パークコート赤坂　ザ　タワー　　Ⅷ

赤坂(←ミッドタウンのある区画)、麻布十番、麻布台、元麻布、広尾に賃貸での居住経験のある独り身です(他の都心の居住経験がないので、あくまでこのあたりの狭い範囲での比較談ということで。)。買った方が割安と思いつつ、ズルズルと気ままな賃貸暮らしを続け、半分引っ越しが趣味となっております。色々とご意見あるでしょうが、そんな私の個人的な印象は…

・赤坂エリア
ここはやはり交通の便はよいと思います。路線数が多いですね。
あと、氷川神社とか、ミッドタウンとか、気軽によれて緑豊かな場所も多くて好きです。
一方、住宅街ではあるものの、街全体としてはやはりオフィス街という雰囲気で、「安息の地」という感じはしませんでした。また、繁華街が近いのが個人的には、マイナス。なんというか、バリバリ働いて、超都心生活を謳歌するという感じ。
→単身やDINKSで住む人には最高の場所の一つかと。

・元麻布、南麻布、広尾、西麻布(広尾駅周辺エリア)
緑豊かで、住宅街という感じ。落ち着きます。
バスの便はよいですが、広尾駅しかないので、交通の便という点では△かと。お金気にならなければ、タクシー使えばよいですが。↑の方がおっしゃる通り、周囲に駅がない(大きな通りが少ない)というのがむしろ「売り」となっているエリアといえるのかもしれません。都心の中の「安息の地」という感じ。
→家族連れや、超都心からちょっと距離をとりたい人には、最高の場所の一つかと。

↑ん？上記、もう少し詳しく教えて下さい！

こいつのことでしょ？
3千円のレポートを買わせるための、単なる宣伝だって（笑

http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1212419888/l50

「買っては・・・」著者の宣伝　書きこみか？

皆様ありがとうございます。
前他のレポートを買ったら小学生が書いたような内容だったので、レポート自体は買う気がしないのですが、そこに書かれているという値引きの話には興味があります。どれくらいの値引きだったのだろう。まぁ、そこに書かれている値引き情報が真実である保証はないわけだが…。

>>395
Ｓ氏乙です。
ガセ投稿を検証もしないで売ってるって本当ですか？

397さん

すごいですねコレ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62932/res/391
に関しては投稿時刻も文面も全く同一。
宣伝以外の何者でもない・・・

あ、同一なはずだ、そもそも同じだった、恥ずかしい…
でも他の２つ、「偶然」同じ今日に投稿されたのか？

何回か買ったけど、チラシ裏のラクガキレベルだったよ

ヤフー不動産検索ランキングみていたら、月間5位にはいっていた。相変わらず、みなさんの関心のある物件なのですね＞

「みなさん」が、誰なのでしょう
ってのはあるけどね。

>404

こんな立地のものを誰が買うのか。
六本木通りにおもいっきり面している。

>404

赤坂よりも安く販売されるみたいです。
資産価値は絶対六本木のほうが上だし
待っていてよかった！！

どう考えてもここの方がいいだろ・・・

六本木はセカンド利用か分譲貸しが多いんじゃね？

駅近とか度外視して、純粋に実需の居住環境からすれば、PC赤坂>PC麻布十番>六本木だろ。もちろん、賃貸投資目的に購入するとかであればその順番は異なってくると思うが。

六本木一丁目も三井不動産レジの分譲ですよ。

あちらは環境もいいですね。

六本木に２棟も新しいタワーマンションが建つのでは、これまでに完売しなかった港区マンションの資産価値は相当厳しいでしょう。

六本木一丁目は環境は悪くないけど、結局のところ、オフィス街だよ。くつろぎ感はない。

六本木１丁目は敷地内にも生活利便施設が出来るし、すぐ隣りが森の虎５・六１開発ですから、人口も増えて住宅街らしくなると思いますよ。

視界は森のマンションの方が開けているかな？でもあちらはオフィスが上で住宅が下になるそうですから、三井の六１マンションの方が良いかも。

あとは虎ノ門パストラルの跡地にも何か建つでしょうし、赤坂・六本木・虎ノ門エリアは空前のタワマンラッシュですね。

六本木のタワマンを見る前に勉強もかねて、こちらにお邪魔しようかと思っています。

今日現地を見たけど、はっきり言って論外だと思うよ。

評価できる点は六本木の住所、駅近だけで、六本木通りと首都高にむき出し、周りの飲食店は汚すぎ、お墓もむき出しでとても人が住むところとは思えなかった。

確かに近くに良い施設はあるけど、もっと足元を考えたほうがいいんじゃない。

むしろ六本木三丁目を待ってPC赤坂を買い損なうほうがご愁傷様って感がした。

森ビルの再開発で更にきれいになるとは思いますが、住宅街って感じになるかな～？
泉ガーデンのあたりも既にきれいだけど、昼間からスーツ来た人がうろうろしているし、街全体としては、オフィス街の雰囲気だよね。それで良いと思うし、そういった緊張感が心地よい方も大勢いるとは思います。

412さん

値段次第じゃないですかね？
あと、やはりPC赤坂よりは、何かと便利かと。

大手町や丸の内で働く人にとっては六本木って案外不便ですよ。
タクシーで会社に行くのも便利な上に青山通りは道も空いていて緑や桜もきれいで本当に気持ちよいです。
界隈は虎屋本店や豊川稲荷など落ち着いていて非常に高級感もあります。
とっても満足していて、今度はもうちょっと大きめの部屋を同じPC赤坂で買っちゃおうかと思ってますよ。

412
売れ残りの割高物件を買い損ねるってだいじょうぶですかぁ
あなたの人生ご愁傷さまです

やはり、飯田橋駅前の千代田区アドレス
三井タワー分譲を待つべきかな。

＞大手町や丸の内で働く人にとっては六本木って

通勤の利便性を考えているわりには、駅から遠いマンションをお買い上げなんですね。

大手町や丸の内にお勤めでしたら、パークコート赤坂より安い費用でも皇居が見えるタワーマンションもあるんですけどね。

検索エンジンの使い方が分からなくてググレなかったんでしょうかね。

＞結局のところ、オフィス街だよ。くつろぎ感はない。

くつろぎのある住宅地をお探しなのに、パークコート赤坂ですか？

赤坂のガーデンシティ　オフィスビルと、　三菱地所のパークビルヂング　オフィスビルにサンドイッチの立地なのによく言うよ・・・


ここも高速道路は無いけど、目の前に大きな国道有るし、

ここって国道目の前でしたっけ？
ストリートビュー見るとちょっと離れてるけど。

｢青山通りに面している｣が、ご自慢です。

>421
面してる？どこにそんなことが？
それはともかく、よっぽどここのこと、お嫌いなんだね（笑）

>417

飯田橋動きがないね。やる気があるのかな？

>418

もちろん色々物件比較検討しましたよ。
このマンション買うぐらいですから、それなりの年収もありますしそれ相応の頭もありますよ。
なんで必要以上に攻撃的なんですかね？

飯田橋は駅から近いといっても駅構内で1駅ぐらい歩くイメージ。
あの地域自体あんまり魅力的ではないですし。

このマンションは近道通ると意外に千代田線赤坂駅は近いですよ。
千代田線は深く潜らないでよいし朝も比較的電車が空いてるし便利です。

今の現実的な市場価格はいくらくらいなんですか？
なんとなくですが定価の80％～70％位な気がするのですが・・・

ここは、景気がよければ高くても売れる図式に則って販売されたので、部屋によって下落率が違うと思います。
プレミアムが多ければ多いほど、欲しい人の競争心を煽る目的で価値以上に価格にもプレミアムが乗っており

主観的な下落率ですが、

元々割安の６０平米で０．５割程度。
７０平米～８０平米東向きで１割程度。
９０平米～１００平米東向きは２割程度。

西向きは総じて、さらに＋１割。　７０平米で２割程度、９０平米で３割程度

１００平米超えは、５億未満の部屋は個々に値付けがまちまちなので２割から３割以上

１００平米超えの　５億以上の部屋は、４割程度

だと思います。

>425 >426

その値引きで購入した人間がいるの？
いなければ、脳内値引きってことじゃん。

【一部テキストを削除しました。管理人】

>424
JR飯田橋は駅が再開発される計画があり、
駅ビルが作られると共にホームも市ヶ谷側に少し移動します。
つまり、構内をあまり歩かなくて良くなります。
また、三井のツインタワーができることで街の魅力は増すと思います。

＞＞４２８
４０階の売りに出ている８０平米は、販売時１４０００万円でしたが、１２０００万円でも買い手がついていないそうです。

>>428

そのとおりです。
PC赤坂を買った方は良い生活をしていると思います。
これから建つ六本木の三井マンション以上に素晴らしいマンションだと思いますよ。

住民版に書いてあったのですが、
いまどき、玄関にシール張るなんて、管理費節約しすぎでは！？。高輪のマンションでも普通に交換出来るのにね。
三井クオリティだけに流石、庶民向けマンションでシェアトップですね。
実際、真隣にボロの長屋も複数あるし、土地的には庶民街だと思うので、安いタイル張り外装、低い天井や、安い内装、駅遠、クオリティと、庶民派で内容はほぼ一致しているのですが、

何故か価格だけは高級でしたね。

時々、ヤフオクとかでも、あり得なく高い値段をつけて出す人がいますが、　出し続けていればたまに無知さんが買いに来るから出しているんでしょうけど。買った方がもう一度出品して売れるかといったらわからなんですがね。

ここのマンションは、借りても家賃は物件価格に対して利回り３％なので、新しい時だけ借りる方は都合が良いでしょうけど、
買った人は築２０年になってもローン払い続けますからね。

しかも、販売価格に対して資産価値がかなり下がってますから債務超過の人結構いるんじゃないですか。

新築で利回り３％ということは、築１０年になる頃には、２％台もあり得ますね。

現金で購入するので債務超過は関係有りません。

賃貸も魅力が無くて利回り３％物件を
キャッシュでお買い上げ・した・予定とは、良いお客様ですね。

>432

タワマンションの外装は、吹き付けか、よくてタイル張りぐらいだと思うけど。
そのタイルも、当然軽量化のためになんでも使えるのではなくて。

外装が石張りのタワーマンション、日本ではまだないよね。

下層部分を石張りはあります。

>>439
下層部分なら、そりゃたしかに山ほどあるね。
ただ基本はコンクリそのままかモルタル塗料噴きつけ、あるいはタイル張り。ってのが相場だね。

432の書いてる意味分からなくて、住民板を読んだ。どーでもいいけど
今時、引越挨拶をワンフロア全戸にしようと考える奇特な人もいるんだね。
都心タワマン暮らしは長いが、ワンフロアで引越挨拶されたことは一度もない。

＞外装が石張りのタワーマンション、日本ではまだないよね。

タイルで安っぽいと思う人は

三井の六本木マンションなどのガラス壁。
ガラスウォールと比較して言っているのでは

ガラスウォールならスミフのタワマンで多く見かけますね。
高級感・・・は微妙です。実用性も？ですし。

それとパークマンションはまた別ですね。
六本木もちゃんと掟通りに御影石を張ってますよ。

そういえば、六本木のパークマンションはいつの間にか売れてしまったのですかね？
三井の物件のHPが無くなっている気がします。

いったんお預け、じゃないですか。無理しても売れるもんじゃないので。
また忘れる頃に物件HPアップしてきますよ。パークマンション代官山もそうだったように。

流石
三井常駐スレだけに俊足で住友物件叩き。

マンションを沢山売っているから三井が好きって人は、
内廊下と外廊下だと、外廊下のほうが沢山売れているから、外廊下が好きって言うんだろうなぁ

三井好きが次に言う言葉は
ハセコーよりマシでしょ。
だろう。

でも実際はハセコーの高級マンションのほうが管理が良かったりする。

実際のところ旭化成も高級住宅屋なので悪くない。

>>447

＞マンションを沢山売っているから三井が好きって人は、
＞三井好きが次に言う言葉は ハセコーよりマシでしょ。
＞だろう。

あのーすみませんけど、いったい誰がそんなことを言ってるかね？あなた以外で。


＞でも実際はハセコーの高級マンションのほうが管理が良かったりする。
＞実際のところ旭化成も高級住宅屋なので悪くない。

こんな匿名掲示板で何回も「実際は・・・だ」って多用しても、、、ね。ガキじゃなあるまいだろうし（笑）
ハセコーが良いならハセコーの物件をチェックすればいいし、旭化成が高級なら向こうの物件を検討すれば済む話だし。

ノムコムのHpで結構沢山の部屋が売られています！
こんな感じで業者を間に介すことで値段を下げて販売して
いるんでしょうか？
直接、三井が値引きすると既購入者からクレームがきそうですよね。

本日の東急リバブルのチラシ。
１）オリジナル１５，２３０万円の３２１４号室が１４，０００万円。この時点で１，２３０万円の含み損。
　　成約着地点が１３，０００万円位だと２，２３０万円のマイナス。
２）オリジナル１２，２７０万円の２７１０号室が１０，８００万円。この時点で１，４７０万円の含み損。
　　成約着地点が９，５００万円位だと２，７７０万円のマイナス。

このマンションに未来はないか・・・・・。

最初に売り出された頃には、
予定価格から値下げだ、お買い得だ、
と言ってた人がいたのにね。

> 450
それは安い！
この物件は気に入ってたので、早速前向きに検討しようと思います。
さすがにここからその予想成約地点までは下がらないと思いますが(笑

世の中は動いているので、価格の変動なんてしかたないじゃん。
もっと安くなるんじゃないかと期待してずっと買えないのと、
ボラティリティを見越して欲しいものを欲しいときに手に入れるのとどっちがいいかは、その人の価値基準による。
ネガ派から何言われても、個人的には満足度高いよ。

＞４５３
完売できず未だに販売が継続され、中古市場ではこんなにもたたかれている状況では、
個人的に満足でも全体的にはそっぽむかれているという事かな。
典型的な高値掴み物件。

この界隈の物件を検討していれば、虎ノ門、六本木、麻布十番・・・
割安で販売好調の物件なんて存在しないし
今後の今日供給でもパストラッル、１丁目、３丁目・・・割安なものは出ない
掲示板に粘着しているだけならいいが、すこしでも購入意思があるのなら
自分の条件に合う物件で好きな部屋を選んでいる
おまえのような低い考えはもたないよ

まぁ此のマンションに限らず、
年度末の買い替えシーズンが終わってしまったから、
今の時期に中古を売るのは辛いでしょうね。

無理して買ったはいいけど売らざる得ないなんて、惨め過ぎる

ここを定価で買った人の多くはいきなり債務超過になるな。

＞それは安い

そう言って購入者を煽るよなよ。

その値段ででも、既に何ヶ月も売れていないんだぜ。　買ったら最後。

・・・

沈んでいくのは、マンションではなく財産だった・・・。

つづく・・・

たしかに、一部明らかに相場を逸脱した価格の部屋があったのは事実だね。

でも、第１期で抽選になったようなところは、やっぱりお買い得だった。
そのあたりは実需が多いのか、まったく売りに出てきませんし。
赤坂TRもそうだけど、くじ運悪かったなぁ。

今から買う人は肝に銘じておきましょう。

中古価格が上がっているマンションと下がっているマンションとでは、市場の評価はエラい違いです。

ご親切にどうもありがとうございます。

この掲示板も、匿名でもよいから、せめて、書き込んでいる人の同一性が把握できる仕組みになっていると、もっと有意義な情報交換ができると思うんだけどな～。

現状では、無意味なネガへの対応に費やす善意の人の負担や、くだらないレスを読み飛ばす労力がばかにならない。

どうにかなりませんかね？

457-461のヤツがいなくなればここもスッキリするだろうな。
こういうサイコは無視するしかない。

ここのこと、批判せずにはいられないんじゃない？
まあ、それだけ気にかけてくれてるということだから。

かく言うと、私もここの売れ残りや中古物件をチェックするようにしている。
もっと安く買い叩きたいと思うのも人間の心情じゃない。

私は完成済み物件には興味ないので、
三井飯田橋物件の様子を知るためにここをチェックしてますけど。

飯田橋の情報、ここではあまり出ないかも。
ターゲットが違うね。

私を含めて、ここのマンションの購入者の９割以上は、契約前に三井に周辺の開発予定を質問しても
３年以上前から決まっていた三井の六本木のタワーマンション計画を知らせてもらえなかった。

高値で買っちまったことも、

六本木の計画を教えてもらえなかった事も

心残り。

私を含めて、ここのマンションの購入者の９割以上は、契約前に三井に周辺の開発予定を質問しても
３年以上前から決まっていた三井の六本木のタワーマンション計画を知らせてもらえなかった。

高値で買っちまったことも、

六本木の計画を教えてもらえなかった事も

心残り。

＞４７０
＞４７１
っていう事は既にココを購入し入居してる住民さんの一部には高値で買っちゃった事も
六本木の方が良かった事も認めているんだね。

別に三井だけではないと思いますが、不動産業界（だけではないかもしれませんが）はひどいですよね～。
売れればよい、という考え方はどうにかしてほしいです。
予算とかもあるから、別に最高の物件がほしいわけではないけど、決断に後悔を生じさせないよう、情報の公開は適正に行って欲しいですよね。
まぁ、多かれ少なかれ、売買なんて化かし合いみたいなところがあるのかもしれませんが…。
業界側に立たない、エージェントみたいな職業のニーズってないかな？

１期２期の頃の契約者は、パークコート麻布十番の存在すら説明されていないよね。
３期ごろMR隣にもう一つMRの工事が始まって質問してようやく知った。

472さんは人が悪いな～。そこまでして、何を得たいの？

不動産は、相場ものなので、

安い時に売れば損をする。
高い時に買えば、それも損をする。

逆に、

安い時に買えば得をするし、
高い時に売ればさらに得をする。

要は、タイミングまで我慢できるか出来ないかは購入者個人の力の差であって、
物件そのものの質は、一定レベルのものであれば、損得勘定上はあまり重要じゃないです。

2004年に不動産を購入した人は、おおむねどんな物件でも得をしていますし（これまでに売り抜ければ）、
2007-2009年に購入した人は、おおむねどんな物件でも高値掴みになります。

でも、相場を見極める力のある方であれば、
不動産高騰期のこの物件であっても、含み益が出る有利な条件で入手することもできますよ。

勝てる人は、どんな状況でも勝てるし、負ける人はいつも大体負けるというのが世の常ではと。

あと、不動産は損得ではなく「住まい」に対する支出と考えるなら、
自分の収入にてらしたときにこの物件が「住まい」としてお金を払う価値とバランスするという人もたくさん居ると思います。

赤坂御所を望み、青山、六本木、赤坂がいづれもお散歩圏内で、4-5路線の地下鉄にアクセスできて、
家の前から24時間タクシーを捕まえ放題のこの立地は、まあよーく考えるとこの日本国土の中でも、
かなり秀逸な場所ですよ。　駅から8-9分という距離は逆に繁華街を遠ざけてくれていますし。

この近くに何本もこのクラスのタワーマンションが建つということは、まあ無いでしょうから。
逆に麻布や赤坂ＴＲの回り、六本木などは、オフィス需要も旺盛で、将来もタワーたくさんたつと思いますよ。

景気、風評に左右されず、3年先、5年先を見て、冷静に皆さん検討・判断できるかが重要だとおもいます。

2004年に実需で某タワマンを買ったけど、当時は2005年危機の風評がありましたよ。
実需だから気にせず買いましたけど。
ちなみに大幅値上がりしたので築浅転売して賃貸でしばらく我慢しました。
見極めよりも運ですよ。逆に、売買で損したこともあるから。

>> 476 さん、

まったく同感です。

価格変動という相場面と、実需としての住居としての側面を併せ持つ不動産。

価格変動を云々する人もいれば、唯一無二の価値を感じ自分のものとする人もいる。

マンション開発情報については、デベロッパーに聞いてもムダです。

目先のマンションを売りたいし、本気でやるつもりだった再開発がポシャるケースも多いんですよ。

そういう情報はご親切な方がアップして下さるHPや、再開発をテーマにした本を読む、そして何よりも自分の足で探すしかありません。

私は港区の内陸側か、渋谷区の港区よりのエリアにずっと住んできましたので、
少しでも再開発をしそうな地所を見つけると、必ず連絡先を調べて、建つのはオフィスかマンションか、賃貸か分譲かを確認してきました。

ここにも六本木三丁目にも麻布十番にも、マンションが建つ事は５年以上前に明らかになっていましたから、ご存知なかった方は残念でしたね。

通常、地権者がいれば若干といえども分譲になる可能性はありますから。

ここと三井の麻布十番はそんなに販売時期がずれていたっけ？同時平行的に販売してた印象が強いけど。麻布十番の開発を知ってたらそっちにしたという人は多いのかな？

この近くに何本もこのクラスのタワーマンションが建つということは、まあ無いでしょうから。
↑
逆に見れば、この周辺はそれだけの需要が無いという事？

今からは、難しい場所かもしれない、まとまった土地ないし…空き地は皆無だし…赤坂はもうタワーマンション建たないのではないかな？

三井の営業さんはそう言っていましたね。

これからは溜池側には建つけれど、赤坂には建たないと。

確かにその当時、六本木通りからTRの方へ上がる角には森ビルがタワーを建てる計画があり、赤坂ツインも再開発を予定していましたが、
赤坂ツインの方は、不景気で再開発の開始が、とりあえず2009年から６年延びて、2015年までの営業が決まりました。

再開発計画ではこんなのしょっ中です。

あそこには住宅も出来る予定でしたが、地権者が森トラスト一社なので、賃貸になるか分譲になるかは森トラ次第ですね。

＞今からは、難しい場所かもしれない、まとまった土地ないし…空き地は皆無だし…赤坂はもうタワーマンション建たないのではないかな？

パークコート赤坂　隣が西も東も　築４０年マンション群ですからね。
建替えで眺望塞ぐようなタワーが建つんじゃないですか。

ブリリア･マーレ有明の住民は、３Aを　青山、麻布、有明　と読んでいるらしいよ。
青山や麻布とは一緒にしたくても、赤坂とは一緒にされたくなかったんだろうね。

つーかいくらなんでもお前必死すぎだろ

＞パークコート赤坂　隣が西も東も　築４０年マンション群ですからね。
＞建替えで眺望塞ぐようなタワーが建つんじゃないですか。

確かに築40年のマンションもそこそこ存在してるけど、赤坂界隈でそうじゃないところはあったかな？
それに東も西もかなり区画が細かくなってて・・・。
「建替え」って簡単に言うけど（笑）、仮にそれらを取りまとめて一括再開発しようとするもんなら、三井や森ぐらいの会社でも、十年やそこらへんじゃ、なにも見えこないと思うよ。

赤坂界隈は築年数が極端に古いマンションが周囲に固まっているから、今後建替えラッシュが起こる可能性は十分にある。
真隣の話でも

パークコート赤坂の真隣の西は再開発も簡単だろう、既に築４０年の三菱地所のパークハウスと三菱地所のモデルルームなど関連物と、周辺の空き地（駐車場等）合体させるだけで、かなりデカイのが建てられるのだが・・・。

真隣の東は、実は大半が借地で持ち主が同一の建築会社なのだよ。その借地の上に築４０年のボロマンションが建っている。借地の隣はドーミー赤坂という山脇短期大学の学生寮だが、山脇は短大の閉校を発表しているので、ドーミー赤坂も売りに出る可能性がある。

パークコート赤坂の真隣は、耐久年数の観点からも西も東も１０年くらいで建替えだろう。簡単にタワーが建つ。

>>488


＞既に築４０年の三菱地所のパークハウスと三菱地所のモデルルームなど関連物

赤坂パークハウスは三菱の賃貸じゃなくて数十年前に分譲済みの物件でしかない。
なので、「三菱地所のパークハウス」と「三菱地所のモデルルーム」はぜんぜん無関係。分かる？
パークハウスだろうがライオンズだろうが、ああいう世帯数の多い古い分譲マンションの建替えってどんだけ難しいことやら。
ここだって、元日本コンロンビア本社の巨大敷地じゃなかったら、ＰＣ赤坂というものはそもそも存在してないし。


＞真隣の東は、実は大半が借地で持ち主が同一の建築会社なのだよ。
＞その借地の上に築４０年のボロマンションが建っている。

なにを勘違いしてるか知らないけど、ある一角、借地権部分は半分も満たないよ。


＞借地の隣はドーミー赤坂という山脇短期大学の学生寮だが、山脇は短大の閉校を発表しているので、ドーミー赤坂も売りに出る可能性がある。

仮にドーミー赤坂と、隣の「借地」が一緒になって再開発になったとしても、広させいぜいここの半分弱の土地に、なぜ「簡単にタワーが建つ」？


思い込みが激しい方のようだが、もう少しロジカルに生きようね。