OWL　TOWER（アウルタワー、旧称：東池袋駅前再開発プロジェクト）ってどうですか？Part2

HPの記載がまた変わった。

・1月下旬に豊島区民優先分譲開始予定→消えてる。
・販売予定次期　1月下旬→2月中旬（1/15未明に変更）→1月下旬（元にもどった）

優先分譲の申し込みや1期の要望等で調整してるんだろうけど、一度遅らせてまた戻すって珍しいな。

↑何かの間違いでした。すみません！

>>11さん
こちらの修繕積立金は安いんですか？
ざっくりとしか過去スレを読んでないので、すでに話題になっていたらごめんなさい。
積立金が高いのも負担になりますが、足りないから追加で徴収とかになるのはもっと負担ですよね。
そういえば、普通のマンションの修繕工事って足場を組んだり養生シートで覆われたりしてますが、
タワーマンションの修繕ってどんな感じなんでしょうね。想像できないです。

屋上からゴンドラを降ろして修繕するんでしょうね。
窓ガラス拭きみたいに。

大規模修繕は足場を組んでするんじゃないの？
足場を組むのに数億円かかるケースもあるとか？

数十階の入居済みタワマンに、足場組んでるのなんて
見たことある？

タワー型マンションの修繕積立金、目安は１平米500円
http://news.www.infoseek.co.jp/business/story/20090307jcast2009236963/

月４万円強の管理費って修繕積立金や駐車場代も含まれた金額ですか？
含まれているのならまだ納得もできますけど、他に修繕積立金や駐車場代が
かかるとなると高過ぎますね(泣)みなさんがおっしゃる通り、マンション内に
いろいろな施設を設けるよりも維持管理費が安くなる方が購入する側からしたら
ほんと有り難いのですが。マンション内にフィットネスクラブがあるからって
実際みなさん使用するかもわからないわけだし、それをアピールしたところで
プラス要因になるとは思えない。フィットネスクラブも、行きたいと思えば
自分で周辺施設を探して行った方が楽しいような気がします(笑)

この辺りの駐車場代の相場は35000円くらいなので、駐車場代込みの金額ではないです。

ここはセレブだけのマンションだから、管理費10万ぽっちは余裕です＾＾

プラス駐車料もＯＫよ＾＾

まぁ払えない人はさっさとほかのタワマン探すことよね～

そいえばリビオ板橋はまだ３戸程残ってるらしいわよ。

>数十階の入居済みタワマンに、足場組んでるのなんて
>見たことある？
たしかに見たことない。というかむしろ見てみたいかも。
高層階の足場で作業している人を見ただけでこっちの身がすくむだろうけど（笑）

管理費、駐車場代含めた金額だったら相当魅力ある物件になってたよね！
地権者だったらもしかしたらあり得なくもない金額設定かもしれないけれど。
たとえば・・・入居後に高い管理費を住人努力で何とかしようなんて動きが
起こったとして、大規模＝大人数＝意見まとまらず空中分解、ってのがオチ
なのかな。

27さんのリンク先を拝見すると、高層階はゴンドラでの作業になるみたいですね。過去の例を見ると、工事期間は10ヶ月、３億円の費用のうち３割は足場の設置代とか。どれぐらい生活に影響してくるのかわかりませんが、ほんとに大掛かりな工事になるんでしょうね。

ところで、管理費を住民努力でなんとかしようっていうのは、みんな「誰かがやってくれたらいいな」と思ってはいても、実際自分がやることになると腰が引けそう。できれば最初からなんとかなればいいんですけどね。

やりたい方が、組合の理事に立候補して
管理費削減に努力なされば？
私は腰が引けるので遠慮します。

三井の管理だから購入するって方もいるでしょうし、低層37平米の購入者と高層118平米の購入者じゃ払える額が違います。高層住人と低層住人の意見が対立するのは良くあることです。

ここは大規模タワーマンションです。住人も多種多様。地権者、URも介在してますから。
管理費を下げようと頑張っても意見が分かれて、まとめるのは大変苦労するでしょう。

案外、管理組合がやることなんて大規模でも住人はあまり興味をもってないもので、ざっくりメスを入れても、すんなりきまっちゃったりするものですよ。
理事長になる人がモラルがあって、行動力があるかどうかでしょうね。

ちなみに今私が住んでいるマンションは、過去に理事長が暴走して裏金を作って着服なんて事件もありました。理事長があほだと大変なことになります。
住民が組合に興味を持っていないと、それを助長することになりますから、順繰りで理事メンバーが決まるというのは、怖いといえば怖いです。

>三井の管理だから購入する

管理費値下げのためには、管理会社を変える手段があるのだが、
ここではそれが通用しないのかな。

去年だったか恵比寿ガーデンプレースのタワー住居棟に
足場のようなものが組まれているのを見ました。
カバーしているだけで実際の作業はゴンドラからかも
しれませんが。

そういえば香港ではどんな近代的な高層ビルでも足場は
「竹」で組んでます。あれってなんなんでしょうね（笑

ここの修繕積立金はいくらなんでしょう？
物件概要を見ても、管理費と修繕積立金の金額は記載されて
いないんですよね。
管理費は驚くほど高いけど、修繕積立の方は一般的な
タワマンの相場よりも安いのかしら・・・。

管理費を下げる対策としては、
管理会社の変更、人件費の削減、共用施設の節電、
清掃頻度を下げるなどがありますが、
ここの場合、管理会社を変更すればさくっと解決する気がします。

管理費が４１０円/㎡でしょ、さすがに、高いんだな～って感心しました。
フィットネスルームやスカイラウンジのあるタワーマンションですものね、これくらいは、当たり前なんですね。
六本木ヒルズレジデンスの５２０円/㎡よりは、やっぱり安いんだねぇ、ってこれも当たり前でしょうけど。
管理費は高いけど、修繕積立金は、安いよなんていう書き込みもありますが、フツーのタワーマンションで５００円/㎡、はたしてそれよりも安くなるのかなぁ？？

ここって申し込み前から金取るらしーね
ありえない。

>ここって申し込み前から金取る

申込証拠金とは別に？

>>40
最上階にプールやバーなどの豪華施設があるブリリアマーレ有明ですら＠３６０円ですよ。
ここの管理費の高さは突出しています。

>41
>42
ありえんだろ。
聞いたことない。

ありえない管理費だからなぁ…

手付金なんてとこはとるだろう。

本当に信用ならない売主です。
物件購入意欲が減退します。

なんでこんなデベが落札してしまったのでしょうか。
せっかくの駅直結物件で、全てにおいてバランスがとれていると思えるのに。
購入するか否か悩みます。

>>47

激しく同意。

幸いにして、私の担当者は良い方だが、
組織としては詰めが甘く、大手との格差が目立つ。

>32さん
≫数十階の入居済みタワーマンションに、足場組んでるのなんて見たことある？
>たしかに見たことない。

私も見たことない。でも、タワーマンションの修繕って
どんな感じでするんでしょう。
よく会社などの高層ビルって、屋上からゴンドラを吊るして窓拭きとかしてますよね。タワーマンションでもやはり、高層ビルと同じようにゴンドラを吊るしてするのかなぁ。
それ以上に外壁の塗り替え作業なんかはゴンドラでは無理だろうからマンションに足場を組んで作業することになりますよね。こういうのって普通のマンションと違ってかなり費用がかかるだろうから、管理費が高いことも納得せざる負えないのかもしれないですよね。

低層や小規模マンションと比べるとそう言えますが、他のタワーと比べてもダントツ高いのはどう納得すれば良いのでしょう？

41さん
モデルルームに出かけて申し込みを迷っていると、
とりあえず申し込み順位を確保するための預かり金を払わせられる
マンションがあると聞いていましたが、ここもそうなんですか！？
これって、かなりありえない話ですし悪質ですよね。
41さんの仰る話が手付金の前の申込金(申し込み証拠金)の事なら
まだよいのですが…。

タワマンの修繕は、普通に足場を組むんじゃないですか？
見たことないのは、タワマンが建ち始めたのはここ十数年で、
どこもまだ大規模な修繕時期に到っていないだけでは？

>51さん
ただのネガレスですよ。
事実ならもっとここで騒ぎになってますし、ゴクレさんもそこまでひどくはありません！

５１さん、

ネガレスは大抵ヒステリックな感じの書き込みなのですぐ分かりますよ。
本気でそんなこと思うなら掲示板には書き込まないでしょうしね。

41さんの書き込みは単なる伝聞情報に基づいたもの？

>>40
入居当初の修繕積立金が安すぎるのは将来への落とし穴に成りかねないから要注意でしょうね。
後になって足りないからとガツッと請求されたらたまったものではないし。
「高層タワー型マンション　アキレス腱は大規模修繕費用？」
http://www.j-cast.com/2009/03/07036963.html

>>41
割高な管理費を高いとも思わず支払える人々こそが、デベの考える購入者像だったりして。
なんて冗談はおいておくとして、管理費に適正金額ってあるんだろうか・・・？
同程度の立地・規模・グレード・共用施設を持つタワマン同士で比べるしかないのかな。

↑
訂正します

誤　>>41
正　>>50

以前、デベロッパーで営業してたものです。（ゴークレじゃないよ）
何か迷走してる話があるので、お役にたてば。

>47
会社の信用がどうとかは置いといて、この土地の仕込みがあったのはアメリカの不動産バブル崩壊後の
盛り下がり出した頃と推定。（裏をとったわけじゃないからここは流してね）
そのタイミングで他にもっと高値で落札できる会社がなかったってだけの話だからしょうがないと思われ。
ゴークレの割に、こんなに高い物件になるなら、三井か住友が売主になった方がよほどマシだったのかも知れんが。
ゴークレは良くも悪くも、元コスモスイニシアの敏腕企画マンが立ち上げた会社で、土地の仕込みに関しては
社長自身がバブル崩壊をもろに経験した世代。マンションデベ業界においては、いち早く2006-2007年のピーク時に
これ以上は買えない、と仕込みを激減させたことで知られており、結果論だが非常に英断を下したわけで、
お陰で安値で土地を仕込めるわけだ。

ここは若い会社なのでアホな営業マンもいるだろうが、それは担当を変えさせれば良い話。
またアホが来ても、変えさせれば良い。
こちらがウルサイ客だと思わせれば向こうもちゃんとしてくれるもんだ。


>51
申込金や契約金でない名目で、先に金を払わせるのは、さすがにないだろう。
好き嫌いはあるだろうが、ここも立派な上場企業なわけで、そんなしょうもないことして悪評が立つ方が
よほどダメージだろ。

デベ側からすれば、買うか買わんか分かんない客を見極めるための一つの方法として申込金を払わせるという
やり方は実際にある。
一般的には10万程度だと思うが、要するに「金を預けてまでコイツは食らい付いてくるのか？」を確かめる訳だ。
払うなら、もちろんコイツはマジ客だという判断になる。

次に、じゃー申込金を払わせておいて、後からキャンセルしたらどうなるか？
これは必ず返さないといけない。
ぜ　っ　た　い　に　、　だ　。

申込金は、その後に契約するなら契約金として充当されるが、しないなら返ってくる。
申込金はキャンセル時の違約金（手付け放棄）とは成り得ない。
これをやると宅建業法違反になるから、デベは絶対に取れない。

↑長いよ！

>55さん
マンションの規模と共用施設が管理費に影響するのは分かりますが、立地って関係あります？まあ管理人さんへ支給する交通費に影響するかもしれませんが、それは管理会社の中の問題だし、無視できるレベルの額ですよね？
それから、ここのグレードってどの程度のレベルにあるんですかねー。少なくともモデルルームの標準グレードの専有部分は賃貸仕様で安っぽくて、お世辞にもグレードが高いマンションとは言えないと思いますよ。
つまり、立地が良いから、グレードが高いからという理由では、断然高い管理費の説明になってないと思います。

どうせ買えないから管理費なんか関係ないや。

はじめまして。

こちらの優先販売の案内を受けまして、値段表を見せていただいたのですが、向きによって大分値段が違いますよね。

47Fのエクスクルーシブ仕様の部屋で、同じ広さで北西と南東は1000万違います。
13Fの南東角部屋はコンフォート仕様で狭いのに、47Fの北西（角ではないです）と値段があまり変わらなかったり‥
狭い部屋は坪単価が高く、狭い低層階よりも広い高層階を買った方がお得かも、と考えています（値段はもちろんかなり違いますが）。

私はマンションを購入したことがなく、検討し始めたのも最近なので、知識がほとんどありません。
ただ、こちらはかなり気に入っており、購入を真剣に考えています。

折角タワーマンションなので、高層階を購入しようか、と考えていたのですが、同じ値段なら中層の南東と高層の北西どちらが人気があるのでしょうか？
もちろん個人の好みはあると思いますが、今後売却する可能性もあり、一般的な話を伺いたいです。
よろしくお願いいたします。

↑

最近MR行って、ここのお客さんが結構いたと思いますか？
まずはここが人気あるかどうかが重要なチェックポイントです。

良さそうだと思ってみにきたけど、良いところばかり
じゃないね。

１）　商業地域：　日影規制なし。目の前に巨大
　　　マンションが建ってもどうしようもない。

２）　今時、免震も耐震もなし？

３）　下のほうが事務所。いわゆる下駄履き。
　　　住民が結束しなくてはならないような事態に
　　　なった時に困る。

まあ、しかし、超便利なのは間違いないから、あまり
家にいないような人ならいいかも。DINKS向きかな。

ここは人気ないんですか？

予約しても待たされたり、途中で抜けられたり。今3組同時に案内してます、人気があるから混んでます、とか言われましたが。

場所や広さの割に安いと思いましたし、売却とか考えずに購入すればいいんですかね。

直近の土日の予約もできるように思えるけど、人気あるのかな？

中古になった時、ベラボーに管理費が高いと売れなかったり、
もしくは、定年後管理費・修繕費が高くてローンが終わっているにも関わらず、
年金だけで生活するの厳しかったりしないですかね。

人気、って今、マンション買う人って普通じゃないよ。

たとえば、あまり景気に左右されない池袋あたりの
商業系の人とか・・・

会社勤めだったら、このあたりよりも、都営三田線
のほうがはるかに便利。

人気なんかで決めないほうがいい。冷静になってくだ
さい。

中古になった時、内覧にきた客から管理費よりも
「免震？制震？」と
必ず尋ねられるよ。中古広告には、書かないからね。
その時なんと、答えますか？

>ここは人気ないんですか？

真剣に買う気のある人は今日明日忙しいんじゃないですか？

ここで聞いても意味ないですよ。
検討者の書き込みはほとんどないですから。

豊島区優先分譲はどんな感じですか？無抽選ってことはないんですよね？

無抽選ですよ。優先は先着ですから。

＞＞７２さん

去年の優先分譲じゃなく、豊島区優先分譲も無抽選なんですか？それとも去年の話をされてますか？

>>73さん

失礼。間違えました。
豊島区優先はまだなので分かりませんでした。。。

>>70
自分が当事者になってよくわかりました。有益な情報はタダでは手に入りません。

>75
何が知りたいのか知りませんが、このスレやPart1、スマッチ等全レス表示にしてキーワード検索すると意外と色々書いてありますよ。20件に一件位あるかないかだけど。

>>７６
管理費の情報なんて嘘ばっかりでしょうに。
掲示板見てたら当事者でも混乱するわ。

ネガが書き込んだ管理費が平米400円台というデマを信じてる人多そうだよね？ｗ

>>77
書き手の大半はこの期に及んでMRにすら足を運んでいない人たちでしょう。

スマッチはID非公開になったとたん要町シティタワー契約者が管理費で頑張ってネガレスしてるね。
共用施設無いからと見事にスルーされてるけどｗ

＞７８

おまえMR行ってないなら、書き込むなよ。管理費平米410円は真実。

なんなの適当に書く荒らしなら去れ！

76ですが、やはり同じ事の繰り返しですね。事実とネガと妄想の入り乱れた情報からどれか事実かを知るにはやはり自分の耳と足で確認するしかないですね。でも事実もたくさん書かれてはいますよ。

モデルルームに行け、を何度もレスするのは
売れ行き悪い物件スレでの常套句。

販売開始前なのに、値段とか管理費ってわかるんですか？

わたしはまだ行ってないけど、近くは良く通る。

明るい雰囲気じゃない場所なので、実際に見に行くと、
購入中止する人もいるだろうね。特に小さい子供が
いる場合は・・・

84さん
どこの物件でも普通MRで教えてくれますよね。
場所についてですが私も最初はそういうイメージでしたが実際行ってみたら再開発地区だけあって意外と明るい
感じがしました。

初めまして！
こちらの情報って事実と妄想が入り乱れているんですか？
モデルルームとかって第1期の時には行かないほうがいいって聞いたことがあって、私は見に行くとしたら第2期、
3期の時に見に行こうと思っています。
それまでに少しでも情報を集めたいと思っていろんな
掲示板をのぞいているのですが、情報なんて嘘ばっかり
とかデマを信じてる人多そうというコメントを見て・・・
実際はどうなのかな？って思います。

>>84さん
明るい雰囲気じゃないのは、近くにお寺とかあるから
ですかね？私は落ち着いた雰囲気があって好きです。
少し行けば池袋駅。パルコとか近くにあっていいと思います。

>>86さん
人によって様々かと思いますが、私の場合は早めにMR行って自分で情報を入手し、その情報について他の人がどう思われているかなどをこういった場で確認するようにしています。1期に行っても買わなきゃいいだけですので。なのでここで書かれていることの事実とそうでない事はよく分かりますよ。
確かにMR行け！というのはデベの誘導にもとれますが、事実を書いた人が事実を知らない人に否定されるのは有効な情報を減らす原因となっているのではと感じてます。

明るい雰囲気じゃないな、と思うのは、

太い道路とか高速道路の高架に囲まれているからですよ。

周りはビルばかりだし・・・
スカっと空が見えない感じ。
上層階はいいのかもしれませんが・・

でも、超便利さと引き替えだから、それが納得いけば、
問題はないとは思いますけど。

駅まで２分の利便性を考えたら、周りがビルばっかりで、明るい雰囲気がないのは、我慢するかな～ってかんじですね。
なにもかも、パーフェクトなマンションって、きっと見つからないんだろうなと思うので、自分の中で、なにを切り捨てて、なにを最優先するかで、決めていくしかないんでしょうね。
高い管理費、地権者多数、など、いろいろ考えさせられる部分もありますが、立地は、わたしにとって、申し分ないです。

63さん
タワーマンションなのであって当然と思い、全く気にしていませんでしたが、
ここは免震・耐震なしなんですか！？
不勉強で知識がないのですが、免震・耐震でないとすれば、地震対策として
ここはどのような構造になっているんでしょう。
タワーマンションは揺れをほとんど感じないと言われているものの、
いつ大規模の地震がないとは限りません。
自分が住むのは勿論ですが、転売する時にも不安ですよね。

確かにホームページとか、入手しやすいところに情報はのっていないようですが、
カタログの最後の方のページによると、

・制震です。制震間柱というらしいです。
・杭は34ｍに94本
・超強度コンクリート
・柱帯筋はスパイラル筋

とか書いてあるので、大丈夫じゃないですか？
私素人ですけど・・。

URが事業主で安全に不備があるマンション設計で落札出来ないでしょ～。

シティタワーウエストゲートは免震・耐震なしだったはず。

皆さん本当にモデルルームに行った方がいいですよ。
動機は分かりませんが、このスレは、ネガさんや他物件との対決を煽る方が蔓延っていて、ガセネタや変な書き込みが非常に多いです。

と言っておいて、信じるかどうかはお任せしますが、私がモデルルームで聞いた情報だと、アウルは耐震構造(制震や免震構造ではない)です。それでも丸ビルなど有名建築も耐震構造で、基準を満たしていれば問題無いそうです。
ちなみに、このスレで良く出てくるシティタワー池袋ウエストゲートは耐震、パークタワー池袋イーストプレイスは制震だそうです。
地震リスクがどうしても心配な方は、パークタワーの方が良いかもしれませんね。

カタログに制震と書いてあるんだから制震ですよ。
制震間柱はアトラスのＨＰにあるから参考に。
ちなみにパークタワーも制震間柱使ってあります。

http://www.atlas-club.com/myogadani/structure/index.html

良くも悪くも、ネガが跋扈するスレは注目されてるということだ。

ネガはネガでいいじゃない。
変なこと書いてても、釣られず、騙されず、書いてあることを7割引で理解すればちょうど良い温度感になる。

ここの営業さんは人によるけど結構いい加減で、私が最初に聞いたときは「え～と・・・耐震、いや制震ですね！」とMRのパネルを見ながら言ってました。ちなみにMRオープン当初でMR共有の勝どきは耐震なので情報が整理できていなかったのかもしれませんが。カタログには制震構造とは書いてありませんが制震間柱を使っている旨書かれていますので、私も制震に一票！

カタログにウソを掲載するはずはないでしょうから制震なんでしょう？
大地震が起きればどちらも大差はないだろうから（建物の損傷）、どちらでもいいですけど。

どなたか教えてください。
今月MR行ってみようと思ってますが、東角部屋のL-70B 71.49㎡っていくら位しますかね？今までの書き込みからすると中層で330万位かなと思ってますが。

いくら便利でも、あの環境で330万円はないのでは？

下駄履きだし・・・

しかし、そのあたりであれば、うちは全然手が
出せません。

ギャラリーにいくの止めます。なんか恥ずかしいし・・・。
あんたみたいな人のためのマンションじゃないよ、
みたいに見られるのは嫌だ。

>>98

行く前に知りたかったら、モデルルームにでも電話してみればいいのに。

その価格はないでしょう。いくら便利でも・・・
池袋が勤務先ならともかく・・・。

その値段だったら、品川Vタワーの中古が買えてしまい
ますよ。

http://www.womans-mansion.com/vtowerinfo/

中古は５％～１０％引きは常識だし、消費税は
かからないし・・・。

それほど、築７年の古い
品川Ｖタワーをヨイショする意味なし。

なるほど。
制震構造だから管理費が高いんですね。
多少納得しました。

↑

は？？制震構造だと管理費が高いなんてないよー。

価格帯と諸経費がどのくらいになるのかある程度予想できるといいんですが…

MRに行けば大体のところは教えてもらえるのかもしれないですけど…

予め数字的なものがわかって行くのとわからないで行くのとでは気分的に違うように思うんですが…

どうなんでしょう？素人なものですみません…

↑
モデルハウスに電話して聞けばいいじゃない。

>>No.105＝No.98さん？

こんな掲示板で聞いたって、本当かうそかわかりませんよ。

うそか、本当か分からない情報で混乱なされるのが目に見えますので、
本当に購入をご検討されていて、事前に値頃感を確認なさりたいのであれば、
まずは、勇気をもってモデルルームに電話されてみたら、いかがでしょうか？

一度目の訪問では皆価格帯程度しか情報をもらえず。
二度目にしてようやく価格表を見せてもらえる流れ（購入意欲を試されている？）のようです。
最後まで表はもらえず、住友同様、希望の部屋の価格のみ、たいそう勿体をつけて教えて頂けます。
ああ、ありがたや。

>>108
申し込みは済ませました？

モデルルームを池袋に作ってほしかった。
何度も行くのは面倒くさい。。

>>109
いよいよです！そちら様は？

こちらはばっちりですよ！

ついにホームページに値段が出ましたね。

第一期40戸ですか。
ずいぶん少ないですね。

豊島区優先分譲のみなんですかね

豊島区優先は100戸ですよね。第一期販売住戸が40戸のようです。
どちらも2月上旬のようですが。

少なめにして完売御礼パターンかな。

第一期40戸のほとんどは要望の入ってる住戸だろうね。
ゴクレらしくじっくり売る戦略かな？

５７００万円台～が引っ掛かるな。
５７９９万円～ってことはないよね？

引渡しが4月末から3月末に変わってる。
期末決算で売り上げる気、満々ですね。

・・・それにしては、40戸とは少なくね？
こんなもん？