パークホームズ浅草寿ってどう？

定借の物件で投資用ってどうなんでしょうね？
ある程度初期コストは抑えられているから、所有権分譲のタイプよりは、利回りは良くなってくるのでしょうか。
おそらく、地権者に許可を得る形になるかとおもいますが
手数料がかかったりすることはありますか？

ホームページの”定期借地権付きマンション”の説明ですが、内容に誤りがあるしぜんぜん説得力がありません。
かえって不安になりました。

買うお金もないし、買えないのに、いちいち投稿する必要ないと思います。不安になる必要ないです。どうせあなたは一生借家住まいです

>>439 マンション検討中さん
どの辺が誤りありますか？？？

>>440 439へさん
それを言うなら、このマンションも残り57年の借家ですよね。

>>442 マンション検討中さん

借家ではなく借地（定期借地）です。

>>439 マンション検討中さん
ど参考にしたいと思いますのでどこに誤りがあるのでしょうか？

まだまだかなり売れ残ってるようですね
駐車場がほとんど埋まってないように見えました
もう一年以上駐車場使用料が管理組合に入らない
ということは管理組合の収支は初年度からかなり
赤字なっているのでないでしょうか
管理費や修繕費は売れ残りの部屋は売主が負担し
てくれますが駐車場使用料は負担しないはずです
年間約300万円の使用料が入ってこないとなる
と入居者にもろに負担がかかるでしょうね

定借だからでしょうけど普通にここ安くないですか？

71平米のお部屋の管理費 修繕積立金 地代 解体準備金 合わせて月額4万円弱でした
所有権のマンションだと月額約2万円ぐらいなので2万の差ですがこれをローンの返済が35年返済だと約700万円分に相当します
所有権マンションより700万円程安いならお買い得と思ったのですが57年後は資産ゼロに対して所有権マンションは最低でも2000万円ぐらいの資産性は残ってるのではないでしょうか
そう考えると割高だなと思います

459さん
57年後のことなんて誰もわからないと思います。
通常のマンションであれば57年後は建て替えの議論になってると思いますが
建て替えを行うと2000万円くらいの資産性なんてありません
そう考えると結局のところ資産なんてマンションは価値ありません
そもそもマンションで資産として持てている土地の価値なんて微々たるものです
数年ならいざ知らず57年後なんて自分が生きてないって思ってる人がほとんどじゃないでしょうか？子供に資産を残したいなんて考えてる人はマンション一室なんて考えません

定借かつ資産性を考える人は、5年、少なくとも10年以内の売買を考えるべきでは？

それか、場所と一緒に最後まで添い遂げるかです。

そう言った整理ができない人は、買うべきではありません。所有と比較しての愚痴しか出ません。

これは、どの定借物件も同じです。

40年後に所有権マンションは2000万とかで売れるけど、15年後に取り壊されるとわかっている定借マンションは値が付くかどうか、というか売れるかどうか（高いランニングコストのためババ抜き状態となる可能性が高い）。

売却というより、貸した方が良さそう。
表面なら高利回りだし、駅近なので需要あると思うんですが安易ですかね。

>>462 匿名さん
周辺の築40年70平米23万で貸し出されていました。台東区の3Lの賃貸相場が20万ほどらしいので、残り15年を賃貸にだしたら年間240万、15年で3600万の収入です。築40年時点で1800万で売り出ししたら売れるのでは？
所有権が2000万だったらたった200万の差。新築時は所有権と定借マンションの価格差は3Lだったら1500万以上の差。
定借マンションの方がお得かもしれないじゃないですか。

>>464 匿名さん

まず、ランニングコストを考慮しないと、建物分の固定資産税を含め。月7-8万にはなるのでは？
それから、築40年のマンションはかなり安くしないと借り手がなかなかみつからないかもしれないね（つまり空室リスクが高い）。募集かけてる物件があるかもしれないけど、数ヶ月（あるいはそれ以上）空室という物件も少なくない。その間もランニングコストはかかる。
賃貸運営は自分もやってるけど、実際はいろいろなリスクがあるんだよね。

>>465 匿名さん
ランニングコストは月7〜8万もかからないでしょ。もしかかるとしたら所有権だって6〜7万近くかかることになるはず。
所有権との差は地代と解体準備金の額だけ差はあるが逆に土地の固定資産税はかからないですよね。
それに賃貸にだしたら確か地代は経費として見込めたはずですよ。
仮に築40年の所有権が2000万だったら定期借地権は464さんのいうように3600万賃料とれるなら1800万は言い過ぎと思いますが、1500万だったら売れそうですね。所有権より500万安くても新築時は1500万以上安く買っているのだったら、ランニングコストを見込んでもやはり定期借地権の方が安そうですね。

>>463 マンション検討中さん
低利率の住宅ローンでは原則賃貸できないですよ。そもそも、二軒目購入できる人はどれだけいるのでしょうか。。。

>>467 マンション検討中さん
40年後だったらローンは終わってますよ。
また、転勤で住めない場合は、賃貸に出しても問題ないですよ。

>>466

>ランニングコストは月7〜8万もかからないでしょ。
57年住居として持たせるために、所有権マンションと同等の修繕費が必要なはず。一般的に修繕費は15年目以降ぐらいは初期の3倍程度必要。40年目以降だと25000円（これは最低ラインか）は必要。なので固定資産税以外でおそらく6万程度。
マンションの固定資産税は所有権でいうと建物分が大部分を占める。なので固定資産税は所有権より少し安い（おそらく８割程度）程度だろう。月1.5～2万円程度と思う。
合わせて月7.5～8万円程度。
所有権でもそれより少し安い程度というのはその通りだが、先述したように所有権は築40年でも2000万程度で売れるので無理に賃貸にする必要はない。なぜ売れるかというと、期限付きで取り壊されることなく土地権利は永続的に所有できるので、建物がもつ限りは住み続けられるし建て替えするのであれば権利分の新築部屋を手にできるから。

>賃貸にだしたら確か地代は経費として見込めたはずですよ。
意味がよくわからないが、不動産所得の税金計算上の話なら管理費等や固定資産税も経費として控除できるよ。

>1500万だったら売れそうですね。
それは到底無理だろうね。築40-55年のマンションを賃貸運用した場合、平均で取れる家賃はおそらく12万程度(家賃設定が15万、家賃保証契約だと普通はその7-8割がオーナーの取り分となる。空室リスクを考えるとその程度となる）。ランニングコストが8万とすると収入は月4万、年間50万程度。15年で750万円。税金や設備更新等でそこそこかかるので、購入者が賃貸に出して「儲かる」にはタダ同然で買わないとペイしない。自分なら面倒なだけだから手を出さないが、どうしても買うなら200万までかな。

>>469 匿名さん
その理屈でいうと所有権も2000万で売却は高いという判断になりますね。
地代などの差額を考えると500万以下でないとダメということになりますね。やはり新築時安く購入できる定期借地権の方がトータル住宅費が抑えられるのでそういう条件がいい人には良いということになりますね。

3LDK、築40年程度の賃貸を検索すると20万程度が相場のようですよ。

それに賃料保証を選択せずに相場より15%安くだしたら賃貸すぐに決まりそうですよ。そうしたら17万家賃取れます。

>>470
所有権がなぜ2000万で売れるかは　>>469　でコメント済み。
家賃については、希望的観測は自由だが、たとえば築50年の部屋をあなたは20万で借りる？私なら絶対に借りないね。あと数万足して築浅物件で快適に過ごす。

>>471 匿名さん

所有権は永久に使えるわけではありません。やはり建て替えという問題がでてきます。
劣化対策等級3であったとしても早ければ築75年で建て替え問題が発生します。
もし、建て替えが発生した場合、今のマンションは容積率を消化しているから解体費と建築費で1戸あたり2000万から2500万かかりますよ。
築40年2000万で本当に売れますか？って話になりますよ。

ただ、私はこのエリアにどうしても住みたい人であれば賃貸で暮らすより安く住めるから2000万で売れると思うし、同じ理由で定期借地権も1500万だったら買う人はいると思いますよ。

もちろんあなたのように築40年は住みたくないという人もいますが、それは所有権であっても同じ理由で敬遠する人はいますよ。

>>473
建て替え促進のために容積率は緩和される方向にいくんじゃないかな。
確かに自分で住むために築古物件を買う人はいるだろうけど、15年後に取り壊しが決まってるのはネックだよね。1500万は無理でしょう。なにより取り壊されるのが決まってる最後の15年、メンテナンスをまともにやるのか？というのは定借の不安材料。
自分は定借を全然否定はしないけど、20年、遅くとも30年以内に売却すべきだと思う。

>>474 匿名さん

>建て替え促進のために容積率は緩和される方向にいくんじゃないかな。

何十年先のことなのでどうなるかわからないですよね。また、中央区は緩和措置が廃止されましたし、いまから75年後は東京も人口減が顕著に現れている中で緩和して住宅を増やす方向になるか不透明です。

>確かに自分で住むために築古物件を買う人はいるだろうけど、15年後に取り壊しが決まってるのはネックだよね。1500万は無理でしょう。

住宅を求める人の理由は人それぞれです。15年でもいい人や賃貸と比較したら安いからと思って購入する人はいるのではないでしょうか。


>なにより取り壊されるのが決まってる最後の15年、メンテナンスをまともにやるのか？というのは定借の不安材料。

実際住む人がいるのだから住む人達自身で住むのに不具合がない程度に修繕すると考えるのが自然だと思いますので不安材料にはならないのでは？
むしろ所有権は修繕しても限界で建て替えないといけないのに話がまとまらないとか建て替え費用が出せないという不安材料が実はありますよね。

>自分は定借を全然否定はしないけど、20年、遅くとも30年以内に売却すべきだと思う。

賃貸で暮らすより安く住めるから終わりまで住みたいという人もいるだろうし。ローンを払い終わって定年迎えて実家に戻って定期借地権マンションは終わりまで賃貸に出す人もいるだろうしこれは人それぞれですね。

>賃貸で暮らすより安く住めるから終わりまで住みたい

そういう人は定借向いてないのでは？せめて70年定借にすべきかな。現年齢にもよるけど、高齢で借地期間が終わっちゃったらどうするのか？すごく問題。

>>476 匿名さん
購入する人の年齢によるのではないでしょうか。

>>477

だからそう書いてるでしょ。でも人生100年時代だからね。100歳ぐらいまでは生きることを想定しといたほうがいい。

>>478 匿名さん
年齢が若くても勤務地や家庭の事情などで10年や15年でいい人もいます。
賃貸より安いのだったら定期借地権の終わりまでで構わない人もいます。

>>479 匿名さん
なるほど
人それぞれの事情に応じて考えればいいのですね。

私の友人が購入していましたが、
今は住み替えの時代なので、定借というのは特にネックではないと考える方が多いように感じます。（たしかに年齢によって難しい方もいらっしゃると思いますが、そうでない年齢層の割合が大きい）
むしろ、それがあるから良い立地を安く購入できる最高の物件だと思いました！
実際お呼ばれでお伺いしましたが、
間取りがしっかり取れていて、日当たりもとても良く、全体的に良い印象を受けました。
あと、
騒動に関しては、
だいぶ落ち着いているように感じました。
私がお伺いした時は、静かな住宅街という印象でした。
まぁ都内の良い場所は仕方がない事だと思います。実際私の近所（文京区）でも反対運動がちょこちょこありますが、立地の良い場所だからこそ起きるものだと思っています。むしろ良い場所である証なのでは？一時的なものなので、全く気にする必要はないと思いますが、、、

>>481 検討板ユーザーさん

買わないから気にならない。
っと、仰りたいですね。

物件概要みたけどここって定借期間2013-2075なんだね。なんで2013年から？誰が地代払ってたの？
いずれにせよ、今は定借期間70年が当たり前だから、これはちょっと厳しいな。

>>483 匿名さん
それを言っちゃおしまいよ！

定借知らない人にとってはよくわからないところなんだから。

>>481 検討板ユーザーさん
お友達を擁護するお気持ちは、よく分かりまますが。
この掲示板を読むと、とても一時的とは思えません。

>>481 検討板ユーザーさん
あなたは、何も分かっていませんね。
立地が良いから反対運動が起こるのではありません。
その建物が建つことで迷惑を被る方々がいるから起こるのです。
この物件は、地盤と日照と風害が問題で反対運動が続いていると思います。

>>486 匿名さん
こういう場所だから建物たてれば誰かになんらかの迷惑は誰でもかけますよ。お互い様じゃないかと思いますよ。
反対の横断幕出している建物だってその建物の北側建物にべったり建ててますよ。でも仕方ないですよね。そういう土地の形状、接道状況なんだから。