プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

そうなると次々建設される周辺に対して、最低限の眺望や陽当たりが確保しやすい部屋や階がどれか考えるしかない。
更に無理のない予算でと絞ると年収1000万未満のサラリーマンでは5部屋も残らない。
東棟は縦一列なら安全地帯が残るかな？
それがどっか側か。。賭けになる
西はカンダさえ移転しなければ上層階の値段との兼ね合い。
考えるほど、このマンションは死に部屋のリスクを実感する。

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いろいろご意見ありがとうございます。参考になりました。
確かに有明で板マンはあまり見ませんね。

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このコンセプトで湾岸じゃなかったら坪単価305万でも良かったけど、場所が有明で板マンは中古でスミフと圧倒的な価値の差がひらく
だから、スミフが値上げしても専門家はスミフが良いと言う。
どんなに周辺相場が上がろうと地価は上昇しても、板マンで陽当たりのも眺望も期待出来ない建物に需要は少ない。
ブリリアの中古が良いのでは？

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オリゾンの中古で条件があまり良くない部屋で坪200ぐらい。

ここはオリゾンに勝っている要素は築年数以外では一つもないと思う。中古なら坪200を割る可能性すらあるよ。
契約した瞬間に数千万の資産を失うことになる。

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そうでしょうね。。
オリゾン１４年物の中古を見たらファミリーで子供１人で妥協できる広さの２ＬＤＫ６６㎡２１Ｆぐらいで坪単価２４０万程度だった。
これが低層階で同じ高さなら坪２００万ちょいくらいかな？
プレミストの１４年後は現在をベースにすると眺望のない板マンで１割引して坪１８０万で、そこからどこまで有明地区が開発で上がっているか（仮に１．２倍なら２１５万程度）としても７０㎡の５Ｆ前後なら２０００万が吹っ飛ぶことになります。
それを賃貸に住んだと仮定しても金利もざっくりで考えると月１３万程度+修繕管理費３万+固定資産税２万？＝１８万相当になるのかな。
賃貸であれば有明にこだわらなくても少し離れた地域で１８万あればそれなりに見つかるので、賃貸で住んでもプレミストを購入しても１４年間で見れば大して変わらないことになる。

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のらえもんさん査定では採算ラインが坪２８０万以下だと言っていたが、これは当たりそうな予想だなーと。
これに該当する部屋は２Ｆの条件が悪い部屋だけしかないんだよね。
それもカンダに接近した自転車置き場のある西棟、東棟でも保育園の子供たちの声がガンガン聞こえている２Ｆ部屋。。
更に、その保育園はプレミスト住人を優先でなく、この地域の住民が利用する認可保育園になるらしい。
待機児童も多い地域なので、プレミストの住民で待機児童になる家庭も出るかもしれないし、住人の子供でない声が響き渡るのを耐えなければいけないケースが出るのも２重で酷だと思う。
資産価値も大きく失い、保育園問題有り、騒音問題も有るとなればせめてどれかは解決してもらわないとプラウド東雲の方が総合的に魅力的となりかねない。

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野村不動産は値付けが上手いから、プレミストの価格を参考に現実的に坪３０５万～３２０万程度でくるかもね。
もしくは意識してくれれば３０５万前後の部屋を多く、その中にパンダ部屋を設けてくれるかもしれない。
野村の出方を待ってから判断しても良いのでは？という考え方もあります。

販売時期を延期しても、本体の競合は求める価値観が異なるシティタワーズではなく、むしろ野村と競合することになり厳しい状況になるかもしれない。
２０２０年２月完成なので、販売開始の１０月中旬から竣工まで１年半もない。
販売不振であればそれを隠すために１期から２０～３０部屋とか抑えてくるとなれば竣工前完売はほぼ絶望的になる。
西棟のカンダと接近する部屋は最後まで残るかもしれないね。
眺望や日当たりを我慢できる人なら値引き待ちも選択肢に入るかもしれない。
ＨＩＪ部屋なんか、カンダが９Ｆ分の高さで塞いでいるから、２Ｆだろうが８Ｆだろうが実は大差ないのに
価格は１０００万ぐらい差があるから３Ｆ～８Ｆの部屋が最後まで残れば２Ｆの５６００万台に近い価格まで下がる可能性だって期待できる。

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野村もここもなぜタワーを建てなかったのか。
タワーで坪300万なら特に野村は豊洲駅10分だし、南側眺望なくても捌けたはず。

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>>3249 マンション検討中さん

オリゾンマーレとの紛争回避

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>>3249
うん、そこは疑問だった。
長谷工の持ち込み企画とか？

>>3250
商業エリアだし関係なくない？そこまで気を遣うかな？
関西系企業だし儲け最優先じゃないの？

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急に長文の書き込み増えましたね。
やっと興味を示し始めたのかな？

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ここたかだか250戸とかでしょ。凄い速さで売れるとは思わないけど、ペース遅いながらも普通に売れてくかと。

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有明なのにタワマンじゃないなんて^_^
でもタワマンに飽きたら中古で買うかも。
管理費、修繕費は安いよね。

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>>3253 匿名さん

それが、売れてないんだなぁ。
販売時期ものびのび。
どうしたもんか。

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>>3254 マンション検討中さん

板マンで最初から管理費と修繕積立金足して3万は高い。
20年後には4万を軽く超えるかな？

共用施設が充実しまくりのシティタワーズは更に1万高いが質を考えると納得いく方も多いと思う。

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>>3253 匿名さん

では、完売時期の予想をお願いします。

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建設中の画像ないですか？

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ここも野村もCT東京ベイが、ある程度売れないと苦戦するかなぁ。それか一段値上げしてくれないと。よりによって相手は超マイペースの雄ですからね。

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スミフはイーストを竣工直前くらいに販売予定だから2020年まで影響出るよ。
ブリリアの新タワーとか後続も続くので勢いを失ったダイワは厳しいままか？
ちなみに、埋め立て地でも災害に比較的強い有明でも、隣のオリゾンでは液状化現象が起きてる。
地盤改良してれば良いけど。

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