ＭＩＤ ＴＯＷＥＲ ＧＲＡＮＤ（ミッドタワーグランド）

1階2階は商業施設なんだからエレベータくらいあるよ。

CGP住民ですが、>>5683さんが仰る通り基本は階段で、悪天候やスーツケース・ベビーカー・重い荷物とかある時に8b出口のエレベーターを使いますよ。スピード遅くて1機しかないので、、
あとホームまでの時間もここは月島マンションの中ではトップクラスに思います。誤解されてる方いますけど、、

周辺からの住換えで契約したものですが、契約する前に色々現地調査しました。
MTG最寄り地下鉄入口から改札までの距離（大江戸線、有楽町線）は、どちらともとても距離短いですよ。疑問に思われる方は現地調査かねて行ってみてはどうでしょうか。

CGPエレベーターは、ベビーカー利用時くらいだと思います。

担当してくれた営業の方は1月下旬に他の販売物件に移動するという連絡をもらいました。
一年も立たずにほぼ完売ですね。

事業計画の変更とやらで2019年3月11日以降の契約者は入居時期が遅くなってる件、住不と同じで決算期を意識した措置？

>>5690 匿名さん

それもあるかと思いますが、引っ越し対策の方が大きいかと

結果的に2018年に販売開始したタワマンでは大関クラスの素晴らしいマンションだったね。横綱ではないかもだが。
北仲みたいな瞬間蒸発じゃないけど
売れ残りはないし販売順調だし。
ダイワの有明、三井の武蔵小山やパークタワー晴海etc
この辺と比べていかにお買い得で将来的にリセールで益が出やすいのは素人でもわかる！
実需派から見ると狭いは難点だか
それ以外が素晴らしい。

リセールで比べるなら月島の中古他物件と比べないと。
月島駅は徒歩１分のマンションがいくつもある街なので２分ではメリットになりません。

>>5692口コミ知りたいさん
いまだに都内のスレにまできて北仲のステマしているんですね。
あせってるのかな。

>>5693 匿名さん

まぁ、駅直結以外は1分も2分も評価はかわらんでしょう。
該当するタワマンは、ライオンズ、アイマーク、ムーンアイランドだけど、どれも築15年くらいだから、築年考えると比較対象はないんじゃないですかね。
もちろん、経年での価格変化の指標にはなりますけどね。

>>5694 匿名さん
北仲は完売してるからステマする必要ないが

ここって、年収いくらなら買っても大丈夫でしょうか

2期2次が全戸申込みがあったとして、残り何戸かわかる方あいますか？

>>5696 匿名さん
購入者のステマも多いよ。
転売目的のね。
最近都内の色々なスレで北仲の文字見かけるが、
損切になる予感であせってるのかもね。

>>5699 匿名さん
北仲は実需メインだから
転売タイプのタワマンじゃないだろ

>>5699 匿名さん
北沖そんな感じなのか。文京小石川も高倍率だったけど、ここからの転売は厳しいのかね。

>>5701 マンション掲示板さん
小石川といいここといい売れるマンションは
お値段が高くても売れる

ここに関しては月島ナンバー1のCGPが指標だよ、MTGは月島ナンバー2の地位は揺るがないよ

>>5701 マンション掲示板さん

北沖 笑

>>5697 匿名ちゃん
部屋の広さによりますよ。

2016年以降の新築マンションは総じて残債割れです。みな仲間だから大丈夫。

>>5705 匿名さん

2023年頃に残債割れしてるのは、ありそうだが中古も値上がりしてる今時点で割れてるのは、竣工後一年とか完売しないものだけじゃないかな。

>>5697 匿名ちゃん
600万で買っていいよ

大井町のスレで話題になってる物件はここですか？

大井町のスレでミッドタワーの話題になってるんですか？
いずれにしても、他のマンションの話はこのスレではタブーです。
小石川も北仲のことも書かないでください。
ここでは、ミッドタワーだけの話をしましょう。

そんなタブー発言はタブー。
比較無くして有益な情報とは言えんだろ。

後完売まで65戸くらいですかね？

>>5710 匿名さん

検討中の方？
比較して有益な情報を得たいなら、
そのように書いてください。

2期の先着順の残り2戸（1ldkと3ldk）が物件概要からなくなったのは先週末の販売でいっしょに売れたんですよね。
3期が4月とのことで残戸数と竣工までの期間を考えるとペース早めてる印象ですが、そんだけ見込み客がいるってことですかね

順調！！

>>5713 マンコミュファンさん
小石川は予算的に厳しい人が
新築で探すとしたらここでしょ

2年待つのは辛いが
あ、もう2年切ったか！

>>5715 口コミ知りたいさん
小石川は住設計がよくないから対象外だな。
春日駅ってのもあんまだし。

消費税前ならまだしも、今期で申し込む奴の気が知れないね。まぁまぁ市況が高値だからなんか適正価格って評判けど、建物2%の増税後にで買う奴はババ引いてるだろね。
大半の購入者よりも割食って高く買うなんてほんと気の毒か金持ちだろうね。

>>5717 検討板ユーザーさん
高所得層は増税後の方が得するって言われてるよね。

>>5718 マンション検討中さん

ごめんなさい。
まぁまぁ金あるけど、言ってる意味わかりません。
それって優遇措置のことかな？10年以上住まないとメリットないでしょ。少なくともイグジット考えてタワマンに住むなら得しないよ。

増税後が得するって、金ない奴の発想だろ。
ありえねーな。

>>5719 検討板ユーザーさん
10年未満で住み替え前提なら関係ないし、政府も前倒しの優遇措置だと評価されただろうに。

これから販売のマンションならまだしも、大半売れて、条件の悪い売れ残った部屋で、更に増税値上げ後に買うのはかなり損だから、買う人は情弱だよ。永住ならまだしも、他の住戸と比較してリセール時に損失確定ってのは痛いよね。

>>5716 マンション検討中さん
月島より春日駅の方が便利でしょ？

人気マンションだから、後で買う奴がオプションも選べずに損する構図かー
プラス増税だから、半投目的の購入だとするとリセールが厳しいなー

人気マンションは早い時期に買った方が得するってことだよ。結構常識。

2LDKタイプが完売してました。

1LK、1LDK、、のタイプと
3LKだったか、3LDKか、、広いタイプしか残っていないようです。残りわずかでした。

ココを比較する人は、どこと比較してますか？
私は水辺（海か川）と駅近にこだわっています。日の出駅のミナトシーフロントも見にいき、残り1戸でしたが、共有施設がないのに共益費が高くて断念しました。

>>5726 マンション検討中さん
ここを見る前にミナトフロント行きましたよ。
天井高270は良いです。でも、東側の海ビューはダイワハウスさんが倉庫を建てるので倉庫に被らない部屋は既に完売近かったです。
西側の首都高側も悪くはないのですが夜の日の出駅は人通りも少なく、幹線道路付近は暗いのでやめました。再開発は魅力ありますが、日の出駅周辺の暗い通りは万人受けしないので見送ってます。管理費は無駄に高いです。
MTGと比較検討するならブランズタワー豊洲、勝どき、晴海あたりのマンションでしょうか。どちらの部屋を検討されていますか？

＞５７２３

現地視察してきたけど、まず春日駅は地下に潜って改札までの距離がとても長い。

それと、春日駅周辺には飲食等なにもない。
後楽園やラクーアにいかないとだめ。

>>5723 検討板ユーザーさん

そりゃそうでしょ

>>5727

なるほど、ありがとうございます。
中央区か港区か、あるいは目黒区で検討します。MIDも引き続き！

5728

そうだね。春日駅には何もない。
東京ドームで、ほぼ毎日イベントやって、人混み凄い所。

正直落ち着かないよ。

>>5727 匿名さん
建ぺい率比較だそうです。
MTG　57.9％
ブランズタワー豊洲　25.0％
マンションの敷地にゆとりがあり住環境重視なら豊洲、住環境よりも駅近ならMTG

>>5732 匿名さん

なるほど！
一軒家なら建ぺい率重視ですが、マンションなので、駅近重視します！
ファミリーの方は建ぺい率重視の方もいらっしゃるでしょうね。人それぞれですものね(^_^)

月島駅は駅徒歩１分マンションがいくつもある街なので中古になったら
２分では駅近の優位性がありません。

>>5734 匿名さん
どうかなぁ。徒歩1分のマンションは仕様が古いし、築年数が経ってるから徒歩2分と大差ないのでは？
CGPは別格ですけど。

築15年のアイマーク、築17年のファミール、築13年のライオンズ、どれもMTGより特段優位性があるように思われません。

>>5734 匿名さん
残念な事にMTGを購入できなかったのでしょうか。
良かったらですけどMTGは良いマンション!にポチッと一票お願いします。

気に入らないからって個人攻撃しても現実は変わりません
ムーンアイランドタワーも駅直結でここより優位なタワーだらけですね。

5739

買えない属性だから無視。

物件グレード、仕様、築年数等の補正も含めて比較できないレベルだからね。

でも、きっといきなり地方出身の人が駅周辺で中古探すってなったら、なんでMTGはこんなに高いのか、理解できないんだろうね。

重要なのは、あなたの私見ではなく、この単価でも、それだけの価値を理解して買う需要がそれなりにあるということ。

CGPやMTG以外は検討しなかったな。築年数が10年から20年経過した物件は、購入を見送る方も多いと思うからね。

ムーンアイランドが坪300以下だったら優位性あるかもね。
でも、ムーンアイランドが坪350だったらMTGのほうが良いよね。
仕様もだいぶ劣るし。
っていうかムーンアイランドの分譲って結構あるのかな。

>>5739 匿名さん
根拠が乏しい

昨日久しぶりにもんじゃストリート行ったけど、リノベしてキレイになったもんじゃ屋結構あってびっくりした。
昔は無かったおしゃれなお店も少しできてて、この流れで変わるんだといい街になりそうな気がする。

外壁の断熱性能はFLAGより低性能でした。安いには理由があるね、特に見えない所で。

FLAGのような海風直撃受ける場所じゃないからね。

ゼネコンは、そこらへんも全てシュミレーションした上で建設請負見積もり出してるよ。

さすが大成建設だね。

断熱性能は風とは関係無いんじゃない。温度でしょ。
寒さ暑さは月島も晴海も同じだろうし。
真夏の世界のアスリートの宿泊場所として、その辺りの性能にはこだわったのかな。

>>5745 匿名さん
断熱性能とは、断熱等性能等級のことですか？
だとするとMTGは断熱等性能等級4なので、最高ランクなんですよね。

晴海フラッグの断熱等性能等級がいくつかわからないのですが、少なくとも同等ではないでしょうか。

あと、一次エネルギー消費量等級もランク5なので、断熱性能に問題ないかと思われます。

残りわずかでした！

>>5748 検討板ユーザーさん
いや等級ではなく、断熱材の厚さと熱抵抗値です。ここは断熱材が薄くて熱抵抗値が低く断熱性能が思った以上に低かったです。新しいマンションであれば等級4は当たり前ですから、問題はその中身ですよ。

完売近いです。その断熱材のせいでもの凄く寒いのでしょうか？
夏はタワマンは暑いです。夏も冬もどちらも等級云々で感じ方は変わりません。
専門家のうんちくは素人には感度が低いのでわからないです。

>>5752 マンション検討中さん
分かりやすく言えば外壁が薄いということです。確かCGPよりも15mm薄いと思います。断熱性能だと3割強低いです。新築だとプライムパークス品川シーサイド
と同じくらいだったと記憶してます。建物のグレードが低いということです。

リビング、主寝室床暖房完備です。断熱性能良い外壁使っているとは言われても床が寒いと
何しても寒いです。何か検証データーなどないでしょうか。床暖房使用率や年間の光熱費の差とか。売る側も建材費が高いからといってやみくもにコストカットしてないですよ。
要は断熱性の等級4又は5が居住者の体感温度に差異なしとしたのでしょう。
外壁の断熱性能低いけれど完売間近は事実です。
専門家のうんちくは根拠とセットでお願いします。

>>5754 マンション検討中さん
分かりました。検討者の参考になるかなと思って情報を提供しましたが、根拠を出せと言われると、以前に見た資料の記憶ですから無理です。デベ営業やマンション設計会社の方に裏取りしてください。もう書きません。ごめんなさい。

外壁の厚さが書かれている資料があったんですかね！？
スラブ厚とか戸境壁はよく聞きますが、外壁厚というのは初耳な比較指標でしたね。

要はこのマンションの外壁は他より薄いという事なんですね。住む上で問題があるかは別として薄いという事実は知りたい情報です。

優位性についていろいろ出ていたので、月島に住んでいて長い私が感じたことを述べましょう。
まず、月島駅は駅からの距離で優位性を図るのはなかなか難しいと思います。
実際に高級住宅街の佃は駅からは少し離れておりますが、人気は普通にあります。
MIDのいいところは、商店街中心部付近に隣接しているので、実際商店街はMIDの下から始まるような雰囲気になるでしょう。
ＣＧＰは駅、MIDは商店街というような違いになります。よって、MIDタワーとCGPのニーズはそれぞれ違うところにあると思います。仕様や共用部分がCGPと同じであれば差は出てくると思いますが、そこは岩盤浴等でうまく調整されております。
よって、間違いなく月島商店街のランドマークタワーになるでしょう。商店街が将来的に無くなるまでは

このマンションの商店はもんじゃとパチンコ以外に
何が入るのですか？

>>5757 匿名さん
そうですね。
薄いのは何故か、影響など事実を確認したいです。生憎根拠はないみたいなので聞くしかないのでしょうか。

いろいろマンションや掲示場のスレッド見てきたけど、壁の厚さに言及してるの初めて見た。笑
最近のタワマンはここ含め、ワイドスパンで外に面するのはほぼガラスだから、壁の厚さよりガラスの質が重要に思うけどね

一生不動産買えないタイプの人間だなぁ?

欲しいと思った物件を買えばよし。

そんな細かいとこまで見て買う人いないよ。
いたとしたら、そいつは生涯マンションが買えないやつ

一期にファミリー中層階を購入したものです。

久しぶりに月島の不動産仲介を訪問してきました。
（転勤になって賃貸に出す可能性もあるため）

まず中央区のファミリー賃貸は賃料単価が上げってきているそうです。これは購入時に聞いていた話ですが、まだその傾向はストップしていないことが確認できた。

中古の売買事例は購入時にあまり周囲での比較事例はCGPしかなかったものの、その後CGPの住民がMTGの売れ行きを見て、売りに出して成約が増えてきているそうだ。

CGPの低層階の向きが悪い部屋の1LDKで425万くらいで、これがファミリーなら、間取りや向きによって5-10万は上がってくるそうだ。その上で、すでにそれくらいの水準ならすぐに買いたいという客がリスト化されているそうだ。

私が買った部屋の単価と比べてもすでに7-10パーセント上値で出しても、すぐに成約する水準と言われました。

案の定抽選で勝てたので、私の部屋は眺望良い部屋なので、400後半で出しながら475万の成約を狙うのが良いとコメントされました。

それと賃貸に出した際の表面利回りは、4.15pが見込めそうです(新築プレミアを加味して）

5758

佃のマンションは、建物内およびエリア内買い替えがメイン。

外からの新規参入者は、賃貸でしかあまり見ない。

それと、同エリア内での買い替えなので、エリアが高齢化してきてますよ。

住宅ローンでも仲介手数料、銀行の事務手数料を考慮すると10%値上がりしてもあまり儲からないような…税金もかかるし。

次期は増税の影響ありますかね？
投資用の1ldkなら煽り受けるから、多少はあるんですかね？

>>5770
詳しそうだから教えてほしいんだけどさ、住宅ローンを借りてる物件を賃貸に回した場合、超低金利だからイールドスプレッドがそれなりに取れて、
キャッシュフロー上は良い数字になるんだけど、銀行に支払うお金の大半がアモチになる（費用計上できる利息が少ない）関係で、PLが大きく出過ぎない？
そこに所得税率で40%とか50%とか課税されると、キャッシュアウトの方が大きくなりそうなんだけど…。
新築マンションだから減価償却も知れてるし。
この問題はどう対処するの？

税率含め言ってることが恐ろしくいい加減で大雑把だけど
一度、真面目に取得から売却まで含めたシミュレーションしてみることをお勧めします。何事も自分で手を動かさないとわかりませんよ。
https://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/01.html

>>5773
いや、俺は30代前半だけど本業の年収だけで3000万円以上あるから、それだけで所得税率40%なんだよね。
そんな中、不動産事業で利益が出たら、所得税率分の40%が課税されるよね？
何かおかしいこと言ってる？

こちとら投資銀行業務で不動産投資のプロジェクションなんて死ぬほど回してるけど、住宅ローン使用時の過剰利益に対するtaxインパクトについて、詳しい人から話を聞きたいだけ。

三井不動産リアルティのシミュレーションなんざ持ち出す素人の意見は聞いてないんですよ。

5774

投資銀行事業で不動産投資のプロジェクションを死ぬほど回してるんだったら、タックス後のセンシティビティー自分で計算できないの？
ビック4とかの専門家集団を使い倒してディールやってるんだろうからさ、彼らに指示できるくらいの会計税務知識持ってないとおかしくない？

わざわざ掲示板で、どんな相手かわからない相手にわざわざ聞く？

計算するまでもなく、個人で購入して賃貸に出した時の税後のCFプロジェクションと、数年先の想定売却か描きと税後の利益とか、すぐわからないのかなぁ。。。

5774が投資銀行マンかどうかは疑問だが、
（仮にそうだったとしても、プロジェクション回す時点でアソシエイトレベル）私の周りでは、（本業で●●やっているから、いざ個人で●●投資やっても、絶対に儲けられる！」って言って、実際にやってみて投資に失敗するのが8割。

掲示板に書き込む内容から推測すると、失敗するタイプだろうな。

いやいや、だから、普通に計算すれば利益が出過ぎて税金負けすることになりそうだけど、ここで賃貸に出すことも想定して語ってる人はその辺をどう対処してるか知りたいってだけだよ。
まさか税金納めてないことはないよね？
このマンションを買える属性なら最低でも税率33%以上はあるわけだし、個人で所有して賃貸に回すなら、その辺気にしてるのかなーって。

バカにする趣旨じゃなくて、ほんとに詳しそうだから聞いてるだけですよ。

住宅ローンで賃貸に出しても、結局税金負けしねぇ？
っていうのが質問の趣旨です。
ちなみにアソシエイト時代からExcelぶん回してますが、SVPの今もたまに回してますよ…

イールドギャップのスプレッドが高いから都心物件でもPLキャッシュフローが良い数字！？

区分賃貸にかかる運営コスト全部見込んでるの？

死ぬほどプロジェクション回してる割には、、、
エクセル人材でこき使われているだけじゃない？

赤字運営して税金戻ってくるのがお得だと勘違いしてる痛い人みたい。

>>5779
だって費用計上できる利息も減価償却も僅かな数字になるから、一般的な賃貸管理コストを入れてもPLは大幅な黒字になるはずだよ。

>>5780
そんなこと一言も言ってないが…。
赤字運営って償却をめいっぱい取ればできるけど、結局簿価が下がるから売却時の課税が増えるだけだし。

5778

年間のCFはトントン、又は入居者入れ替えあれば、20万くらいのマイナス（ざっくり計算）。

この物件の投資ストラテジーは、購入価格よりちょっと良い価格で10年後に売却。

1億で部屋を買っていたら、金利0.5p 35yrで3000のキャピタル（3000万控除利用）をとる。それを考えると年間の若干の持ち出しなんて、鼻くそレベル。

更には、市場価格VS残債で比べて15パー以下になると、銀行も新規住宅ローン貸し出ししてくれるから、この物件を購入から5年後に、更に高単価の物件を購入。

借入しただけで、4-5千万の税後のキャッシュを10-15年で残せる計算。

まあ、物件単体でで考えた場合のストラテジー。

>>5770 マンション検討中さん
>>それとアパートローンは木造か鉄骨だからRCと比べて高め。
アパートローンのアパートはそのアパートじゃないでしょ。

価格高騰期に買って、将来同じ価格で売れると考えてるのがまじ痛い。高値つかみになるのが落ち。

5778

それと、現金どんくらい持ってんの？
投資に回せる現金のこと。

それ次第では、投資先が不動産でも、だいぶ変わってくるよ。

一時間10万円でコンサルティングしてあげても良いけどね。