プレサンス ロジェ 西葛西ってどうですか？

特別分譲が何かよく解らんが
この辺りで7,700万のマンション買う世帯いるんか？


プレサンス ロジェ 西葛西
販売予定
第2期
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販売開始予定 : 2019年3月上旬
価格 4,200万円台予定～5,900万円台予定
最多価格帯 -
専有面積 58.60m2～77.55m2
間取り 1LDK＋S・2LDK＋S・3LDK・4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
販売戸数 7戸
管理費（月額） 7,150円～9,460円
修繕積立金
（月額） 4,100円～5,430円
修繕積立基金
（一括） 380,900円～504,100円
そのほかの費用 管理準備金 : 20,000円（一括）

第2期特別分譲住戸
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販売開始予定 : 2019年3月上旬
価格 7,700万円台予定
最多価格帯 -
専有面積 85.64m2
間取り 2LDK＋S　※Sはサービスルーム（納戸）です。
販売戸数 1戸
管理費（月額） 10,450円
修繕積立金
（月額） 5,990円
修繕積立基金
（一括） 556,700円
そのほかの費用 管理準備金 : 20,000円（一括）、ルーフバルコニー使用料 : 630円（月額）

管理費と修繕積立金安すぎません？

管理費は専有面積1㎡辺り122円だから安くない
高層マンションどころか12階建てで低いし総戸数も多くは無いが著しく非効率になるほど少なくない
むしろこの平米単価は高く感じる

それより管理会社が二社あるのはどうして？
こんなありふれた標準的なマンションなのに管理委託費を無駄にニ社分払って責任の所在も曖昧にならないかな？

修繕積立金については専有面積1㎡辺り70円はかなり低い
初期設定はどこも販売戦略で低いけどそれでも平米単価100円開始くらいで1回目の大規模修繕工事前後まで150円くらいまで上げて行く印象かな

不動産経済研究所の首都圏マンション管理費調査によると
戸数規模別（50～99戸）では 201.84円/㎡
階数別（10～19階）では199.60/㎡
となっています。（2011年データ）
ちなみに全体平均は216.43円/㎡
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/102/md20120830.pdf
122円/㎡が高く感じる人は都会でないところにお住まいなのでしょう。

10年間しかない住宅ローン控除で実質安く見せてるけどそれなら永遠に続く固定資産税のことも書かなきゃね。

>>154 通りすがりさん

修繕積立金はどうですか？

修繕積立金は管理費といろいろ性質が違いますので比較のしようがありません。
先の資料は管理費のデータのみです。

駅まで近いわりには、それぞれのプランがとても広く作られていて
こどもがいる人にはちょうどぴった
りという印象です。

>>157 通りすがりさん

管理費だってコンシェルジュの有無とか共用設備によってマンション毎によって違うでしょ

修繕費は同じマンションでも段階的に変わることが多いですが
管理費はそうそう変わるものではありませんからブレは少ないです。
つまらない揚げ足はやめてください。

駐輪場のところに
3人乗対応スライドラック式
というのがありました。
子供乗せ自転車で3人乗り専用のものってたまに見かけますが、それを置くことができるスライドラックタイプの駐輪場があるということみたいですね。
ああいう自転車って、タイヤの直径が小さめで、かつ太かったりするので、普通のサイクルラックだと入らないから
専用で置くことができる場所ができるのはいいですね。

営業さん、頑張って下さい
関西のノリでもっと盛り上げな

外壁の会社名ロゴは現地で見ると予想以上に目立ちますね。プレサンスの社員寮かと思うくらい。

駅まで徒歩11分とありますが、割と距離ありますね。
西葛西駅を利用した事がないのでわかりませんが、周辺に駐輪場はありますか？
これくらいの距離ですとそんなに気にならない人は多いのでしょうか。

>>163
全戸完売したら管理組合で話あってロゴは外せるんじゃないんですかね
契約的にどうなのか分かりませんが。

外側のロゴも、外すのに工事が必要になってきてしまいますから、外さなくても。。。と考える方も一定数いらっしゃるかも？
マンション自体は日当たりや眺めもいいですし、
設備なども標準的なものは揃えられている印象ですので、
住み心地などは悪くなさそうなのですが…。

>>165 マンコミュファンさん

プレサンスコーポレーションから看板設置費を貰えないの？
管理組合に毎年20万でも入ってくるならあっても問題なし

もう完成するけど売れ残りは割引して投げ売りするのかな。
それとも何年かかけて売るのか。

こういう川沿いのある物件って夏場になると虫がすごそうな印象がありますが、
バルコニーとかどうなってしまうのでしょう。
しっかりと虫対策した方がよいのでしょうか？

>>169
虫に関しては対策のしようがありません。
地盤も川沿いは良くないです。
ここは高いですがそういうことがあるから川沿いの物件は安いのです。

ここって今何部屋くらい売れてるんですか？

立地やアクセスは悪くないけど、設備はワンランク下だし、モデルルーム行ったことあるけど
営業方針が酷過ぎるんで押し負けた人だけが買ってるんだろう。
例えば、外壁に断熱材がある構造と説明されてるけど間取り図にはそれが反映されてない。
関東では二流デベでもこんな間取り図を出してないよ。

最寄り駅まで徒歩１１分は近いとは言い難いですが
遠くもなく、住む環境としては悪くないように思います。
間取りを見ると、どのプランも専有面積が広くて使い勝手が良さそうです。
収納スペースもしっかり確保されているのも魅力的だと思いました。

>>173 匿名さん
でもこの価格で買うのかって話ですよ。このマンションはプラウドじゃないんですよ。

>>174
関西のプラウドですよ。

以前は、駅前でチラシを配っていたのに、最近みなくなったのは完売が近いからですかね。
寂しくなります。

西葛西に限らず、プレサンスの物件検討する人は東海、関西のプレサンスのマンションの評判を調べたほうがいいよ。
あとプレサンスの会社がどういう会社かも調べておくべきかな。
関西のプラウドっていう人もいるようだけど、野村とは全く違うと断言しておく。

>>176
辞めたんでしょ 笑
周辺のモデルルームは週休2日で11時?18時までなのにここは週休1日で10時?21時とは気合い入ってるね。
迷惑な営業活動よりもっとやることはあると思うけど。

プレサンスの一部上場は2013年、創業は1997年だからね。
気合いも入るよね。
野村は野村證券からの分社が1957年ね。

プレサンスは何十回も悪質な勧誘電話掛かって来たから悪いイメージしかないわ
そんな会社のロゴが入ったマンションなんて死んでも買いたくない

リビングダイニングはワイド型が利用しやすいと思います

間隔的にも縦型よりも横にワイドの方が広く感じるし、窓が広い方が部屋が明るくなります。夏場はちょっと暑いです。ワイド型の難点はエアコンの風が届きにくいので、
シーリングファンがあったほうが部屋全体にエアコンの風が回ると思います

３ＬＤＫのタイプと２ＬＤＫのタイプ平米数が結構広いですから夫婦二人からファミリーまで需要が広そうですね

181さん
素敵な情報、ありがとうございます。
リビングって印象、大事ですよね！
3LDKと2LDKのお部屋まだ残っているんですかね？

あんまり物件に関して詳しくないのですが、
ワイドってリビングへの入り口から入った時に横に広がっていたらワイドなんですかね？
でなければワイドと縦長の違いがあんまりわからなかったので。

マンション投資気になる人いますー？

管理計画、大規模修繕計画の説明受けた方います？

毎月の管理費の専有平米辺り122円はちょい高いかなと
毎月の修繕積立金の専有平米辺り69円は安いから将来足りなくなったりしないかなと
管理会社が2社あるのも非効率かなと
ちょっと疑問に思うこともある

管理会社が2社あるという点について、
住民に対するメリットやデメリットというのは何になるでしょうか？
ぱっと見ですと、管理費が通常より高くなりそうな印象がありますし、
何らかの問い合わせをした時、連携に時間がかかるような気がします。

>181


プレサンスってマンション経営がベースだから、電話勧誘バリバリなんだろうね。

ちなみに明確に断った後に勧誘電話かけてきたら宅地建物取引業法違反。対策はある。

そういえば、他のマンションのモデルルーム前で、他物件のお客の出待ちしてましたが今もされてるんですかね？

近くに住んでいるので気になって全部見たけど、業者の投稿ばっかりだな。ネガティブ要素があり過ぎて売れるわけないよね～このマンション。

Mプラン８５平米で２LDKってかなり贅沢な空間の使い方です。収納もものすごく率が高そう。
ただ、こういう広くて部屋数が多くない場合は、
購入者はとても限られてきてしまうのではないかと思いました。
子供は一人っ子とか、それくらいの規模のご家庭でゆったりと暮らすのでしょうね。

190さん
早く完売するといいですね！

>>190 匿名さん

Mタイプが広いのは解るけど価格が高すぎる
このマンションは全体的に20%引きにしてちょうどいい感じ


プレサンス ロジェ 西葛西 第2期　間取り

C
2LDK+S
73.56m2
5650万円（第2期）

M
2LDK+S
85.64m2
7720万円（第2期棟内モデルルーム使用予定住戸）
角住戸
ルーフバルコニー

F
3LDK
77.55m2
5930万円（第2期）
角住戸

I
3LDK
73.33m2
5870万円（第2期）
南/南東/南西
角住戸

西葛西駅まで徒歩11分はみなさんの感覚的にどうですか？
私個人としては10分を超えると遠く感じてしまうのですが、
ここは駅までの道なりとか治安とかいかがでしょうか。

>>193 匿名さん

公式サイトだと西葛西駅徒歩10分ですね
当初は徒歩11分だったような記憶ありますけど修正されたのはどういう理由だったのかな？

>>194
どういう理由ってそりゃ遠いより近い方がいいからでしょう。

都内で10分なら近い方なのではないでしょうか？
私個人としては15分くらいまでなら許容範囲と考えていますが、
自宅と家の間の道なりが薄暗かったりすると少し嫌かもしれません。

そろそろ入居の時期ですね。
完売も近いのかな。
マンションギャラリーもまだ空いてるのでしょうか。

実物モデルルームが今のところ見ることができるのですが、
そのお部屋自体は
まだあるかどうかまでは…わからないですね。
デベロッパーによっては、
買い手がついていても、安くする分、最後までモデルルームとして使い続けるみたいなかんじのところがあったりもするらしいので
詳細は直接聞いてみた方が良さそうです。

有名なマンション評価サイトのレポートが出てますね
参考にどうぞ


プレサンスロジェ西葛西【総戸数83戸でEV2基】1階78㎡5,740万円（坪単価245万円）
2019/01/21(Mon)
https://mansion-madori.com/blog-entry-6240.html

>>197
全部で83戸で1期が数戸で2期の7戸を今売ってるんでしょ？
完売どころか完成してるのに大量に売れ残ってると思いますが。