ＭＩＤ ＴＯＷＥＲ ＧＲＡＮＤ（ミッドタワーグランド）

>>5726 マンション検討中さん
ここを見る前にミナトフロント行きましたよ。
天井高270は良いです。でも、東側の海ビューはダイワハウスさんが倉庫を建てるので倉庫に被らない部屋は既に完売近かったです。
西側の首都高側も悪くはないのですが夜の日の出駅は人通りも少なく、幹線道路付近は暗いのでやめました。再開発は魅力ありますが、日の出駅周辺の暗い通りは万人受けしないので見送ってます。管理費は無駄に高いです。
MTGと比較検討するならブランズタワー豊洲、勝どき、晴海あたりのマンションでしょうか。どちらの部屋を検討されていますか？

＞５７２３

現地視察してきたけど、まず春日駅は地下に潜って改札までの距離がとても長い。

それと、春日駅周辺には飲食等なにもない。
後楽園やラクーアにいかないとだめ。

>>5723 検討板ユーザーさん

そりゃそうでしょ

>>5727

なるほど、ありがとうございます。
中央区か港区か、あるいは目黒区で検討します。MIDも引き続き！

5728

そうだね。春日駅には何もない。
東京ドームで、ほぼ毎日イベントやって、人混み凄い所。

正直落ち着かないよ。

>>5727 匿名さん
建ぺい率比較だそうです。
MTG　57.9％
ブランズタワー豊洲　25.0％
マンションの敷地にゆとりがあり住環境重視なら豊洲、住環境よりも駅近ならMTG

>>5732 匿名さん

なるほど！
一軒家なら建ぺい率重視ですが、マンションなので、駅近重視します！
ファミリーの方は建ぺい率重視の方もいらっしゃるでしょうね。人それぞれですものね(^_^)

月島駅は駅徒歩１分マンションがいくつもある街なので中古になったら
２分では駅近の優位性がありません。

>>5734 匿名さん
どうかなぁ。徒歩1分のマンションは仕様が古いし、築年数が経ってるから徒歩2分と大差ないのでは？
CGPは別格ですけど。

築15年のアイマーク、築17年のファミール、築13年のライオンズ、どれもMTGより特段優位性があるように思われません。

>>5734 匿名さん
残念な事にMTGを購入できなかったのでしょうか。
良かったらですけどMTGは良いマンション!にポチッと一票お願いします。

気に入らないからって個人攻撃しても現実は変わりません
ムーンアイランドタワーも駅直結でここより優位なタワーだらけですね。

5739

買えない属性だから無視。

物件グレード、仕様、築年数等の補正も含めて比較できないレベルだからね。

でも、きっといきなり地方出身の人が駅周辺で中古探すってなったら、なんでMTGはこんなに高いのか、理解できないんだろうね。

重要なのは、あなたの私見ではなく、この単価でも、それだけの価値を理解して買う需要がそれなりにあるということ。

CGPやMTG以外は検討しなかったな。築年数が10年から20年経過した物件は、購入を見送る方も多いと思うからね。

ムーンアイランドが坪300以下だったら優位性あるかもね。
でも、ムーンアイランドが坪350だったらMTGのほうが良いよね。
仕様もだいぶ劣るし。
っていうかムーンアイランドの分譲って結構あるのかな。

>>5739 匿名さん
根拠が乏しい

昨日久しぶりにもんじゃストリート行ったけど、リノベしてキレイになったもんじゃ屋結構あってびっくりした。
昔は無かったおしゃれなお店も少しできてて、この流れで変わるんだといい街になりそうな気がする。

外壁の断熱性能はFLAGより低性能でした。安いには理由があるね、特に見えない所で。

FLAGのような海風直撃受ける場所じゃないからね。

ゼネコンは、そこらへんも全てシュミレーションした上で建設請負見積もり出してるよ。

さすが大成建設だね。

断熱性能は風とは関係無いんじゃない。温度でしょ。
寒さ暑さは月島も晴海も同じだろうし。
真夏の世界のアスリートの宿泊場所として、その辺りの性能にはこだわったのかな。

>>5745 匿名さん
断熱性能とは、断熱等性能等級のことですか？
だとするとMTGは断熱等性能等級4なので、最高ランクなんですよね。

晴海フラッグの断熱等性能等級がいくつかわからないのですが、少なくとも同等ではないでしょうか。

あと、一次エネルギー消費量等級もランク5なので、断熱性能に問題ないかと思われます。

残りわずかでした！

>>5748 検討板ユーザーさん
いや等級ではなく、断熱材の厚さと熱抵抗値です。ここは断熱材が薄くて熱抵抗値が低く断熱性能が思った以上に低かったです。新しいマンションであれば等級4は当たり前ですから、問題はその中身ですよ。

完売近いです。その断熱材のせいでもの凄く寒いのでしょうか？
夏はタワマンは暑いです。夏も冬もどちらも等級云々で感じ方は変わりません。
専門家のうんちくは素人には感度が低いのでわからないです。

>>5752 マンション検討中さん
分かりやすく言えば外壁が薄いということです。確かCGPよりも15mm薄いと思います。断熱性能だと3割強低いです。新築だとプライムパークス品川シーサイド
と同じくらいだったと記憶してます。建物のグレードが低いということです。

リビング、主寝室床暖房完備です。断熱性能良い外壁使っているとは言われても床が寒いと
何しても寒いです。何か検証データーなどないでしょうか。床暖房使用率や年間の光熱費の差とか。売る側も建材費が高いからといってやみくもにコストカットしてないですよ。
要は断熱性の等級4又は5が居住者の体感温度に差異なしとしたのでしょう。
外壁の断熱性能低いけれど完売間近は事実です。
専門家のうんちくは根拠とセットでお願いします。

>>5754 マンション検討中さん
分かりました。検討者の参考になるかなと思って情報を提供しましたが、根拠を出せと言われると、以前に見た資料の記憶ですから無理です。デベ営業やマンション設計会社の方に裏取りしてください。もう書きません。ごめんなさい。

外壁の厚さが書かれている資料があったんですかね！？
スラブ厚とか戸境壁はよく聞きますが、外壁厚というのは初耳な比較指標でしたね。

要はこのマンションの外壁は他より薄いという事なんですね。住む上で問題があるかは別として薄いという事実は知りたい情報です。

優位性についていろいろ出ていたので、月島に住んでいて長い私が感じたことを述べましょう。
まず、月島駅は駅からの距離で優位性を図るのはなかなか難しいと思います。
実際に高級住宅街の佃は駅からは少し離れておりますが、人気は普通にあります。
MIDのいいところは、商店街中心部付近に隣接しているので、実際商店街はMIDの下から始まるような雰囲気になるでしょう。
ＣＧＰは駅、MIDは商店街というような違いになります。よって、MIDタワーとCGPのニーズはそれぞれ違うところにあると思います。仕様や共用部分がCGPと同じであれば差は出てくると思いますが、そこは岩盤浴等でうまく調整されております。
よって、間違いなく月島商店街のランドマークタワーになるでしょう。商店街が将来的に無くなるまでは

このマンションの商店はもんじゃとパチンコ以外に
何が入るのですか？

>>5757 匿名さん
そうですね。
薄いのは何故か、影響など事実を確認したいです。生憎根拠はないみたいなので聞くしかないのでしょうか。

いろいろマンションや掲示場のスレッド見てきたけど、壁の厚さに言及してるの初めて見た。笑
最近のタワマンはここ含め、ワイドスパンで外に面するのはほぼガラスだから、壁の厚さよりガラスの質が重要に思うけどね

一生不動産買えないタイプの人間だなぁ?

欲しいと思った物件を買えばよし。

そんな細かいとこまで見て買う人いないよ。
いたとしたら、そいつは生涯マンションが買えないやつ

一期にファミリー中層階を購入したものです。

久しぶりに月島の不動産仲介を訪問してきました。
（転勤になって賃貸に出す可能性もあるため）

まず中央区のファミリー賃貸は賃料単価が上げってきているそうです。これは購入時に聞いていた話ですが、まだその傾向はストップしていないことが確認できた。

中古の売買事例は購入時にあまり周囲での比較事例はCGPしかなかったものの、その後CGPの住民がMTGの売れ行きを見て、売りに出して成約が増えてきているそうだ。

CGPの低層階の向きが悪い部屋の1LDKで425万くらいで、これがファミリーなら、間取りや向きによって5-10万は上がってくるそうだ。その上で、すでにそれくらいの水準ならすぐに買いたいという客がリスト化されているそうだ。

私が買った部屋の単価と比べてもすでに7-10パーセント上値で出しても、すぐに成約する水準と言われました。

案の定抽選で勝てたので、私の部屋は眺望良い部屋なので、400後半で出しながら475万の成約を狙うのが良いとコメントされました。

それと賃貸に出した際の表面利回りは、4.15pが見込めそうです(新築プレミアを加味して）

5758

佃のマンションは、建物内およびエリア内買い替えがメイン。

外からの新規参入者は、賃貸でしかあまり見ない。

それと、同エリア内での買い替えなので、エリアが高齢化してきてますよ。

住宅ローンでも仲介手数料、銀行の事務手数料を考慮すると10%値上がりしてもあまり儲からないような…税金もかかるし。

次期は増税の影響ありますかね？
投資用の1ldkなら煽り受けるから、多少はあるんですかね？

>>5770
詳しそうだから教えてほしいんだけどさ、住宅ローンを借りてる物件を賃貸に回した場合、超低金利だからイールドスプレッドがそれなりに取れて、
キャッシュフロー上は良い数字になるんだけど、銀行に支払うお金の大半がアモチになる（費用計上できる利息が少ない）関係で、PLが大きく出過ぎない？
そこに所得税率で40%とか50%とか課税されると、キャッシュアウトの方が大きくなりそうなんだけど…。
新築マンションだから減価償却も知れてるし。
この問題はどう対処するの？

税率含め言ってることが恐ろしくいい加減で大雑把だけど
一度、真面目に取得から売却まで含めたシミュレーションしてみることをお勧めします。何事も自分で手を動かさないとわかりませんよ。
https://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/01.html

>>5773
いや、俺は30代前半だけど本業の年収だけで3000万円以上あるから、それだけで所得税率40%なんだよね。
そんな中、不動産事業で利益が出たら、所得税率分の40%が課税されるよね？
何かおかしいこと言ってる？

こちとら投資銀行業務で不動産投資のプロジェクションなんて死ぬほど回してるけど、住宅ローン使用時の過剰利益に対するtaxインパクトについて、詳しい人から話を聞きたいだけ。

三井不動産リアルティのシミュレーションなんざ持ち出す素人の意見は聞いてないんですよ。

5774

投資銀行事業で不動産投資のプロジェクションを死ぬほど回してるんだったら、タックス後のセンシティビティー自分で計算できないの？
ビック4とかの専門家集団を使い倒してディールやってるんだろうからさ、彼らに指示できるくらいの会計税務知識持ってないとおかしくない？

わざわざ掲示板で、どんな相手かわからない相手にわざわざ聞く？

計算するまでもなく、個人で購入して賃貸に出した時の税後のCFプロジェクションと、数年先の想定売却か描きと税後の利益とか、すぐわからないのかなぁ。。。

5774が投資銀行マンかどうかは疑問だが、
（仮にそうだったとしても、プロジェクション回す時点でアソシエイトレベル）私の周りでは、（本業で●●やっているから、いざ個人で●●投資やっても、絶対に儲けられる！」って言って、実際にやってみて投資に失敗するのが8割。

掲示板に書き込む内容から推測すると、失敗するタイプだろうな。