プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/
[スレ作成日時]2017-12-15 17:08:07
五輪後に何か開発あったっけ
BRTもできて交通も便利になるし、地下鉄決まったら銀座まで2駅、東京駅まで3駅だよ。
構想・妄想の地下鉄は置いておいて、りんかい線も今のところ混雑してなくて快適。特に帰り。駅まで徒歩10分だし沿線に職場ならこの立地はアリ。
大崎にて、ギュウギュウの1844発小田原行きを尻目に始発でガラガラの1843発新木場行きに乗るの図
ってか電車が空いてるっていうのは自虐ネタもいいところだとおもうが。
ようは不便で使えない路線ってことなんだから。
もともとどんな鉄道でも輸送力に対して圧倒的な需要、しかもピークが重なってるところが
それに拍車をかけてるのだからデフォルトで満員なのが都内。
それで空いてるっていうのはそれだけ使えないってことの証だろ
有明もあと20年もたてば有暗って揶揄されてそうだよね
>>2842 eマンションさん
BRTですが、将来的な輸送力です。
ルートとしては豊洲ルートが便数が少ないイメージですかね？暫定だと思うので、また増便などあるかもしれませんが。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/KEIKAKU/2016/06/DATA/70q6n100.pdf
BARTなんてオリンピック終了後はもうやらないよ
よくまぁそんな’ネタ’レベルを輸送力候補にあげてくるね
いい加減現実みないと。
>>2853
そのまえにBARTが終わるから心配いらないよ
道路一つとってみたらわかるでしょ？ 1965年都市計画決定 施工 2100年（未定
なんてのが普通にまかり通るのが国ですから
BARTはもって2年ぐらいだろう
BARTってうまくいってないらしいね
やっぱり道路が厳しいらしい
誰か突っ込んでやれよ
>>2814の最新価格情報を見ると、70㎡で中心価格6,600万。ということは坪単価310万くらい。
もろもろ考えると、まだもう一声ほしいところだね。坪300万切ったら魅力的だと思う。
バート？
プレミストって大和だよね？大丈夫なのかな
確かに一度貼られたレッテルは変えづらいかもね
この1、2ヶ月で他に流れた人もいるだろうし
クレビアもそうだったけど、やっぱ大手以外は値付けが下手な気がする。
(住友は比較対象外というか特殊なので除くw)
プラウドシティ東雲とか絶妙な値段で出してきそう
価格が下がるのは、検討者にとってはいいことだね。
板マンがいいという人もいる！ということで高値で出してはみたけど、結局受け入れられなかったから板マンなりの価格に落ち着いたね。
とは言え、割高には変わらないんだけど。
>>2875
＞割高には変わらないんだけど
確かにｗ
ただ現実問題としてクレヴィア東雲、プラウド越中島、東陽町界隈・・・
ほとんど坪300前後で、坪300を大きく下回る物件は江戸川区の西葛西までいかないと難しい。
（南砂10分超で坪250ってのもあるにはある）
格はプラウドや財閥系と比較すると落ちるけど、
施工は同じく長谷工だし仕様もそこそこだしデザインは光井氏起用してるぐらいの力入れようだし、
（何でタワマンにしなかったんだろ？）
対住友だけでなく、周辺の江東区新築物件に対しても競争力がでてきたと思う。
それでも路線力は劣るし住む人を選ぶ特殊なエリアではあるけどね・・・
後は財閥タワマン勢力を向こうに回して中古市場でどれぐらいの評価になるか？
ってのを多少割り引いとけば”現状の”新築相場を考えれば十分許容範囲って気はしないでもない。
いずれにしても買おうか迷ってた人の背中を押すには十分すぎる材料だね。
価格が上がろうが下がろうが、特に購入する意思は変わらないんだけどね。
でもまあ当初の想定よりも下がって良かったかな。1期レインボービュー狙いでいこうと思います。
もう一声下げてほしい。
>>2880 匿名さん
悪くないのでは？
来期は売上で4兆円想定だって。
https://www.daiwahouse.com/about/release/house/pdf/20180510.pdf
IR資料の読み方知らない人が多いのかな？
添付資料の３ページ目、セグメント別営業利益の推移をよく見た方がいいよ。マンション事業の利益が２年前から来年にかけて減少する一方なのがよく分かる。
ダイワの中で、マンション事業の責任者はさぞ肩身が狭いことだろう。
販売まで1ヵ月ですね。
1期で何部屋ぐらい出すんでしょう？
価格調整もあったし、それなりに売れそうですね。
リセールのタイミングにもよるけど、たとえば築10年超の板マンだったら、2割減はあっても不思議じゃないですね。その間家賃がかかってないんだから、それでも十分でしょう。
上がる事はあっても下がる事はない。
悪くて買値ぐらいでしょう。
売却益、欲かかなければ普通にプラスで売れるよ。
>>2891 eマンションさん
以前スーモで辰巳のマンションはコスパNo.1とか宣伝してました。
ところが、現在は売れないどころかコスパ悪すぎのNo.1物件になってませんか？
デペや付随する業者いい加減ですよね。
騙されて買っちゃって泣いてる人多いと思う。
高額ですから慎重に検討しましょうね。
不動産屋なんて、素人をいかにその気にさせて買わせるかが仕事だからね。
こういう掲示板もステマで溢れているよ。
まあ騙される方も悪いんだけどね。
>>2894
今でも辰巳は底固いと思ってる。
駅前（都営）が整備されればまた違うんじゃない？再開発ほぼ確定だしね。
当時は坪180ぐらいだったはずだけどもう下がりようがないでしょ・・・
もちろん他が上がってる現状では相変わらず相場の底に貼りついてるけどねｗ
ただ雑誌やデベが全くアテにならないどころかその場凌ぎの提灯記事ばかりというのは同意だし、
じゃあアンタは今の辰巳を買って住みたい？と問われればお断りｗ
270世帯ぐらい？
まぁ新築でこの価格なら普通に売れるね。
>>2898 匿名さん
下げるべきとまでは書いてないね。
もうちょい下げれば、検討者がかなり出てくる水準になると言っている。
まぁ、割高ではあるものの、今の相場ではギリギリ売れる中での高値を追求したという感じだね。
65m2ではあるものの、3LDKが5400万円台からというのは、買い手はつくと思います。
個人的には、この予算があればもうちょい広い中古買った方が、価格維持率高いし幸せになれると思いますけどね。
眺望重視の人なんかは狙ってる部屋あると思う。自分もそうですが。
我が家はパンダ狙い。
家族と友人と落ち着きのある時間を過ごせるコンセプト通りであると思います。
湾岸沿いにある自宅での新しいライフスタイルを送れる環境と思います。
やっぱり販売が開始されてから、すぐに予約が殺到しますかね。
当初予定より大きく値下げしていますが、それでも完成在庫となり、さらに1割値引してようやく完売するイメージ。
モデルルーム見学してきましたー。
感想は暮らしやすそう！
いろいろこれから便利になりそうだし、眺望は 条件ではないので、低層階で予算に合わせて部屋を検討することにしました。
我が家と同じですねー。
安くなって良かった。
まあ、開発が進めば値上げするのは当然では？
もう開発してるじゃん。。それもかなり進んでるし。
>>2915 匿名さん
え？まだまだ開発どころか工事真っ最中ですけど笑
工事してるだけじゃ便利でも綺麗でもないよ。
便利になって綺麗になってからこそ価値が出る訳だから。
値上がりは今からだよ。
計画されている開発の分は新築価格に織り込まれているよ。
つまり将来の値上がりは期待できず、現状は割高ということ。
芝浦のキャピタルマークタワーとか、芝浦アイランドとかも？
本日モデルルーム行って来ました。
確かに想定価格より全体的に下がってましたね。そのせいか来客者もそれなりに多かったイメージです。営業も話してましたが、問い合わせも多く1期でそれなりに出るとの事でした。
新築はどこも再開発を見込んだ値段をすでに付けてるから、値上げり余地はもともとない。
中古は老朽化との相殺になって、結局ピクリとも値上がりはしてない。
「値上りは今から」「値上りを待つだけ」は有明で５年も前から繰り返されてるセリフ。
有明の歴史は、ブリリアの歴史
地下鉄決まったら値上がりして大儲け。
参考になるの数がすごいね。シティータワーズが大量供給しはじめてから有明検討者が増えた？
地下鉄も決まりそうな勢いだし、話題性はあるよね。
地下鉄こないと下がるな。
>>2928 匿名さん
そんな事は有りませんよ。
有明中古物件を売り抜けましたが、相当利益出ましたけど、、、、
ローンで買ってたらトントンか多少損をしていたでしょうね。
投資の基本はキャッシュ購入。賃貸に出して時期を見て売却です。
今はキャッシュ購入の投資目的でも厳しいですね。
>>2937 匿名さん
キャッシュで不動産投資できる資産あるなら、なんで株買わなかったの?
どう考えても不動産より株の方が儲かったでしょ。
今のタイミングでの不動産投資はリスク高すぎだし大儲けできないというのはその通りだね。
儲けたいなら月島買いな
あっちは暴騰するよ
晴海にしても有明にしても本当湾岸エリアの人間は妄想が凄いね。地下鉄くるー。とか笑っちゃうわ。
特定一個人とは限らんでしょ
ここも勢い止まったけど人気なくなった？
マンマニさんの評価はなかなか微妙ですね。
https://manmani.net/?p=15310
坪単価300万円ジャストまで落とした方が良いと言っています。有明は元々坪単価150万円程度の土地でしたし、やはり有明の板マンと考えるとお高めですね。
ここも過疎ったなぁ、、、
価格も安くなったし、人気でそう。
実質的に普通のサラリーマンが買える湾岸最後の新築物件になるでしょうし。
千客万来も、建築コストの圧縮を理由にオリンピック後の着工で合意したと報道されてるし
オリンピック後に相場が落ち着くのは周知の事実なのに
まだまだ上昇トレンド見込んでるというのは見当違いだと思います
建設コストは落ち着いても利便性の高いマンション用地はもう限られてきてるからね。
デベの取り合いでどうしても土地取得にコストがかかりそう。
都心に近いマンションは横ばいか、まだ上がる可能性もあると思うよ
普通のサラリーマンが買える最後の湾岸マンションになるよ。
これを逃したら、次は坪単価400万500万の世界になる。
タワー好きなら今のうちにスミフ買っとけ。夏にはまた値上げだそうな。
部屋が分かれているので、プライベート空間が確保できそうですね。
ベッドルーム、リビングルームと分けることができるというのは生活面としては一人暮らしでもなかなかいいと思います。
キッチンは対面式になっているので女性目線としては料理しやすそうです。
クローゼット（収納面）がもう少し広ければよかったかな
目の前にホテルできるの？
>>2967 匿名さん
みたいですよ。住友の方のスレで話題に上がってました。ここの駅前のホテルといい、有明もホテルだらけになりますね。
https://www.asiax.biz/news/46777/
https://mobile.twitter.com/mansionmaster/status/1002409292182372352?s=...
何階建てなんだろ？
今日ポストに入ってました。ご参考まで。
都内最大級の高級モールも出来ますし、イベント関連施設やホテルが集積したてますので、相当変わっていきそうですね。
有名な住宅評論家の榊氏が有明は失敗地区と大々的に発表しています。
biz-journal.jp/i/2018/06/post_23553.html
有明はもうダメ。
榊も炎上商法だよね〜
とりあえず世の中張本とか誰だっけ、もう名前忘れたけど注目浴びる事でお金を稼ぐ人間がいる。
お金が手に入るなら名誉をも捨てるっていうね。
能力あればそんなことしなくても稼げるのにホント可哀想だわ。まあ稼げる分だけ貧乏人よりマシなのかな？
榊さんの言いたいことはわかる。
私がさいたま新都心で感じていることと同じことを言っている。
2世代目から人が流出するのは、よく言われる話だね。
有明は分からないけど。
五輪が終われば元の荒涼たる埋立地に戻るという説には
正直、失笑した。
マンションホームページなのにTOKYO2020とあるのが面白いと思いました。もし、東京オリンピックを見越したマンションなら、民泊を狙って1LDKにするのかとも思ったのですが、そうではないようで……。
部屋は2LDK、3LDK、4LDK。
榊さんを存じ上げないので調べたのですが、ブログを運営しているみたいでした。「みなさんが「普通」だと思っていることにも、「そもそもどうなのか？」という視点で様々な問題を問いかけるブログです。」と書いてあって、批評が中心？フリーでされていると辛口意見も書けるのかもしれないですね。
間もなく販売開始ですね。
少し遅れましたが2号線の開通目処もついたようですよ！
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO31439030W8A600C1MM8000?n_cid=NMAIL0...
>>2981 匿名さん
榊さんは、悲観論者、暴落芸人です。
ここ数年、ずっと「バブル！」「暴落間近！」と言い続けています。
悲観論者さんというのは、ずっと悲観的なことを言い続けるのが商売です。世の中の情勢がどうなろうと悲観的なことを言い続ける。そのような人たちにも需要があります。なぜなら、メディアは楽観論の人たちの意見ばかりを載せるわけにはいかないからです。それに、悲観論のほうがウケがいい。
特にマンションなどの場合、湾岸エリアのような6000万、7000万もするような物件を買える人なんて世の中全体で見ればごく限られた人たちだけ。そんな物件が暴落する！と言われたら、買えない人たちにとって救いになりますからね。
そういう芸をずっと続ける芸人の代表格が榊さんです。
湾岸マンションディスり芸か
財力の無い人にとっては「買えない」から「買わない」にすり替えることか出来るよな。
中古物件も合わせて湾岸で探していますが、高さや眺望を望まない我が家としては中古マンションよりも安いのではと思ってます。2階から３階がよいので。早めに決めたいけどタイプ選びで迷走中です。
眺望のいい中古と比較して安いと思いこもう
としていませんか？
眺望って資産価値の維持を考えると
大切な要素なんだけどなぁ。
芸人なんですか笑
へえ。芸なんだ？
食ってくためには仕方ないわな。
［前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］
地下鉄決まりそうだな。
まずは地道にBRTをお願いしたい
消防署（予定地）の隣はとりあえずタイムズになるみたい。重宝するからディファ横共々駐車場のままがありがたいけど短い命か。
過疎ってしまいましたねー
1週間近く、来訪者ゼロですか…
地下鉄決まったら一気に値上がりしそう。
値上がり確実ですね。
三年後には坪800万位まで行く勢いです。
中古も在庫がどんどん無くなっているし。
街づくりが進むというか、値上がりが進むと言った方が近い。
さすがに800万は無いだろうね。
まずは5年で坪単価400万、450万が限界かなあ。
現実的にそんなもんじゃない？
ここが400〜450になるなら今は激お買い得ですね
地下鉄決まれば600万までは上がりそう。
近所に住んでてモデルルームの前通るけど、週末でもガラガラだからね、、
掲示板も盛り上がらなければ、見学行く人も居ないんだね。
前に検討したけど今は価格が高過ぎるから、値下げするの待つことにしました。
でもこの前行った時に営業の人が第1期で20戸くらいは売れるって言ってましたよ。
パンダ部屋欲しいなあ。
早く地下鉄決まんねーかなー
あの値段で20戸売れれば凄いと思ったのですが、一般的にはもっと売れるんでしょうか。
埋立地の有明なんかで500万だとしたら、内陸の都心は当然のように1000万超え、つまりサラリーマンではまず買えなくなる。
あり得ないお話ですね。
結構安くないですか？
りんかい線は、電車であってないようなもんだし陸の孤島。
値上がり期待の低さが、モデルルームの閑古鳥と比例してるのでは？
https://wangantower.com/?p=15304
東棟の真向かいに立つホテルは何階建てなのかな？
これじゃ高いお金出しても、見えるのはホテルの窓ってことになりそうだね。もしかして日も遮られてしまう？
西側も半分はカンダコーポレーションの倉庫っぽい本社だし。ここの眺望は本当に悲惨。
南側はオリゾンが立っていて、冬は日陰。
［前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］
りんかい線、新宿や渋谷、恵比寿や大崎まで1本、20分くらいで行けるので、超便利だけどな。
千葉や埼玉の人だと不便なのかな？
りんかい線、便利だけど終電が早いんだよね。最後の2本は東京テレポートが終点だし。
りんかい線は値段が高いのは気になりますけど、便利ではありますよね。あと、マンションから歩くと暗くて怖くないですか？
途中何もないですからね
あと都内住宅地と比べて大型車がバンバン通るから道を渡るのもたまに少し怖い
営業さんがちょっと多めに20部屋くらいを最初に販売するかもって言ってた。
個人的には良いマンションだとは思うけど、人気ないということは買いのタイミングではないんだろうね。そのうち値下げする可能性もあるのかな。
↑嘘くせー。
戸数も少ないし、すぐに完売しちゃうでしょ。
安いし。
安くはない。
ここより安くて良いマンションあるなら教えてくれよ。
普通に激安やん。
モデルルーム行ってみ。
あんなに目に優しい価格表、湾岸ではここが最後のチャンスになるぞ。
凄く高いと思わないけど、決して安くはない。
周りの中古は眺望も日当たりもあるけど、プレミストはそうではない。
安いとしてもモデルルームに全然人がいないのは、値段以下の商品価値ってことでしょ。
新築湾岸にしぼると値段は高くないと思う。むしろ今年販売開始のものの中では安いほうだと思う。晴海や越中島の安い部屋は無くなってきたし、年末くらいには新築の中では相対的に安くみえてくるんじゃないかな。ただ西向きと東向きをどうとらえるか。あとは南向き中心の東雲キャナルマークスがいくらでくるか。
便利な都心は更に上？
ふつうに安いと思うが。。。
此処より安くて、ここより良いマンションあるのなら教えて下さい。
割とマジで。。。
値上がり期待なら有明買っとけ。
＞此処より安くて、ここより良いマンションあるのなら教えて下さい。
まず、あなたがここのどこが良いと思っているのかが分からないから誰も答えられないのだと思うが。
普通にパークタワー晴海や、プラウド越中島とかのほうが圧倒的に私はいいと思うけど、人によって価値観は違うからなんともいえない。
パークタワー晴海はもうここより安いマンションはないのかな。
>>3052 匿名さん
あんた、まだそんなこと言ってたのか笑
クソ高い予定価格表の頃から言ってたよな笑
まぁ、正式価格になって値下げしたから、今の相場からしたらこんなものかなって感じだね。
ここより安くていいマンションなんて、あんたはここしかないんだろうけど、人によってはたくさんあるだろ。
ここより条件が良くて安い物件あるなら具体的に教えてくれよ。
割とマジで。
川崎にあるプレミスト溝の口の価格帯、販売開始時期がこことほぼ同じです。地域・客層も違うと思いますが、両方大和ハウスの強気の販売戦略がみてとれます。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/628716/
>>3061 マンション検討中さん
まあ、どちらも時間をかけて売るのでしょう。あちらも唯一無二の立地だし。
こちらは発展していく町だから、時間かければかけるほど、適正価格に近づくだろうし。
しかし、ここの西向きと東向きの構成は、どうにかならなかったんだろうか。有名デザイナーの人は、周りの建物や、日本人の南向き信仰のことを考えなかったんだろうか。
個人的には朝日が寝室に入る西向きは好きだけど、、、
ここは殆ど陽が当たらない
寒いマンションになりそう。。
何で、大和はこの土地を買ったのだろうか。営業力によっぽど自信があるのだろうか。
購入希望の方、申込みの日とか連絡きましたか？
すごく良い物件に思えてきて感動しましたー
まるでセールスマニュアルを読んでいるみたいでしたー
また販売延期ですね、10月とはかなり延ばしたなあ。8月下旬販売開始予定の東雲の後になれば、相対的に安く見えるぞという戦略かな。
ここはいい場所だと思いますー
待つほどポジティブな情報が出てきますからねー
販売延期かぁ…
想定以上に人が来てないのかな
延ばした方がよいと判断したのは、プロがまだまだ相場が維持される(もしくは上がる)と見たからだろうから、当面安泰ですね
誰にも明日は分からない。
分かれば人生苦労はしない。
転売屋でしょうね。
なるほど。理解しました。
結局、安くなって良かった。
庶民でも買える価格はここが最後でしょうし。
取り止め？
販売開始予定時期2018年10月中旬ｗｗｗ
熟柿を待つ作戦なのでしょうね。
シティタワーズの第3期が高く出て、野村の東雲も金額が出て、高くて買えないといって流れてきた層を狙う作戦かも？
待ち遠しいですね。
プラウドシティ東雲と有明の物件を比較する人は相当数いるはずだし、野村の動きの様子を見てるんだろうね。
後は何かしらの周辺地域の値上がりする新ネタを持っているか
>>3102 有明王子さん
間もなくです、って言ってしばらく経ってるから、もう買ってると思われても仕方ないですよ。
そもそも、
間も無く買う、が今は、前向きな検討段階ってステップ逆戻りしてますよね。
この先もずっと買う買う詐欺するつもりですか?
当初の予定だと3月中の販売開始だったと思うけど何回目の延期だろうか・・・
もう思い切って竣工売りにすればいいのにｗ
値下げの後の延期だからポジティブ観測は無理じゃねー
>>3104 匿名さん
スレ違いなので他物件のことは答えませんが、不動産っていうのはタイミングが重要なんですよー
買いたい時にすぐ買えるというモノではありませんー
タイミングを逃さないように注意してくださいねー
そんなの当たり前だろ。。
>>3108 匿名さん
また延期になったんだ。
予定価格の反応が悪く、延期して、その後値下げし、また延期。好調とは言えないようだね。メールも毎週のように来るし。
MTGなんかはメールなんて来ないし、けっこう好調だとか。
ミナトフロントも要望書集めは順調で予定通り販売。
臨海地下鉄って10月中旬までに発表されるんですか？豊住線ですら｢年度中を目途に事業スキーム構築に取り組む｣なのに。発表がなければまた延期？観念して値下げ？
各物件スレで地下鉄は決まりだ！と言ってる奴がいるな。
何をしたいんだろうか。
プレミスト購入予定です。
シティタワーと悩みますが、、
他に購入検討されている方いらっしゃいますか？
今までの報道を見る限り、湾岸地下鉄は決まったようなもんだと思いますよ。
あとは、いつ発表されるかどうか。
>>3123
その「いつ」っていうのが重要なんですよー
その言い回しだと100年後でも成立しちゃいますからねー
竣工ベースなら30年後でも難しいと思いますよー
[一部テキストを削除しました。管理担当]
築地再開発次第でしょうね。
数ヶ月後かも知れないし、数年後かもしれない。
しかし、少なくとも100年後ではない事は明らかな訳で。
羽田都心アクセス線が5年で開業するらしいし、そんなに時間かかる訳ないでしょ。
今から土地の買収とかするつもり？
>>3126 匿名さん
＞ＪＲ東の深沢祐二社長は記者会見で「３路線とも同時に開業するかは未定。環境アセスに３年、工事に７年を見込んでいる」と話した。
https://mainichi.jp/articles/20180704/ddm/012/020/076000c
おそらく、ここが湾岸を安く買える最後のチャンスになるぞ。
わりーこたー言わねーから、一般人ならここ買っとけ。
タワーマンションは買ってからのランニングコストが地獄だぞ。
えー、そんなに落ちたの？
有明買ってりゃ値上がりしたのにな。
再開発エリアを選ぶのが不動産投資の鉄則だよ。
クレビアは安くならないでしょ。
売る時には、残債を一括返済しなきゃいけないから、そもそも安く売れないんだよ。
銀行が安く売らせてくれない。
海外みたいに売却すれば借金もチャラになるような仕組みを導入しなきゃ暴落てきないんだよ。
こんな俺でも買えるのか？
ブリリアマーレ買ってSKYZ買って両方転売した者ですがこれはお買い得ですね。価格の詳細が出たら検討します。
>>3141 検討板ユーザーさん
そもそも、仕組み上、日本の不動産って安く売れないんだよ。
ローンの一括返済を迫られるので、安く売りたくても、銀行が許してくれない。
海外みたいに売ったらローンの残債免除にはならないからね。
>>3147 匿名さん
それは出来ない。銀行は不動産という担保が有るから金を貸してたのだよ。
担保も無いのに、低金利で金を貸す事は出来ない。
不動産売る時には、全額返済が基本。
だから、日本の不動産は安定してるんだよ。値上がりは早いけどな。
バカなんだよ。銀行ボランティアじゃねーから。
>>3146 匿名さん
どうしても売らなきゃいけなくて、安くでしか売れないようなら安くするしかないだろ。
当たり前の話。レアでもなんでもないから。一括返済する金が足りなければ、何とか金策するしかないだろ？一括返済さえできれば銀行は文句言わないからな。
>>3148 匿名さん
http://nini-baikyaku.biz/srt/case01.html
売っても全額返済できなくても、下がった価格で売るしかないケースは山ほどありますが。
銀行には住宅ローンは一括返済して、残った借金は新たに低利で借りるんでしょうね。
そこの交渉は弁護士でしょうが。
銀行は競売になると回収できる金額が減るからなるべく競売にしたくない。競売開始手続きをしても借入額より低くても手を打つことはよくあります。
4000万円近く借りた35年ローンが10年後2000万円ちょいになるわけないでしょ。元金均等返済でも3000万円以上残ってますから。架空の広告でしかないよ。ただ任意売却すれば残債より安く手を打てる可能性があるのは事実。
>>3153 匿名さん
ねーよ。そのまま住んで、そのままローン返済させた方が儲かる。
家売って、家賃支払いながらローン返せる訳ねーだろ。住宅ローンみたいに低金利じゃなくてサラ金並みの金利になるし、35年ローンも出来ず3年で返済しないといけないんだぞ。
ローン残金4000万。
マンション価値3500万。
この場合は原則、売却できません。銀行は4000万払わないと抵当権を抹消しないから。
例外的に、残債分割を認める場合もあります。(うちの銀行は認めませんが)。住宅金融支援機構なら制度であるので、条件を満たせば残債分割可能です。
大抵ローン払えなくなったら、銀行から保障会社に権利が移って、不動産担保特約？で、債務名義？取らなくとも、競売にかけられるが、銀行は先に任意売却を勧める事が多いと聞いたことが多いと聞きました。主な流れもそんな流れではないのですか？（単語の誤りがありましたら、申し訳ございません。）
>>3157
レアでもなんでもない。
新築で買った値段より、安く中古で売り出してるマンションは星の数ほどある。
今は新築相場が高いから、今後相場が落ちてくると、むしろ新築より高く売り出す中古の方がレアになるだろう。
そもそもみんながみんなカツカツのローン組んでる前提がおかしいよね。
今どき現金でマンション買える資産があっても、あえてローン組む人ざらにいるでしょう。そんな人は残債割れだろうが関係なく売るときは売るよね。
日本の不動産が安く売れない仕組みとか、ただの妄想にすぎないよね。
そもそも、安く売る必要がない。
高く売れるなら売るけど、安く売りたい人なんていないよ。
今も有明だとホテルトラスティみたいな、豪華なホテルも有りますし、ワシントンホテルやさんルートもある。
台場まで行けばニッコーやヒルトンもある訳ですからねえ。
会員制のこんなホテルもあるよ。
海外みたいに売却したらローンがチャラになる事は無いですからねえ。
しかも、売却したら、家賃も払いながらサラ金のローンも払う訳です。
そりゃ安く売却する訳無いよ。苦しくても払い続けた方が得だもん。
カネ持ちはさらに下がると思えば損切りするから。
>>3164 匿名さん
バカなのか？
マンションが買えるくらいの収入が定期的にあるサラリーマンで勤続年数が長ければ年利5%くらいで貸してくれるよ。
どうしてもマンションは値下がりしないということにしたいようだな。
>>3168 匿名さん
日本の問題はまさにここにある。
サブプライムみたいに払えなくなったら売ってサヨナラできればすごく楽だと思う。
所得の低い人ももっと買うだろう。
そうではなく、借金地獄になるから大変なんだよ。
今どきそんな地獄ローンを組むのは田舎から出てきた見栄っ張りくらいだが。
500万ぐらい普通に貯金があるだろ。>>3162が言うように、元々ローン不要なくらい資産がある人もけっこういるしね。
安く売れない論者は、それくらいの貯金すらないのかも知れんが。
有明周辺の中古相場を見たらローンなんて怖くて組めないよ。
これからますます、その中古相場は下がりますよ。
売りたい人は山ほどいますから。
そいつらが少しでも高く売りたいからこんな掲示板で印象操作してる訳ですよ。
ここも恩恵に預かれるかな？
＞「いま東京は、東京オリンピック・パラリンピック病になっている。ここまで地価が上昇すると、五輪後に地価が落ち込むのは自然の成り行き」（全国宅地建物取引業協会連合会の坂本久会長）と言うように、アナリストなども含めて不動産マーケットの専門家は五輪後に地価が下落し、不動産価格も落ち込むと予想している。
＞しかし、そうした中にあって、今回の「豊洲－住吉間」（8号線）が開通するのであれば、住吉エリアの資産価値はアップ、或いは維持されやすいと言える。地元の宅建業者も五輪後に資産価値を維持する街、数少ない地盤沈下しない街として見ている。
https://www.kenbiya.com/ar/ns/region/shutoken/3284.html
>>3170 匿名さん
500万追加借金できる家計状況ならそもそも売却しないと思うんですよね。
どうしてもマンションは値下がりするということにしたいようですね。
でも、値下がったら値下がったで、もっと下がるから今は買わない。となるだけでは？
地下鉄話で値下がりを食い止めてるとしたら恐くて買えない。
>>3177 匿名さん
引っ越しせざるを得ない状況としても、数百万の損確定する位だったら賃貸に出して相場が回復するのを待ちますよ。
ローンの残債を下回る金額で売却するのが一般化する状況というのがあまり想像できないのですよね。そりゃ個々に見ていけばそういう物件もあるのでしょうけど。
>>3179 匿名さん
相場回復待ちで二軒持ち？
本気で言ってるの？ それこそレアケースだろうよ。
残債割れかどうかは調べられないから分からないが、買値より安く売ってるケースはいくらでもあるから調べてみたら？
誰が有明限定の話をしてるの？
＞相場が上がりきったタイミングで販売されたものだから
再三再四の延期で販売すら始まっておりません・・・
高値追求でしょうか？
いいえ、不人気です。
値上がりする前に買っとけ。
今から値上がりが加速するぞ。
何だかんだ言っても人気出ちゃうだろうね。
普通のサラリーマンでも買える最後の湾岸物件だもの。
東雲は350位でしょ？
高くない？
価格、エリアの開発、コンセプトも悪くないというか無駄が無いのでこちらで決める予定です。
押さえてる方多いんですね！
現地の雰囲気も好きなので前向きに検討してます！
いい部屋は早く売れてしまいそうですよね。。
要望書じゃあ押さえたことにはならないかと。。
延期になった理由は、お隣のカンダコーポレーションの基礎が敷地内からはみ出していたため問題が起きる前に話し合う…というふうに伺ったんですが
誰もそんな話してないし…違うんですかね？？
度重なる販売延期は不人気の証。
要望書が集まらないから販売できないのが本当のところでしょう。
超絶大苦戦したクレビア東雲もこんな感じだった。
>>3201 匿名さん
あの価格で実質東雲の眺望無し板マンが引き渡し半年後に完売したんだから、寧ろ大健闘かと。
販売延期は要望書集まらずが本命、3200のような別の理由で体良く延期(実質不人気のため)が対抗、3200のような理由で止むを得ずが大穴。
今後値上がりする事が確定しちゃったし、販売加速しそう。
田端さん
オリンピック後に値上がりするよ
↑飽きたその資料
完全に地下鉄駅
販売時期が7月→10月とかなり先にズレ込んだね。
ただ、「お詫びと訂正」としてちゃんと断わりを入れる姿勢には好感が持てる。
地下鉄発表されてから売り出すつもりかな。
ここに限らず販売時期を延期する新規物件が最近増えてきている。
先行マンションの様子見かも知れないね。
どうしたって東京ベイと比べられてしまう。
同じ階数で比べれば価格はほぼ同じ。
こっちの方が優れてるのはランニングコストと高速に面してないこと位しか思いつかない。眺望もすぐ近くにホテル建つのがほぼ確定だし。。
それじゃあ厳しいよなー。10月にしたのは東京ベイの値上げ待ちなのかね。
東京ベイと比べてしまう人っていますけど、私は比べてないです。比べる必要ないしこのマンションを好きか嫌いかでしょう。もちろん、広い意味で他との違いなどは見ますけど、東京ベイとどっちっていう比べ方はしてないです。
シティ三本高層ビルよりこっちのマンションの方が耐震性に優れてると思う。
高さ低いしバッチリ固まっている。
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ここ誰もいないですね。。
すっかり静かになりましたね。
なんで静かなんですか？
東棟はワールドの敷地がホテルか板マンになる可能性あり、西棟はカンダコーポの汚い景色を避けるには10階以上だけど6700万以上の予算がいる。
斜めにずらしてカンダを避けたA B Cの部屋も道路の向かい側にできる施設でほぼ視界は遮られる。
眺望が悪化するとリセール価値が落ちるから、それなりに価格を見合ったものにしないと買う勇気が出ないよ。
そうなると次々建設される周辺に対して、最低限の眺望や陽当たりが確保しやすい部屋や階がどれか考えるしかない。
更に無理のない予算でと絞ると年収1000万未満のサラリーマンでは5部屋も残らない。
東棟は縦一列なら安全地帯が残るかな？
それがどっか側か。。賭けになる
西はカンダさえ移転しなければ上層階の値段との兼ね合い。
考えるほど、このマンションは死に部屋のリスクを実感する。
いろいろご意見ありがとうございます。参考になりました。
確かに有明で板マンはあまり見ませんね。
オリゾンの中古で条件があまり良くない部屋で坪200ぐらい。
ここはオリゾンに勝っている要素は築年数以外では一つもないと思う。中古なら坪200を割る可能性すらあるよ。
契約した瞬間に数千万の資産を失うことになる。
そうでしょうね。。
オリゾン１４年物の中古を見たらファミリーで子供１人で妥協できる広さの２ＬＤＫ６６㎡２１Ｆぐらいで坪単価２４０万程度だった。
これが低層階で同じ高さなら坪２００万ちょいくらいかな？
プレミストの１４年後は現在をベースにすると眺望のない板マンで１割引して坪１８０万で、そこからどこまで有明地区が開発で上がっているか（仮に１．２倍なら２１５万程度）としても７０㎡の５Ｆ前後なら２０００万が吹っ飛ぶことになります。
それを賃貸に住んだと仮定しても金利もざっくりで考えると月１３万程度+修繕管理費３万+固定資産税２万？＝１８万相当になるのかな。
賃貸であれば有明にこだわらなくても少し離れた地域で１８万あればそれなりに見つかるので、賃貸で住んでもプレミストを購入しても１４年間で見れば大して変わらないことになる。
のらえもんさん査定では採算ラインが坪２８０万以下だと言っていたが、これは当たりそうな予想だなーと。
これに該当する部屋は２Ｆの条件が悪い部屋だけしかないんだよね。
それもカンダに接近した自転車置き場のある西棟、東棟でも保育園の子供たちの声がガンガン聞こえている２Ｆ部屋。。
更に、その保育園はプレミスト住人を優先でなく、この地域の住民が利用する認可保育園になるらしい。
待機児童も多い地域なので、プレミストの住民で待機児童になる家庭も出るかもしれないし、住人の子供でない声が響き渡るのを耐えなければいけないケースが出るのも２重で酷だと思う。
資産価値も大きく失い、保育園問題有り、騒音問題も有るとなればせめてどれかは解決してもらわないとプラウド東雲の方が総合的に魅力的となりかねない。
野村不動産は値付けが上手いから、プレミストの価格を参考に現実的に坪３０５万～３２０万程度でくるかもね。
もしくは意識してくれれば３０５万前後の部屋を多く、その中にパンダ部屋を設けてくれるかもしれない。
野村の出方を待ってから判断しても良いのでは？という考え方もあります。
販売時期を延期しても、本体の競合は求める価値観が異なるシティタワーズではなく、むしろ野村と競合することになり厳しい状況になるかもしれない。
２０２０年２月完成なので、販売開始の１０月中旬から竣工まで１年半もない。
販売不振であればそれを隠すために１期から２０～３０部屋とか抑えてくるとなれば竣工前完売はほぼ絶望的になる。
西棟のカンダと接近する部屋は最後まで残るかもしれないね。
眺望や日当たりを我慢できる人なら値引き待ちも選択肢に入るかもしれない。
ＨＩＪ部屋なんか、カンダが９Ｆ分の高さで塞いでいるから、２Ｆだろうが８Ｆだろうが実は大差ないのに
価格は１０００万ぐらい差があるから３Ｆ～８Ｆの部屋が最後まで残れば２Ｆの５６００万台に近い価格まで下がる可能性だって期待できる。
急に長文の書き込み増えましたね。
やっと興味を示し始めたのかな？
ここたかだか250戸とかでしょ。凄い速さで売れるとは思わないけど、ペース遅いながらも普通に売れてくかと。
>>3254 マンション検討中さん
板マンで最初から管理費と修繕積立金足して3万は高い。
20年後には4万を軽く超えるかな？
共用施設が充実しまくりのシティタワーズは更に1万高いが質を考えると納得いく方も多いと思う。
建設中の画像ないですか？
ここも野村もCT東京ベイが、ある程度売れないと苦戦するかなぁ。それか一段値上げしてくれないと。よりによって相手は超マイペースの雄ですからね。
スミフはイーストを竣工直前くらいに販売予定だから2020年まで影響出るよ。
ブリリアの新タワーとか後続も続くので勢いを失ったダイワは厳しいままか？
ちなみに、埋め立て地でも災害に比較的強い有明でも、隣のオリゾンでは液状化現象が起きてる。
地盤改良してれば良いけど。
>>3260
竣工３～７年は余裕で売り続けるから2020年どころか、
2025年ぐらいまでは影響を及ぼすと思うよｗ
だから住不物件をベンチマークとするのは危険だし、
住不がベンチマークになってる有明相場は危ないと思う。
>>3262
どうだろう？野村は需給を見極めるのが上手いからね、
越中島をあの水準（坪300ちょい）でそこそこ売ってるのには驚いた・・・
マイナー駅にも関わらず東京駅直通が響く周辺エリサーをしっかり抱え込んだんだろうね。
そうなると人気の豊洲駅10分で、長谷工といっても比較的凝った造りの東雲が、
坪300を下回ることは到底考え難いし坪320～330ぐらいでも全く驚かないけど、
またまたそうなってくると三段論法的にココも適正価格に思えてくるから不思議ｗ
売り方だったり見せ方だったり見込み客の囲い込みだったり細かい仕様差やサービスだったり・・・
ちょっとしたことで明暗を分けそうな気がする。
プラウドは一応ブランドだけど、ダイワは都内に地盤も評判もないし、その点でも不利だよね。
同じハウス大手でもマンション事業では積水の方が企画力ありそうだ。
品川シーサイドも植栽豊かなコンセプトで竣工1年前で9割販売済み。
プレミスト有明も植栽豊かという点では似てるけどズッコケてる。
普通に暮らす分には2階なら採算とれてるんじゃない。東雲次第だけど。
温暖化と高潮が気になり2階で心配しながら住むのは、、、
でも、何がなんでも有明に住みたい庶民が無理のないローンを組める部屋は条件の悪い位置にある2階になっちゃう。
本来なら B部屋の条件が良いけど2階でも6400万円代。
世帯年収1200万で頭金1000万くらいないと危険なローンになる。
カンダの景色とオリゾンの圧迫を我慢できるならＨの2階5600万台は坪単価最強なり。
子供2人いる家庭で広さ妥協できるギリギリラインでしょう。
2階との価格差が無ければ3階を検討したいな。
現地見たがこんなかんじ。数少ないけど新築5000万台70㎡代は検討の価値あると思ってます。
>>3268 匿名さん
参考になります。
思ったよりカンダの建物の間にある駐車スペース広いな。
荷物を運んで卸してまた積み込んで出荷するようなトラックの行き来は多そうだけど
眺望や抜け感さえ諦められれば低層でもいいかな。
有明の3Ｌ70㎡で5600〜6000万未満で買えるのはここしかないという点では希少性がある。
眺望も抜け感もない西棟の3階から9階なんて値段中途半端に6000万台になるからリセールバリュー1番低そう。
予定価格で2階と5階が比較できるけど、2階に人気が集まり5階の部屋が余れば2期販売で3階の値段を2階に近付けてくるかも。
ここを検討してる人は有明最安値狙いなわけで予算が厳しい人が多そう。
だから、低層の3階や4階は値段次第。
値段を下げれば売れるでしょう。
HP見たら3LDKで5600万からになってるが、
60m2台の狭3LDKは某マンションブログの表だと5500万切ってた気がするけど、それは売れちゃったのか値段が変わったのか
販売延期を決定する前に20組ぐらいは買う気でいたと過去レスに書かれていたが、延期したことで気持ちが途切れてしまい他のマンションに流れてしまったのではないかと考える。
元々の高値発表価格でも買うつもりでいた人達を失ったとすれば大きな損失だと思う。
これ以上の価格変更と再延期は不信感を決定付けるから会社として難しい判断。
出来上がりに自信があれば竣工後販売でもいいけど、オリンピック期間で混乱する現地販売は避けたいよね。
中には外国人が間違えて敷地内に侵入するトラブルさえある。
となれば頭の良い人なら分かるよね。
更に価格を下げたら一気に動きは変わると思うけど、民度を心配するのも理解できるよ。
販売責任者に本社からの強いプレッシャーがあるならそれはパワハラだから心労が心配です。
現場に責任を押し付けないでいただきたいです。
外部？？
ここを買うのは、有明民だけってことですか？
多分、@310と事前にいいつつ。
一期で平均300以下に落とし、初日で決定花を半分以下埋めて、二期で高値かと。
俺は読んだけど。
私は既にパンダ部屋西低層階押さえしました。
>>3282
ヤバい、急がないと売り切れる！
と思って開門ダッシュしたらまだ売ってなかったんだけど・・・
ここって何か月ぶり何回目の延期？？？
業者さんですか？関係者ですか？コネでもあるんですか？
差し支えなければ教えてください！買わないけどｗ
>>3281 匿名さん
後から希望者が出ても営業さんが抽選になるから他に誘導しようにも意思が固ければ退けるのは難しい。
そうであれば先着順にしないと約束にならないよ。
他に優遇では駐車場やハーベストガーデン利用などあれば有難いよね。
東京英語村も出来るんですね！
販売後ろ倒しで今は10月予定ですよね？？
押さえましたってコメントに違和感…
仮にこちらと東雲野村が同価格帯となったら、皆さんどちらを選びますか？
個人的にはこちらですかね。
東雲は治安が良くないイメージがあるのと、物件隣に嫌悪施設があるのがちょっと・・・。気にならない人は問題ないと思いますが。
販売時期が予定であってなかなか決定に至らないのが気になります。
一期販売で思ったほど購入意思を示した人が少ないから？
価格も下がって割安感も階によっては出てきたのに不思議。
>>3291
ここを選ぶぐらいなら多少無理してでも住不のがいいと思う、
有明ランドマークのポジションはほぼ確定だし、
流行りの商業隣接も魅力（もちろん金町みたいに梯子外す可能性も無きにしも非ずｗ）
ただ住不相場を背伸びして買うんだから相応の覚悟は必要だし、
そこまでして有明に住みたい理由を明確にしといたほうがいいと思う。
安い部屋はそれなりに出るのでは？
それが無くなった後からがスタートでしょう。
>>3299
スミフの商業施設に入るスーパーは高級スーパーでは無くイオンスタイルの様ですよ。
https://www.asahi.com/and_w/articles/SDI2017032419781.html
http://daieisaison.jp/blog-entry-394.html
>>3301 マンション検討中さん
カラクリ？？
モデルルームがオープンしてから半年くらい経ちますけど、キープできるくらいまだ部屋が残っていて選べるのですか？
価格表も5月の見直しから変わらずですか？
>>3302 名無しさん
・価格は平均@310だがあくまで仮
・一期のみ販売開始で事前告知より下げて成約を一瞬で埋める。
・申し込みという前提ですでに仮押さえを開始。だから販売開始初日に成約花が並ぶ。
・仮押さえすると以後の人には想定価格が表記されない。
・とにかく一期で瞬売して勢いつけ、二期で値上げ。
そんな流れかと。
不誠実な売り方ですね。
東京都台東区橋場1丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK＋S・2LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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45.14平米・56.43平米 |
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総戸数 72戸 |
東京都荒川区西日暮里二丁目 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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50.11平米～66.93平米 |
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総戸数 65戸 |
千葉県浦安市当代島一丁目 |
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7598万円・8298万円 |
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1LDK＋2S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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58.85平米～82.32平米 |
|
総戸数 85戸 |
