネガの意見も聞きたいです。

ヴァンガードタワーとアウルタワーのモデルルーム（ラグジュアリー）の仕様は同程度。

タンク付きトイレとタンク無しトイレの価格差はどのくらいなんだろう？
あんまり変わらない気がするけど、そこまで仕様を落とさんでよかろうもん・・・。。
パークタワーイーストプレイスもタンク付きトイレだったから、タンク付きトイレつけるのが案外普通なのかもしれないけど？

>>393
エアライズの中古が210ぐらいならアウルは新築を考慮して230くらいが適正価格ですかね？

タンクレストイレは節水です。未だにタンク式トイレを使用している新築マンションは残りものを安く仕入れて経費削減！エコに反する。

エアライズがそんな安いならエアライズの方がいい！と思って検索してみたらどこも３００越えばかり。。。
悲しいですね。。。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/FP8M1002/

http://www.womans-mansion.com/2009121100001.html

＞400
それ売値でしょ。取引は300は越えてないのでは。隣の坪280万とこちらの坪300万はどっちの勝ちなんだろう？好みかな。

400は優先契約者で、買い煽りだろ。

400です。

あ、そうなんですね。
中古売買はした事ないんですが坪２８０ということは上のURLのやつを例にすると１０００万近く値引きしてくれるものなんですね。１０００万も引いてくれるのは凄いですね！？

そんなの常識

今度は、エアライズとの比較で物件価格について攻防が始まりました。

もうやめなよ。
どっちも得しないでしょ。

＞399さん

ここのトイレはＴＯＴＯのネオレストのようです。
ネオレストはタンクレストイレですよ。

まぁ、相場を考えるのは必要でしょう。

＞366さん　駐車場は47％換算でした。

その根拠を教えてください。
私は、現在駐車場０％で修繕計画を作っていると営業担当から聴きました。
いただいた、長期修繕計画（案）も、収入の内訳に計上されてません。
硬い収入計画を立てていると思いました。
役、5年おきにそれなりの勢いで修繕費は上がっていきますが、臨時徴収はありません。

＞現在駐車場０％で修繕計画を作っていると営業担当から聴きました。
いただいた、長期修繕計画（案）も、収入の内訳に計上されてません。
硬い収入計画を立てていると思いました。

いい加減な収入計画としか思えんけど。

修繕費の追加徴収がないというのははっきり決まっているのですか？タワーだし、すごい額の修繕費がかかると思うので、まず間違いなく追加で支払わなければならなくなるんだろうなぁと思っていました。きっと現時点では徴収の予定はないけれど、この先はわからないってことなんでしょうけど。。。あと、駐車場の収入は管理費などにあてたりせず、すべて修繕費にまわすってことなのでしょうか？

駐車場の収入なし、410円の管理費のみでの管理運営は無理でしょうね？

駐車場ってそんなに使わないものですか？

僕は４０ちょいですけどゴルフとか旅行で車つかいますよねぇ？
こんな時期ですからそんなに若い人もいないだろうし、30代半ばぐらいから50代くらいの方が検討してるのかなぁ
とおもったんですが。

366ではありませんが駐車場47%で管理組合の収入を計算しているというのは私も資料を見せてもらいましたので本当だと思います。それと駐車場収入は修繕積み立てには普通入れないと思いますよ。

物件価格が高い物件は車の保有率は高いです。
転売するにしても駐車場使用権付きじゃないと売れなかったりありますし。

駐車場は473戸中234台ですよね。
抽選になるんじゃないかと思いますけど。
外れて外に借りなきゃならなくなるのは痛いです。

●拙速・高値掴みとは思いたくない優先契約者

●お買い得物件と思わせたいゴクレ営業

●自社物件に客を引き寄せたい他社営業

●エアライズを高値で売りたい転売組

●第二期以降の値下げを期待している検討者

これだけ思惑があれば、ポジとネガが入り乱れるのも納得。

>415はウエストゲート契約者ですな。まったく同じ書き込みしてますね！

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57365/res/258

要町スレにお帰りなさい。

No.258 by 匿名さん 2010-01-20 07:29
>>257:契約済みさん

事実を無視して、自分の一方的な考えをひたすら書き込む…
以前からいる方じゃないですかね。スルーがよろしいかと。

駐車場増築により、毎月の管理費が、最大半分まで下がる可能性があるのであれば、住民や管理組合で熟考すべき論点だと思います。

---

(参考)これまでの発言

●池袋まで歩くと４０分かかる

●排気塔が目の前にある

●優先分譲は存在しない

●値上げはあり得ない

●山手通りの歩道整備は不可能

●モデルルームでは売れているように見せかけているだけ。ここは不人気売れ残り物件

●隠し在庫があるので最終期前に大量の先着順住戸が放出される

●(前向きな)書き込みは、すみふの営業

●近隣住民との覚書があるので駐車場増築は不可能

●駐車場を増築しようとしても許可が下りない

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57365/res/258

↑
ここを荒らしてるのってシティタワー契約者というよりすみふの営業じゃないのかな？

>414
どうかな～、営業さんは駐車場は多分借りられると言ってましたよ。私はここは交通利便性良すぎるので結構空くのではと思っています。もちろん稼働率が定常的に高ければ管理組合の収入も増えるので余剰金を修繕費に充てるとか、管理費を下げるとかはできると思うので、良い事ではあるのですが。

値下げは期待してるけど
金融バブルがはじけて2年が過ぎたけど新築も中古もホント下がらないよね
仕入れの時期もあるんだろうけど、今の仕入れのものが商品化されるのを待つしかないのかぁ・・・
確認とか考えると入居はメチャメチャ先だよね

＞４１３さん
駐車場の収入は全て管理組合にということは、駐車場の修繕費は駐車場からの収入は当てないということでしょうか。少し不公平な気がします。

ちなみに皆さんはここ買ったら駐車場借りる人ですか？
私は借りる人です。

ゴクレだからあまり期待はしてませんが、一期の売り出し方をみると、竣工まで売れ残っていて、値下げという可能性もあるかもしれませんね。
あるいは、竣工までの期間も長いので、勢いで契約したものの、その後、事情が変わってしまってのキャンセルも結構ありそうです。
あの即日完売物件として有名な飯田橋のプラウドタワーも、竣工前後にキャンセル物件が放出され、野村不動産も少しは勉強したみたいですよ。

＞422さん
駐車場借りないなあ。
いま車持ってないもん(笑)
ただでさえ、タワーマンションで、修繕積立金の負担がどんどん重くなってていくのだから、駐車場修繕に要する費用は、駐車場収入で賄って欲しいのが本音。

駐車場借りる人は多いと私は思いますけどね。
この時期にマンション買える人は比較的裕福な人が多いでしょうから。

駐車場はいらないな〜
駅チカで便利だからな〜

いま住んでるマンションは総収入の3割くらいが駐車場収入だったかな？
駐車場の収入抜きで管理できるのかは疑問。
タワー駐車場の保守費用も管理費から出すんだったら、駐車場借りない人は納得いかないでしょう？

裕福な人だったら、
もっと高グレードなマンションを選ぶし、
車を持って、普段使っているような人だったら、
東池袋直結が売りのマンションへのインセンティブは低いような気がします。

ここを購入するのは、池袋で商売やっている方とか有楽町線沿線に通勤しているサラリーマンとか賃貸・転売狙いの投資家さんとかが多いと思います。

うーん。。。
なんか駐車場借りれそうな気がしてきました！

このヘンそんなに渋滞しないし、高速も近いんでやっぱり車があったほうがいいかなぁ
ゴルフいけなくなるしね

>>416

あはっ、シティタワーウエストゲートのひとだね。
アウルタワーが安かったので面白くないんでしょう。

スルーしましょうよ。

ああ、高速入り口が近いのは便利だね。

この立地なら、駐車場は借りられると思いますよ。
確かに、車も便利な場所ですね。

まだモデルルーム行ってないんですが、
ここの駐車場代って月々いくらくらいですか？

＞429さん
日曜日はサンシャインの駐車場待ちで渋滞しますよ。
東池袋中央公園の方からなら首都高に入りやすいです。
郵便局の方は動きません。

ここの駐車場利用は、
エアライズタワーの駐車場稼働率が、
参考になると思います。
居住者の方、
もしご存知であれば、
ご教示ください。

駐車場は3万円くらいじゃなかったかな？
借りないから詳しく聞いてないけど。

私は別に有楽町線沿線に住んでも、池袋で商売もしていないんですが
検討理由は地縁ですね。池袋の。ジュンク堂にいくし、オッサンだけどオタクだし、服は目白だし、デパート行くし
若者じゃないから知らない土地・・・湾岸とかは検討すらしていないですね

池袋で探しているなら高グレード？そもそもそんな物件ないですしね

＞４３６さん
ありがとうございます。
多分、ここら辺の相場なんでしょうが、今の倍くらいします。
住宅ローンを考えると、月３万円は厳しいです。。

キタ━━(゜∀゜)━━！！
オタクの新聖地池袋

この価格帯なら転売狙いはいないでしょう。
譲渡益・仲介手数料払ったら幾ら残ります？
下手すれば足が出るかも？

＞４３８さん
駐車場代

エアライズタワー35,700円
パークタワー池袋イーストプレイス32,000円
パークタワー池袋33,000円
シティタワー池袋28,500円

エアライズと比べるとずいぶん割安ですね。
車持ちならアウルタワーですな。

管理費が5,000円高くても駐車場が5,000円安ければ帳尻が合いますな。
車買おうかな？

エアライズ25000円からあるようですが。

シティタワーって安いんだね

シティタワーはすごい場所にあるから安くて当然じゃないですか？

あの裏とか周辺の駐車場も安いでしょう・・・

こことエアライズと比べちゃかわいそうな気がします

＞皆さま
タンクレストイレってどう思います？
私自身は、タンクがあろうが無かろうが、トイレであれば良いと思うので、気にしないのですが。
グレードを表すシンボリックな位置付けになっているんですかね。。

↑手洗いぐらいは欲しくないか・・。せめて。

>>446

エアライズと比べたらかわいそうというのはどういう意味でしょうか？？

造幣局に何か建物が建つと東側に影響はないでしょうか？何か再開発の計画は発表されてますか？

来客がトイレに入った時に、
タンクレストイレならば
高級マンションだと一目で分かる。

>434　東池袋中央公園の方からなら首都高に入りやすい
情報ありがとうございます。こういう風に道を知らないと
普通に渋滞に巻き込まれてしまいそうですつらいですね。
サンシャインの駐車場待ちで渋滞
正直、こういうのが一番不満に感じますからね。
知り合いにイオンに隣接する分譲を購入した方がいらっしゃいますけど、
土曜の夜と日曜日は渋滞で完全に動かないとか。
日曜日なんて朝から晩まで1日中渋滞が続くから
出かける時も一苦労って言ってたな。
だから日曜日はいつも8時前には家を出るんだって。

> 来客がトイレに入った時に、タンクレストイレならば高級マンションだと

ずいぶんレベルが低い高級マンションの定義ですね。

>>447

我が家はＩＮＡＸのタンクレストイレを使ってます。
タンクレストイレってタンクがない分、シンプルで
すっきりとしてるから狭いトイレが少し広く感じます。
またタンクがあるタイプに比べお掃除も楽だと思います。

>>448

この手にあまり詳しくないのでハッキリとはわかりませんが、
手洗いってタンクレスなら別についているのではないのでしょうか。
我が家は購入時からタンクレストイレ＆手洗いが普通についていました。

逆に、タンクレスではないと
古いか安いかのマンションだと、来客から思われる。

タンクレスで区別すると、マンションは＜高級＞と＜安い＞しかないということですね。

きわめて単純でわかりやすくて、笑えます。

タンクレストイレはやっぱり見た目がすっきりしてていいですよね。お掃除もしやすそうで主婦には魅力的。またＴＯＴＯのネオレストなんかは節水もできるみたいですよね。毎月の水道代も変わってくると思うし、個人的には見た目よりもそちらに興味を持ってしまいます。逆にデメリットってどんなことがあるんでしょうね。故障した時やメンテナンスにお金がかかっちゃうのかな？

>>393
>>398
>>401
そんな安い中古実績はないですよ。

エアライズタワーの成約中古坪単価です。
http://towerlife.jp/m/area/tokyo/air-rise-tower.php

http://www.a-lab.co.jp/product/chuko_price_tokyo.html#toshima

ブリリア有明スカイタワーもタンクが上に付いてるトイレです。
タンクレスじゃない建設中のマンションもありますね。

アウルタワーのトイレはＴＯＴＯのネオレストです。

４４６なんですけど

駅前立地のアウルタワーとエアライズタワーと駅から徒歩で１０分以上かかる街道沿いのシティタワー池袋を
駐車場料金で比較するのは、周辺の月極駐車場の相場もちがうし　
ないんじゃないかなということがいいたかったんです

勝どきスレみると優先分譲と一般分譲でかなりの価格差があるようです。
ここもそうなるのかな？

>>462さん

どのくらいの差なんでしょうか？安くなったということではないですよね？？

ここの北西は昨年の優先分譲時より坪10万弱程度上がってます。南東は今って坪どのくらいですかね？

優先分譲時の中間階で、北西270、南西300、南東320でした。

>>458

２００８年３月の、古い
成約中古坪単価だって。
まだミニバブルが終わり切ってない時期のね。

>>463さん

勝どきは優先で1億円の物件が、一般分譲では、同じクラスの6階下の物件が優先と同じくらいの価格になっているそうです。


>>464さん

アウルタワーの西北は優先分譲から坪10万くらい上がったんですか。
南東は人気があるでしょうからもっと上がってるかもしれないですね？

エアライズ分譲価格はあんなに安かったのに中古はもっと下がってもいいですよね。。。

ところで、市場に出ている中古価格は希望価格だから大きく指値が入り成約しているような話を見かけるんですが、
昨年２件不動産を処分したんですが、それぞれ数社の仲介会社に直近の成約ベースで査定をしてもらい、
柏と稲毛なんでここと状況は違うんですが、そのまま決まったものと、５％程度の指値が入ったものとで
言われているほどのことはなかったです。

本当に中古物件は10％以上の指値が実勢の相場なんですか？情報ある方教えてください

去年、築2年の豊島区物件を売却したけど、査定価格が4000万で4200万で売りに出し
相手方は4000万以下を希望。
不動産会社が媒介手数料を双方から半額ということにして4000万くらいで売れましたよ。

優先分譲で買えなかった人は転売はあきらめた方が良いね。
分譲価格上昇＋管理費がネックになるから転売は厳しい。。。

>>448
タンク付きトイレはタンクの上に手洗いあると思うけど。

ここの目の前にタワーマンションがたつ可能性はないのでしょうか？

造幣局跡地にいづれ建つだろうけどいまのところは進展なしかな。
都電脇の補助道路整備されたら都バス操車場跡地周辺にも建つかもね？
どちらにしろアウルより駅から遠いことは間違いない。

地元民ですがOWL隣ということであれば、

東南東：住宅街（低層）
西北西：ライオンズプラザ池袋（14F)
南南西：エアライズタワー
北北東：サンシャインシティ文化会館

なので、可能性がありそうなのは東ですが。
ただ今から地上げしてタワーを立てるのであれば
少なくとも10年以上は先でしょう。

ここは眺望より利便性重視で購入する人が多いのではないでしょうか？

↑同感。
実際のとこ眺望は住んでいるうちに飽きる。
利便性は毎日のことなので重要。

造幣局跡に何か出来るとしても、タワーマンション何本か建てて終わりでは能が無いので、もっと注目を集める様な複合施設やランドマーク的なものが出来ると良いですね。眺望は多少犠牲になっても結果としてここの資産価値も上がるのではないでしょうか？

年末に発足した造幣局跡地再開発の協議会メンバーは、豊島区、造幣局、日本郵政、サンシャインシティ、URです。
複合施設になると良いですね。

優先分譲期より値上げした第一期に飛びついたら、ゴクレと優先分譲者が喜ぶだけ。

プラウド池袋に比べたら、ここは足が遅い。
残戸も３００戸以上ある。

第二期以降まで様子見が吉。

タンクレストイレはマンションの高級度を左右するぐらい大事なことって知らなかったが、最初からオプションでも注文しようと考えているので、オプションなら相場いくらぐらいなのかご存知の方がいらっしゃいますか？