プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/
[スレ作成日時]2017-12-15 17:08:07
ネガの言うこと信じて、買うの控えてたら良い部屋無くなるよ
信じるか信じないかはこれ見た人が判断すれば良い
良い部屋がなくなったら、さっさと見切りを付けて次に行けばいいじゃないの。
ここの人気間取りってどれ？
2LDKと65平米の3LDKは前に書かれてた気がしたけど
このエリア、シティタワーズ買うならプレミストでしょ。10年くらいのコスト考えてみ？もう一つ安い 1LDK買えるわ。まぁ出口次第なのだが。
しかし有明を開発しているスミフの養分にならないこちらは、掲示板で業者に叩かれるのもうなづける。とにかく良い部屋は少ないから、本気の人はお早めに?。
ネガの人たちは売れていても、何かと理由を付けてこのマンションを悪く言いたいんだよ。
それを信じる人は信じればいいよ。
不動産なんていう高い買い物をするのに掲示板の根拠のない批評を信じて検討を見送るのもその人の自由。
ただ駅とほとんどのものが揃う大型商業施設徒歩2分の新築マンションということは揺るぎのない事実。
あとはそこに対して仕様とか価格とか加味して検討するか検討しないかは自分で決めい
>>8874 匿名さん
実利をとるか、ブランドを取るか、その人の好みで良いのでは？
ユニクロのポロシャツでも、シャネルのブランドロゴがついてるシャツでも好きな方を選べば良いのよ。
人それぞれ。
計算の詳細は省くけど、ある期間で平均させて管理修繕などランニングと坪単価計算した。あとざっくりね。部屋はある程度高さのある2LDKや3LDK相当。
晴海 月6万位、坪単250-300
シティ 月5万位、坪単340-380
プレ 月3万位、坪単280-310
数字を見た上で、あとは利便性や環境含めて家族が納得できるか。要はなににお金を使うかです。
我が家は旅行や子供の習い事などにもお金を使いたいので、ここにしました。
もう少し安いといいけど、まぁシティの絶妙な値上げなど商人魂を見てなんだかなと思い決めた次第です。
以上ご参考までに。
せめて、りんかい線の駅近だったらねえ。。
書き忘れましたが、ここ数週間で価格改定してたら、ごめんなさい！最近の下げ幅は考慮できてるはず。
皆様の検討材料になると幸いです。
混乱させてすみません！
管理費と修繕積立金のみをランニングと表現しました。修繕積立金はタワーだと急に上がるので一定期間を慣らしてますので、参考にもらうやつとは違うと思います。
なお、駐車代は 晴海>シティ>プレですね、車ないから我が家はべつにいいんですが。
あと固定資産税やオプションなどは、厳密にやりすぎると疲れるので、ざっくりです。笑
晴海を除いて二つは値段が変化するので、これの賞味期限はいつまでになるやらですが、数字で判断できるとこはこんなもんです。
駅近とか眺望とか日当たりを気にされる方は建物もだいぶできていてるし、もう現地歩いた方が早いと思います。
タワーの修繕は明らかに高いのは事実だろう
シティタワーズが1番㎡当たりの維持費が高い
タワー物件の半数以下の戸数で広い庭やディスポーザーなど維持するのは逆に大変なのでは？
258部屋の規模でコンシェルジュに豪華な共用施設を作ってる
なかなか頑張った作品さ
それにしては維持費が安い方
買いだよプレミスト
みみっちー事を気にする人は、タワーは買いません。
まぁ、ここの人は気にして下さいな。
最後の書き込みです。
一応補足するとこの物件、間取りは本当にセンスないので、そこだけは期待してはだめです。どうしてこうなった大賞をあげたいほどひどい。人によっては間取り譲れない場合は合わないかも。
ソフト面はコンシェルジュとか共用とか素晴らしいのに、ハード面は我が家は議論の結果ギリ及第点。だからこそ、コスパが良くて、湾岸エリアで一定の支持は取れると思うが、売り切るにはもっとパンダ部屋が必要かと思います、三井&大和さん。
この評価が真剣な検討に繋がれば幸いですし、とにもかくにも来年有明でお会いしましょう！
この戸数でコンシェルジュやゲストルーム、ディスポーザーや庭園など豪華な設備を維持していくのに、なぜ維持費が安いのでしょうか？
前の投稿見返すと2週間で16戸の成約なんでしょ？
1ヶ月で32戸のペースじゃん。
誰だよこの物件は竣工後も残るから、購入は待った方が良いって言ってたネガの人。
そのネガ信じた結果、買うタイミング逃した人もいるのかな。
自己責任だけどさ
8877さん
かなり同意
変な間取りとはキッチンインバスルームだけではなかったです
まともな間取りと変な間取りだけど安い部屋から売れるでしょう
変な間取りで安くない部屋は最後まで残ると見てるので後々パンダ価格を用意して販売が鈍る後半戦の集客に使用するしかない
>>8893 匿名さん
仮に2週間で16戸の成約だとしましょう。
この2週間というのは、値下げしたあとの言わばスタートダッシュ期間な訳ですよね。なのでここで一気に出ていかないとおかしい。
なので、今後はペースが16戸よりも少なくなっていきますから、販売は引き続き苦しいものとなるかもしれません。
2週間で16戸の成約とか繰り返し書き込んでいる人はどんな立場の人なのですか？
検討者ですか？
検討者ならそんなことより気になること沢山あると思うのです。
何故、再開発や地下鉄期待もあって最安値のダイワマンに投資家が群がらないの？
地下鉄できても駅遠そうだしね。
モノレール通勤て通が好みそうですね。
投資家は駅近タワマンに流れるのですか？
どう考えてもフラッグは投資としては有り得ないし、プレミストが本当に安いなら殺到しますよね。
投資家の方が見ていたら客観的意見をお願いします。
私は半住半投を考えてます。
私の書き込みはスルーですか。私が投資家だったらどうする？
>>8895 匿名さん
物事というのは常に想像を超えていくものです。貴方の物差しで測ろうとすると、面食らう事になるでしょう。
ここは値下げしてから爆売れ中です。
レスの伸びがそれを物語ってます。
タワマン主流のエリアにあって板マンは投資対象としての判断は難しいところでしょうね。管理修繕のランニングコストも考慮して基本的に永住目的で購入する人が多い物件かと思います。少なくともうちは大きく値下がりしなければいいな程度で、住む上での周辺環境とギラついてない落ち着いた雰囲気で決めました。
ランニングコストまで考えると、どうしても板マンになっちゃうんだよな。10年後のタワーなんて怖すぎるでしょ。
ここで投資目的ならやめときな。
ここは有明いいなと思うファミリーがメインなので、儲けるぜ！というギラギラ系はタワーの方がいいと思う。
資産価値は維持されない？マンションなのか
ここのネガの人の悪評を信じるかは個人次第。
資産価値が無いなら価格改定しても売れていないはず。
価格改定後に1ヶ月32戸ペースで売れ始めていることは事実なのだから、それをどう考えるか。
ネガの人を信じて検討見送っても良いけど、本当に希望する部屋が無くなる可能性もあるよ。
個人的には不動産ていう名前なんだから、駅徒歩2分、巨大商業施設徒歩2分の立地がかなり希少かと。
ここは検討スレのはずなのに、営業マンみたいな人がいっぱいいるね。早く買わないと無くなるってMRの営業マンと同じようなこと言ってるし。ネガティブ書き込むと買いたいけど買えない人と馬鹿にしたり。もう少し冷静な書き込みが増えると嬉しい。
しかし行ってみると日影というか華やかさに欠けるのよね。ここは有明団地と呼ばれる気がしてならない。
タワーは嫌だから良いんだけど、将来倉庫や体操場も建て替えが発生するわけで 10年くらいで四方囲まれるリスクはお忘れなく。シティタワーはその点がないのが羨ましい。
メリットと検索すると、過去にこうまとめてありました。
有明テニスの森駅徒歩2分（実際は改札出て1分ちょい、本当に目の前）、国際展示場駅徒歩9分（現状は10分だが住友開発で入居時には9分に）
・新橋方面への高速輸送BRT駅まで徒歩2分、その他門前仲町等多方面の都市バス停までも徒歩2分
・大型商業施設徒歩2分（延床面積はららぽーと豊洲超） →東京都心近くで駅、大型商業施設にこれほどまで近い新築マンションは滅多に生み出せないので希少価値が高い。
・有明テニスの森駅近くに商業等の賑わい施設ができる都の構想。 （容積率も200%の為、限られたスペースの中で大型高層タワーが建設される可能性は低いので西側眺望も○） →有明テニスの森駅の地価の上昇に貢献 →現状最駅近のこの物件の価値も向上
・周辺マンションと比較して坪単価が安い
・管理費、修繕積立金、駐車場料金が周辺タワーマンションと比較してかなり安い （築10年時等のリセール時にも月々の支払いが周辺マンションと比較して安いことはアピールポイントとなる。）
・高速道路や大通りに面していないので日々の騒音指数が低い （モデルルームでデータ提示有）
・近隣マンションに比べて、戸数に対しての共有設備数が多い （ゲストルームやカーシェア等使用しやすい） ・駅近にも関わらず、居住者限定の庭がある。 （都心でコンクリ固めの生活の中で、帰宅すれば緑を身近に感じられる）
・盤上マンションの為、長期修繕実績が多数有 （タワーマンションは大型地震等の際の影響や、長期修繕実績に欠けるので想定修繕積立金しか集めていない。未知な部分が多数ある。）
・周辺マンションと比べ、戸数が少ない上にコンセプトが差別化されている為、リセール時にライバルが少ない。 （周辺タワーマンションは管理費や修繕積立金が高い代わりに豪華さ等を演出。こちらは安い代わりに、豪華さではなく落ち着きを提案している。）
南は絶望だけど、他は30-40m程離れててるので、高層階は気にしなくて良いかと。
ただ今残ってる低層階取る人は、気にしておくべきかと。これは建て替えなくてもそうです。
有明団地ね。。
デメリットはこうありました。
南側に高層タワーマンションがあるので、太陽の低い冬場の昼の時間帯のみ中庭への日照が心配 ・東側に高層ホテル建築中の為、東側住戸の眺望に難あり （道路を挟んでいるので、圧迫感はそこまで無いかと。） ・西側には会社倉庫があり、約9階まではレインボーブリッジビューが享受できない。 ・駅周辺施設や、10年後の北側オリンピック競技施設の跡地利用の開発詳細が不明瞭 （構想の概要は東京都HPに記載有）
何より駅近商業施設近という点は最大のメリットかと。 デメリットは周辺施設の詳細が決まっていない中での購入となることですかね、、 高速道路脇とタワーマンションでも良いならば、シティタワーズ東京ベイと悩むべきかと思います。
周辺の中古タワーマンションは管理費修繕積立金が高い割に、駅からも遠く、アピールポイントが少ないかと。 何よりも湾岸部での耐震工法のタワーマンションというのが怖すぎますね。 （リセールにも繋がるかと）
板マンでもプラウドシティ日吉とか優良物件はあるがここは最寄りの駅力とかゆりかもめとかプロミストというブランドとか大人気になる要素が欠けているからお買取で投資家殺到するような評価ではないのだよ思う。
ネガの人が少数で頑張って書き込んでますねー
売れ始めて焦っていることがばればれ
更新数が多い程検討者が多いって思われるのにねー
ここ盛り上がりすぎw
もう100戸ほどの成約数だと思いますよ
ここのネガの人はいつまで経ってもこじつけのネガを言い続けてるから、それを信じてたら確実にどんどん売れていくよ
この掲示板なんて参考にしない（見たこともない）人がほとんどなんだからさ
現に先月価格改定して、どんどん売れてるって話だし
駅まで極近で、欲しいものがほとんど手に入る大型商業施設が近い立地なんて滅多に無い
商業施設情報がメディアに露出されれば確実に検討者は増えるから、値段が上がる可能性も十分にある
もちろん全てのマンション完璧なところなんてないんだから、あとは自分で判断した方がいい
まあ、晴海のサンと迷ってる人は、ここを長引かせないと良い部屋から売れちゃうからねえ（笑）
どうせサンビレ高いんだから、さっさと有明に切り替えればよいのに。
皆さんなんで平日午前中にこんなに書き込んでるの？仕事しなさいよw
ここはネガだけじゃなくて、無理ポジも酷すぎる。嘘のつきあい。
週末、モデルルーム行きましたが赤いシール貼ってあったのは80でしたよ。
西の高層って眺めどうなんでしょうか。
価格面で低層と悩んでいます。
15階程度でも眺望は割りといいのでしょうか、、
ここのネガの人って本当にここをどうにかして売れてなくみせたいんだね
過去の投稿では販売して1年半とか嘘言ってたし
勢い半端ないね笑
シティの方も値上げ値下げで気づくと、あまり金額差がなくなっているので、たぶん客が流れてると思われる。
彼らはここの値下げに素早く対応しているので、さすがです。
ここさ故意に嘘ついて、成約数が少ないとか虚偽の情報を書き込むと、偽計業務妨害とかで罪にならないの？
>>8937 検討板ユーザーさん
なりますよ。
https://www.fuhyo-bengoshicafe.com/bengoshicafe-13889.html
大和ハウスか三井不動産がこの掲示板で虚偽の情報によって営業を妨害されたと申し出れば。
成約数は価格表出せば一発でアンチ黙らせられる。ここは価格表持ち帰らさせないんだっけ？
別にアンチ黙らせなくてもいいんじゃん。書き込み増えるし。価格表載せたらMR行く人減るよね。
少し前に成約数先週時点で80って書いてる人いたけど、本当なんですかね？
わざと少なく書き込んでる可能性はない？
価格表が欲しいならご自身でMRに来て下さい。ここは不特定多数の人が閲覧出来てしまうので。
>>8944 匿名さん
6月末で60戸というのは間違い無い。（価格表が投稿されたので）
今が80であれば、それ以降約1ヶ月で20個売れたということですが、値下げ後のスタートダッシュで20はちょっと厳しいですね。。。
>>8945 検討板ユーザーさん
不特定多数で情報交換するための場でしょ、ココは。
「価格表が欲しいならモデルルーム来い」なんて、デベロッパーが殿様商売している感じですね。デベロッパーの方？
偽計業務妨害ってなに？
仮に上の方に書いてあった書き込みの内容で、週末本当はモデルルームに行ってなくて、80戸ってのも嘘だったらそれに該当するってこと？
>>8948 匿名さん
100戸って言ってる人もいますよ。故意に多く見せようとしたなら、こちらも問題ですね。
6月末で60戸って時も嘘呼ばわりされてましたよね。
真偽がわからない状況で一方のみを非難するのはよくないですよ。
価格表貼りたくないなら、エビデンス有りの最新販売戸数は60でいいのでは？ようやく1/4が売れたくらい。
価格表とかエビデンスなるものもアップされない中で、幾つとか、売れてる・売れてないなどの議論は不毛。
本当に気になるならMRへって事でしょうが、それが一番の狙いでしょうね。先ずは興味持って来場させない限りは話が進まないので。
もう一度言いますが、不特定多数の方が閲覧出来る価格表のアップは原則禁止させて頂いてます。
気になる方は是非MRへお越し下さい。
まあ、値下げ前の販売戸数が減るどころか増えてた時期を知っているので、実際に売れ始めてるのは確かでしょう。初期の購入者はひと安心ですね。有明へのエントリーとしてもいい物件だと思うし応援してます
結局こんな匿名掲示板で売れてる・売れてないって言い合った所で真偽は不明って事か。
凄い売れてると連呼してる人は、先ずエビデンスぐらいは提示しましょうよ。
じゃないと売り煽りと思われても仕方ありませんよ。
8月5日の晴海フラグの抽選の後に流れてきそうだね。
そりゃ無理でしょ。
晴海フラッグは4年も先の入居だよ。急いで買おうという客はいない。フラッグの2次もあるし。
仮にここを検討に入れるとしても、じっくり腰を落として比較検討するだろうな。
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
53.76m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
千葉県浦安市当代島１-349-5 |
|
7598万円・8298万円 |
|
2LDK+S（納戸）・3LDK |
|
67.07m2・70.62m2 |
|
総戸数 85戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
