プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

もし仮に竣工後に残っててもオリンピック直前だよ？商業施設やホテル、イベント会場も続々とオープンされて、日本中から注目浴びて盛り上がってる中で値段下がる訳がないよね。私がデベならむしろ値上げしますよ。値下げチャンスがあるとするならオリンピック後だけど、竣工からオリンピック期間までの4、5ヶ月で絶対完売ですね。

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>>10367 マンション検討中さん
無いです

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>>10501 匿名さん

確かにそんな感じかも。
値上げしたり五輪までに完売してしまったら縁が無かったってことで諦めるしかない。

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ここは値上げは無理でしょ。
最初に値付けで大失敗してるからね。肩身の狭いマンション部門としては、なんとか挽回して売上予算をクリアしたいとこでしょう。たぶん大幅値下げしたわりに思うように進捗しなくてやきもきしてるんじゃないかな。
そんな状況では、値上げを検討するどころか、言い出すことさえ憚られると思うよ。

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>>10504 匿名さん
月に約30戸のペースを売れてるか売れてないと見るかでしょう。
私は価格改定して売れていると思いますよ。
このままのペースでも竣工時にはほぼ完売なのに、商業施設情報が出てくれば一般的に売れ行きは確実に加速します。
と考えれば今すぐにはなくとも、この後で値上げは十分あり得るでしょう。ましてや値下げの可能性は残念ながら無いでしょうね。

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週末のモデルルームは混んでましたね。
少なくとも検討者は多そうだね。

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>>10506 マンション掲示板さん
なにじんがいました？

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このままのペース、という前提で予測する人がいますが、それがそもそもおかしいかと。
大幅値下げしてるんだから、その直後は一番売れ行きが良くなるに決まっています。しかし値下げ効果は次第に薄れるでしょうし、間取りや条件の悪い部屋が残るため、あとになればなるほど売れ行きは鈍化するのが当然です。
このままのペースを前提にするのは、まさに机上の計算というものです。

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>>10508 匿名さん
有明やその周辺にどんな開発計画があるか知ってる？あなたより勘がいい人はメディアを通して、これからどんどん飛びついてきますよ。間取りや条件の悪い部屋でさえ売れちゃうんだよ。地下鉄なんて噂が出だしたらなおさらだねー(知らないけど)

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もちろん知ってますよ。その上で言ってます。
カンがいい人が飛びついてるわりには、ずいぶんのんびりした売れ行きですね。

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喧嘩するならここは完売です。解散！

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有明の開発知った人は、住友トリプルに行くんじゃない？
ここを購入まで至る層って、タワマン嫌いとか家族が気に入ったとかコスパ重視じゃないかなと。
高い買い物するならエリアNo1買うのが住居選びの定石。そしてここと価格差大きくないからね。
本当の検討者なら分かると思うが、管理費も1万程度しか変わらない。月に2-3万乗せて住友トリプル買えちゃうから、あえてここを選ぶ理由はますますないわな。

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オリンピックや商業施設オープンで脚光を浴びた有明に注目する人なら、ますます住不のトリプルタワーを選ぶでしょうね。
そんなキラキラ好きな人たちが、わざわざヒュッゲを選ぶとは思えない。

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>>10513 マンション検討中さん
>>10514 匿名さん
あなた方がここの掲示板に書き込みに来てる理由はなんでしょう？気になってるからでしょ？同じような人がきっと出てきますよ。すみふもいいマンションだと思うので売れてくでしょうね。

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>>10513 マンション検討中さん
住友はイースト、セントラルでも坪350超えだよ。
こちらは坪290でしょ。
坪60万変われば本来はエリアが変わるレベルでそれを大差ないとは、、
しかも住友のセントラルだと国際展示場駅までも7分ほどかかり、ここの立地と大差なくなってくるから、全然こっちの方が良いと思う。

そして興味ないならここに来なければいいのに、来てるってことは何らかの目的があるんでしょうね。

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>>10514 匿名さん
ヒュッゲというワード、もう使用するのは辞めてますよ。

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ヒュッゲとか知ってるなら過去にモデルルーム行った人だね。
確実に更なる値下げ待ちの困ったちゃんとしか思えないね。。

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>>10516 匿名さん
参考までに住友3タワーの駅から最寄りのウエスト7階(西向き)は残り2部屋だけど、3Lで7070万／328万があるよ。
板マンも視野に入るなら、このぐらいの低層でもアリなのでは？

まー、板マンとタワマン、利用する駅などの利便性や、予算も有るだろうから一概には言えないけどね。

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>>10520 匿名さん
つい先日MR行きましたけど、ヒュッゲって言ってましたよ。
シアターの動画でも言ってた。

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てか俺にとって売れ行きはどうでもいいけど、価格改定後着実に売れてるんでしょ？
なら更なる値下げはまずないでしょ。
一般的な不動産で考えてさ。

あとはこの後に値上げがあるかどうかだね。

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住友のセントラルかイーストなら確実にこっちの方が良いと思う。
駅までの距離は住友セントラルはゆりかもめ徒歩6分、りんかい線7分でイーストはそこに更にプラスでしょ。
それで平均坪単価350万円。
しかも高速道路目の前で騒音と排ガスで自分含め子供の健康にも確実に悪いでしょ。。

それならこっちの方が生活環境良いし、駅にも近いし、価格も安いし、全然良いと思う。

何故に住友がそんなに推されるのか正直分からない。笑

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住友と価格に大差ないって言ってる人は正気？
ほんとに金額比較してる？

買値が抑えられるんだから売値が低くても利益が出せるのがここのいいところな訳で
高く買って仮にプレミストより高く売れたとしても利益出るか分からないスミフ買うのはチャレンジング過ぎない？

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ファミリータイプの部屋で、グロスが6000万円を超えてくると、購入できる層は限られてくるからね。心理的にも。スミフの7000万円とここの6000万円の差はやはり大きいよ。

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すまいよみさんの記事上がってましたよ。
https://t.co/0nztWGsCfn

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すまいよみさんの記事、このマンションのリスクが的確にまとめられてますね。とくに周囲環境について、図入りで現在から将来、高い建物に囲まれるリスクが説明されています。眺望・日照・開放感は期待してはダメとのこと。
　さらに防犯上のリスクも挙げられています。エントランスロックが１ヵ所しかなく、エレベータセキュリティもないので外部から住戸前まで用意に入れてしまうのに、玄関前インターフォンがカメラ無しとのこと。これでは最新マンションのセキュリティレベルに達しているとは言えませんね。

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>>10538 匿名さん
メリットもかなり多く載せられてるね。
やはり坪280万円は今の時代かなり安い。

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冷静にこのマンションに興味ない人は、下手な悪口ばかり書いてないで来なければいいんじゃない？
価格改定後は着々と売れてるんだし、なんなら真剣に検討している身としては、この掲示板で悪口書き込んで更なる値下げを待つようなタチ悪い人は検討者にならないでもらいたいしね。

この掲示板に来てるってことは魅力感じて気になって来てるはずなのに、あえて悪口だけ書き込みに来るのが相当にタチ悪いよね。。。

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>>10538 匿名さん
確かに将来の眺望のリスクは0ではないけど、塞がれる可能性は区域基準的に低いと思うけどな。
むしろ有明が化けたら坪300とかになる可能性も秘めてる。

あとインターホンのカメラは簡単に後付けできるよ。笑

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検討者の私からするとネガティブな人が増えるとレス数増えるから嬉しいですけどね。(ネガティブな人の意見は売れ残らせたい思いが感じ取れて全く参考にはしてませんが)すみふとの価格差も勉強になります！

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>>10542 マンション検討中さん
そうなんだよね。
一方的なネガティブ内容しか投稿しないってことは、明らかに良さを感じてるけど部屋を売れ残らせて自分の予算で買いたいって思惑がばればれなんだよね。
これ以上値段下がる訳無いのにさ、、

むしろしつこいネガが貼り付けば張り付くほど魅力のある物件という証明にもなると思う。
住友タワーも月島のミッドグランドもやはり張り付きネガがネガティブ投稿頑張ってるみたいだしね。
現に本当に人気のない物件は全然書き込む人いなくて更新されてないからね。。。
ここも価格改定前までは更新頻度低かったけど価格改定されてから急激に更新頻度上がってるみたいだし。

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やはり単なるネガ投稿は削除されたね。
削除にまつわる投稿もだけど。

ネガが投稿拒否になって、真の検討者だけで語り合える掲示板になると良いんだけどね。

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>>10536 匿名さん

やはり申込も成約済としていたんですね。
すごく気に入った、だけど売れ行きは芳しくないとの認識みたいですね。こういう情報発信が広まっていけば売り上げ向上につながるかもしれません。

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>>10541 匿名さん

エントランス前の風徐室の映像を見たいのでは。自室ドア前は最悪除き穴で見れますし。

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ここ懐かしい。そして荒れてる。笑
春先にここを検討してた者ですが、我が家が検討やめた理由だけ残しておきます。改善の意味も込めて。

理由は、営業のやる気のなさ。これに尽きます。
プレゼンや説明下手、その割に資料にも仕様スペック詳細が記載なくて謎仕様なのにフォロー雑。あえて買う気をなくさせているのかと家族が不安になってやめました。
いまはどーなんでしょうね。モノは悪くないのになにかと残念。だからこそ利ざや抜けるかな。

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>>10546 匿名さん
エントランス前の風除室の映像は見れるけど、住戸前が見れないってことじゃないの？

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>>10548 匿名さん

そもそも部屋にモニターが無いということだと思ってましたが

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>>10548 匿名さん

失礼しましたモニターありますね(当たり前か)
前に言われたように後付けできればカバーできますね

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>>10549 匿名さん
住戸内の親機はカラーモニター付なので、やはり住戸前子機だけが音声インターホンということですね。

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>>10541 匿名さん
インターホンは共用部分なので、総会決議して全戸交換になるんじゃないですか？

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>>10548 匿名さん
住戸前もモニター付けたいなら工事不要で1万円ちょっとで後付けできますよ！
後付、別付等々色々やり方はあるそうなので心配は無いかと！

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>>10552 匿名さん
既存音声インターホンは残して、モニター機能のみの後付けなら大丈夫なんじゃないでしょうかね？

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>>10554 匿名さん
そういうタイプなら規約的にグレーですよ。
基本的に共用部にものを追加できない。
管理組合に申請すれば通るだろうけど、単独動作できるから監視されてる気がすると嫌がる住人がいないとも限らない。

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>>10555 匿名さん
なるほど。
となると厄介ですね。。笑

どうしても必須な人はあまり口外できないかもしれませんが、内側のドアの覗き穴に付けるドアスコープ？みたいな無線モニターを付けるとかですかね。。

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コスパ最高なんだから
ウダウダ言ってネガっぽくするの辞めてもらえないかな

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結局いいってことね。

>>最近モデルルーム訪問した10件ほどのマンションの中で、1番魅力的に映っていて個人的に欲しいマンションです。臨海副都心「有明」、大型複合商業施設が隣に開業予定、大規模マンションの充実した共用施設、間取りの良さ。何より、このマンション高騰時代に都心部「有明」で坪単価280万円ほどという価格設定。引き続き検討したいと思います。

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>>10559 マンション検討中さん

相当気に入ったご様子ですよね。

＞実はずっと「冴えないマンション！」と思い込んでいたのですが、先日モデルルームを訪問して、住宅メーカーである大和ハウスの居住者目線を元にした造り込みに惚れ惚れ。久々に良い「家」であるマンションだと思いました。

であるが故に

＞2019年8月10日現在、258戸中88戸成約済み（成約率34％）とのことでした。竣工予定が来年2月なので、販売状況は相当に厳しいと思います。昨年の8月に見に行った「プラウドシティ越中島」は、当時同じようなスケジュールで今年の3月に竣工予定でしたが、昨年の8月にはすでに90％近くを販売していました。

という状況に歯痒さを覚え、ある意味宣伝して下さっているのかもしれませんね。確かにこのブログ読んだら俄然関心が沸いてきますもん。

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>>10547 マンション検討中さん
ダイワの販売員はアホで話にならないけど、私の三井不動産の担当はかなりしっかりしていました。まだご興味があれば三井の方を指名して改めてお話を聞かれてはいかがでしょうか。販売員の印象でかなり物件の見方も変わると思います。

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>>10560 匿名さん
販売の進捗が遅いのは、ずっと坪単価300ちょいで売り続けてたからなんですよねー。今年の6月に価格改定してからは販売もだいぶ進んでるみたいなので、そこにはちょっとツッコミいれたい

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>>10563 匿名さん
下の人の書き込みの通り数字上は信憑性がないので、あまり信じない方が。。

>>10470 マンション検討中さん

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ドアモニターは後付けできたとしても、エントランスロックやエレベーターセキュリティは後付けできませんよね。。
できたとしても住民の持ち出しですもんね。。

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>>10563 匿名さん

投資目的がいてもいいと思います
多様性は大事ですね

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価格下げてもまだ170戸も残ってるのか。
竣工まで残り半年で竣工完売は難しそうな状況ですね。
竣工後にさらに値引いて買う方がいいかもしれないね。

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>>10560 匿名さん

いくらもらってんだろうね

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ここ検討してる人は
タワマンで、低層階住むくらいなら、
新築の板マンの方がいいね。

って事ですね。
中古タワーなら、有明は絶対選びませんが。

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新規で見つけた人たちがどんどん買っているような物件だろうね。
恐らく出戻りはないだろうな。

月約30戸ペースなら竣工時には約９割売れている訳で、更に商業施設情報がオープンして、豊洲や市場前に大型オフィスができるとなるとここの駅近需要も高まって、この後値上げもあり得ると思う。
有明でタワーにこだわりがないなら、真面目に良い選択肢。

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>>10571 匿名さん

>>10512

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>>10572 匿名さん
1末竣工で、2末引き渡しでしょ。
成約ベースなら９割やん。

別に残り1割ならオリンピックもあるし、大和も焦らないでしょうね。

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売れないのも仕方ないですね。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190819-00000073-kyodonews-bus_all

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>>10573 匿名さん
なんで成約のみが、成約+申込より多いかわかりますか？

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月の販売ペースは落ちていきそうですね。首都圏のマンション販売はかなり不調らしいし。

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>>10569 匿名さん
デメリットで一番大きいのは、やはり周囲を高い建物で囲まれることでしょうか。

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周囲を高い建物で囲まれるって言ってる人、容積率建ぺい率とかの制約条件を理解してないんだろうな。
特に西側なんて、仮にカンダの倉庫が売られてマンション建つってなった時に鉛筆状のマンションでも建てるつもりってことなんだろうか。
北側も10年後以降の使用想定用途都が公表してるけど、容積率200%なのにこちらも長細い高層商業施設を建てると思っているのだろうか。駅前商業施設なら普通は敷地に対して高さよりもワンフロアの面積を優先すると思いますが。。

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周りは要塞のように高いからね
ここは
完全に埋もれちゃうね

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匿名ってしてるアンチが昨日から急増してるけどお盆明けの住友の営業？
嫌なお仕事だねー。

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>>10578 匿名さん
まさにその通り！

西側と北側には巨大な高層建造物は条件的に建てられないよ。
西側のカンダが敷地を売却してもあの敷地面積ではプレミストより高い建造物を建てるとなると極細の建物を建てるしかなく、せっかくの駅近でそんな無駄なことはしないでしょう。もしも細長い建物建てられても日照や眺望が絶望的になるような範囲での建物ではない。
そもそも売却するなら今回の大和に売却しているはずで、しばらくは売却する意思が無いのでしょう。

北側は面積広いけど容積率が2倍だから、現実的にせいぜい5.6階の賑わい施設が建つくらいじゃないかな
容積200の建ぺい60で15階以上の高層建造物を建てるとは到底思えない。

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中古タワーの
管理費　修繕費　なめたらいかんね。。
築１５年で合わせ、月５－６万。。
ローン合わせたら恐いね。

だから出て行く人おおいね。
売り出し中の物件多いし。。
一般　サラリーマンにはきついね。
老後でタワーとか、自分には想像できないわ。

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すまいよみさんのブログ読みました。メリットとデメリット両方を述べつつバランスが取れた内容で非常に好印象です。住居として物件を冷静に見られているので、検討中の皆さんにとっても大変参考になるのではないでしょうか。

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爆売れは無いかもしれないけど、着実に売れていく物件だろうな。
真面目に物件としての立地と質は良い。
都内では近年中々買えない価格だ。

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有明周辺が発展してきて坪350万とかで5年後とかに売れないかな。
そしたらかなり儲かるのに。

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値上がりを夢見るのはいいが、それを期待してマンションを買うのはやめた方がいい。とくに今は時期が悪い。

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なんでこんなに良い物件なのに売れないのか、ホント疑問ですよ。
やはり有明の知名度ってこんなもんなのかなとおもうが、、あとはすみふ施設に賭けるしかない。我々のために、すみふ頑張れ！！

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先日、現地とその周辺観てきました。
マンション東側ですが、向かいのホテルが少しずつ建築が進み距離感などイメージが湧いてきました。思ったより離れているし部屋からはバルコニーを挟むので抵抗感は少ない気がしました。

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ここが値上がりしたら、スミフはもっとしてる気がします。
どこでもそうですが、エリアNo1はつよいです。

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>>10588 マンション検討中さん
遠近法の関係かもしれませんが、こう見るとオリゾンマーレとそんなに高さが変わらないですね。もっと囲まれている感じがすると思ってました。

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>>10590 マンション検討中さん
明らかにこちらの方が圧迫感ありますよね？
http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52471862.html

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冷静に考えてさ、中古でリセールを考えた時に住友の仮にセントラルタワー（駅まで国際展示場、有明駅それぞれ徒歩7分、6分位置で平均坪350万円）とプレミスト有明（国際展示場、有明テニスの森それぞれ徒歩9分、2分で平均坪280万円）で新築時の値差である坪70万円が中古リセール時でも開くと思ってるのかな。
ウェストなら駅に近付くけど更に値差あるし。。
仮に20坪の3エルで比較したら坪70万円の差は1400万円の差が生じるってことで、中古でそれだけの値差があるならランニングコストも安いしプレミスト有明の方が価格重視の中古マンション検討者には有利だと思う。
住友の営業マンはエリアＮｏ．1物件って自社物件を言ってたけど、そもそもNo. 1って勝手に言ってるだけでしょう。笑

長文書いちゃいましたが、私個人的な考えでは、そもそもシティタワーズとプレミストでは需要のある客層が違そうだし、坪70万円以上の差がリセール時に出るとは思えません。。

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売れてない売れてないと騒ぐやつはこれを読んでみましょう。

https://peing.net/q/b28fde6d-a262-4be2-a72e-4517f8bc7701

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>>10592 匿名さん
たしかに。

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>>10592 匿名さん
同階の同じくらいの広さで比べると坪30万差くらいだけどね。それでもこちらのほうが有利かなとは思うけど。
比較するなら正確にしないと荒れるもと。

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>>10592 匿名さん
確かに改めて考えるとその通りだと思います。
タワーマンションにこだわり無い方からすればその差額は本当に大きいですよね。
住友の方が高く売れたとしても、こちらは元値が安いので結局売った時の損益ではこちらの方が有利ですかね。

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少なくとも、現時点では、坪70万の差があるというのが事実です。それは、タワーと板の差なのか、部屋の仕様の差なのか、駅からの距離の差なのか知りませんが、事実として坪70万円の差がある。
そして、有明エリアには、まだまだマンションが建つ土地がわんさかある。有明レガシーエリアもあるし、東武の土地、スミフの商業施設の北東も広大な土地がある。まだまだ、マンションの建設があっておかしくない。
今後、周囲に新しいマンションが建設したときに、ここのどのような価値を市場に訴求していくのか。
正直、わたしは、ここについては、エリアのone of themになってしまい、価格が安いことを訴求していくしかなくなるのではないかと懸念しているところです。一方で、スミフは、駅近であったり部屋の仕様等で訴求ポイントがいくつか見いだせるのではないかと。そのあたりでも、今の坪７０より差が開いてしまうのではないか、こんなことを懸念しています。
ぜひ、購入者の方ないし前向きに検討している方に、ここの10年後の訴求ポイントは何かを聞きたいところです。

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>>10595 匿名さん
平均坪単価の話だと思うので、10592さんの方が正しいと思いますよ。

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>>10597 マンション比較中さん
ここは検討版なのに、長文で必死なネガティブアピールですね。

騙される方多いですが、住友もウェストタワーは国際展示場まで徒歩4分ですが、セントラルイーストは7分、10分ですよ。有明駅までもそれぞれプラス。
仕様は確かに住友も良いですが共用施設はここと大差無いです。むしろこちらはゲストルームありますしね。
ランニングコストもこちらの方が安い。

10年後の周辺環境ですが、前の投稿に建築制限の投稿をされてる方がいましたが、高層巨大タワーマンションに囲まれるようなことは不可能なはずです。
大和もそれを見通せない程、馬鹿ではないと思いますよ。

住友も確かに良いマンションですが、高速道路目の前の環境で子供を遊ばせるのを嫌がるファミリーは多いと思いますし、住友と値段以外でも差別化されてると思います。

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>>10597 マンション比較中さん
中古マンションの検索方法は、エリアと値段と間取りと駅徒歩分数と築年数で絞られる方が9割です。
この中で徒歩分数と築年数は許容範囲が広い方が多い。
中古マンションに住まわれる方は他のマンションとの差別化を求めてはおらず、いかにその希望するエリア内で安く住めるかを1番に求めます。
多少余裕があり値段を出しても良い方は新築にいくので。

となるとプレミスト有明は確かに中古リセール時には価格のアドバンテージがかなりありますね。

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