OWL　TOWER（アウルタワー、旧称：東池袋駅前再開発プロジェクト）ってどうですか？Part2

モデルルーム行ってきました。
モデルルームは活況で人気物件なんだと実感しました。
勝どきのお客さんもいたようですが。

>>152さんが書かれてるように人気のある部屋は抽選になり、値段を上げてくるかもしれないので早めに決断するのが良さそうです。

豊島区民ではないので、優先分譲で残った部屋は先着順でやってくれるとありがたいのですが。

首都高の排ガスの影響はどの程度と考えればよろしいでしょうか？

>>157
以前は、ゴールドクレストのＭＲといえば
どこの物件も月島でした。

>162さん
アウルの側を通るのは東池袋で出入りする車だけですので、自分はあまり気にしてません。本線はエアライズの向こうですので。

人気無いんだねー。第一期はたったの４０戸ですか。

何年も売るんだろうなー。

140戸じゃないの？

40戸だよ。

戸数が3分の1のウェストゲートも第一期は40戸くらいじゃなかったかな？

アウルの優先分譲は100戸、ウェストゲートは90戸。

優先、第一期の販売戸数を比較すると自ずと人気が有るかどうか判断できるよね。

ウェストゲートと同じ割合で売るとするならアウルは第一期で120戸くらいは売って当然。

じゃなきゃ473戸もとてもじゃないけど捌けない。

引き合いが少ないんだろうと思えるけど？

ウエストゲートは竣工前ほぼ完売だし、住友の中では異例物件なんだから、例外でしょ。

ここは、優先分譲である程度確保できたし、立地抜群なので、のんびり売るつもりなんでしょう。

管理費の高さで二の足を踏んでる人が多いんでしょうね。
200円台後半まで下げてくれたら検討したいけど。

>>168
もの珍しさも無くなってきたからね。
周辺の需要はもうあまりないのでは？

西新宿あたりは作ろうとするデベ無くなったし、
投資用で買った人は借手がいなくて困ってるよ。

池袋には大規模すぎない？

池袋で7棟目の分譲タワーマンションだからね。

上池袋の西松建設、要町住友含めると9棟目かな？

分譲タワーマンションと言ってもほとんどが小規模だったから、まだはけていたけど・今回は？？？

買いたい人はウエストゲート、アウルタワーの優先分譲までで買っちゃった勘があるよね。

ここは投資用ですか？

もともとゴールドクレストってじっくり販売してくデベなんですか？それとも売れ残った部屋はどんどん値下げしていくデベ？立地がいいからアウルタワーはじっくり販売するのかもしれないけど、もしかして値下げの可能性もありそうなら、しばらく様子見しようかなぁ。

ところでここは管理費が高いみたいだけど、実際問題払えなくなっちゃったらどうなるの？滞納する人もいたりするのかなぁ。

2年位かけて売るんじゃないですかね？ゴクレも竣工前に完売するとは思ってないでしょう。ここ2-3年位どこのデベでもそういう物件抱えてるし。ただ値段が下がるとしても条件の悪い残り物ですからそれでも良い方は待った方が良いと思います。

現地に行ってきましたー
撮ってきた写真をいろいろ投稿してみます

東池袋を出たところから・・・

改札出てすぐ
ピーコックは10時～21時まで営業（だったと思う）
この先ちょっと歩けばマンション

正面の白い柱の向こうにシャッターが下りているが
工事が完了すればここがマンションへの直通通路

南西側からのアウルタワー
40階くらい？
だいぶ出来てます

南東側、片道一車線の小さな道路
交通量は少なかったです

低層階は日当たり無しですね。

北東側道路
高速5号池袋線は意外と近い

南東も真っ暗。

アウルの北西側すぐ前に建っているマンション
アウル側から見えるのは、左側に見える窓一つの面なので
思ったほどは、こんにちは状態にならなさそう

>>186

東池袋ICはかなりの急こう配だからエンジン音がうるさいと思う。

>>187

南東が真っ暗なのは、今日写真を撮ったのが3時半ごろだからです
西面に日が当たっている頃なので、こっち面は暗かったです
自宅が近いので、時間があれば午前かお昼にでもまた撮ってみます

北西側の道路です。
左の足場がアウル、右の建物がさっきのマンションです。
距離はけっこう近く、さすがにここは圧迫感を感じました。

北西からのアウル
こっちの面も日は当たってました

マンション至近、西側にある公園
子供連れの家族がたくさんいました
あとホームレスが数人いたのがちょっと残念
物件を貶める意図はありませんが、私の見たまま、感じたままの感想でした
写真はこれで終わりです

写真どうもです。
小汚い一軒家の前にエントランス作らないで第一地区側にエントランス作ればよかったのにと思います。
191の写真の路地が車の出入り口ですよね。
車道にいっぱい自転車が停めてあるからかなり通りにくいかも。

ビルの谷間ってロケーションみたいだな。

すでにどのくらい売れてるんでしょうか？

まだ１００戸じゃあないの？

>>196
100から150の間くらいかなと想像しているのだけど。

売り出したのは100戸だけど何戸売れたかは分かりません。

契約会では３０弱を４回やるとのこと。

30弱×4ですか。
じゃ、優先分譲100戸はほぼ完売ってことですね。

1/21初日の契約会は23組でした。
1組2戸以上の方も確かにいたようです。

足がはやそうだね。
迷ってたら希望の住戸がなくなっちゃいそう。

初回の契約で百数十件ってのは、妥当なところでしょうね。

売れすぎてるわけでもなく、人気ないわけでもなく。

条件悪の割安住戸や間取りのいいのは早い目になくなりそうですね。

ところで、ほんとに契約会なんですか？申込会の間違い？

まだ正式な値段は決まってないのでは。

モデルルームでなら申込会、契約会なら大手町のゴクレ本社のはず。
どっちだったのかな？

代官山と下北沢のピーコックは、注文した商品を即日配達してくれるご用聞きサービスがあるみたいですね。
ネットスーパーと違って電話で注文しなくちゃいけないのがちょっと面倒し、価格もお高い感じだけど、東池袋店でもサービス開始してくれたらいいのになぁと思いました。
すぐそばにたくさん商業施設があっても、タワーマンションって外に出るのが億劫になりそうですよね。
ちょっとそこまで、っていう服装じゃ出られなさそうだし。

西友のネットスーパー使えば。
西友の方が安い。

>205さん
昨日はそもそもやってなかったんでしょうかね。昨日ちょうどモデルルームに行ってましたが、私の接客をしていただいてる時に営業の方が別のお客さんの申込について話をしていましたよ。モデルルームでは申込会とか契約会の表示もありませんでしたし、お客さんがまとまって来ている風にも見えませんでした。

お写真のご投稿ありがとうございました。
現地から離れたところに住んでいるのでなかなか
見に行くこともできず、こういった写真とかって
とても参考になりますので嬉しいです。
ありがとうございます。やっぱ見る限りでは低階層部分
って日当り悪そうですね。どの写真を見ても日陰に
なってしまってますね。撮影された時間が3時半ごろ
とのことですが、その時間帯でこのような感じだと
日の当たってる時間も知れてるような気がします。
冬だからでしょうか。

>180さん
写真のアップをありがとうございます。
近隣のマンションや周辺道路の様子などが把握でき、助かります。
立地上何となく、そうじゃないかとは思っていましたが、
低階層の日照はなさそうですか・・・。
この条件の悪さはどのくらい価格に反映されるんでしょうね。

>206さん
西友は年中無休ですし、買い物5000円以上で配送料無料ですよ。
(5000円未満なら、525円必要です)

>210さん
一連の写真を投稿した者です
低層階の日当たりのことが言われてますが、11階より下の部屋はそもそも買えないですから、低層階のことは気にしなくて良いと思います

暗さを気にするなら北西側のマンション側じゃないでしょうか
写真でも分かると思いますが、こっちは少しきついと感じました

あと昨日の写真は日が傾いているときですので暗いですが、単純に私の撮り方が下手なんだと思います
近々また昼頃に撮ってきます

>すぐそばにたくさん商業施設があっても、タワーマンションって外に出るのが億劫になりそうですよね。
>ちょっとそこまで、っていう服装じゃ出られなさそうだし。


同感です！
某タワマン高層に住んでいる上司もそういった趣旨のことを言ってましたね。
特に休日朝新聞を取りにポストまで行くにも身支度したり人目を気にして面倒だとか。
ちなみにここも新聞はポストまでの配達でしたっけ。
部屋まで届けてもらえるような仕組みの方がありがたいけど、セキュリティの問題もあるし
各戸配達は配達員にとってもかなり面倒だったりするんですかね。

>>210
日照、眺望は価格に反映されてません。
このマンションは真南に近づくほど価格が上がります。
南西より西北が眺望が良くても西北が安いです。

>>212
高級タワーになると、
各階エレベーターホールにもオートロックがあり、
そのオートロックの手前に各階の新聞受けとゴミ置き場があります。

今回もエレベータホール前にオートロックなかったでしたっけ？

日照、眺望って価格に反映されてないんですね。
価格って方角メインに左右されるってことなんでしょうか。

珍しいですよね。
日照はともかく眺望で左右されないマンションて。

また出来るみたいだよ。

南池袋二丁目Ａ地区市街地再開発組合の設立認可について
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2010/01/20k1p200.htm

＞218
区役所タワーでしょ。何度も話題になってるよ。

オプションて、なんかカタログとかないの？
どなたかご存じないですか？

１期で何戸販売するんでしょうか？豊島区優先分譲はもう終わりましたでしょうか？

１期は40戸とHPに出てますよ。

>221

公式ページの物件概要みればわかる。

公式ページが結構更新されている！

1/29価格発表会
豊島区優先分譲受付　2/6～14

てゆうか、37.8平米で4238万ってすごいですね。
坪370マン

>>224

ん？そんな細かくでていた？？

↓のようにあったので、


豊島区民優先分譲概要
販売戸数
30戸

販売価格
4,238万円～8,978万円

最多価格帯 4,500万円台・5,800万円台・6,500万円台（各3戸）
住戸専有面積 37.80m2～85.71m2
バルコニー面積
6.3m2～19.7m2

間取り
1LDK+WIC　～　3LDK+WIC+SIC

管理費（月額）
15,470円～35,070円

修繕積立金（月額）
1,520円～3,440円

修繕積立基金（引渡時一括）
343,980円～779,970円

登録受付期間 平成22年2月6日（土）～2月14日（日）　※最終日はPM5:00で締切
抽選日 平成22年2月14日（日）　PM6:00～
情報登録日 平成22年1月25日
情報更新日 平成22年2月15日

>>226

管理費　平米あたり４０９円！


高いっすねー！！

どんな管理をしてくれるのか早く見てみたいもんだな。

ドアマン、ポーター、コンシェルジュ、フロントマンとかいるんじゃないの？

>>226

修繕積立金平米40円？
最初安い分だけ将来は高くなって、15年後くらいには10倍コースでしょうか。
修繕計画をお聞きになった方はいらっしゃいます？

＞＞２２９
それなら許す！！

この管理費ならヴァレーパーキング希望！！


駐車場代は出てないね。
5万円くらいしたりして？ｗ

優先分譲100戸の予定じゃなかった？30戸しか要望なかったの？

1期と豊島区優先分譲は違わないんですか？

>233

友の会優先分譲とあわせて100戸

別ですよ。

豊島区優先30戸、友の会30戸で売れ残りが第1期の40戸のトータル100戸ってことでしょうか？

確かに修繕金の安さが適切ではないと思います。
タワー型の駐車場を入れてるのにこの低価格はありえないのでは。
管理費の高さを消すために無理に安くしている感が否めませんね。

管理会社はいつもゴクレ系を使ってるのにアウルは三井系を使ってるんだという
説明を受けましたが、嫌な役回りを他社に押しつけているだけのように見えます。

この価格を見て、修繕計画についての質問が増えるでしょうね。
もらった仕様からは、長期修繕計画についての説明は書いてあるが、どれもありがちな内容ばかりのようです。
普通は、資料にも25年とか30年とか、最低限どれくらいの期間で計画しているか書いてあるものですが、それもないようです。

資料（カラー刷りのパンフレット）から抜粋すると、
・10年や15年といった節目に大規模修繕工事を実施
・3年ごとにそのときの実勢にあった長期修繕計画の改定案を提示
・資金計画は経済の変動や建物の劣化状況に応じ定期的に見直される

>220
>オプションて、なんかカタログとかないの？
>どなたかご存じないですか？

カタログみたいなのは、今のところは無いと思います。
細かいことは決まってないんだと思います。

そもそも、オプション以前に標準仕様が部屋のグレードによってバラバラです。
なので買う部屋によって、追加でどのオプションが必要なのか変わってきます。

・コンフォート　　普通仕様
・ラグジュアリー　　高級仕様
・エクスクルーシブ、エクスクルーシブスイート　　最高級仕様

標準で入ってるものが全部違います。
これはマンションギャラリーにいけば、冊子をもらえます。

ローンの支払い、管理費4万、駐車場4万払った上にゲストルーム8000円、ラウンジ1時間1000円ですか。
ゲストルームは5000円くらいに抑えないと利用者少ないんじゃないでしょうか？

ちょい違う。
ローンの支払い、管理費３万、駐車場３万払った上にゲストルーム8000円、ラウンジ1時間1000円ですか。
だな。

>240

管理費4万って・・
100平米越えの部屋を買おうっていう人は、そんな細かいお金気にしないよ。

管理費4万ちょいです。
今より狭い住戸は検討してないので。
駐車場は3万円なんですか？

たしかに。
１００平米超えたら２、３万くらいは誤差に感じるか。

管理費高がネックになって売れ残りがすごそうだな？

三井がしっかり管理してくれるのなら、少々高くても気にしないけどね。
マンションの価値はしっかりとした管理によって維持されるといわれてる。

そしてアウルタワーのターゲットはお金持ち。
そこを忘れちゃなんね。

他スレより・・・

>管理費、修繕費が平均3万円だったら、物件価格1000万円上乗せ相当
>同じく5万円だったら、物件価格1700万円上乗せ相当
>（35年金利1％前提、金利上がったらさらに上がる）

>物件自体高い買い物してさらに管理費修繕費を払うという意味を良く考えましょう。

物件価格は決して高くは無いけど1000万上乗せしたらやっぱ高いかな。

>247

何が言いたいか分からない。
マンションを買うと、管理費・修繕積立金は別途かかるのは大前提なのに。
払うのがいやならば、一戸建てを購入して自分で管理しなさい。

仮にアウルタワーが他の物件より平均1万円管理費が高いとすると、平均333万ぐらい割高になっているといいたいの？

管理費のことを良く考えずに、

拙速に契約してしまった優先分譲契約者が、

管理費は高くない！自分は間違ってないんだ！

と必死になって書き込んでいそうｗ

修繕積立金の上昇なんか考えてもいないでしょ？

固定資産税＋都市計画税の減免きれた5年後に安く買い叩けそうだな？

年間40万の負担増はキツイだろうから払えなくなるのが結構いそう。

東京建物区役所タワーの分譲と重なるしね。

ここのデベは財閥系なの？

なんかなあ・・・

修繕積立金が高いなら、高くても可だよ。大規模修繕の時になって、積立金がたりなくて
困るマンションは多い。管理費を安く見せるために、修繕積立金部分を安く設定する業者
が後を絶たない。

本当の管理費が高いとしたら困るね。理由があるはずだ。管理業者を換えるという話
になった時に、地権者とか商業店舗の人達と連携するのは、少々難しいかもしれない。
これだから、下駄履きマンションは嫌がられるわけだけど・・・

でも、まあ、一般のサラリーマンが買える値段じゃないし、あまり細かいこと言って
もしょうがないと思う。池袋で商売やっている人には大歓迎のマンションだと思う。

カタログ見ると事務所部分は細かい事務所（ワンルームくらいの）がわんさか入るようだね。
どんな業者が入るんだろうね？
URが変な業者には貸さないとは思うが？

>>254
池袋で商売やっている人には大歓迎のマンションだと思う。＞
ロケーションからするとそんなイメージですね。
普通のサラリーマンって少なそうだな。

優先分譲期と今から販売になる分とでは価格は上がっているのでしょうか？
気になります。

>>250
優先分譲契約者だけとは限らない。
地権者の可能性もある。
地権者と分譲契約者の管理費が同じかどうかは分からないけど？

20坪で6000万はサラリーマンでは買えないかもな？

プラウド池袋本町とどっちがお買い得ですか？