OWL　TOWER（アウルタワー、旧称：東池袋駅前再開発プロジェクト）ってどうですか？Part2

魚真って魚屋がやっている定食屋はけっこうウマいよ。
店構えの割りに高いけど（ランチ８００～１５００円）質は高い。

>>302

そこの魚屋さんは道路に魚干してますよね（笑）
定食、結構なお値段しますね。
魚も高いです。

>>298
ラウンジは二つあります。
一つは貸し切り可の有料、一つは貸し切り不可の無料。

無料ラウンジは片面眺望です。

有料ラウンジは南東、南西方面の二面？？

>299さん

このあたりはコンビニはなさそうなので、便利かもしれませんね！

ここがエアライズより優っている点
（OWL＞ｴｱﾗｲｽﾞ）
・建物階数高い
・共用施設多い
・地権者少ない

ここがエアライズより劣っている点
（ｴｱﾗｲｽﾞ＞OWL）
・天井高さ低い
・駅からの徒歩分数多い
・バルコニー奥行き短い
・売主
・設備（標準グレード）低い
・管理費高い

これ以外にありますでしょうか？今後の資産価値把握のため、おさえておきたいです。
現時点で新築、中古というのは5年後差がなくなると思うので、無視しています。

公式HPに1/29価格発表会開催とありますが、
具体的な情報をお持ちの方がいらしたら、
どこで開催されるのか教えて下さい m(^ ^)m

モデルルームだと来場予約必須なので、
ふらっと立ち寄るわけにはいきませんが。

サンシャインシティへの地下道はいつ完成予定ですか？

>>310
竣工の時じゃないですか？（来年１月竣工でしたっけ？）
竣工式典があるでしょうから区役所に聞いてみたらどうでしょう？

池袋駅辺りまで出てしまえばおいしいお店もいっぱい
あるような気がします。
名前は忘れてしまいましたが、おいしいもつ鍋屋さんが
あったような…。
あと、池袋駅東口から右方向へ出てサンシャインシティ
方面へ向かう途中に確か「つけ麺屋やすべえ」があります。
ここは結構長い行列ができるくらいとても人気のあるお店です。
でも回転が速いのでそこまでイライラせずに待っていられるのでお勧めです。
つるつるっとした麺に甘辛ピリっとしたスープが最高です。ぜひ行かれてみてください。

>>306
有料・プレミアムビューラウンジ・パーティルーム（角）、無料・（スカイラウンジ）ともに南東向きで隣同士のようです。
有料ラウンジは70平米弱、無料ラウンジは50平米くらいのようです。
眺望が良く広いラウンジを無料で使える方がみんな喜ぶと思うのですが。
気軽に行けるラウンジが50平米しかないのは正直狭いと思います。

有料なのは貸切にする時だけですのでそれ以外の時間は無料です。他の人と一緒にはなりますが。この手の施設はどこでもそうだと思いますよが。

ご近所マンションってのにアトラス雑司が谷第２期ってのがあるけど、アウルより高くない？

管理費が高いという人がいますが、このぐらいで妥当だと思います。

マンションは管理を買え、というように、管理費をけちっても、
マンションの全体が薄汚れては資産性もなくなります。
管理費をしっかり払って、それで汚れが目立ったり、何か
管理として納得できない点があったときに、はじめて文句を
言うというのがいいのではないでしょうか？

管理費が足りずに、どこかで手抜きをされる方が問題に
思います。これだけの共用施設があるマンションは
ある意味貴重なので、その共用施設を楽しめる人が
選べば問題ないのではないでしょうか？

有料ラウンジの1時間1000円と言うのは、利用者1人あたりの金額
なんでしょうかね？
それとも、何名利用しても1000円/時間？
貸切なので1人あたりかな。

ともあれ、どちらも基本的に無料で利用できると解って安心しました。
他の共用施設のパーティルームとシアタールームは予約され入れれば
無料で使用できるのでしょうか。
シアタールームは、気軽に利用できるものならば
1人になりたい時に篭りたいですね(笑)

都心の高級マンション並みの管理をしてくれるなら妥当と言えるかもしれない。

ま、ここはURだからそんなことはないと思うが。

高層階を買える富裕層は管理費が高くても気にしない。
低層階の狭小住戸を買う人は、狭いぶん管理費はたいした額にはならないからあまり気にならない。
70㎡クラスの住戸を買う人にとって、3万円の管理費はかなり負担に感じると思う。

中層階の60～70㎡は売れ行きが良くないんじゃないかと見てます。

ここって投資目的で購入する人っているんですかね？もしいるとしたらどうやって利益を得るんでしょう？値上がりして転売って今のご時世だと考えにくいと思っておりますが、投資家が買うくらいならそういう可能性もあるのかな？住む目的で買うにしてもそういうマンションなら資産価値という意味で安心です。

中国人で複数戸買う方が多いかもしれません？

↑あなた様な方が買うよりはその方が良いですね？

隣のタワーと同じぐらい共用施設を作らないといけないと思って、これだけの共用施設があるのではないでしょうかね。

>316さん

優先分譲契約者さんですか？(笑)

今さら後には退けないので、擁護する気持ちは分かりますが、毎月負担する管理費は、入居後考えればいいやというものでは無いと思います。
管理費が１〜２万円安ければ、ローン負担も５〜１０百万円分軽減されるわけですから、検討者にとって大事な大事な問題です。

アウルの管理費は、ここより圧倒的に豪華な共用施設があるワールドシティタワーズの２.５倍、ブリリアマーレ有明より毎月５千円も管理費が高いんです。
管理内容も普通で、コンシェルジュがいる程度です。ドアマンがいるわけでもない。

316さんは、ここの管理費について営業から、しっかりした説明はありましたか？納得しています？差し支えなければ、ご披露いただければ幸いです。

管理費は全体の管理費が70円ぐらいプラスされて、410円なのでそんなもんじゃないか？修繕は修繕計画（案）で見る限り結構あがるよね。アトラス茗荷谷の370円と同じぐらいにはできるように思うがね。1割でも大きいことは事実。

大規模マンションのメリットが生かされてないよね。
これくらいの規模でこれくらいの共用施設なら200円台後半でも管理できるはず。

ところでコンシェルジュは何階にいるの？
コンシェルジュデスクが見当たらないけど？
33階？
管理人が兼務？

勝どきビュータワーは２８０円　東急
アウルタワーは４１０円　三井

＞管理費が１〜２万円安ければ、ローン負担も５〜１０百万円分軽減されるわけですから、検討者にとって大事な大事な問題です

どういう計算だよ？

>325
茗荷谷よりは共用施設が多い分高くなるだろうけど、茗荷谷にしても上野（500円オーバー）のパークタワーにしても最近の三井は異常に高い。防災センターの常駐要員が一番の原因と思われるがここは何人常駐かはまだ未定。

３２６さん　
管理人が兼務ってことだと思いますよ。
エントランスホールのフロントカウンターでライフサポーター（管理員）が共用施設の予約受け付けや伝言などの日常業務から、クリーニングの取り次ぎなどの各種手配や業者紹介まで、様々なサービスを承ります。
と、いうことなので、
コンシェルジュ＝ライフサポーター＝管理員ってことじゃないかなぁ。

コンシェルジュなしで４１０円は高いですね。２４時間体制で常時２人くらいはいるのかと思いました。
管理費高になる要因が判りません。

三井は一般的なコンシェルジュ＝ライフサポーター（管理員）と呼ぶみたいですね。
イメージ的な問題かもしれませんが、パッとしないね。

http://www.mitsui-kanri.co.jp/service/business/staff.html

それにしても管理費高いな。
別に払えないワケじゃないけど、なんだか悔しいからもっと安くして欲しい。

頼みますよゴクレさん。
気持ちよく購入させてください。

投資の話がチラホラ出てますが、分譲価格が割高だから賃貸では回らないと思いますよ。
しかもここはランニングコストが高いですしね。

値上がり期待のギャンブルの話でしたら関係ありませんが。

荒い計算だが、アウルの割高な管理費分を２万円として、それをローン返済に回せば、月々の負担額は変わらないのに１千万円高い物件が買える。

逆に言うと、アウルタワーは割高な管理費によって、１千万円くらい割高になっている。

ご参考まで。

【アウルタワー】
物件価格　６千万円★
自己資金　５千万円
借入れ額　１千万円
↓
管理費　　＠３万円
借入返済　＠２万円
毎月負担額　５万円★

【他のマンション】
物件価格　７千万円★
自己資金　５千万円
借入れ額　２千万円
↓
管理費　　＠１万円
借入返済　＠４万円
毎月負担額　５万円★

6000万の部屋が実質7000万相当ということですね。

>>332

ライフサポーター（管理員）

なんだかなぁって感じですね・・・。

>334

すみません。教えてください。

比較された管理費が1万円（アウルタワーの1/3）で計上なさっています。

アウルタワーと同じ広さだとして、同じく平米単価を1/3して計算しますと
@136円。

それが世の中の管理費の相場なんでしょうか？？

>335さん

そうですね。
７千万円分の負担をしているのに、６千万円分の価値しかないとも言えますね。

ルームプランなし、仕様を落として500万円程度安くなったところで
管理費負担で1000万割高となると…
うーん、、、

>>337

失礼。じゃあ少し修正します。
他のマンションは、例えばワールドシティタワーズとでも思って下さい。

---

荒い計算だが、アウルの割高な管理費分を２万円として、それをローン返済に回せば、月々の負担額は変わらないのに１千万円高い物件が買える。

逆に言うと、アウルタワーは割高な管理費によって、１千万円くらい割高になっている。

ご参考まで。

【アウルタワー】
物件価格　６千万円★
自己資金　５千万円
借入れ額　１千万円
↓
管理費　　＠３万５千円
借入返済　＠２万円
毎月負担額　５万５千円★

【他のマンション】
物件価格　７千万円★
自己資金　５千万円
借入れ額　２千万円
↓
管理費　　＠１万５千円
借入返済　＠４万円
毎月負担額　５万５千円★

337のような素朴な疑問を無視して、１０００万高い！１０００万高い！と、繰り返し書き込む。

このスレは他社の営業さんの暗躍の場のようですね。
遅くまでご苦労様です。

アウルは、突出して管理費が高いのは事実だし、
その負担額を換算すると１千万円になるのも事実だから、
仕方ないのでは？

管理費の批判が多いですが、その中身についてはどなたも言及されていません。
現段階ではまだ内訳は見えないですが、もう少し詳細を見て因数分解をして、
その上で削れるのに削れていないものがあれば批判すればいかがでしょう。
何だか批判ありきのように見えて、とても表面的な議論にしか見えません。

>>３２９の言うとおり、防災センターの常駐要員が一番の原因じゃないかな？
コンシェルジュもいないのだから。

フロントマネージャー、ライフサポーター（管理人）の人件費が高いってことも考えられる。

管理費が高くなるなら内訳を示して丁寧に説明すればいい。
それを利用する側が納得できれば問題ない値段設定となる。

売主や管理会社側が納得できる説明をしていない現状では、
他の物件より高いと批判されるのは仕方ないと思う。

ここは金持ちがターゲットだから、管理費でグダグダ言う客は眼中にないんですよ。
どうせ買わないから。

買わない（買えない）なら書き込みしても仕方ないのにね。

35年で１千万の差が出るためには毎月23,810円の差がないといけない。
OWL35,000円となると比較対象の物件の管理費は11,190円。

どこのマンションとの比較なんだろう？

ゴールドクレストコミュニティはコンシェルジュがあるようですね。
三井に丸投げせず、ゴクレの管理子会社に委託する方が管理費安くできたんじゃないだろうか？

http://www.goldcrest-community.co.jp/business/5_concierge.html

いや、いつのまにかコンシェルジュないってことになっているけど、あるでしょうに。

コンシェルジュデスクはないけど、コンシェルジュサービスはあるようです。
コンシェルジュは管理員が兼務すると前レスに書いてあります。

>>330
>>332

を読むと良いです。