タワーマンションの数十年後って？

建て替えたらどれぐらいかかるんでしょう。考えただけでも恐ろしい。

シンガポールのタワマンを一度見ると買う気失せちゃうよ。

タワーマンションの建て替えなんて、
デベは最初から考えて設計していないと思いますよ。
完売して、利益が出ればいいんですから、
利益を得るためのただの道具ですから。

>>03
どんな感じなんですか？

外壁等が煤＊＊て布団のような物がたくさん干されている。
貧民窟といった様相。
高級マンションは大丈夫だと思いますが、
日本のタワマンも半分以上は同じようになるのではないかと思います。

高級マンションも例外ではないでしょう。

低層から高層まで全部が金持ち住居なら大丈夫かも知れんが、
たいていのタワマンも低層は安くて狭い設定になっている。
都心へのアクセスは便利だが住み心地が良くないので賃貸化する。
結果として、管理に熱心ではないオーナーと得体が知れない住人が
跋扈するのは間違いない。

スレッドタイトル（だけ）を見て三田綱町パークマンションを想起
http://www.homewith.net/realplan/premium_mansion/m30.jsp

もちろん元高級物件だけど近くで虚心に見ると廃墟のように感じる
そう思うのって特殊なのかな？

いつもウィーンで見たブリューゲルのバベルの塔とリンクする。

肯定派からの意見が見られないね。
それとも買う人も将来的には酷いことになることは覚悟の上ってことだろうか？

自分は>>1の意見で見送ったけど、タワマン叩き目的でスレ立てたわけじゃなく
買う人はどういう意見を持ってるのか知りたかったから肯定派の人の意見も聞きたい。
例えば「老朽化は１００戸以下のマンションの方が酷いだろうと予測してる」とか、
「１０年後でも都心に近い物件だから供給以上に中古需要があって高く売れる」とか、
「タワマンでも十分コミュニティを作って、将来の大規模修繕や改築にも意見統一して対応できる」とか。

>老朽化は１００戸以下のマンションの方が酷いだろうと予測してる
このクラスは、立地による住民の意識によりますね、高額物件ではまずあり得ない、
都心の古い物件を見ているとそう思います。意思統一は比較的容易です。
スラム化するのは、ゆとりのない格安物件が大半です。

>タワマンでも十分コミュニティを作って、将来の大規模修繕や改築にも意見統一して対応できる
分譲マンションに何年か住んで、管理組合の理事経験者ならわかると思いますが、大規模で
住民にコミュニティーがまずあり得ない、多少なりとも意識があるのはせいぜい20％程度です。
ましてや、大規模修繕や改築で意見統一なんて、机上の空論です。
管理会社の言うがままに管理するだけになります。総会での提案もまず否決されることはないし
どんなに大切な選挙でも、投票率が70％なんておかしいけど、現実です。
大規模で、意見がまとまらずに汚く維持しているところを何軒も知っています、
最低限の管理、少しでもお金を使わない、持ち出しはまっぴら御免という低モラルの住民に
引っ張られてしまうのです。まあ、それだけ生活が大変いなると言うことです。
総会も最初は出席率はいいけれど、10年もすると委任状がとても増えますよ。

タワーマンションに限らず、デベは売りっぱなしというのが現実でしょう。
モラルを高めて、管理組合を上手に運営できるのは100戸程度が限界だと思います。

↑
タワマンなんて、住居としてのマンションという物がよくわかっていないミーハーが多いから
こうなるのは、簡単に予測されます。
タワマンブームが去ったら、安値で買い叩きたい不動産業者さんの話をよく聞きます。

タワマンで20年後に資産価値が出てくるのは、多分全体の20％程度だと思うね。

これから建つタワーは郊外に広がりますね。
それを買わされる人々は非常に哀しい老後を
味わうことになるでしょう。タワーうんぬんより
都心駅近一等立地に買う。民度もそこそこ保たれ
資産価値は維持されるでしょう。

民度ってもうすぐ差別用語になるらしいですね。

民度ってもうすぐ区別用語になるらしいですよ。

区別用語　調べましたが検索されませんでした。

>>15
郊外っていっても吉祥寺や三鷹、せいぜい立川まででしょ。
しかも駅から１分とかで、それ以上離れるなら建築費の方が高くつくから普通のマンションになる。

それならＰＣＴやセンター東京みたいな駅遠物件と比べても大して資産価値は落ちないよ。

>>15
資産価値が維持されるのは、
一等立地(ターミナル駅徒歩5分以内)かつ
エリア内ランドマークかつ
大手デベ物件だけでしょうね。

普通のサラリーマンが購入できる物件ではないので、
気をつけましょうね。

都心は生まれ育って好きだけど、さすがに駅前のタワーは考えてしまう。
自動車も短時間駐められないし、子供と路地でキャッチボールもできないでしょう。

100戸以下の小規模、中規模マンションで管理状態が良いもの以外は
タワーでなくてもダメでしょう。
管理状態がいいのは安価な住戸が少ない大手デベの中小規模物件。

でもタワマン＊＊＊＊がいてよく低層や戸建に噛み付いてるねｗ

新築の間は別に問題は無いからな。

キャッシュで買って１０年ごとに引越しできるリッチマンか、
それともローンは数十年組むのに払い終えるその数十年後を想像出来ない人か。

タワーマンションに憧れた事もあったけど、うちは管理状態の良いマンションなので、
今は低層の中規模にしておいて良かったと思っています。
（まあ、タワーを買える予算が無かっただけだけど）
それに、同じような所得者層の住人が多い方が話もまとまり易そうな気はしますね。
タワーだと低層階と高層階だと意見が分かれるって聞いた事があるから。
それと、もし建て替えまで生きてたとしたら、容積率如何によっては戸数を増やして
何とか安い価格で分譲してもらえる可能性もあるかもしれないし…
ただ、その時はローンを組めるような年じゃないから、今から貯金しとくしかないか…

マンハッタンだと高層のマンションがごろごろしているし
古いのもかなりあるけど、治安がよく高所得者層がいるところの
マンションは別にスラム化していない
（そうでない地域のマンションや低所得者向けの公的アパートは別）

ただ、バブルの時そういったマンションを買いあさった日本人は
多かったが、数年のうちに耐え切れず売ってしまった人も多い
というのも、固定資産税や管理費が半端ではなかったから

ということで、タワーだから悪い、人数が多いからまとまらない
というのではなく、立地と住む人の経済状態によると思う
長期にわたって良好な環境が維持できる場所で
一定以上の所得層が住むタワーマンションであれば
当初の状態は維持されるでしょう
その意味で、最初から高い管理費を提示している
どこぞのマンションは、最初からその現実をつきつけると
いう意味では、かえって親切なのかもね。

これから少子化がもっと進んで、ぼろぼろっと崩れたりするんでしょうか。

マンハッタンの高層と比べるのはおかしいと思うよ。
セントラルパーク周辺やトランプタワー近辺と比較出来る場所って日本には無いんじゃない？
地震もないし、欧米では建て替えを前提としないで再生して使用しているからね。
「もったいない」って言葉で珍重されてる面もあるけど、日本はどっちかって言うと消費国家。
>>04の書いてたことは間違ってはいないと思うよ。

マンハッタンの高層は２８さんのいうような場所だけでなくあちこちにあるよ
特に90年代後半から経済・株式市場の長期の好調が続いた時期に
NYの治安が劇的に改善し、街の再開発もあちこちで進んだ
パークビューの一等地からまわりを高層で囲まれた庶民的な地域まで
さまざまなところにマンションがある

それから、欧米は再生を前提にどうこうといっても
それは、昔からある石造りの建物の話。
欧州の一部の古い都市のように建築に厳しい制限をかけているところは
そうせざるをえないけど、NYの多くの地域はそれよりはるかに緩い

コンクリートの建物は、劣化したり、あるいは再開発でもっと
高くて付加価値のある（つまりもっと高くうれる）マンションやオフィスが
建てられるとふんだら、どんどん壊して立て替えている
今も街のあちこちでそんか建築現場が見れますよ

消費国家、再生文化という切り口も面白いけど
結構、海外のことは何もしらず頭もつかわない
メディアのステレオタイプ表現という側面もある

マンハッタンは、それよりももっと経済合理性で動く
ところだから、そこでおこっていることを見ると
いろいろ参考になるよ
例えば、今よりももっと強烈な格差社会になったときに
どのタワマンが生き残るかとかの、いい見本がいっぱいある

＞どんどん壊して立て替えている
そんなとこに再入居できる人は日本には少ないのでは？
やっとローンが終わったと思ったら定年前か老後の入り口。
その後、建て替え費用を捻出出来る人って少ないと思うけど？

マンハッタンと比べるのは無理があると思います。
賃貸も高いけど、マンハッタンの高層マンションを買える人はお金持ちが多いです。
日本の高層マンションは低層階なら、お金持ちでなくても買える人もいます。
所得に幅があるから、お金の話になるとタワーは揉めるって知り合いが言っていました。

確かにマンハッタンの分譲マンションに住もうと思ったら、
そこそこの地域では、高層でもどこでも高いので、
金持ちというか高所得者層でないと住めない
ロンドンもそう

このスレの趣旨からそれるけど
本来高所得者層しか住めない東京都心に
低所得者層もなんとか住める部屋があるタワマンが
存在する現在というのは、もしかしたら
異常な状況で、数年したらそういう人たちに
買えない価格になるかもね（但し、すべてのタワマンではないが）

>>26>>29>>32
もうマンハッタンの事例はいいよ。

大都会でタワマンがいっぱいある他の街の事例が
あれば、それでもいいよ、知りたい
だって、日本でタワマンがどんどんたつのは
今回が始めての経験で、あーだこーだと
勝手に推測してるだけ
それより参考になる先例の研究をしたほうがいいんじゃないの

地震が無いところはいいね。

>>34
ことマンハッタンについて言えば、マンハッタンのタワマンが買える人は高額所得者なんですよ。
>>32にもそう書いてあるでしょ？
日本はそんなタワマンばかりじゃないんだから、マンハッタンの事例と比べても仕方ないのでは？
マンハッタンのタワマンがどうかじゃなくて、
今乱立している所得者層に幅のある日本のタワマンが今どういう状況で、２０年後どうなるかが
論点なんじゃないですか？

高額所得者なら建て替えも住み替えも他の所得者より心配は少ないかもしれないけど。
そんなタワマンの事例をどうやって日本にあてはめるって言うのか疑問ですよね？

そうです。いまの政策だと少子化と高齢化は進む一方だしなんとかなりませんか？
つけは全部子供たちに回りますからね。本当に大人たちのエゴで子供たちは傷ついているでしょうね。

３８は３７へのレスなの？？

３６，３７の方のご意見も私には将来のことに聞こえたんです。違ってたらごめんなさい。
どちらにしても、足場を組むだけでもだいぶかかりそうですね。

じゃあ、香港、シンガポールの事例をだれか出してくれない？
タワマンが乱立していて、低所得者層も結構入っていて、
できてから年数がたっているんじゃないかと想像するが。
地震の件は除いて、いい先例にならない？

香港はタワマンというより竹アパ
あそこの林立する低所得向けのアパートは、比較材料にならないし、
リッチだけが住む高級マンションも、やはり比較材料にはならない。

んじゃ、シンガポールは？

ただし、シンガポールでも香港でも
最近まであるいは現在もそこに長く住んでて
状況を知ってる人からの情報がほしい

スレの趣旨に戻りますと、

タワマンに限らず、分譲物件では中古を買値より安く売る人は当然のように
出ます。　始めからの所有者は、極端に安く売らないので値下がりは少なく
中古購入者のレベルも下がらないのですが、中古購入者が更に下げて売って
もっと安く買った居住者が出始めると要注意だと思います。

２次、３次以上の中古購入者でも値段がそれほど下がらないタワマンなら
心配ないでしょうけれど、安くなれば住人のレベルが下がる
リスクが出てきます。　一度、レベルが下がり始めると初期からの住人も
嫌になって転居し始めます。　そうなると危険ですね。

タワマンの場合は居住者の数が多いので、そういったリスクは中規模物件より
大きいのではないでしょうか。

たしかにそうですね。
ちょっと違う話ですが、郊外ニュータウンでも同様の状況です。
同じ街で同じようなマンションがあり、それらが中古で出た場合
物件の比較が容易ですし、一つ安い価格が出れば
それに引きづられる可能性があります。
その結果当初いた住人層と異なる住人層に入れ替わり
街の雰囲気が変わります。

同様なことは４５さんのいうように、たくさんの居住者を
抱えるタワマンでも起こりえますね。

お金に余裕のある人が物件を安値で売って相場を下げるんです。
4000万円の元利均等ローンで、最初の10年ではほとんど元金が減らないから
売るに売れないというのが現実です。
親戚が都心の60㎡のマンションを新築から5年で売って、
諸費用含めて800万円のマイナスでした。
つまり売却して預金を更に注ぎ込んでリセットしたということです。
タワマンも、こんな傾向でしょうね。
物件価格は確かに値上がりしていますが、物件数建て替えも皆無なので増加の一途ですから。

将来予測は、誰にも出来ないのが不動産価格というものだと実感しています。

＞お金に余裕のある人が物件を安値で売って相場を下げるんです。
その通りだと思います。
ですから、損切り出来る余裕がある人は出て行ってしまう。

＞4000万円の元利均等ローンで、最初の10年ではほとんど元金が減らないから
＞売るに売れないというのが現実です。
そうですね、４０代後半、バブル期に家を買った人が
多くこの状態になっています。　不動産証券化が進み値下がり分を
売却しなくても所得控除などしてくれると、状況が変わるでしょうけれど
実現しそうもないみたいですし．．．

そしたら残された人はどうなるの？

>48
そういえば、おいらが見に行ったＭＲの販売員も嘆いていたよ。
「わたしゃバブルの終わりに買っちゃったのですけど、埼玉で６０㎡が５０００万でしたかね、
　今じゃ半値以下ですけど、買い替えも出来ないし・・・どうしようもないんですよ」

広い家が安値で買えるとのことを伏線にする営業トークかと思ったけど、哀愁漂ってたから。。。
あれは本物だな。合掌。

>50
半分以下ならまだいいんじゃない、23区だと1/3以下が沢山あるよ。
いずれにせよ、資金に余裕を持って分相応のマンションに住むのが
一番かもしれない。

タワーに限らず今の都内のマンションは、建て替えなんて考えてないんだと思う、
新聞折り込みチラシを見て計算すると対容積率99.9％なんていう物件があります。
30年くらいのマンションは高級品だったから、ゆとりもあったのでしょうが、
バブル崩壊以降のマンションは、経済合理性の賜物のように追求している感じがします

売れるためには宣伝効果を狙って何でもするという感じです。
都心のマンションでも、駐車場が余るとわかっていても高級物件だと必ず50％以上
駐車場に充てます。近所にコンビニが何軒もあってニーズがないとわかっていても
棟内ミニショップなんか作ります。

数十年後はおろか10年後も考えていないと思うんだけど。

>51
ちがうちがう。中古の売値が半額じゃないの。
新築売値ね。だから中古価格なんて推して知るべし。ってな状況。
多分１０００万ちょっとにしかならんじゃろ。１３００くらいかな。

デベは売ったら終わり。
完売が近づくと担当がどんどん他のマンションの販売に散らばっていく。
完売してお客様と付き合っていくではなく完売のメドがつけば終了。

なんだか草食動物が草がなくなると次の地域に移動するのと似ている。
今までの場所の想い出もなしにやりっ放しで次へ。。。

元気のあるタワー派が出てこないな。
あちこちのスレで都心＊＊＊＊、立地＊＊＊＊な書き込みしてるのが、
都心タワー低層階住人だと踏んでいるのだが。

タワーは管理費の高さも問題でしょう。
２０年後にたたき売りしたとしても、管理費の高さがネックになって誰も買わない可能性もある。
または安いのをいいことに低所得者がゾクゾク住み着いて、管理費滞納者が続出するとか。
１０年ぐらい住んで売りに出すのが正解だな。
スラム化・ゴースト化してからじゃ誰も買わないよ。
ただし、駅直結タワーや立地のよい最高級タワーは生き残る。
タワーの世界でも二極化するね。

>54
そう、担当者の印象がわるいので物件買うの止めたとか言う人多いけど、その担当者と付き合うのはそのときだけなので何でそんなに気にするのか不思議だね。物件の内容は気になるけど、担当者で買うか買わないかは決めないな、自分は。

５６さん
２０年後に生き残るタワーはどこ？

最悪でも15年後〜20年以内には売り抜けないと。
タワーで永住なんてマジで考えている人とかいるの？
そっちの方がビックリ。

駅近で少ない貴重な土地の有効活用のためにタワーにするのは理解できるけど、
現実には駅から遠くても、タワーの方が売れるから建設する場合が多いと思います。
バルコニーも使いにくいし、はめ殺しの窓（ＦＩＸ）を掃除するのに、オフィスのように
1回に100万円以上経費がかかると聞いたことがあります。

いずれにせよ、タワーであろうと低層であろうと容積率一杯に建設して
デベは利益を追求しているんだから、建て替え等の将来のことまで考えて
いないのは確かでしょう。
管理規約（案）も、住民のためというよりは、販売促進のためという性格が
強いと思います。大型犬飼育可、2匹まで可なんていい例なのでは。

高層用のエレベータは、交換にお金がかかりそうですね。
居住戸数で割れば安いかもしれないが、低層にくらべれば必須設備です。
故障したら我慢してと言えない点が辛い。

修繕積み立てでは占有面積で割り当てるので、
受益者負担で考えれば、低層の人間が高層の負担を
しているのかも。
積み立て金が足りなくなって追加の場合に、
揉めないのかな。

商業地の駅近一等地のタワーマンションと高級住宅地の低層マンション
は生き残るよ。危険なのは14〜15階くらいの中層郊外及び駅遠物件。
さらに外廊下田の字で大規模だったら最強だ。素人でも10年後
とんでもない事になってるのは容易に想像できるはずだ。

で、具体的には駅近の一等地のタワマンというのはどこ？

>62
>外廊下田の字で大規模
いわゆる団地型（または長谷工型？）のマンションですよね。
それは単に「郊外及び駅遠」という立地が問題なだけであって、
中層とか団地型とかは関係ないと思いますよ。
団地型よりタワーの方が不安要素が多いでしょ。

>>62
誰でもそんなことは分かってるからイチイチ言わなくていいよ。

劇下がりしたタワマンはお買い得になると思う、賃貸族には咽から手が出るほど住みたい
立地だから、投資には最高だろうね。
品川あたりのタワーを狙ってます。

>>68
この先値下がりするのはいつくらいなんでしょうね？

>>55
やっと元気のあるヤツらが登場してきたよ。w

>>62
>>67
タワー低層住民達よ頑張れ！！

ここまで面白く議論してきたけど、
こんなに敵意むき出しの人が居ると、引いちゃいます。
あ〜あ

今までの話からすると
タワーはごく一部の高級のもの（虎ノ門タワーみないな）の１つか２つかを
のぞいて、今買うべきではない

でも５年後には、スラム化のきざしとか、
管理費の値上げとか住人のまとまりにくさとか
ネガティブ要因が顕在化して
価格は半額に!!
その時には住むにしても投資にしてもいい案件になる
ということでしょうか。

どうか、５年後に同時に不動産市場のバブルの破裂と
景気後退でゼロ金利に逆戻りになって
住宅ローン35年間１％の時代になっているといいですね。

>>70
は？

>>72
住宅のことだけ考えるとそうなんですけど、あまりに景気が悪くなるもの困りますよねぇ。
うぅ〜ん、悩む。。。

タワマンといえば、よくリビングに巨大なはめごろしの窓がついていますよね。
あの窓ガラスの汚れ（外側）って、定期的に清掃が入るのでしょうか。
オフィスビルやホテルに窓拭き業者が入っているのはよく見かけますが、
管理費がえらく高くついてそう・・・
オフィスなら出せても個人では出したくない金額では？
でも、窓が汚れていたら、眺望どころではないし・・・
どうしているのかな・・・

マンションは10年もすれば陳腐化するよね

そう、１０年後に価格が３分の１になったときに
タワマンを買いましょう。

う〜ん、タワマンって本当に5年や10年で値下がりするんでしょうか？
私も２年前くらいまではそう思ってたんですけど、PCTやケープなどすごい倍率みたいなので、なんか下がる気がしなくなってきた・・・・。

>>75
一回１００万ほど掛けて、数ヶ月に一度清掃するらしい。もちろん管理費から。
「汚れててもいいや。金勿体無いし」
という住人が居て金を出さないと、綺麗好きな住人の窓も汚いまま。

それでも綺麗にしようとすると、綺麗好き住人だけが金を出して
綺麗好き住人の窓だけを拭くことになる。もちろん大出費。

１０年後に価格が３分の１になるとは思えないが。
答えは１０年後にしか分からん。

>>78
PCTやケープなどの超人気物件は大丈夫でしょう。
その他大勢がつらい。

>>81
そうだね。
今、タワマンを庶民が都心に住むことができる千載一隅のチャンスと
とらえて、リスクをとって購入するか
それとも、５年後、１０年後に、中古価格が２分の１、３分の１に
なることを期待して、今購入するのをやめるか

１０年後に、都心への人口流入の加速でマンション価格が
新築、中古ともに大幅に上昇し、庶民には手が届かなくなって
あー、あの時買っておけばよかったと後悔するのか
それとも、タワマンの問題が嫌われ、
大バーゲン価格で中古を買えるようになっているのか
誰もわからない

まあ、今タワマンを買うのも買わないのも、両方とも
リスクをとることになるわけだが
５年後、１０年後は、果たしてどうなっているのかな

確かに。
不動産のプロという人でも、誰でも、５年後、１０年後のことはわからない。
買う、買わないは大げさだけど、自分の信念だろうね。

まあ眺望が良いとか交通の便が良いとか建物自体が良い物件は
下がらないと思うけね。
将来、タワマンシンドロームなんて病気でも
流行れば別だが。

>>85
眺望を重視するのは浮かれている人だけだから、
あんまり当てにしない方がいいよ。
交通と建物はそうだね。

自分高所恐怖症なんですが・・・
女房の言うこと聞いて上層階にしたのはいいけど、バルコニーには恐くて出れない・・・
足は震えるわ呼吸は荒くなるわ・・・
一番キツイのは、バルコニーから落ちる夢を見て目が覚めること（爆）
誰か克服法とかアドバイスをお願いします。

引っ越すか、あるいはこれにでも申し込んでみるか。

http://www.sky-tours.co.nz/tours/chicken.html

棟内にスーパーがあるタワーとないタワーどっちが資産価値が高い？

棟内にスーパーがあるのは周辺の生活利便性に問題有りと推測される。
したがってスーパーのないタワーの方が資産価値は高いことが多い。

1Fがピロティになってて耐震壁が無いマンションは地震でヤバいよ。
湾岸地方で杭が５０ｍ超えててそんなビルなんて怖すぎる。

うぅぅぅぅぅ、ケープを購入しようかどうか迷ってます。
将来なんて誰にもわからないけど、やはり将来、売却するときのことを考えて心配してしまいます。

一戸建てならまだしもマンションで最寄り駅まで徒歩１０分以上なんて論外だなぁ。
近くの商業施設とか喧伝されてるけど、専業主婦でもなければ週に１回行くか行かないかだろうに。

>>94
確かに。
マンションの命は利便性と言われるところですね。

利便性と耐震性でしょうね
これからのMSは耐震強度３は欲しいですね

耐震強度は１で充分。

耐震強度3というと消防署とか警察署。巨大な柱と梁が
住戸の中にあるわけで耐震性能が良くても住宅性能は
低いと思うが。