OWL　TOWER（アウルタワー、旧称：東池袋駅前再開発プロジェクト）ってどうですか？Part2

アウルは、突出して管理費が高いのは事実だし、
その負担額を換算すると１千万円になるのも事実だから、
仕方ないのでは？

管理費の批判が多いですが、その中身についてはどなたも言及されていません。
現段階ではまだ内訳は見えないですが、もう少し詳細を見て因数分解をして、
その上で削れるのに削れていないものがあれば批判すればいかがでしょう。
何だか批判ありきのように見えて、とても表面的な議論にしか見えません。

>>３２９の言うとおり、防災センターの常駐要員が一番の原因じゃないかな？
コンシェルジュもいないのだから。

フロントマネージャー、ライフサポーター（管理人）の人件費が高いってことも考えられる。

管理費が高くなるなら内訳を示して丁寧に説明すればいい。
それを利用する側が納得できれば問題ない値段設定となる。

売主や管理会社側が納得できる説明をしていない現状では、
他の物件より高いと批判されるのは仕方ないと思う。

ここは金持ちがターゲットだから、管理費でグダグダ言う客は眼中にないんですよ。
どうせ買わないから。

買わない（買えない）なら書き込みしても仕方ないのにね。

35年で１千万の差が出るためには毎月23,810円の差がないといけない。
OWL35,000円となると比較対象の物件の管理費は11,190円。

どこのマンションとの比較なんだろう？

ゴールドクレストコミュニティはコンシェルジュがあるようですね。
三井に丸投げせず、ゴクレの管理子会社に委託する方が管理費安くできたんじゃないだろうか？

http://www.goldcrest-community.co.jp/business/5_concierge.html

いや、いつのまにかコンシェルジュないってことになっているけど、あるでしょうに。

コンシェルジュデスクはないけど、コンシェルジュサービスはあるようです。
コンシェルジュは管理員が兼務すると前レスに書いてあります。

>>330
>>332

を読むと良いです。

ちなみに、ここの１階に認可保育園とか入る計画ってないんですかね？？
再開発なら、そのぐらい考えてほしい！それとも新庁舎の中に保育園入りますかね。
それとできたら、もうひとつスーパーが欲しい気がします。競合して安くなると家計が助かるので。

エントランスのフロントサービス＝コンシェルジュではないの？

どうしても、数字のマジックを駆使して、こき下ろしたい立場の人がいるようです。
また、それを瞬時に肯定する書込みは、よっぽど計算弱い人か、同じ立場の人か、または同一人物。

（おそらくこの書込みに優先分譲契約者か？とレスつけてくるんでしょうけどね。）
－－－－－－－－－－－－－－

普通に考えて、
A)　70平米で@410円＝28,700円
B)　70平米で@300円＝21,000円　（Aとの差7,700円）
C)　70平米で@200円＝14,000円　（Bとの差14,700円）

年間差額
B)7,700×12＝92,400円
C)14,700×12＝176,400円

10年間差額
B)7,700×12×10＝924,000円
C)14,700×12×10＝1,764,000円

30年間差額
B)7,700×12×30＝2,772,000円
C)14,700×12×30＝5,292,000円

－－－－－－－－－－－－－－

ねぇ、どうやったら1000万になるの？
頭いい人オシエテ。

モデルルームで聞けばいいじゃない？

プラウド池袋にかなりの客が流れてるんじゃない？
あちらは第1期で300戸くらい売り出すようだね。

契約済の人も、検討中の人も、他のデベの人も管理費高いと思ってるのは共通の意見！UR、三井、ゴクレ、ちゃんと市場の意見を聞け！

>>354

上ブレする管理費を、ローンの支払いだと仮定したら、30年返済でいくらの
価格差に相当するかの話については、単純に差額×月数ではないですね。

ローン計算のサイトは探せばたくさん出てきますので、
誰でも簡単に計算ができます。
http://fudosanweb.com/

例として、100万円借りて年利2.5％、30年返済とすると、
月あたりの支払額は3951円になります。（ボーナス払い０として計算）

さて、ここから逆算です。
B)（7700÷3951）×100＝約194万円に相当
C)（14700÷3951）×100＝約372万円に相当

つまりは354さんがおっしゃるよりも、実際の差額は小さいと見積もることが出来ます。
金利分を考えたら、元本に相当する金額はもっと安くなる・・・はずですよね。
ましてや1000万円の差にはなりません。

さらに言うと、ここは修繕費が当初は安いです。（すぐに上がるというツッコミは置いといて）
本来、総支払いについて論じないといけないのに、修繕費は無視して
管理費だけやり玉に挙げて、数字の根拠なく1000万だぜウホ～っっ！！というのは、
少し違うと思われます。

どっちにせよ、アウルはネガ圧力が強いようですので、私なんかはその分を
差し引いてこのスレを参考にさせていただいてます。

>>356

1000万ネタで都合が悪くなると、
唐突に売れてないとか、プラウド板橋がとかマジ勘弁。

ただ、はっきりしたな。
Ｎ村の営業が書き込んでいる。


>>357

まぁまぁ落ち着いて。
「！」つけるほど、興奮せんでもよかろうもん。

市場の意見は結果として販売成績に跳ね返るだろうよ。
管理が三井だから、購入するって人もいるだろうし、
かつかつの予算計画でランニングコストを含めて買えないと判断する人もいるだろうし、
人それぞれだ。

あんたはあんたで、あんたの条件で検討すればよい。

ただ、お願いするのは自由だ。
おれもお願いすることとしよう。


　　関係者様申し訳ないですが、この掲示板見てらっしゃいましたら、
　　　　　　もう少し管理費まけてください。

>管理が三井だから、購入するって人もいるだろうし

ほとんどいないんじゃねえ？

>>360

人それぞれだ。

>>359

掲示板に投稿するほど野村の営業は暇ではないと思うけど。
アウルタワー契約者VS他物件契約者としか思えないんだけど。

アウルの分譲価格が安かったから、悔しくて管理費の件で叩いてるというところでしょう。

＞３６１

たしかに人それぞれだ。
だが、その割合は
管理が三井だから買う：どこでもいいや＝１：９９９９
と見た！

管理費以外でここを貶める要素はないですからね。

私は管理費はこのままでよいと思います（仕方ないでしょう、という思いも半分あります）。

駐車場の利用率を57％と仮定して、こちらの管理費は決定されているようですが、今後もっと駐車場の利用率は下がる可能性が高いです。また、管理費は最初に設定したものが大きく間違うなどということはないので、仮に安くする場合は三井の管理から別の管理に変えるときだと思います。三井でない管理会社に変わるのも賛成できません。

地権者にも管理会社、管理費の説明はすでにしてあるはずなので、地権者も変えて欲しいなどと望まないはずです。唐突に三井の管理になっていることからも強い圧力で三井が選ばれているのだと思います。MRでは信頼がおける三井さんを望む声が多かったから、三井にしたような説明を受けました。まだ販売前でそのような声を発する立場の人というのは・・。

駐車場は47％換算でした。

＞MRでは信頼がおける三井さんを望む声が多かったから、三井にしたような説明を受けました。
＞まだ販売前でそのような声を発する立場の人というのは・・。

URが管理委託を三井に決めて地権者に通知したってところでしょう。
分譲購入希望者にアンケートとった訳でもないですから。
地権者の管理費が分譲購入者の管理費と同じかどうかが気になりますね。


＞駐車場は47％換算でした。

管理費が今後上がるかどうかは入居率がどのくらいなのかにもよりますね。
入居率80％くらいだと駐車場稼働率47％は困難でしょうから。

三井、三井、って、三井の他物件購入者が必死に賛美しているように見えるが…
そんなに三井が良いなら、此の近くの三井タワーはなんであんなに完売まで長期間掛かったのだろう。

今、この景況感のなかで物件を購入できる人間は
この程度の計算は誰でもできるでしょう

管理費が高いとおもうならスルーして他の物件を探せばいいだけです
ネガだらけのこんな板関係者が参考にするわけないですから
ムダな書き込みはやめましょうよ

わたしは　アウル契約者ＶＳ妄想検討マニア　だとおもいます

店舗は地下1階と1階に入るそうですが、どういった業種が入るのでしょうね。ピーコックが間近にあるのでスーパーはないだろうと思うのですが、事務所等が入ることを考えるとコンビニの可能性はありますよね。地下1階の店舗とは、サンクンガーデンや地下プロムナードに面していたりするのでしょうか。だとすると飲食系だったり？
ところで間もなく区民優先分譲ですが、これは優先分譲用として指定された部屋の中から選ぶ形ですか？それとも好きな部屋を自由に選べるのですか？優先分譲用としてあらかじめ指定されている場合、どういう基準で優先分譲する部屋を選んでいるのかな、とちょっと気になりました。

店舗の占有面積からしてスーパーはないでしょうね。
コンビニ、飲食店が有力だと思います。
個人的にはカフェに入って欲しいです。
近場にベローチェくらいしかないので。
地下道繋がればタリーズは近くなりますね。

ここの検討者は池袋で商売してる事業主が多そうだね？一括払いで買う人が多いんじゃないかな？

契約者の賛美の書き込みVSそれに反発するネガの書き込み

検討者にとっては迷惑な話だな。
これを解決するには、契約者が契約者板に移動することがベスト。

５年、10年後、アウルとエアライズはどっちが人気あると思いますか？
エアライズだけ賃貸、売買が高く、アウルは安いなんてことはないですかね？

眺望や間取り、向きによりけりでしょう。
私は資産性も考えて角部屋で検討中です。

>369さん
同感。管理費が高いと思うなら他の物件を探すべきだと思います。

店舗は本来ならスーパーとか入ってほしいところですが、
コンビニまたはマツキヨみたいなドラッグストアも
いいなって思います。
ビジネスホテルの1階とかはコンビニとか多いですよね。
食料品の他に日用品や生活雑貨とかも購入できるお店
とかだと便利だなって思いますね。
そうでなければ、371さんのようにカフェとか。
希望をだせばスタバやドトールに入ってほしいです。

>同感。管理費が高いと思うなら他の物件を探すべきだと思います。

まあそうは言っても新しい検討者が増えればまた同じ話は出ますよ。ずっとそうです！
可能性は低いと思われますが、効果としては以下のような事が考えられますね。

管理費のネガが多い。
　↓
それを読んだ検討者がMRで営業に言う。→売行きが良ければ無視
　↓
それが原因で売行きに影響？
　↓
URや三井と協議して管理費を見直す

367さん
>地権者の管理費が分譲購入者の管理費と同じかどうかが気になりますね。

全く同じだったら何も言う事はありませんが、
多少なりとも優遇されていると思いますけどね。
マンションに関して発言権のある地権者が優遇措置を受ける事により、
何か不具合が出た場合にデベロッパーの弁護をする為
住民間の話し合いがまとまるものもまとまらないという話をよく聞きます。

この、優遇されているか、されていないか調べようがないところも
実のところ大きな問題だと思いますけどねぇ。

売れ行きがよければ無視に１票

イヤな人は他の物件へどうぞ・・・たくさんあるでしょ
ここにはこないでねっと

エアライズの中古が南絡み240〜260ぐらいからするとここはその２割増しぐらい？新築ということで妥当と考えるか考えないか。そのあたりが購入するかしないかの鍵ですかね。

私も管理費は、受け入れられるかどうかの問題だと思います。(あるいは何とかなる！と眼をつぶるか。)
下がることは期待していませんし、実際にも難しいと思います。

ところで、価格の安さから中住戸を検討しているのですが、皆さん、仕様のチープさ気になりませんか？
今どきタンク付きトイレだったり、設備や部屋の質感が他と比べて劣っている気がしました。ゴクレやＵＲの仕様ってこんなもんなんですかね。

角部屋や高層階だと、グレードは上がるのでしょうか？その場合、価格はどれくらいになるのでしょうか？

トイレはタンク付きでさらに手洗いもついてないですよね？コンフォートの図面にだけ、ないのでたぶん。
お隣より勝っている点って何があってこんな値段なのでしょうかね。強気だね。

エアライズの中古は３００越えでしょう。レインズみてないの？

ここって、４つのグレードに分けているみたいですね。

・コンフォート
・ラグジュアリー
・エクスクルーシブ
・エクスクルーシブスイート

コンフォートでは、ガラストップコンロ、ラグジュアリー以上は、ＩＨクッキングヒーター、エクスクルーシブ以上は、ビルトイン浄水器、ドアの仕様なども少しずつグレードアップしていくようなかんじ。
コンフォートとエクスクルーシブスイートでは、そうとう仕様が変わるんじゃないかな。

管理費のネガ歓迎します。
他の人がどう感じているか知ることも重要ですから。
イヤなら読み飛ばせば？

イヤ実際に検討している方は管理費も折り込んで考えているでしょう

管理費が高いと感じるのであればこの物件は検討に値しないわけですからそれこそスルーでしょ
暇な方のストレス発散の場にされてもねぇ・・・

下がらないものを高い高いって・・・建設的な話のできない方は検討板にはいらないですよ
消えてください

パンフ見ると、グレード別に仕様が載ってますよね。
確かにコンフォートとエクスクルーシブスイートではかなり変わりそうですね。
見るからに高級感が増しているような。

コンフォートとエクスクルーシブスイートで仕様が違うと言ったって選べないんですよね？
決められている部屋を買うしかないんでしょ？
ほとんどの部屋がコンフォートですよね。

LGの洗濯機いらないからとMRで言えば安くなるんでしょうか？

>>382
>トイレはタンク付きでさらに手洗いもついてないですよね？コンフォートの図面にだけ、ないのでたぶん。

モデルルームの低グレードの方がコンフォートじゃないんですか？
タンクレストイレだし手洗いも付いてましたけど。

↑タンク無しはパンフに書いてある。

間違え。タンクありと書いてある。

モデルルームはラグジュアリーとエクスクルーシブスイートです。

エアライズも210ぐらいでも中古実績あったよね。平均するとどのくらいかわからないけど。

>>386
自分の考えと合わない意見を排除しようとしてますが、それは無理ですね。
このマンションは検討に値しないという意見もあるなら、そういう意見だって聞きたいです。

ポジはパンフレット見ればだいたいわかります。ネガの意見も聞きたいです。

ヴァンガードタワーとアウルタワーのモデルルーム（ラグジュアリー）の仕様は同程度。

タンク付きトイレとタンク無しトイレの価格差はどのくらいなんだろう？
あんまり変わらない気がするけど、そこまで仕様を落とさんでよかろうもん・・・。。
パークタワーイーストプレイスもタンク付きトイレだったから、タンク付きトイレつけるのが案外普通なのかもしれないけど？

>>393
エアライズの中古が210ぐらいならアウルは新築を考慮して230くらいが適正価格ですかね？

タンクレストイレは節水です。未だにタンク式トイレを使用している新築マンションは残りものを安く仕入れて経費削減！エコに反する。

エアライズがそんな安いならエアライズの方がいい！と思って検索してみたらどこも３００越えばかり。。。
悲しいですね。。。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/FP8M1002/

http://www.womans-mansion.com/2009121100001.html

＞400
それ売値でしょ。取引は300は越えてないのでは。隣の坪280万とこちらの坪300万はどっちの勝ちなんだろう？好みかな。

400は優先契約者で、買い煽りだろ。

400です。

あ、そうなんですね。
中古売買はした事ないんですが坪２８０ということは上のURLのやつを例にすると１０００万近く値引きしてくれるものなんですね。１０００万も引いてくれるのは凄いですね！？

そんなの常識

今度は、エアライズとの比較で物件価格について攻防が始まりました。

もうやめなよ。
どっちも得しないでしょ。

＞399さん

ここのトイレはＴＯＴＯのネオレストのようです。
ネオレストはタンクレストイレですよ。

まぁ、相場を考えるのは必要でしょう。

＞366さん　駐車場は47％換算でした。

その根拠を教えてください。
私は、現在駐車場０％で修繕計画を作っていると営業担当から聴きました。
いただいた、長期修繕計画（案）も、収入の内訳に計上されてません。
硬い収入計画を立てていると思いました。
役、5年おきにそれなりの勢いで修繕費は上がっていきますが、臨時徴収はありません。

＞現在駐車場０％で修繕計画を作っていると営業担当から聴きました。
いただいた、長期修繕計画（案）も、収入の内訳に計上されてません。
硬い収入計画を立てていると思いました。

いい加減な収入計画としか思えんけど。

修繕費の追加徴収がないというのははっきり決まっているのですか？タワーだし、すごい額の修繕費がかかると思うので、まず間違いなく追加で支払わなければならなくなるんだろうなぁと思っていました。きっと現時点では徴収の予定はないけれど、この先はわからないってことなんでしょうけど。。。あと、駐車場の収入は管理費などにあてたりせず、すべて修繕費にまわすってことなのでしょうか？

駐車場の収入なし、410円の管理費のみでの管理運営は無理でしょうね？

駐車場ってそんなに使わないものですか？

僕は４０ちょいですけどゴルフとか旅行で車つかいますよねぇ？
こんな時期ですからそんなに若い人もいないだろうし、30代半ばぐらいから50代くらいの方が検討してるのかなぁ
とおもったんですが。

366ではありませんが駐車場47%で管理組合の収入を計算しているというのは私も資料を見せてもらいましたので本当だと思います。それと駐車場収入は修繕積み立てには普通入れないと思いますよ。

物件価格が高い物件は車の保有率は高いです。
転売するにしても駐車場使用権付きじゃないと売れなかったりありますし。

駐車場は473戸中234台ですよね。
抽選になるんじゃないかと思いますけど。
外れて外に借りなきゃならなくなるのは痛いです。

●拙速・高値掴みとは思いたくない優先契約者

●お買い得物件と思わせたいゴクレ営業

●自社物件に客を引き寄せたい他社営業

●エアライズを高値で売りたい転売組

●第二期以降の値下げを期待している検討者

これだけ思惑があれば、ポジとネガが入り乱れるのも納得。

>415はウエストゲート契約者ですな。まったく同じ書き込みしてますね！

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57365/res/258

要町スレにお帰りなさい。

No.258 by 匿名さん 2010-01-20 07:29
>>257:契約済みさん

事実を無視して、自分の一方的な考えをひたすら書き込む…
以前からいる方じゃないですかね。スルーがよろしいかと。

駐車場増築により、毎月の管理費が、最大半分まで下がる可能性があるのであれば、住民や管理組合で熟考すべき論点だと思います。

---

(参考)これまでの発言

●池袋まで歩くと４０分かかる

●排気塔が目の前にある

●優先分譲は存在しない

●値上げはあり得ない

●山手通りの歩道整備は不可能

●モデルルームでは売れているように見せかけているだけ。ここは不人気売れ残り物件

●隠し在庫があるので最終期前に大量の先着順住戸が放出される

●(前向きな)書き込みは、すみふの営業

●近隣住民との覚書があるので駐車場増築は不可能

●駐車場を増築しようとしても許可が下りない

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57365/res/258

↑
ここを荒らしてるのってシティタワー契約者というよりすみふの営業じゃないのかな？

>414
どうかな～、営業さんは駐車場は多分借りられると言ってましたよ。私はここは交通利便性良すぎるので結構空くのではと思っています。もちろん稼働率が定常的に高ければ管理組合の収入も増えるので余剰金を修繕費に充てるとか、管理費を下げるとかはできると思うので、良い事ではあるのですが。

値下げは期待してるけど
金融バブルがはじけて2年が過ぎたけど新築も中古もホント下がらないよね
仕入れの時期もあるんだろうけど、今の仕入れのものが商品化されるのを待つしかないのかぁ・・・
確認とか考えると入居はメチャメチャ先だよね

＞４１３さん
駐車場の収入は全て管理組合にということは、駐車場の修繕費は駐車場からの収入は当てないということでしょうか。少し不公平な気がします。

ちなみに皆さんはここ買ったら駐車場借りる人ですか？
私は借りる人です。

ゴクレだからあまり期待はしてませんが、一期の売り出し方をみると、竣工まで売れ残っていて、値下げという可能性もあるかもしれませんね。
あるいは、竣工までの期間も長いので、勢いで契約したものの、その後、事情が変わってしまってのキャンセルも結構ありそうです。
あの即日完売物件として有名な飯田橋のプラウドタワーも、竣工前後にキャンセル物件が放出され、野村不動産も少しは勉強したみたいですよ。

＞422さん
駐車場借りないなあ。
いま車持ってないもん(笑)
ただでさえ、タワーマンションで、修繕積立金の負担がどんどん重くなってていくのだから、駐車場修繕に要する費用は、駐車場収入で賄って欲しいのが本音。

駐車場借りる人は多いと私は思いますけどね。
この時期にマンション買える人は比較的裕福な人が多いでしょうから。

駐車場はいらないな〜
駅チカで便利だからな〜

いま住んでるマンションは総収入の3割くらいが駐車場収入だったかな？
駐車場の収入抜きで管理できるのかは疑問。
タワー駐車場の保守費用も管理費から出すんだったら、駐車場借りない人は納得いかないでしょう？

裕福な人だったら、
もっと高グレードなマンションを選ぶし、
車を持って、普段使っているような人だったら、
東池袋直結が売りのマンションへのインセンティブは低いような気がします。

ここを購入するのは、池袋で商売やっている方とか有楽町線沿線に通勤しているサラリーマンとか賃貸・転売狙いの投資家さんとかが多いと思います。

うーん。。。
なんか駐車場借りれそうな気がしてきました！

このヘンそんなに渋滞しないし、高速も近いんでやっぱり車があったほうがいいかなぁ
ゴルフいけなくなるしね

>>416

あはっ、シティタワーウエストゲートのひとだね。
アウルタワーが安かったので面白くないんでしょう。

スルーしましょうよ。

ああ、高速入り口が近いのは便利だね。

この立地なら、駐車場は借りられると思いますよ。
確かに、車も便利な場所ですね。

まだモデルルーム行ってないんですが、
ここの駐車場代って月々いくらくらいですか？

＞429さん
日曜日はサンシャインの駐車場待ちで渋滞しますよ。
東池袋中央公園の方からなら首都高に入りやすいです。
郵便局の方は動きません。

ここの駐車場利用は、
エアライズタワーの駐車場稼働率が、
参考になると思います。
居住者の方、
もしご存知であれば、
ご教示ください。

駐車場は3万円くらいじゃなかったかな？
借りないから詳しく聞いてないけど。

私は別に有楽町線沿線に住んでも、池袋で商売もしていないんですが
検討理由は地縁ですね。池袋の。ジュンク堂にいくし、オッサンだけどオタクだし、服は目白だし、デパート行くし
若者じゃないから知らない土地・・・湾岸とかは検討すらしていないですね

池袋で探しているなら高グレード？そもそもそんな物件ないですしね

＞４３６さん
ありがとうございます。
多分、ここら辺の相場なんでしょうが、今の倍くらいします。
住宅ローンを考えると、月３万円は厳しいです。。

キタ━━(゜∀゜)━━！！
オタクの新聖地池袋

この価格帯なら転売狙いはいないでしょう。
譲渡益・仲介手数料払ったら幾ら残ります？
下手すれば足が出るかも？

＞４３８さん
駐車場代

エアライズタワー35,700円
パークタワー池袋イーストプレイス32,000円
パークタワー池袋33,000円
シティタワー池袋28,500円