プレミスト溝の口ってどうですか？

今時期そんなに売主も焦っちゃいないからさ。
次の物件の仕入れも無いだろうし今需要ない価格帯でも供給が無ければ大手デベはへっちゃらなんです。いつかは売れるし時代が価格帯に追いつく。安売りしなきゃいけない理由なんて1ミリも無いわけで見る人みたら超高値で出ますよ！

>>201さん

営業の方ですか？
書いてるスタンスが、営業の方の目線なのでびっくりしました。
たしかに、土地を高く買っちゃったら安く売る理由はないかもですね。
「いつかは売れる」というのはわかります。
「時代が価格帯に追いつく」ということはまだまだ上がるという認識？
もしプロの営業の方が書いているとしたら、びっくりです。見る人が見たら超高値って逆もまた然り。
当方物件を下げたいわけではないですが、不当に上げられるというのは不快感を覚えます。

さすがに大手でも大量に在庫を抱えたら、いずれ値引き販売せざるを得なくなる。リーマンショック後に地所が、表立って値引きなんてことしてた。今は、お互い我慢比べ。

土地仕入れ、建築費からいって安くできません。長谷工使って努力しても高いわけで。もうマンションは庶民の商品ではない訳です。
安くなる理由はリーマン後と違い全くないのです。デベはビビって新しい土地仕入れしてないはずです。高すぎるからね。

マンション営業の仕事自体が今後無くなりそうだと販売員から聴いたことがある。マンション分譲ビジネス終焉？

いくら低金利とは言っても物件価格がどこも高くなり過ぎてるから一般の人は安易に手を出すとのちに後悔しそうです。

ずっと賃貸はやだ。。でも、中古に5000万もやだ。。

そっか、溝の口より中央林間側で探すのか。。宮前平、仲町台や南町田で探すか。。

>>202 匿名さん

不当に値上げの意味がわかりませんね。販売主が利益を得るのは、正当な権利ですよ。市場調査や市況から売れると思ったから高く土地を買って、高い値付けをしてます。売れなかったら損するリスクを回避する計画を立て値付けをしています。諦めましょう。私はダイワの営業ではありません。マーケティングの人間です。

現実はその通り。

マンションの時代は終わりました。
郊外脱出か駅距離ある戸建を買うか、高値でも駅近マンションを選ぶか。
買えない人や買わない人がいても高くても買いたい人がいるのも事実。
今のマンションはそのターゲットに向けて売るだけでしょう。
この現実は五輪後でも今の建築業界の人手不足考えると建築費は落ちないでしょう。
多分作っているデベが一番分かってるはずです。
プレミスト溝の口は330〜360が妥当でしょうね。

>>209
マーケティングの方なんですね。マーケティングをやってらっしゃる割に、文章が販売側に寄りすぎているなと、思えました。

見る人が見たらというのは「落札価格を知っている人が見たら」という意味だったんですかね。
ダイワさん、下手な不動産会社よりお金いっぱい持っているから、長期で値下げしないんでしょうね。

当方は、買換え層で価格が合えば買おうと考えている状況なので、
今のまま4〜5年住み続け様子を見るか
中古を買うか
戸建てを積極的に検討するか
の3択です。
賃貸層でいつかは買いたい方に関しては、理想と現実のギャップあるのでしょうね。
年収500〜600万の方々は、一昔前の新築はもっと気軽にローン組めたのに、今はかなりきつい借入れになってますし、ホントに新築買える方って少なくなってるんでしょうね。

最近長谷工施工が圧倒的に多いのがミソ。
土地高値落札して建築費安くお願いできる唯一のゼネコン。しっかり作る実績があるのでネガしてるわけではないですが、そうでもしないと超高値になってしまう時代です。建築業界は超人手不足で人集めに金ばら撒きます。五輪やなんやではなく、高齢化で若手は3Kしたがりません。
建築ロボか外人労働者に作らせないとマンションなんて、もう当分安くならないでしょうね。

■価格が上昇？維持する要素
・建築費の上昇（人手不足、オリンピック）
・物価の上昇（インフレ目標2パーセント）
・土地価格の上昇
・景気の維持
・低金利
・北朝鮮問題からの北爆（戦争特需）
・海外マネーの流入。観光立国に伴う日本への不動産マネー流入
■価格が下落する要素
・オリンピック後の衰退
・不景気（消費税増税で景気冷え込み？）
・人口の減少（家余り）、、川崎市は余り関係ないかも。
・建築費の下落。ゼネコンの利益率が今は高すぎる？東日本大地震の復興とオリンピックをネタに建築費を高く誘導し過ぎ？
・生産緑地の解放（2022年？）
・ 北朝鮮問題からの北爆（不透明からの景気冷え込み）
・30代平均年収の更なる低下

パッと思いつくだけ書いてみました。
今まで溝の口坪単価300万オーバーはなかった？中で、この物件が割安になることはあるのか、維持するのかさらに高くなるのか。
今年の9月くらいまでは間違いなく維持すると思うけど、年末から2019年以降もマーケット維持するのかは、アナリストでも意見が分かれるところ。現に昨年年初の見立てでは、「不動産価格は下落傾向」と分析していたが、結果は「維持」となっている。
分譲マンション以外の投資家向け不動産価格についても、利回り水準は低い（利回り低くてもマーケットは動いている）

当方はマーケティングが生業ではないですが、金融的視点で不動産業界を見渡して見るとそんな感じです。

結果「上がるか下がるかはわからない」ですけど。
長くなりましたが、過去に例を見ないこの物件が溝の口のマーケットリーダーになって溝の口の新しい水準となるか、気になるところです。

個人的は場所は魅力的なので、検討者としては安くなることを祈るばかりです。
現実には、ダイワハウスの資金力を鑑みた上で、土地価格と建物価格は取得時期に左右される事を考慮すると、皆様が予想されてる「高くて坪350万、安くても坪330万にしかならない」と思ってます。

価格以外盛り上がらないですね。
私見ですが、価格除いてまとめました。

良い点
－静かな立地
－急行停車駅の溝の口からフラットで徒歩7分
－田園都市線で渋谷まで13分
－大井町線は始発、他にJRも使える
－駅前の東急は24時間営業
－駅前のマルイ、ノクティーで
最低限の買い物ができる
－ニコタマ、たまプラと電車で5分以内
－南町田にアウトレットができる
－毎年の初詣は徒歩3分で溝の口神社にいける
－毎年春に家から桜が見れる
－毎年夏に二子新地でBBQできる
－毎年秋に屋上で花火が見れる
－提供公園あり
－平面式駐車場でランニングコスト低
－車なくても、徒歩3分でトヨタレンタカー
－246や第三京浜が近く、
川を渡れば首都高、東名も乗り入れしやすい

悪い点
－階高が低く、圧迫感がある
－二重床でなく、生活音がうるさい
－仕様が安っぽく、最低限
－認可保育園の入園がむずかしい
－自然が少ない
※多摩川があるが、中途半端な距離

学区は分かりません、他になにかありますか？

直床は重量衝撃音に二重床より強いです。
階高ケチるために直床なだけですよ。

みなさーーーーん！！
お待ちかねの価格が出ました。
㎡単価71万です。
Aタイプ82.34㎡は5,846万円
Bタイプ60.82㎡は4,318万円
Cタイプ70.77㎡は5,024万円
Fタイプ61.42㎡は4,360万円
全て㎡単価を同じとした場合ですので
実際には多少の前後は有ります。
（住まい〇〇フィン）より引用データです。
専門家の見方は以上のようですので
これより高く売り出された場合には
ここを購入した人は含み損を抱える事に成ります。
くれぐれもお気お付けあれ。

>>216 マンション検討中さん

価格出たのかと思わせぶりな投稿ありがとうございます。
頑張った分、貴方が買える価格まで値段下がるといいですね。

直床と二重床で音の比較をする人が結構いるけど、音はスラブ厚、スラブ構造、スラブ面積も影響するので比較は難しい。

直床と二重床の根本的な違いは、メインテナンス性と将来の間取り変更の自由度。これは圧倒的に二重床が有利。

>212

長谷工って人件費もケチってるので仕上げが雑って有名だよ。さらに見えないところはひどいらしい。

直床は軽量衝撃音に弱いので、遮音性の高いフローリング材を使用してカバーする。で、このフローリング材は音を防ぐためにクッション材が入っていて独特のふわふわ感がある。

モデルルームも再現されているんだけど、スリッパをはいていると気が付きにくいので、入居後これは何って書き込みを結構見かける。モデルルームに行ったらスリッパを脱いで体感するのがおすすめ。

スラブ厚はどのくらいなんですかね？

>215

重量衝撃音については二重床だと太鼓現象が起きうるってだけで、必ずしも直床に劣るってわけではない。二重床の物件検討するときには太鼓現象の対策をしているか確認しないとね。

>>222 匿名さん

太鼓現象の対策とは具体的にどういうものですか？

吸音材（グラスウール）入れるとか。

太鼓現象は二重壁でも起こりうる。

住まいサーフィンは学区を見ていて、その学区に住んでる方の年収が低いのと、受験率が低いから低評価なんですね。今後はドレッセの子供たちが大量に入りますし、学区評価は上がりますよ！それにしても、住まいサーフィンいいかげんですね。あんないい加減な評価さすがに、信じません！もう少し90万なら値引いてほしくて、使う材料ですけど、70万は論外です。

高津小悪くないよ。西高津中はあんまり評判良くないけども。

学区を年収と受験率で判断してるんですか？小学校は6年、中学校は3年で入れ替わるし、未来の学区は読めないので、住まいサーフィンは糞サイト。

どちらかで直床は階高をケチるためという発言を目にしましたが、
これはどのような意味ですか？
売り主が床の厚みを削る事で、できるだけ多くの部屋数を確保し、
マンション1棟あたりの利益を上げる事を目的としているとかですか？

階高ケチると高さ制限の規制の中で階数増やせるじゃん。

階数を増やせる場合とそうでない場合が多いはず。
一概に直床が安いとも言い切れないと思います。

長谷工さんの物件はとにかく建築費が他と比べて安い。
けど、戸数や規模がないと割高。
必然的に郊外部が増えてくる。
そして長谷工イコール庶民的？なイメージになっていると思われる。
長谷工でも二重床の物件もありますし。

少し逸れましたが、一概に直床イコールケチっている訳ではないが、ケチってるように見えがちな物件が多いってことだと思います。

売主側も長谷工を選択している時点で、「ケチってる」と思われてもやむなしという土地の取得価格だったんでしょうね。

個人的には、直床はデメリットとは思っていません。好みの問題ですが。
もちろん天井高は高い方がいいんですけどね。

仕様系でいうと、300万オーバーの物件としては「御影石キッチンカウンター」や「御影石洗面化粧台カウンター」等を採用してないまた、「玄関タイルの高級感」「レンジフードの高級感」が今一歩なく、
自分の家にお客様招いた時「普通の長谷工物件」に見えてしまうのが残念です。
オプションつければいいかもしれませんが、実質の価格はまた上がる一方で、なんとも。
売主側が、利益取らなきゃいけない理由も納得出来ます。
となると、今は買うべきではないのかなと迷ってしまってます。
場所はいいんですけどね。

単純に今の階高が規制上限なら、二重床で7階建にした場合、今より1フロア15センチくらい床があがるので、天井高215のリビングになります。狭っ！！

少し掘るんだよ少しな。

高さ1センチの二重床。コストはかかるが、ユーザーは二重床でうれしい。

概要に容積消化書いてないですけど、おそらく容積フル近く消化してるでしょう。
となると高さ制限で階高を削ってる事が濃厚ですね。
掘るのも良いですけど、ハザードかかってるし、浸水履歴も近くであるっぽいから、建築費は上がるわ、1F、2Fの売値下がるわで良い事無しじゃないですかね。
ざっくり推測ですけどね。

ウチは2400あれば十分。価格が6000万以下ならという条件付きですけど。
そんなもんないか、、、

まだ価格は発表されていないんですね。。
70㎡のが6000万あたりであってほしいです。。

相当強気な販売予定価格が出てきましたね

私も断念です。
予定価格とはいえ、さすがに坪340～350は厳しい。
頑張りようがない。

価格発表

想像以上

退散　退散　大退散　・・・・・・・・。

溝の口で坪340の価格。
即撤退。

価格出してる業者の神経疑うわ。

二階の68㎡で7200万だって。
でも予定価格だから心配しないで。

6980ぐらいにはなるよ(笑)


…ちーーん

冗談だよね？？？
え？

なんかこの物件、やっちゃった感がするね。
大和も頭抱えてると思うよ。

強気なのはあるかもしれないけど、やっぱり下げられないんだろね。
高額入札してるから。

この価格帯で買う人そうそういないだろうし。爆買い中国人くらい？
販売側も購入側ともに良物件にはならないね。

まじすかw
やっちまった感、満載
ご高齢夫婦が騙されないことを祈ります。誰が買うんですかね？というか、どの層ターゲットにしたいんでしょうね？
マーケティング大丈夫なのか大和さんを心配しちゃう。

まさか、まさかの価格ですね。

非常に残念です。。。

本日は溝の口が、二子玉川や武蔵小杉と同レベルになった記念すべき日だね！！！

大和さん、やっちゃいましたネ。
期分けしなくてもゆっくり先着順で売って行って下さい。
私は撤退します。
抽選倍率の着く物件にします。
もう一度北中へ挑戦しようかな。

いや価格は予想通りでしょ
前から350って言われてたじゃん

ネットの情報って結構当たるもんだなと、
実感させられました。

>>3 通りがかりさん

ビンゴ！！！