プレミスト溝の口ってどうですか？

>>520 マンション検討中さん
私が見に行った時は1番高いお部屋で9,000万前半でしたよ。

>>521 通りがかりさん

ありがとうございます。
最上階の部屋は価格を抑えているのですね。

モデルルームに行ってきました。皆さんが書いているように、
・販売委託をされているエース不動産？の説明が表面的過ぎてイケてない（大和ハウスの人が全くいない）。
・変に強気な価格設定
・無理して階数増やしたので天井が低く開放感がない
・将来仮に中古で売りに出したときにセールスポイントがないので購入価格からの値下り率が高そう（駅徒歩5分圏内でもないし、マンションブランドも弱いし…）
という感じでした。
どなたかが書いていましたが、最初にケチがついた物件は入居後もトラブルが起こるケースが多いとも聞きますので、価格面含めて様子見です。

エース不動産の人も、もう開き直るしかないんだろね。

価格の妥当性はどうやっても説明仕切れないよ。
ちょっと勉強してる人には、相場からしても高過ぎなことすぐ見抜かれるしね。

私が行った時は、既に開き直ってましたよ。

確かに高いけど、利便性・品質で明確に対抗できる物件が、近隣駅にないため、購入する方がいると思われます。
他の近隣駅の安めの物件の価値観を見出せば、そちらを購入されるし、この物件でも近隣駅の物件でも価値を見出せなければ今は購入を見送り、価格がこなれるのを待つ方がいるのだと思います。
問題は、この物件が、この物件の価値を見出す方をどれだけ、短期間で120名見出すかだと思います。

>>523 匿名さん
エース不動産のひとは名刺の社名がそうなっているのですか？
わたしが2週間前に行った際にはダイワハウスの名刺のひとが案内してくれましたよ。
日によるのでしょうかね？

私が行ったときもダイワハウスの方が対応してくださいました。
そんなに悪い印象はありませんでしたよ。普通かな。

私はエース不動産の課長級でした。

4階辺りを建設中。うちはまだ。楽しみ。

＞＞530さん
現地写真ありがとうございます。
少し興味があります。
530さんは５階以上を購入されたのですか。
楽しみですね。
やはり、立地はとてもよいですよね。

一回も話題になりませんが、マンションの敷地内に誰でも利用できる公園があるの気になりませんか？
高津幼稚園の近くですから幼稚園の送り迎え後のママグループ、近所の共働き家庭で放置された子供の溜まり場になりそうだなと思っています。
子供の甲高い声はマンションの外壁で反響しますから、一番高額の部屋の列（入口側）が一番騒音に悩まされるのではないかと。
日中仕事の方は気にならないと思いますが、一日中家にいる年配の方や専業主婦の方、夜勤で昼間寝ている方はかなりのストレスになると思います。

２次は3戸か！
そりゃ完売するだろな(笑)

販売戸数
3戸
一戸当たりの専有面積
60.82m2･68.70m2･70.77m2
バルコニー面積
10.80m2
テラス面積
13.10m2･13.69m2
販売価格（税込）
5,998万円･6,948万円･6,998万円
最多販売価格帯
6,900万円台(2戸)
間取り
2LDK(1戸)･3LDK(2戸)

笑
なぜたった３戸？
即日完売も夢じゃない

3戸？？
一体何年かけて完売する気なんだろう？笑
完全に販売戦略間違えましたね、このマンションは。
悪評って後々まで地味に残りますからね…

テラスがあるってことは1階かな。それで坪単価326～334万。この3戸売れるのかな。。
1階でこれだとすると、物件全体の平均坪単価350は本当なのかも。

価格、割高でしたか？

土日はモデルルームオープンと書いてありましたが、大雨も予想されるので、行かれる方は注意して行ってくださいね。

7月27日から1期2次の先着順申込です。販売戸数は書いてありませんでした。

4LDKプランはテラスついていますね。テラス＋庭でどうやって過ごそうかと思います。洋室4がウォールドアなので、開け放すとLDとつなげて16.5畳になるのが便利そう。最初は子供部屋にしておいて、子供が巣立ったらリビングにつなげる方法もあります。

つい先月ほどまでは、検討に入れていましたが、
価格が高く、地域とマンション仕様といろいろと納得がいかなかったため、購入見送りました。
大和さんの対応は良かったですが、
購入をやめるとなったときに、かなり必死で、よっぽど販売大変なのだなと胸が痛くなりました(^◇^;)
立地や、デベロッパーは満足いくものだっただけに、あと1000万円くらい安かったら絶対購入していたと思います、、残念。。

>>532 マンション検討中さん

悪ガキの溜り場。
心配。

>>537 匿名さん

内部の人は書き込まないで下さい

>>538 通りがかりさん
ここより１０００万安いのを希望なら電車で都内まで1時間以上かかるところかバス便のマンションを探さないと無理だと思いますよ。（笑

>>541 匿名さん

23区に7000万円なら出せても、溝の口には出せないなぁという意味でした。
溝の口の相場に比べると、かなり高い印象でしたので。。

ご意見、参考になりました(*･ω･)！

溝の口、田園都市線、神奈川という場所縛りが無ければ都内へここと同じ時間で、駅まで5分以内の物件なんて、6000位でいくらでもある。

>>542 通りがかりさん
昨今、どこもこんなもんですよ。
23区の駅近なら80平米で9000万以上します。

>>543 マンコミュファンさん
知りませんでした。例えば具体的にどこですか？
80平米で都内まで10分、駅まで5分で6000万で新築。
買いたいな。

>>545 匿名さん
80平米とは書いてないじゃん。買えるわけないでしょ。

>>546 検討板ユーザーさん
ここの6900万円の物件はおそらく82平米ですよ？

>>545 匿名さん
72平米です。物件は宣伝と思われるとあれなので、、。ここだと、68で6900万？
1000万近く安くはなるかな。

>>548 名無しさん
意味わかりませんが。物件は宣伝？68で6900万？

>>547 匿名さん

ここってそんなに安いの？
坪278万円じゃん。即完するでしょ。

失礼80平米の話だったのね。他の物件の話するのはマナー的にと思って物件名は出さない判断しました。

マンションマニアさんの情報で82平米は8000越えで70平米とかは7000万と思ってた。
間違えだったっぽいので忘れてください。

https://mobile.twitter.com/mansionmania/status/1011861501672427520

>>550 検討板ユーザーさん
安いですよね。都内まで電車で30分のマンションとたいして変わらない。

ここは1階で坪単価330万だし、全戸平均だったら350万行くだろうな。

このマンションは値下げをしないと完売まで４・５年かかる気がします。一般的に、販売期間が超長期にわたるマンションの、入居開始後の雰囲気、居住開始後の雰囲気、再販売のときの雰囲気はどんなようすでしょうか。ダイワでの過去のそのような事例、他の会社でのそのような事例があったら教えてもらえませんか。

>>557 名無しさん

住友のマンションを見に行くことをおすすめします。

買いたくても買えない
と
高すぎて買うに値しない

という考え方2通りはあると思いますよ。

僻みって表現は、短絡的というかなんというか。
軽自動車のクダリから、「買えない人僻み」になるあたりもよくわからない。

面白そうなので比喩してみます。
「シルバーリングをプラチナリングの価格で買うようなもの」
「性格がいいけど、顔はそこそこ。でも自信たっぷり。結婚相手に求める年収は2000万以上」
「定食屋だと思ってお店入ったら、フレンチ風の料理出されて、ランチに3000円かかった」
「グアム旅行に行こうと旅行代理店に行ったらハワイ行けるくらいの費用感のものしかなかった」

うーん難しい。
「縁が強くあったら」いずれも前向きに考えますよね。強くないと違和感しかない。
そんな感じです。
僻みとは違う。

公式Webサイト、立地の良さや豪華なエントランスをアピールしてるけど、いつまでたっても物件の詳細構造や専有部の設備の情報が出てこない。
普通は少なくとも販売開始時には公開されるのに。。
「都合の悪い情報はアピールしない」だとすると、土地が高い分、構造や専有部設備のコストダウンを頑張ってるんだろうなと思ってしまう。それでも高いけど。

溝の口のマンション検討してる時点で予算は6000万前後が大半。買いたくても買えないのに、金があるふりして、ケチつけてるなんて、まじウケるw金があるなら、都心にもっと良い物件ありますよ！

あと比喩はうまくなったが、まだ下手すぎる。1000円で食べれる定食屋が多い溝の口で、新しくできたレストランに行っら、溝の口価格を期待したら2000円でメニューもそこそこ、納得しないでクレーム入れる感じかな。お金があれば食べて下さい、美味しいですよ！！

宮崎台のプラウドが強気の価格で売れたので、
急行停車駅の溝の口でも強気で行けると思ってるのかも。
どっちも土地を高く仕入れて強気にならざるを得ない。
でも宮崎台は一流デベのブランドで、駅近なので
ここよりいいのかも。

溝の口のマンション検討してる時点で予算は6000万前後が大半。

これ、わかってるなら割高だって思ってるってことでしょ？

モノは普通、溝の口内での場所は85点。
90点以上だと思われる、溝の口の人気エリアの久本小学校学区から外れてますし。
モノがいいならまだしもね。
それを若干コンパクト気味で6000後半〜で言われたらね。。。
主観ですよ。私にとっては、シルバーなのにをプラチナリング価格で検討しなきゃいけないレベル。
僻みですかね。

装飾は安っぽいが、ちょっといい感じのデザインのシルバーリングがちょっと手が届くブランドショップにあったが、有名ブランドと同様価格で高かっただけ。

もちろん割高と思いますが、おっしゃる通り階高が低い仕様と今までの溝の口価格と比べて、割高なだけだと思います。

それは時代がそうしたのかなと思い、ダイワが買った土地だから値付けもダイワがするし、売れない際のリスクはダイワが持ちますし、購入者もいらっしゃるので、価格が自分の希望に合わないだけでムダにハズレ物件と言う必要はないな、と思っただけです。

高津駅の帝京大病院跡地がどうなるのだろうとか、
溝の口もスポーツジム近くの駐車場とか、
これからも駅近が出てきそうな状況なので
様子見です。

>>565 匿名さん
地元ではもっぱら帝京大学病院の研究棟が建つとの噂ですよ。

>>568 検討板ユーザーさん

知らなかった、ありがとうございます！
私はアイネス跡地か、その先のモリモト物件を狙います！

プラウドが一流ね。
プラウドは正直一流とは言い難いときありますよ。結構多いと思います。場所によってかもしれませんが。
一流って言っていいのは、
「パークコートシリース」
「グランドヒルズシリーズ」
「パークハウスグランシリーズ」
くらいでは？
「パークマンションシリーズ」は超一夜な気がします。

別に末長物件はたたかれてませんよ。
崖地や斜面地等の特殊な場所に建てるケースが多いので物件価格帯が他のより安くそこを揶揄するコンペチが多いだけです。

はじめまして。今月、住宅ローンの正式申込をマンションギャラリーでする予定なんですが、JAバンクを勧められてますが皆さんはどちらの金融機関でされますか？契約された方で参考までに教えて頂けませんでしょうか。また、住宅ローンに詳しい方いらっしゃいましたら教えてください。お願いいたします。

マンションギャラリー、お盆中も開いている。行ってみようかな。

プレミスト西船橋は竣工後６か月たっても
約１／３が残ってる状況で、販売会社は今後野村アーバンがやっていくようです。

ここも同じ道たどるのかな？

そうなんですか。野村アーバンが…。

うわさですが、プレミスト志村三丁目もものすごい金額になりそうとのことです。
大和さんはいいもの作ってるから、強気なんですかね。
戸建分譲みたいにいきなり一気に価格値引きしなければいいのですが、、、

大森に建築予定のプレミストも凄いことになるとのこと。噂では550万だとか・・・。

んー、ちょっと世間がダイワに求めてるものとのギャップが大きい気がするけどな。

世間がダイワに求めるものってなんでしょうか。
ダイワのターゲットがよく分かりません。

1期○次をやるのは販売が芳しくないと言うこと？

ここは、やはり坪単価高値です。見学にも行きましたが溝の口の環境をわかってない、売れ行きも嘘をつかれ残念。

>>582 マンション検討中さん

売れ行き、何て言ってたんですか？

ずっと期待してた場所なのにこの状況は残念すぎる

大和ハウスは、資本力が強いので、契約を急ぎません。
野村、モリモトなど、速い資本回転が求められるところでは、ここのようなゆったりした成約スピードはありえません。
このマンションは、ゆったりした検討時間が必要な人に向いているのはないでしょうか。
それにしても、ゆったりしすぎている気はしますが。

駅からの距離で比較にはなりませんがサクレジは予想以上に売れているみたいです。
やっぱり駅からの距離より価格なんですかね？
溝の口に住みたいという一般家庭で7000万以上出せる方ってどういう方なんでしょうか？

サクレジめっちゃ売れてるね！！！

やはりここはマーケティングミスだと思うな。

なぜこの物件はＳＵＭＯ新築マンション　フリーペーパーに広告を載せないんだろう？
金額を載せると高額すぎてそれだけで来場者が来なくなるからなのか？
その上、公式ＨＰの説明不足さ、間取りはただ１つのみ。
サクレジはしょっちゅうポストに広告が入ってるけどプレミストは最初に1回入っただけでそれ以来なし。
サクレジの最高価格は６Ｆ・角部屋・４ＬＤＫ・８５．２２ｍ2　ルーフバルコニー付で
６９００万円台。
これでも高いと思うがプレミストの公式ＨＰの間取り
４ＬＤＫ・７９．９８ｍ2・８１６０万円の間取りと比べたら
雲泥の差！いかに土地取得価格が高かったか理解できる。

昨日ポストに最新のチラシが投函されていました。
しかし残念ながら間取りもＨＰと同じ１戸のみ。
内容もＨＰとほぼ同じ。
購入意思は少ないが、せめて参考程度な情報が欲しい方でも
見学会に行かないと情報が得られない仕組みのようです。

まだ半分程度しか売れていないようで、地元の不動産業者に紹介を依頼しはじめているようです。

>>590 名無しさん
それでも半分近くは売れたんですね。
もっと少ないかと思っていました。

いやいやいや、
販売自体が、まだ36戸です。
一次 30戸
二次 3戸
(三次 3戸 9/15より)

んで、その内先着順にでているのが15戸なので、
売れたのは
18／120戸
で、15%です。
販売開始から約５ヶ月経ってこれです。

だとすると市場調査不足で溝の口住民の所得水準を調べてなかった、、、ということですかね。。。

販売開始から5ヶ月以上経って売れたのは１８/１２０戸ですか？
これかなりやっちゃった物件になりましたね？
この５ヶ月の間に、この物件に魅力を感じて購入希望が高かった人はすでに退散していますから
今後価格を１０００万くらい下げない限り完成時になってもかなり売れ残りそうな勢いですね！

593さんが言われるとおりマーケットの読み違いだと思います。
土地の仕入れが高くなり、そのまま、客に転嫁しようとしたら、高すぎて全然売れないといったところでは。
もとの土地の所有がＪＲのようですので、このとりひきでもうかったのはＪＲだけで、ダイワ、とこのマンションをお客さんが損をするといった構造でしょうか。
私は見送ります。

まー、ダイワもある程度はこうなることは分かってたと思うけど、想定以上に売れなくて頭抱えてるんだろね。

私も見送りました。

>>595 マンション検討中さん
その通り。
本件は某大手仲介が仕切った入札であり、JRが一人勝ちした。業界の中でも本件は馬鹿げていると有名。

>>596 マンション検討中さん
ここを買った数少ない契約者さんは可哀想ですね。
入居しても周りガラガラで近所付き合いするにも…とかなりそう。

どんな人が買ったんだろね。
溝の口が地元の高齢者とか、
もしくは中国人とか？？？

普通のサラリーマンファミリーは選択しないだろな。
この価格帯だすならもっと都心エリアにするもんね。

確かに、これだけ金額面で叩かれてる物件も珍しいのに、そんな中でどんな層が買ったのかは非常に気になるな

第一期一次で購入した方は今後、他の戸の値引きなどの対応により損した感が
かなりあるのでは？

ここは、高いは高いですが、それよりも値段と仕様がマッチしてない物件ですね。
溝の口でこの値段でも、仕様がステキだったら、ここまで苦戦しなかったのではないでしょうか。
直床直天井、長谷工、御影石でもなく、ホームページには未だに仕様すら載せない。
とっても楽しみにしていた物件だけに、残念です。
もう検討していませんので、ここに書き込むべきではないとは思いましたが、ダイワの方に現実を知っていただきたいと思い書き込みました。
結構信頼していたブランドでしたが、イメージはかなり悪くなりました。

>>602 評判気になるさん
土地の仕入れが高すぎて、仕様落とすしかなかったのかもしれませんね。
仕様落としてもこの価格なわけですから、豪華仕様にしたら、まさかの億超えもあったかも。

ここは物件価格に対して管理費、特に修繕積立金の初期設定価格が低いですね。
この設定だと5年先くらいまでに必ず値上げがあると思います。
まあどこのマンションもそうでしょうけど。
あと修繕維持積立基金は一括40、50万円とあり1度の支払いで完了と思っている人が結構多くて大体、大規模修繕毎（13年）を目安に再度一括徴収があります。
長期修繕計画書に明記されています。
近年ではこの修繕維持積立基金を滞納する人が多いため毎月の修繕積立金に上乗せして徴収するマンションが多く見られます。
近隣マンションの管理・修繕費相場ですと数年後には４００００円前後になると思われます。

趣味の問題ですけど、部屋の中は比較的普通。
エントランスだけ、ブランド？を前面に出した実態が伴わない豪華さや、広告の力のみで豪華にしようと頑張った感が凄い。
上っ面の豪華さは、7000万以上の物件買う人にはバレるでしょ。
実際モデルルームのコーディネート見て、高く売りたいんだろうなという、背伸び感というかハリボテ感がわたしにはありました。
本質感が無いというか、上質感が無いというか。
1年前くらいに宮崎台にあったブランズ宮崎台？見たんですが、同じ施工会社で、おんなじような仕様ですけど、
プレミスト溝の口は
「なんか広告で豪華感出しました。」
「エントランスも、コラボしました。」
「モデルルームもとりあえず高い家具を入れてみました。」
「土地仕入れ高かったし、どこもかしこも上がってるだろうから、購入者に高値で買ってもらおう！」
ってなった流れになったんだろうなって、なんか思ってしまうんですよね。。。

やはり高いですよね。
昔からこのエリアに住んでいたため、検討候補でしたが、まさかここまで高い価格になろうとはという思いです。
ただ、立地はすごくいいので、もう少し様子見ですね。。

みんな心配してくて大丈夫！

プレミスト府中 23/81残戸 2月完成済
プレミスト西船橋 20/73残戸 2月完成済
プレミスト上柿生 23/73残戸 8月完成済

ここだけじゃないよ。
これがダイワの方針です！(笑)

>>608 マンション検討中さん
スミフ的な売り方をするデベさんだったのか…。知らなかった。

>>609 eマンションさん

いや、すみふは1期はそこそこの値段で、
その売れ行き見ながら値上げしつつ売れ行きを調整する技を使うけど、
ここの場合は、単に1期から高い値付けしちゃって、
売れ残っただけたからなあ。

損してでも溝の口で買いたいと思う方が買われるんでしょうね。
この価格って、”駅直結で設備も充実300-500戸の大規模マンション”
くらいの設定かと。

最初から皆さん薄々分かっていたことではないでしょうか？
以前のスレで口論を交わされていた方々もいましたが、残念ながらもう結果は明らかです。
JRのひとり勝ち、ダイワは設定価格を見誤った、結果多くが売れ残り物件自体の評判も落としてしまった、ということだと思います。
複合的な要因はあるにせよ、結果が全てを物語っています。
中古になった途端に、残念ながら資産価値としても下がることは確実でしょうね。
複数の不動産会社の方から聞きましたが、築浅の中古物件で資産価値の高いマンションを購入検討されている方が多いと聞きました。
溝の口市民は賢者だった、という結果だと思います。

渋谷まで溝の口は武蔵小杉とほぼ同じ距離ですが地価が全く違います。
武蔵小杉と同等の価格設定でこの物件を購入する方なんているんでしょうか？
溝の口の良いところは武蔵小杉に比べて地価が安く、衣食住が充実しているところが魅力的な街です。
溝の口の飲食店を調べれば高級店なんて皆無です。
むしろ安くて旨いお店が人気上位です。
溝の口住民はこれらに魅力を感じて満足して暮らしています。
それが溝の口の良さなんです。
ダイワさんの溝の口仕入れ土地価格の入札設定が明らかに間違ったかですね？

あまりにも価格が高かったので、溝の口の中古に視野を広げて検討してみました。
駅10分圏内の築浅を見学してみると、仲介の人に、「大体築浅中古は、新築分譲時の1.1倍で流通し始めてます」と言っていました。
でも、実態は限界6000万前半（運良く売れて6200万が限界）みたいです。「6500万近くで売りに出して、全然決まらず、6000万前後になってようやく少し動き出す」「購入希望の方は5000万後半が限界の人が多いです」
そんな事をどこの仲介さん（三井のリハウス、東急リバブル、大京、住友、みずほ）もおっしゃってました。
私は徒歩7分以内で、築5年程度の物件を見てますが、大体6000万前半以下で、プラウドとかブランズとか流通しているみたいです。
ここは新築といえど、1000万以上高い。
中古と新築の価格差ってそんなにあるんですかね。
逆を言えば、買って転勤とかで2年後とかに売らなきゃなんない場合、6000万前半まで覚悟しなきゃいけない。最悪5000万台？
ウチがマンションを検討する理由は「終の住処」ではなく、流動的に動けるから。
そんなウチはここは値下がりしない限り厳しいなというのが最近の率直な感想です。

あーあ、何か残念だね。
ダイワが高額入札せず、他のデベ入札決まってたら、
もう少し価格のが抑えられ、私は今頃契約してたかも・・

アールブラン高津レジデンスのＨＰオープンされましたね！
最初から予定価格表記で。
２ＬＤＫが3900万～
３ＬＤＫが4400万～
相場としては価格相当な設定です。
プレミスト溝の口はこれより3000万円高いなんて？
立地条件など付加価値を加味しても3000万円の差は考えられない。
ちなみにアールブランの隣（アイネス跡地）に大規模マンションがほぼ同時期に建築予定です。

アイネスは、坪単価280〜290前後の見込み！
あっちは、売主からいって売れなきゃ下がりそう。

半年経って現時点で売れたのは１９/１２０戸とは
悲惨な状態ですね。
この状態を知らされたら購入希望者もちょっと迷うでしょうね？
この売れ行きペースで単純計算だと入居時には７６/１２０戸。
４４戸の売れ残り。相当な値引きが無い限り４４戸以上の売れ残り確立高し。
サクレジは好評でモデルルームも混んでるみたいですし。
溝の口・高津はサクレジくらいの価格が町や民度に合っているのでしょう。

入居まであと6か月、なので618さんは一年間違えてるかもですね。

アイネスはパークハウスじゃないんでしょ？
早実の方がパワーバランス上のプロジェクトだから安っぽいかもね