プレミスト溝の口ってどうですか？

高津駅周辺の帝京病院跡地・溝の口住宅展示場跡地が今後どうなるか気になる。

昨日ポストにチラシが投函されていました。
販売開始から半年以上経っても相変わらず設備など詳細は載っておらず
間取りも販売開始のときと同じ1戸のみ。
販売開始直後ならこのチラシでもワクワク感があるのだが
半年経ってから配るチラシなのかと疑問すら感じる。
なぜ詳細を載せないのか？または載せると価格に対してチープさが目立つからなのか？

アイリス現地見て来ました。南前面建物萎える。プレシスが6階建に対し三菱と双日は建築看板見ると7階建。プレミストに近い激安仕様が必至ですな。

他物件を落とすステマが多いですね。急にアイリス跡地もディスられた（笑）

素人なりに価格について考えてみました。検討違いだったら申し訳ありません。

近隣物件であるアソシエール溝の口が賃貸物件として出ています。
築19年、9階／13階建、RC造、78.46㎡、3SLDK、家賃は月額18.4万円です。床や天井の構造、階高は不明、長谷工物件のようです。

敷地内に駐車場あり、利用出来るかは不明。

近隣に住んでいるので知っているのですが、この辺りは駐車場付のマンションは少ないです。

場所はプレミストと同じ二カ領用水沿いで、東急が直ぐ横に走っている(南武線ほどではないが騒音あり)代わりに、溝の口駅からも高津駅からも徒歩3分程度近いかと思います。

以上から立地条件はほぼ同じと仮定します。

大きな違いは築年数です。

18.4万円で実際に賃貸契約が成立するかどうかは不明ですが仮にこのアソシエールの18.4万円が妥当だとして、築浅のプレミストと比べたとき、新築でない(少し住んで2～3年後のイメージ)場合の賃料は20～21万円くらいでしょうか。

以下ページで、高津区の不動産投資利回りは6%とありました。
https://toushi.homes.co.jp/owner/kanagawa/city140134/
不動産投資を進めるページですし、空室を考慮していなさそうなので、5%が求められる水準と仮定します。

そうすると仮に賃料21万円の方を使ったとしても、
(不動産価格)＝(年間賃料)÷(投資利回り)と考えると、
21万円×12ヶ月÷5%＝5,040万円

新築プレミアムが1割乗っても、5,544万円。

この辺がプレミストの妥当な価格水準かと思うのですが、この計算、いかがでしょうか。
まあそもそも溝の口の人が家賃21万円支払うかどうかですが。

ただし直近近い条件の賃貸がこのアソシエール溝の口しかないことは支援材料かもしれません。

その計算式、5%ありきで逆算すると7000万だと29万取らないといけない計算式になりますね。
非現実的。

逆に7000万で、21万の家賃を適正として、利回り出すと3.6%

これ、純収益でなく、表面ですから、おっしゃる通りなんとなく、どこかが歪んでるんでしょうね。

21万。家賃補助ある会社なら現実的ですけど、駅徒歩とかを踏まえると、、妥当な気もします。

別の視点でも考えてみました。

7000万を借りると住宅ローンで、18.5万
管理費で2万
合計20.5万

おっ、賃貸より安いじゃん！
となりそうですが、借りる金額より、住宅ローンが安くなるの当たり前ですからね。。。
固定資産税等のイニシャルと、金利上昇とか物件価格の下落とか、加味してないですし。

以上のことから、ざっと私なりに検討すると、
利回りは、4.5%
家賃は21.5万（中長期で考えて新築のアドバンテージはあまり加味せず。代わりに利回りを低めで設定）
とすると、5800万前後。
これは支払いで15.3万
管理費入れて17.3万。
いざとなったら貸すとかリスク踏まえると、このくらいの数字になりました。

数字遊び好きなので便乗してしまいました。
失礼しました。

この物件の固定資産税は（優遇措置終了後）25万円くらいになると予測。
根拠は２４６超えのガーデンアクアス８０平米・築10年超でも20万円弱。
さらには月々の管理費・駐車場・修繕積み立て・大規模修繕積み立てなど
維持費も溝の口周辺ではダントツに高額になる可能性大。

>>673 匿名さん

月々の管理費・駐車場・修繕積み立て・大規模修繕積み立てなど、溝の口でダントツに高くなるって本当ですか？

平置き駐車場で、プールや温泉も当然ないし、そんなに高くならない印象だったんで驚きです。

何か根拠があったら教えてください。管理会社に問題があるとかですか？

管理費・修繕費は普通でしょ。
管理会社がぼったくりしてなければ。

固定資産税とかが高いとかもあり得ない。

ここは価格が高いだけ。

プレミストの近くのマンションに住んでいるものです。
我が家は３ＬＤＫ・７５．５・５５００万の物件です。
こちらの物件で最も安い5998万円・２ＬＤＫ・６０．８２の物件で
管理費が１２３００円
修繕積立金が５７００円
駐車場が１７５００円
固定資産税が約２０００００円以上想定（我が家の固定資産税は１９万円）
月々に換算して約１７０００円（当初優遇処置があるのでもう少し安くなります）
月々の維持費は駐車場無しので約３７０００円弱
駐車場有で約５３０００円弱

ただほとんどのマンションは入居して５年くらい経つと管理費＆修繕積立金の
値上げがあります。我が家は５年目で値上げになりました。
この物件は特に修繕積立金の設定価格が低いです。

さらに修繕維持積立基金／一括 ４５６２００円が大規模修繕が行われる
１３年目安で毎回徴収があるので別途準備しておかなくてはなりません。

HPの、
「この土日、モデルルームオープン！」
っていつまで出すのだろう。
この土日って確か４月くらいじゃなかったけ？
放置？

ケンちゃんラーメン新発売！みたい

ＨＰにある物件概要の先着順申し込みの戸数が
先週は２０戸だったが２１戸に増えている。
キャンセルがあったのか？
６５９さんの投稿を参考にすると売れたのは現時点で１８戸/１２０戸のみ
３次・４次は全く売れていない推測になります。
完成まであと５ヶ月、残り１０２戸
何かしらのサプライズ（値引き）がなければこのまま低水準の販売で
入居が始まりますね？
まあダイワさんですから値引きはないとおもいますが？

18戸だと住民スレも建てれませんね。
大和ハウスの現場営業は本社から怒られないのでしょうか。
いつも不思議に思います。
販売価格の設定したのは本社で設定価格が悪いからということで現場は怒られずに済んでいるでしょうか。

去る10/13(土)に多摩川の花火大会がありました。
上層階も登れそうだから、上から写真でも撮ってHPにアップするなりしてアピールすればいいのに…。
花火にも掲載には権利関係とかあるですかね？
でもせっかくイベントがあったんだから文章だけでも載せるとか、アピールのしようはあると思うんですがね。来場者との契約に忙しいんだろうか……

やる気ないのでは？
ウチも見学に行きましたが、他の物件と違って全然営業の電話とかかかってこない。
「買えない客」と思われたのかなw

>>681 マンション検討中さん

大和ハウスは、ハウスメーカーとして、マンションのデベロッパーとは販売の方法が違い、勧誘の電話はしない方針を聞いています。決して「買えない客」とは、違うと思いますよ。

>>681 マンション検討中さん
家には半年後に一度、電話が掛かって来ましたが、他を購入済みの旨話しをしたら、しつこく詳細を聞いて来ました。DMも来ました。

>>670

>18.4万円で実際に賃貸契約が成立するかどうかは不明ですが仮にこのアソシエールの18.4万円が妥当だとして、
アソシエールは賃貸専用マンションなので、賃料は安定しているはずです。
さもないと既に住んでる人が怒りますので。

あの広さと立地と設備の物を借りると、それくらいはするということです。
賃貸の賃料は、よほど設備が劣らない限り、一般に築年の影響を受けません。

広さも立地も設備も条件の異なるプレミストの適正賃料がいくらかという問題はまた別の話。

>>632 その他

遅レスで申し訳ないが、二ヶ領用水に面していることの最大のメリットとは、
「川の上には何も建たない」
ということで、資産価値の上ではそれ以上でもそれ以下でもないので。

主採光面が川とか公的な公園に面しているということは、視界を遮るような建物を目の前に建てられる心配がないということ。
この付近の容積率は200％程度なので、仮に対岸に何か建ったとしても10階建てなどはあり得ず、眺望が維持される。故に、価値が急落する心配が少ない。

目の前が墓地とかでも類似の効果があるが、それだと嫌がる人がいるので幾分価値が落ちる。

このままだと、完成時に50戸捌けてたらいいほうなのかな。ある程度工事が進めば良くも悪くも実物が見れるんで、セールスしやすくなるとは思いますが。
来期はいいとして、このままだと21年度には減損懸念でてくると思うんで、値引きはあると思いますよ。この物件のボトルネックは主に価格と仕様のアンバランスにあると思いますが、値引きにも限界があるので、例え値引きしたとしても70㎡6000万台半ばがいっぱいいっぱいだろうということが辛いところ。訴求力あるのかなぁ。

世田谷の某マンションは2年経っても20%ほど売れ残り、HPが閉鎖されてしまったようです
バルク売りの話も出ているようです
ここもそうならないことを祈ります…

>>687 マンション検討中さん
HPは閉鎖されていませんが第●期30次販売なんていうマンションも世田谷にあります！

どのプレミストもすげー強気な価格設定ぽい。
土地仕入れの方針が、売上のために買ってしまえなんでしょうね。
苦しむのは現場の営業マン。
もしかしたら、完成前に完売することが必ずしも正しいとは言い切れないのかも。
と思ったけど、それはものすごく飽きの来ない商品企画にしないと成り立たないですね。
いつかは欲しいマンション的な。
駅前のパークシティは、凄いね。35年以上経過しているのに未だに3000万オーバーの取引価格。
そのくらいの作り込みしないと溝の口では無理では？

プレミストのマンションの傾向ですが、在庫が残りそうなら値引きをして積極的に売るスタイルですか？
それとも、販売が長期に渡ってでも値引きなしで売り切るタイプですか？
前者であれば他を検討しながら値引きを待つのもいいかもしれませんよね。

>>691 匿名さん

過去のコメントをご参考ください。
576、585、608辺りが参考になるかもしれません。

完全に値引き無しかは分かりませんが、後者に近いのではないでしょうか。土地の原価が高いようなので、我慢比べの甲斐があるかどうか…

ホワイトマークス溝の口、発表されましたね！
結構いい感じでは？
価格がどうなるかね。
もしプレミストを考えている人は、ここの価格を待ってからの方がいいかもね。

https://www.mecsumai.com/wm116/index.html

ホワイトマークスどこがいいんだ？販売さんか？
このマンション建設現場見ました？

ホワイトマークス見ました。
同じ長谷工だから、実際あんま変わんないだろうけど、広告は良さそうね。

問題は価格がどうなるかだね。

１期５次発表されましたね。
なんと２戸！

そして先着が21→20戸になってます。
１戸売れました！！！

一次３０戸
２次３戸
３次３戸
４次不明
５次２戸
売れたのは現時点で１９戸/１２０戸
先月に売れたのは１戸のみ
完成まであと４ヶ月、このペースだと完成時の売れ残り戸数が
１００戸弱なんていうことが現実味をおびてきました。

売れてない理由は？価格？

このまま1期15次とかなるのでしょうか？
恥ずかしいからやめてほしい…

>>699 マンション掲示板さん

価格につきます。

価格を下げたくてもアールブラン・プレシス・ホワイトマークス・サクレジ・パークシティー・ロイヤルシーズンと高津区は新築物件が乱立しているから簡単には下げられない。

>>702 マンション検討中さん

新築物件が乱立していると簡単に価格を下げられないんですか？

たくさん供給がある方が値下げ圧力になりそうな気がしますが。

そうだよね。
乱立してるけど、
ここが頭２つくらい抜けて、価格が上ですからね。

ここの営業さん、このサイトも見てるでしょうね。
検索で上位に来るこの掲示板を見ていない方が逆に不思議。不感症というかなんというか。
わたしが見学に行った際、どこか自信なさげなのはこのサイトのためか。。。
当初見学に行った際、満席だったこの物件。
いまはモデルルームは人は来てるんでしょうか？
旧大山街道を通過する際、チラ見してますが、人がいないご様子。
仮に販売状況がこの掲示板に書いてあるような状況が真実だったら、最初の方の満席はなんだったんでしょう？
営業の人、最初から「この物件高い（安くない）、何故なら場所がいいから」ってフラグ立ちまくりでしたからね。
正直、裏で思いっきり値引きしてないようであれば、実際この物件高すぎですよ。
購入者の方、僻みだと思って結構ですよ。

いつ頃に値引きされますかね？いつまで粘るか、迷います。年度末とか、安易ですよね。2、3年待つのは辛いです。

同じ長谷工の施工で
ホワイトマークス溝の口
敷地面積４０１１、２８㎡
１１６戸

プレミスト溝の口
敷地面積４３３５，２８㎡
１２０戸
ほぼ同じ規模と施工会社が一緒なので
ホワイトマークスの販売価格と比較すれば
プレミストの立地価格がどのくらいプレミアを付けているか分かるはず。

アールブランはHP公開と同時に販売価格を発表したが
ホワイトマークスは未定、プレミストや周辺の物件の売れ行き状況を
様子見している模様。

販売当初のモデルルーム満席だったというのは
こちらの物件HPには価格や設備仕様など情報がほとんど載っていなくて
実際モデルルームに行ってみないと分からないという設定で
期待して行ってみたらチープな設備仕様と何と言っても
予想外の価格の高さから検討の余地無く撤退した方が多かったはず。
我が家もその一人です。

販売当初：モデルルーム満席。
今：販売不調。
これは事実。原因は物件がチープなのに価格が相場感比で異様に高いこと。
駅距離ロケーションで言うと、ブランズやプラウドなどの築浅マンションに劣る。
周辺環境で言っても交通事情の危険な大山街道隣接で危ない。
新築アドバンテージで高を括ってた感あったが、アールブラン・プレシス・ホワイトマークス・サクレジ・パークシティー・ロイヤルシーズンと高津区は新築物件が乱立で、新築アドバンテージも無し。
物件チープ、価格高い、ロケーションいまいち、新築アドバンテージ無しのこの状況では売れ残り物件化はほぼ確定かと。
可変できるのは価格だけなので最終的には全戸完売できるまで叩き売ることになるとは思うが、一体何年かかるのやら、という様相。
価格下がったとしても私は買わない。いわく付きの物件に既になっているから。
この物件が売れなかったという事実は、溝の口市民が賢者だったという証でもあった、と私は思う。

>>709 マンション検討中さん
同感です。
そして、この物件を既に買ってしまった方は今どう思っていらっしゃるのでしょうかが気になります。
金の無い溝の口の一般庶民の僻みだなー。と思っていらっしゃる方がもしいたら、それはマジでヤバイですね。
空き空きなので、確かに希望の住戸は選べたと思いますが、ほぼ同条件の住戸が値下げされることはほぼ確実視されている訳ですから。
そして、リセールする際もヤバイと思います。
私は溝の口駅近物件を中古で購入しましたが、その際には、販売当時の口コミは全て確認しました。貧乏人の一般市民としては一生の買い物なので、ほぼ全員が販売当時の口コミは確認すると思います。実際、私の場合、口コミを見て、末●組のとある物件は購入を辞めましたし。
購入検討の方が、こちらのスレを見たら一体どう感じるのでしょうか？
私には、ダイワの変な強気が完全に裏目に出てるようにしか見えません。

>>710 匿名さん

リセールリセール言うけど、
永住前提なら関係ないんだけど。

３月竣工ってことはさ、
そろそろ入居説明会とかですよね。

開催するのかな？
しないわけにはいかないよね。

>>711 匿名さん
資産価値考えるのは当然だろう。
まさか永住前提の人間でないとマンション買ってはいけないのか？

>>713 評判気になるさん

> 資産価値考えるのは当然だろう。

ほら、そういう風にあたかもすべての検討者が資産価値を重視しているように言う。
永住前提の人のように資産価値が関係無い検討者もいるんじゃないの、って言いたいだけ。
永住前提じゃないと買ってはいけない、とか言ってもいないことを勝手に妄想しないように。

7000万超えの物件で、リセールとは言わないけど、価格の妥当性考えない人は少ないと思いますよ。
ただでさえ、割高なんだし。
前にも出てましたが、トヨタエンブレムの車に、レクサスの価格がついてる感じなんですよね。
売れてないことが事実なら、立地・商品のいずれかがここまでの付加価値は無いと判断されているだけなんでしょうね。
少なからず、ウチはそう思ってます。
なぜ、ここにいるかは、妥当性あるトヨタ価格なら検討できるからです。