OWL　TOWER（アウルタワー、旧称：東池袋駅前再開発プロジェクト）ってどうですか？Part2

南東側道路その２

現場も撮ってきました

南東側道路の搬入口手前から撮影

同じくアングルを変えて

整理整頓されてます

↓15:30ごろと比較
>>186


11:40ごろ北東側道路
アウルと高速道路の日陰のため昼間でも暗い印象

南東面
よく日が当たってます

別の搬入口から現場を撮影

15:40？ごろと比較
>>191

左がアウル、右がライオンズ
時間は11時45分頃
暗いです

15:40ごろと比較
>>192

11:45ごろ
タワーの左の面が北東側
右面が北西側
はっきり言って真っ暗です

西側の公園
昼間は暗い

番外編

エアライズタワー1階のお寿司屋
寿々屋さん

にぎりのランチ750円
安くておいしいです

これでおしまい

撮って欲しい写真あったら言ってください
近くなので暇があったら行ってみます

ここの南東で２LDKっていくらからでしょうか？

北西の中住戸で５１００かと。

南東は57平米ぴったしで約5500万円台～？ただし、20階以下。

ゲストルーム使用料が8000円ですか。ホテルよりは割安だけど、
他マンションに比べるとかなり高いですよね。
使用料をチェックしてみると、だいたい4000～5000円くらいで、
中には1000円で利用できるところもあるので・・・。
それにしても、せめてビューラウンジは無料にして欲しかった。
『OWL TOWERのオーナーであることの歓びを、
どうぞこの上空でご満悦ください 』って言われても、
お金払わないと、その喜びは満悦できないのね。

ここの１階店舗には何が入ると思いますか？

>>296

ゲストルームは5000円以下じゃないと利用しずらいですよね。
ラウンジが有料となるとタワーの意味ないですよね。
低層階に暮らす人が可哀想です。
管理費の負担割合は高層階も低層階も同じですから。

>>297

北側の店舗はコンビニだと思います。
ファミマとサンクスはスキー客で賑わってます。

写真載せていただいた方、ありがとうございます。
色々お勧めスポット等も紹介してくれると嬉しいです。これからも定期的に楽しませて下さい！

池袋探検隊さん

おすすめスポット賛成です。特にマンションの近くのおいしいお店をご存じだったらお願いします。

魚真って魚屋がやっている定食屋はけっこうウマいよ。
店構えの割りに高いけど（ランチ８００～１５００円）質は高い。

>>302

そこの魚屋さんは道路に魚干してますよね（笑）
定食、結構なお値段しますね。
魚も高いです。

>>298
ラウンジは二つあります。
一つは貸し切り可の有料、一つは貸し切り不可の無料。

無料ラウンジは片面眺望です。

有料ラウンジは南東、南西方面の二面？？

>299さん

このあたりはコンビニはなさそうなので、便利かもしれませんね！

ここがエアライズより優っている点
（OWL＞ｴｱﾗｲｽﾞ）
・建物階数高い
・共用施設多い
・地権者少ない

ここがエアライズより劣っている点
（ｴｱﾗｲｽﾞ＞OWL）
・天井高さ低い
・駅からの徒歩分数多い
・バルコニー奥行き短い
・売主
・設備（標準グレード）低い
・管理費高い

これ以外にありますでしょうか？今後の資産価値把握のため、おさえておきたいです。
現時点で新築、中古というのは5年後差がなくなると思うので、無視しています。

公式HPに1/29価格発表会開催とありますが、
具体的な情報をお持ちの方がいらしたら、
どこで開催されるのか教えて下さい m(^ ^)m

モデルルームだと来場予約必須なので、
ふらっと立ち寄るわけにはいきませんが。

サンシャインシティへの地下道はいつ完成予定ですか？

>>310
竣工の時じゃないですか？（来年１月竣工でしたっけ？）
竣工式典があるでしょうから区役所に聞いてみたらどうでしょう？

池袋駅辺りまで出てしまえばおいしいお店もいっぱい
あるような気がします。
名前は忘れてしまいましたが、おいしいもつ鍋屋さんが
あったような…。
あと、池袋駅東口から右方向へ出てサンシャインシティ
方面へ向かう途中に確か「つけ麺屋やすべえ」があります。
ここは結構長い行列ができるくらいとても人気のあるお店です。
でも回転が速いのでそこまでイライラせずに待っていられるのでお勧めです。
つるつるっとした麺に甘辛ピリっとしたスープが最高です。ぜひ行かれてみてください。

>>306
有料・プレミアムビューラウンジ・パーティルーム（角）、無料・（スカイラウンジ）ともに南東向きで隣同士のようです。
有料ラウンジは70平米弱、無料ラウンジは50平米くらいのようです。
眺望が良く広いラウンジを無料で使える方がみんな喜ぶと思うのですが。
気軽に行けるラウンジが50平米しかないのは正直狭いと思います。

有料なのは貸切にする時だけですのでそれ以外の時間は無料です。他の人と一緒にはなりますが。この手の施設はどこでもそうだと思いますよが。

ご近所マンションってのにアトラス雑司が谷第２期ってのがあるけど、アウルより高くない？

管理費が高いという人がいますが、このぐらいで妥当だと思います。

マンションは管理を買え、というように、管理費をけちっても、
マンションの全体が薄汚れては資産性もなくなります。
管理費をしっかり払って、それで汚れが目立ったり、何か
管理として納得できない点があったときに、はじめて文句を
言うというのがいいのではないでしょうか？

管理費が足りずに、どこかで手抜きをされる方が問題に
思います。これだけの共用施設があるマンションは
ある意味貴重なので、その共用施設を楽しめる人が
選べば問題ないのではないでしょうか？

有料ラウンジの1時間1000円と言うのは、利用者1人あたりの金額
なんでしょうかね？
それとも、何名利用しても1000円/時間？
貸切なので1人あたりかな。

ともあれ、どちらも基本的に無料で利用できると解って安心しました。
他の共用施設のパーティルームとシアタールームは予約され入れれば
無料で使用できるのでしょうか。
シアタールームは、気軽に利用できるものならば
1人になりたい時に篭りたいですね(笑)

都心の高級マンション並みの管理をしてくれるなら妥当と言えるかもしれない。

ま、ここはURだからそんなことはないと思うが。

高層階を買える富裕層は管理費が高くても気にしない。
低層階の狭小住戸を買う人は、狭いぶん管理費はたいした額にはならないからあまり気にならない。
70㎡クラスの住戸を買う人にとって、3万円の管理費はかなり負担に感じると思う。

中層階の60～70㎡は売れ行きが良くないんじゃないかと見てます。

ここって投資目的で購入する人っているんですかね？もしいるとしたらどうやって利益を得るんでしょう？値上がりして転売って今のご時世だと考えにくいと思っておりますが、投資家が買うくらいならそういう可能性もあるのかな？住む目的で買うにしてもそういうマンションなら資産価値という意味で安心です。

中国人で複数戸買う方が多いかもしれません？

↑あなた様な方が買うよりはその方が良いですね？

隣のタワーと同じぐらい共用施設を作らないといけないと思って、これだけの共用施設があるのではないでしょうかね。

>316さん

優先分譲契約者さんですか？(笑)

今さら後には退けないので、擁護する気持ちは分かりますが、毎月負担する管理費は、入居後考えればいいやというものでは無いと思います。
管理費が１〜２万円安ければ、ローン負担も５〜１０百万円分軽減されるわけですから、検討者にとって大事な大事な問題です。

アウルの管理費は、ここより圧倒的に豪華な共用施設があるワールドシティタワーズの２.５倍、ブリリアマーレ有明より毎月５千円も管理費が高いんです。
管理内容も普通で、コンシェルジュがいる程度です。ドアマンがいるわけでもない。

316さんは、ここの管理費について営業から、しっかりした説明はありましたか？納得しています？差し支えなければ、ご披露いただければ幸いです。

管理費は全体の管理費が70円ぐらいプラスされて、410円なのでそんなもんじゃないか？修繕は修繕計画（案）で見る限り結構あがるよね。アトラス茗荷谷の370円と同じぐらいにはできるように思うがね。1割でも大きいことは事実。

大規模マンションのメリットが生かされてないよね。
これくらいの規模でこれくらいの共用施設なら200円台後半でも管理できるはず。

ところでコンシェルジュは何階にいるの？
コンシェルジュデスクが見当たらないけど？
33階？
管理人が兼務？

勝どきビュータワーは２８０円　東急
アウルタワーは４１０円　三井

＞管理費が１〜２万円安ければ、ローン負担も５〜１０百万円分軽減されるわけですから、検討者にとって大事な大事な問題です

どういう計算だよ？

>325
茗荷谷よりは共用施設が多い分高くなるだろうけど、茗荷谷にしても上野（500円オーバー）のパークタワーにしても最近の三井は異常に高い。防災センターの常駐要員が一番の原因と思われるがここは何人常駐かはまだ未定。

３２６さん　
管理人が兼務ってことだと思いますよ。
エントランスホールのフロントカウンターでライフサポーター（管理員）が共用施設の予約受け付けや伝言などの日常業務から、クリーニングの取り次ぎなどの各種手配や業者紹介まで、様々なサービスを承ります。
と、いうことなので、
コンシェルジュ＝ライフサポーター＝管理員ってことじゃないかなぁ。

コンシェルジュなしで４１０円は高いですね。２４時間体制で常時２人くらいはいるのかと思いました。
管理費高になる要因が判りません。

三井は一般的なコンシェルジュ＝ライフサポーター（管理員）と呼ぶみたいですね。
イメージ的な問題かもしれませんが、パッとしないね。

http://www.mitsui-kanri.co.jp/service/business/staff.html

それにしても管理費高いな。
別に払えないワケじゃないけど、なんだか悔しいからもっと安くして欲しい。

頼みますよゴクレさん。
気持ちよく購入させてください。

投資の話がチラホラ出てますが、分譲価格が割高だから賃貸では回らないと思いますよ。
しかもここはランニングコストが高いですしね。

値上がり期待のギャンブルの話でしたら関係ありませんが。

荒い計算だが、アウルの割高な管理費分を２万円として、それをローン返済に回せば、月々の負担額は変わらないのに１千万円高い物件が買える。

逆に言うと、アウルタワーは割高な管理費によって、１千万円くらい割高になっている。

ご参考まで。

【アウルタワー】
物件価格　６千万円★
自己資金　５千万円
借入れ額　１千万円
↓
管理費　　＠３万円
借入返済　＠２万円
毎月負担額　５万円★

【他のマンション】
物件価格　７千万円★
自己資金　５千万円
借入れ額　２千万円
↓
管理費　　＠１万円
借入返済　＠４万円
毎月負担額　５万円★

6000万の部屋が実質7000万相当ということですね。

>>332

ライフサポーター（管理員）

なんだかなぁって感じですね・・・。

>334

すみません。教えてください。

比較された管理費が1万円（アウルタワーの1/3）で計上なさっています。

アウルタワーと同じ広さだとして、同じく平米単価を1/3して計算しますと
@136円。

それが世の中の管理費の相場なんでしょうか？？

>335さん

そうですね。
７千万円分の負担をしているのに、６千万円分の価値しかないとも言えますね。

ルームプランなし、仕様を落として500万円程度安くなったところで
管理費負担で1000万割高となると…
うーん、、、

>>337

失礼。じゃあ少し修正します。
他のマンションは、例えばワールドシティタワーズとでも思って下さい。

---

荒い計算だが、アウルの割高な管理費分を２万円として、それをローン返済に回せば、月々の負担額は変わらないのに１千万円高い物件が買える。

逆に言うと、アウルタワーは割高な管理費によって、１千万円くらい割高になっている。

ご参考まで。

【アウルタワー】
物件価格　６千万円★
自己資金　５千万円
借入れ額　１千万円
↓
管理費　　＠３万５千円
借入返済　＠２万円
毎月負担額　５万５千円★

【他のマンション】
物件価格　７千万円★
自己資金　５千万円
借入れ額　２千万円
↓
管理費　　＠１万５千円
借入返済　＠４万円
毎月負担額　５万５千円★

337のような素朴な疑問を無視して、１０００万高い！１０００万高い！と、繰り返し書き込む。

このスレは他社の営業さんの暗躍の場のようですね。
遅くまでご苦労様です。

アウルは、突出して管理費が高いのは事実だし、
その負担額を換算すると１千万円になるのも事実だから、
仕方ないのでは？

管理費の批判が多いですが、その中身についてはどなたも言及されていません。
現段階ではまだ内訳は見えないですが、もう少し詳細を見て因数分解をして、
その上で削れるのに削れていないものがあれば批判すればいかがでしょう。
何だか批判ありきのように見えて、とても表面的な議論にしか見えません。

>>３２９の言うとおり、防災センターの常駐要員が一番の原因じゃないかな？
コンシェルジュもいないのだから。

フロントマネージャー、ライフサポーター（管理人）の人件費が高いってことも考えられる。

管理費が高くなるなら内訳を示して丁寧に説明すればいい。
それを利用する側が納得できれば問題ない値段設定となる。

売主や管理会社側が納得できる説明をしていない現状では、
他の物件より高いと批判されるのは仕方ないと思う。

ここは金持ちがターゲットだから、管理費でグダグダ言う客は眼中にないんですよ。
どうせ買わないから。

買わない（買えない）なら書き込みしても仕方ないのにね。

35年で１千万の差が出るためには毎月23,810円の差がないといけない。
OWL35,000円となると比較対象の物件の管理費は11,190円。

どこのマンションとの比較なんだろう？

ゴールドクレストコミュニティはコンシェルジュがあるようですね。
三井に丸投げせず、ゴクレの管理子会社に委託する方が管理費安くできたんじゃないだろうか？

http://www.goldcrest-community.co.jp/business/5_concierge.html

いや、いつのまにかコンシェルジュないってことになっているけど、あるでしょうに。

コンシェルジュデスクはないけど、コンシェルジュサービスはあるようです。
コンシェルジュは管理員が兼務すると前レスに書いてあります。

>>330
>>332

を読むと良いです。

ちなみに、ここの１階に認可保育園とか入る計画ってないんですかね？？
再開発なら、そのぐらい考えてほしい！それとも新庁舎の中に保育園入りますかね。
それとできたら、もうひとつスーパーが欲しい気がします。競合して安くなると家計が助かるので。

エントランスのフロントサービス＝コンシェルジュではないの？

どうしても、数字のマジックを駆使して、こき下ろしたい立場の人がいるようです。
また、それを瞬時に肯定する書込みは、よっぽど計算弱い人か、同じ立場の人か、または同一人物。

（おそらくこの書込みに優先分譲契約者か？とレスつけてくるんでしょうけどね。）
－－－－－－－－－－－－－－

普通に考えて、
A)　70平米で@410円＝28,700円
B)　70平米で@300円＝21,000円　（Aとの差7,700円）
C)　70平米で@200円＝14,000円　（Bとの差14,700円）

年間差額
B)7,700×12＝92,400円
C)14,700×12＝176,400円

10年間差額
B)7,700×12×10＝924,000円
C)14,700×12×10＝1,764,000円

30年間差額
B)7,700×12×30＝2,772,000円
C)14,700×12×30＝5,292,000円

－－－－－－－－－－－－－－

ねぇ、どうやったら1000万になるの？
頭いい人オシエテ。

モデルルームで聞けばいいじゃない？

プラウド池袋にかなりの客が流れてるんじゃない？
あちらは第1期で300戸くらい売り出すようだね。

契約済の人も、検討中の人も、他のデベの人も管理費高いと思ってるのは共通の意見！UR、三井、ゴクレ、ちゃんと市場の意見を聞け！

>>354

上ブレする管理費を、ローンの支払いだと仮定したら、30年返済でいくらの
価格差に相当するかの話については、単純に差額×月数ではないですね。

ローン計算のサイトは探せばたくさん出てきますので、
誰でも簡単に計算ができます。
http://fudosanweb.com/

例として、100万円借りて年利2.5％、30年返済とすると、
月あたりの支払額は3951円になります。（ボーナス払い０として計算）

さて、ここから逆算です。
B)（7700÷3951）×100＝約194万円に相当
C)（14700÷3951）×100＝約372万円に相当

つまりは354さんがおっしゃるよりも、実際の差額は小さいと見積もることが出来ます。
金利分を考えたら、元本に相当する金額はもっと安くなる・・・はずですよね。
ましてや1000万円の差にはなりません。

さらに言うと、ここは修繕費が当初は安いです。（すぐに上がるというツッコミは置いといて）
本来、総支払いについて論じないといけないのに、修繕費は無視して
管理費だけやり玉に挙げて、数字の根拠なく1000万だぜウホ～っっ！！というのは、
少し違うと思われます。

どっちにせよ、アウルはネガ圧力が強いようですので、私なんかはその分を
差し引いてこのスレを参考にさせていただいてます。

>>356

1000万ネタで都合が悪くなると、
唐突に売れてないとか、プラウド板橋がとかマジ勘弁。

ただ、はっきりしたな。
Ｎ村の営業が書き込んでいる。


>>357

まぁまぁ落ち着いて。
「！」つけるほど、興奮せんでもよかろうもん。

市場の意見は結果として販売成績に跳ね返るだろうよ。
管理が三井だから、購入するって人もいるだろうし、
かつかつの予算計画でランニングコストを含めて買えないと判断する人もいるだろうし、
人それぞれだ。

あんたはあんたで、あんたの条件で検討すればよい。

ただ、お願いするのは自由だ。
おれもお願いすることとしよう。


　　関係者様申し訳ないですが、この掲示板見てらっしゃいましたら、
　　　　　　もう少し管理費まけてください。

>管理が三井だから、購入するって人もいるだろうし

ほとんどいないんじゃねえ？

>>360

人それぞれだ。

>>359

掲示板に投稿するほど野村の営業は暇ではないと思うけど。
アウルタワー契約者VS他物件契約者としか思えないんだけど。

アウルの分譲価格が安かったから、悔しくて管理費の件で叩いてるというところでしょう。

＞３６１

たしかに人それぞれだ。
だが、その割合は
管理が三井だから買う：どこでもいいや＝１：９９９９
と見た！

管理費以外でここを貶める要素はないですからね。

私は管理費はこのままでよいと思います（仕方ないでしょう、という思いも半分あります）。

駐車場の利用率を57％と仮定して、こちらの管理費は決定されているようですが、今後もっと駐車場の利用率は下がる可能性が高いです。また、管理費は最初に設定したものが大きく間違うなどということはないので、仮に安くする場合は三井の管理から別の管理に変えるときだと思います。三井でない管理会社に変わるのも賛成できません。

地権者にも管理会社、管理費の説明はすでにしてあるはずなので、地権者も変えて欲しいなどと望まないはずです。唐突に三井の管理になっていることからも強い圧力で三井が選ばれているのだと思います。MRでは信頼がおける三井さんを望む声が多かったから、三井にしたような説明を受けました。まだ販売前でそのような声を発する立場の人というのは・・。

駐車場は47％換算でした。

＞MRでは信頼がおける三井さんを望む声が多かったから、三井にしたような説明を受けました。
＞まだ販売前でそのような声を発する立場の人というのは・・。

URが管理委託を三井に決めて地権者に通知したってところでしょう。
分譲購入希望者にアンケートとった訳でもないですから。
地権者の管理費が分譲購入者の管理費と同じかどうかが気になりますね。


＞駐車場は47％換算でした。

管理費が今後上がるかどうかは入居率がどのくらいなのかにもよりますね。
入居率80％くらいだと駐車場稼働率47％は困難でしょうから。

三井、三井、って、三井の他物件購入者が必死に賛美しているように見えるが…
そんなに三井が良いなら、此の近くの三井タワーはなんであんなに完売まで長期間掛かったのだろう。

今、この景況感のなかで物件を購入できる人間は
この程度の計算は誰でもできるでしょう

管理費が高いとおもうならスルーして他の物件を探せばいいだけです
ネガだらけのこんな板関係者が参考にするわけないですから
ムダな書き込みはやめましょうよ

わたしは　アウル契約者ＶＳ妄想検討マニア　だとおもいます

店舗は地下1階と1階に入るそうですが、どういった業種が入るのでしょうね。ピーコックが間近にあるのでスーパーはないだろうと思うのですが、事務所等が入ることを考えるとコンビニの可能性はありますよね。地下1階の店舗とは、サンクンガーデンや地下プロムナードに面していたりするのでしょうか。だとすると飲食系だったり？
ところで間もなく区民優先分譲ですが、これは優先分譲用として指定された部屋の中から選ぶ形ですか？それとも好きな部屋を自由に選べるのですか？優先分譲用としてあらかじめ指定されている場合、どういう基準で優先分譲する部屋を選んでいるのかな、とちょっと気になりました。

店舗の占有面積からしてスーパーはないでしょうね。
コンビニ、飲食店が有力だと思います。
個人的にはカフェに入って欲しいです。
近場にベローチェくらいしかないので。
地下道繋がればタリーズは近くなりますね。

ここの検討者は池袋で商売してる事業主が多そうだね？一括払いで買う人が多いんじゃないかな？

契約者の賛美の書き込みVSそれに反発するネガの書き込み

検討者にとっては迷惑な話だな。
これを解決するには、契約者が契約者板に移動することがベスト。

５年、10年後、アウルとエアライズはどっちが人気あると思いますか？
エアライズだけ賃貸、売買が高く、アウルは安いなんてことはないですかね？

眺望や間取り、向きによりけりでしょう。
私は資産性も考えて角部屋で検討中です。

>369さん
同感。管理費が高いと思うなら他の物件を探すべきだと思います。

店舗は本来ならスーパーとか入ってほしいところですが、
コンビニまたはマツキヨみたいなドラッグストアも
いいなって思います。
ビジネスホテルの1階とかはコンビニとか多いですよね。
食料品の他に日用品や生活雑貨とかも購入できるお店
とかだと便利だなって思いますね。
そうでなければ、371さんのようにカフェとか。
希望をだせばスタバやドトールに入ってほしいです。

>同感。管理費が高いと思うなら他の物件を探すべきだと思います。

まあそうは言っても新しい検討者が増えればまた同じ話は出ますよ。ずっとそうです！
可能性は低いと思われますが、効果としては以下のような事が考えられますね。

管理費のネガが多い。
　↓
それを読んだ検討者がMRで営業に言う。→売行きが良ければ無視
　↓
それが原因で売行きに影響？
　↓
URや三井と協議して管理費を見直す

367さん
>地権者の管理費が分譲購入者の管理費と同じかどうかが気になりますね。

全く同じだったら何も言う事はありませんが、
多少なりとも優遇されていると思いますけどね。
マンションに関して発言権のある地権者が優遇措置を受ける事により、
何か不具合が出た場合にデベロッパーの弁護をする為
住民間の話し合いがまとまるものもまとまらないという話をよく聞きます。

この、優遇されているか、されていないか調べようがないところも
実のところ大きな問題だと思いますけどねぇ。

売れ行きがよければ無視に１票

イヤな人は他の物件へどうぞ・・・たくさんあるでしょ
ここにはこないでねっと

エアライズの中古が南絡み240〜260ぐらいからするとここはその２割増しぐらい？新築ということで妥当と考えるか考えないか。そのあたりが購入するかしないかの鍵ですかね。

私も管理費は、受け入れられるかどうかの問題だと思います。(あるいは何とかなる！と眼をつぶるか。)
下がることは期待していませんし、実際にも難しいと思います。

ところで、価格の安さから中住戸を検討しているのですが、皆さん、仕様のチープさ気になりませんか？
今どきタンク付きトイレだったり、設備や部屋の質感が他と比べて劣っている気がしました。ゴクレやＵＲの仕様ってこんなもんなんですかね。

角部屋や高層階だと、グレードは上がるのでしょうか？その場合、価格はどれくらいになるのでしょうか？