売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社、大成建設株式会社
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社（予定）
所在地：東京都中央区月島１丁目５０００番 他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 月島駅 徒歩2分、都営大江戸線 月島駅 徒歩2分
総戸数：503戸（販売総戸数387戸、事業協力者戸数116戸含む、他に 店舗29戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上32階地下1階
【物件情報の一部を追加しました 2017.12.17 管理担当】
[スレ作成日時]2017-12-15 15:22:03
急にネガが増えましたね。
ここが欲しければ買って下さい！
今残ってるのは南向きで広く高い部屋ですね。
嫉妬して書き込んでもらえるなんて良い物件の証明ですね??
この建物が月島のエンターテイメントの中心になるなんて素敵だし、逆に価値が上がるでしょうね！
都心三区の中央区に対して、都心５区にも６区にも入らない目黒区が、ネガキャンペーン中ですね！
目黒区が好きなのはわかりますが、不動産で見たときの序列で見たら、上位６位にも入らないのに（都心何区って言われるのには、きちんとした理由があるんだよね）
https://www.mansiontoushi.com/whatsnew/w00093/
次に中目黒駅周辺住民の属性
不動産デべのメジャーセブン等が、マンションを分譲する際、事業計画をつくりますが、その際のマーケットレポートとして採用されているホームズの統計レポートがこれです。
年収別世帯数の差を見比べてください。
（目黒好きの人には、統計学的な思考がないだろうから、これみても読みとれないと思うけどね）
月島エリアには、金融資産１億以上の富裕層がある程度いますよ。それは証券会社の支店数や、銀行等の支店数を見れば一目瞭然です。（逆に目黒駅や中目黒駅周辺には、あまりありません）
次に、マンションの取引事例で中央区と目黒区で比較しました（レインズの取引事例で確認）
まず、目黒区（品川区も追加）VS中央区で検索した結果、億ション取引事例は、圧倒的に中央区です。目黒区や品川区とは比較できない数です。
目黒区の代表的億ションは、ブリリアタワーズ目黒くらいで、中央区は勝どき（中央区で億ション取引一番多い）、月島・佃、銀座、築地エリアで散見されました。
次に取引単価の比較でいうと、
目黒区（品川区も追加）の最高単価は ５５０ー６５０万 坪
中央区の最高単価は ９００ー１０００万 坪
中央区でここまで単価が伸びるのは、購入層に日本全国の相続税投資家や、海外富裕層の資金が入ってくるエリアだからです。（背景には高い路線価とタワーマンションの供給数が圧倒的に目黒区、品川区と比べて多いからです）
>それは証券会社の支店数や、銀行等の支店数を見れば一目瞭然です
月島エリアに限定したら、勝どき駅前の三菱UFJ位しか大きな銀行は無いのでは？
デベにお勤めさん、なんかやたら必死だけど
皆さん、この人単純な表の見方も知らない人だからw
間違いを指摘されると見苦し言い訳とかしてw
>>5533 デベにお勤めさん
この方、不動産はマンションしかないとでも思っているのだろうか。目黒の富裕層は自由が丘、八雲、柿の木坂、碑文谷、青葉台、三田、駒場等の住宅地域に主に戸建住宅で暮らしているのに、何を勘違いしたか目黒駅前の人口統計など持ち出して…。取引事例もマンションのみで比較してるけど、先に挙げた地域では土地のみで1億、2億が普通なのに。この視野の狭さでデベにお勤めとはチラシ配りのバイトでしょうか。
先週第2期販売開始とともにMRいってきました。
いままで地下鉄やスーモ、都心に住む、不動産ポータルサイトには広告掲載してこなかったけど、第2期から広告掲載したので、年末よりもだいぶ認知度が高まり来客数が増えているとのこと。
ただ、残っている部屋は下層階の一部と、間取りが悪い上に梁が出ている部屋だそうだ。
一期で条件良い部屋は売れちゃったんだろうな。。
さらには、契約にあたって手付金最低１割必要と言われました。。。。
＞５５４２
あくまでも、マンションで比較してるんじゃないの？
住まいサーフィンのセミナー何回か行ったけど、そもそも戸建は需要が下がってきていて、資産価値でみても、買った瞬間に下がる、だから自由が丘等エリアの不動産価値が下落してきている、という説明をなんども聞いたよ。
WBSでも、自由が丘の豪邸が相続問題で、空き家状態が続き、将来町のゴースト化が懸念されている、とニュースで報道されてたよ。
＞5543
セミナーで、具体的に以下で買ったらだめだと名指ししてましたよ（資産価値が保たれないい）。
自由が丘、碑文谷、青葉台、駒場
これ以外に、吉祥寺もふくまれてました（他にもいってたけど忘れた）。
戸建は、買った瞬間に建物の減価償却で価値さがるからね。
一方でマンションは、汎用性がある住居だから、建物の減価償却が進んでも、建物焼却は売買価格に反映されないんだよね。
だから、目黒区のような場所で買わずに、都心三区でマンション買っておけば、返済分が売却時にキャピタルゲインとして帰ってくるんだよね（３０００万控除使って）。
＞５５２７さん
ミッドタワーグランドのMR第1期にいったものです。
夫婦共働きで、夫婦ともに通勤利便性で新築を探していたら月島MTGにたどりつきました。
主人の私は当初、月島に住むイメージが持てなかったのですが、利便性重視の妻が気に入ったので、安い買い物ではないので、真剣に買ってから値崩れしないかどうか調べ始めました。
グログ出している不動産会社や専門家にもお金を払って相談してもらいました。
結果、マンション自体がよくても、その中でも眺望が良い、向き、回数、間取り次第で、だいぶ価値は変わってくるそうです。
逆に、価値のある部屋は、最初から抽選になる可能性がとても高く、仮にローンが組めても抽選で買えるかどうかは運次第と言われ、マンション探しに疲れ果てて、中古で探すようになりました。
ただ、資産価値を維持できるマンションかどうかで、個人の資産構築にむちゃくちゃ影響するということがわかったので、予算上無理をしていますが、現在は港区麻布、千代田区麹町限定でちょっと狭い中古を探しています。それでもむちゃくちゃ高いですが。
＞５５４２
マンションを供給する会社に勤務する立場として感じたのは、あなたは不動産ど素人なんだろうな、です。
きっと、不動産の５、１０年先がどうなっているのかまったく予想できないんでしょう。
デべは３年先に分譲する用地を今仕入れているので、今の時点で3年先の売り出し価格が読めるんです（もちろんリーマンショック級の経済イベントが起きたら予定通りになりませんが）
あなたがあげた高級住宅地は、売りに出してもなかなか買い手がつかないです。
それは、そもそも現在の住宅ニーズにマッチしていないからです。
佃二丁目計画、分譲単価、相当高くなるな。
>>5546 デベにお勤めさん
適当な事書きますね。戸建は転売市場が脆弱だから初期の価格下落が大きいのです。減価償却は20年で徐々に進むのでまったく関係ないです。
マンションの減価償却は約50年でゆっくり進みます。売買価格に反映されます。年2%リセールが下がるのは減価償却のためです。
建物の減価償却の話しをしていたのに、最後は急に土地の話しですか。都心3区はキャピタルが確約されてるんですね！
>>5525
目黒駅前のレポートはってるけどこれ2015年の古いやつじゃん。
ブリリア出来てから目黒駅の様子かなり変わってるけど。
青山や麹町以上の賃料相場で目黒駅のPERかなり下げたね。
月島は割安感無くなってるしMTGが相場変えられるとは思えないけどね。
2017年 新築マンションPERの概況で検索してみ。
>>5548 デベにお勤めさん
買い手がつかない土地を小さく分筆して販売してしっかり売れてますよ。オープンハウスなんて業績絶好調です。
三井、地所、野村、大和、東急とも城西城南で戸建分譲事業をやってますよ。ご自分の会社の事業ですから分かってますよね。富裕層向け注文住宅事業も新商品開発してます。住宅展示場行ってみてください。
10年後のことなんか分かるわけないでしょう。技術革新次第で人々の生活をスタイルが変わるのに。
5割増の200万も平均価格が違うのに、ブリリア目黒はシートなんです。MTGは３年前なら平均350位だったかも。
ブリリア目黒は相場下げ曲面に弱そうだな。
飛行機もマイナス。
いつまで対抗意識燃やしてんのｗブリリア目黒買える人が埋立地のここ検討するわけないのに。
CGPならまだしもここは嫌悪施設筆頭のパチンコ屋が入るし、もんじゃ商店街のゴミ山積みもある。はっきり言って論外でしょ。
対抗意識なんかないよ。
文脈よくよめ。
頭悪そうな人がいますね。
無視してMTGについて盛り上げましょう。
相手しないのが1番です。
貧相な人の心を変えるのは至難の業です。
MTGの良い面をお願いします！
そしてマイナス面については誹謗中傷だけで終わるのではなく良い方向に出来るような議論お願い致します。
批判は欲求不満な人がします。
可哀想だなぁーと思い、優しく無視しましょう。
あんまり他所の批判ばかりしてると武蔵小山みたいにやばい住民ばかりと思われかねないからね。
書き込んでる本人はそれでここの相対価値が上がると本気で思い込んでるんだろうけど。
美味しい店や名所とか考えると目黒にはそりゃかなわないよ。住みたい街ランキング上位常連と完全な圏外を比べても無意味。芸能人や業界人が目黒にはたくさん住んでるけど、月島にはたぶん住んでない。
住みたい町ランキングよりも、リセール重視です。
同じ箇所に一生住み続けられないしね。
リセール悪いと、住み替えの都度無駄な住宅費用かかるし。
リセール良いマンション住み替えれば、けっこう余裕で別荘建てれるよ。
まあ、日々の生活に精一杯でそんな余裕を築こうという考えすら持ってないんだろうけどね。
月島から銀座まで徒歩圏内（それかタクシーワンメーター）だから、ミシュランガイドののるようなお店や４スタークラスホテルのレストランで洗練された家具や内装に囲まれながら、品格あるサービスを受けて食事楽しめるよ。
店内が汚くて、店内スペースが狭い目黒とか、滅多にいかない。
車で道通りずらいしね。車乗らない人多いだろうね。
リセール悪い目黒区とか関心ないから、目黒の資産価値低いコミュに行ってくれないかな？
また煽りあいスレになってるよ。
ハルミフラッグスレの方が月島の情報交換してるのに対してこっちはこの有様か。
>>5565 匿名さん
最寄出口が改札前なのがいいところ。端っこ出口だと改札まで意外と歩くので現実と乖離してたりします、、売る時、営業の方が表記と実力値の差もケアしてくれそうだけど、どうなんでしょ。
＞5564
レインズで簡単に分析してみました。
結論から言うと、不動産価値で23区を比べた際、目黒区は中の下です。
中央区と比較するのは、アホすぎます。
目黒好きは、地元で芸能人たちとごはんでも食べててください。
港区、中央区、品川区、目黒区の中古マンション売買事例（対象期間H25-H31年2/4）
（エリアごとの最高坪単価）
港区：1291万 虎ノ門ヒルズ
中央区：1036万 銀座タワー
品川区：822万 ブリリア目黒
目黒区：725万 恵比寿ガーデンテラス
港、中央は富裕層が相続税対策としてマンションを購入したり、海外投資家が海外住戸として購入するケースも多いため、単純な家賃収入からなる利回計算では、常識外れの低い利回りで取引されます。
沖氏の直近のコラム
https://diamond.jp/articles/-/191063
港、中央、江東、千代田、は２０５０年まで人口増加が見込めるエリアなので、資産価値が相対的に最も高く、価値も落ちにくいとのこと。
また、マンション売買が下落基調であるかのような今年に入ってニュース等で散見されるが、この4つのエリアは、人口増加に限らず、交通利便性が高いうえに、高止まりしている新築マンションを購入できる層から人気度も高いため、販売価格は高いが、売買は成立しているとのこと。
また、新築、中古ともに価格が高騰しているがゆえに、「資産価値」重視で検討する人が多いとのこと。それは高い買い物なので、値下がりさせたくない分、値下がりしにくいマンションを慎重に選ぶ傾向があるとのこと。
更には、ここ数年間で港、中央、江東、千代田エリアにて、
駅3分以内の大型タワーマンション（500戸数以上）供給は3物件しなく、MTGはとても希少性が高く、相対的に資産価値が高いそうだ（住まいサーフィンでもかなりの高得点をつけている）
https://www.sumai-surfin.com/
月島エリア内では何の稀少性も無いけどね。
北西高層階買いましたが、表面利回り5%あるよ。
月島は家賃上昇中で、買わない手はない。
徒歩1分か2分かは重要でなく、それ以外の要素との
総合判断。徒歩5分以上ならまた別。
[No.5441～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
･スレッドの趣旨に反する投稿
･削除されたレスへの返信
>>5571 口コミ知りたいさん
沖氏はいま大変なんですよ。住まいサーフィンで儲かる確率の高いマンションがまったく売れず、過去の自説を気付かれないように軌道修正しなきゃいけない状況でして。
>>5582 マンション検討中さん
そうですね！新旧混ざりつつ、水に囲まれてウォーターフロントの雰囲気もあるのが好きかな。
佃の再開発も下町部分とリバーシティとうまく融合してくれると良いですね。
月島の駅近く。月島＝もんじゃ焼きのイメージですが、川沿いのマンションを選ぶと湾岸夜景を楽しめたり、少しずつ近代的な街並みにもなってきています。面白い街並みですよね。
「中央区でも月島」の言葉が気になったので、中央区の範囲を調べてみました。東京駅や有楽町駅はギリギリ中央区外になり、銀座や築地なども中央区。浜離宮の庭園も中央区なんですね。あとは月島を含む晴海ふ頭なども。豊洲は江東区。銀座エリアも中央区に該当します。
地元じゃないと「中央区に住んでる」が自慢にはならないことも多く、銀座や築地だと、銀座に住んでる、築地で育ったなど地名で言うので、「中央区と名乗ってる！」と言われることもないかと思います。
坪400万は庶民では買えないぞ。
1000万あっても厳しい。
世帯年収2400万で2人とも三大難関国家資格持っていて30代前半ですが、1億借りる予定です。もっと高いマンション買ったほうがいいと言われましたが、1億でも不安は不安ですね。
場違いな発言でしたらごめんなさい。
私も庶民です。毎日仕事帰りに銀座や日本橋の惣菜買ったり、外食できたら何て楽だろうと思います。でもそんな生活はセレブだけです。
月島は都内通勤に便利で築地や豊洲など観光地も近いです。また、下町でもありスーパーも沢山あるので庶民が必要とするものも揃ってます。
就職氷河期、バブルを知らずに育った世代なので
倹約主義ですがMTGは思い切って買いました。
何を言いたいかというと、ここは良いです。
30代前半、単独年収で1800万円ですが、ここは見送りました。
月島は交通の便は良いんですけど、もんじゃ屋ばかりでおしゃれさがゼロなんですよね。
大江戸線しか通っておらず、飲食店等も少ない勝どきの方が何故かブランド扱いされる不思議。
もんじゃ屋だけではなく、焼肉屋も増えてきましてたよ。
勝どきも月島も似たような街でしょう。
おしゃれさなら佃かな。
ここの1LDKだと利回りは平均すると4.4%くらいかね？悪くないよね
都心3区の駅前で4.5％の表面利回り出せるなら
てかあと2年待つのがネックなだけ
勝どきは、なにより眺望がすごいからね。
レインボーブリッジから房総半島、富士山まで見える景色にはかなわない。
ただ、大江戸線とバスだけｗ
下町だから、どっちもおしゃれとは縁遠いよ。
大宮のGMTことグランドミッドタワーズと名前がそっくり
どっちが資産価値が上でしょうか
購入者です。
最近、次の現場に行くという連絡が担当してくれていた営業万から電話がありました。
ついでに販売状況ききましたが、売れ行き好調だそうです。販売開始から半年かもうちょっとかな？
ここの条件とほかの新築物件を比較して、戻ってくる客がだいぶ増えたそうです。
中央区（都心三区）
地下鉄２路線、
駅徒歩２分（しかも信号待ち無し、改札まで近い入口）、
大規模タワマン（500戸以上）、
最高の売主（何かあったら保障間違いなし、施工クオリティ世界一）の三井不動産、丸紅、大成建設）
資産価値（2050年まで人口増加が見込める中央区）
これだけの条件が整っているマンションで平均400マン/坪で今販売されてるマンションはない。
確かに、パチンコタワーなんてそうそうないですよね。
>>5612 匿名さん
ここが欲しくても買えなくて嫉妬してる。
そんな人がパチンコだなんだと言うのでしょうね。
パチンコ屋さんは地権者さんですし、彼らの協力あってMTGが実現したのですから仲良くさせて頂きたいと思ってます。購入者の方は皆そう思ってます。
自分のマンションにパチンコ屋があったら絶対に嫌だという人が大多数だと思います。私の周りの人にも何人かここを紹介しましたが、その点で論外でした。受け入れて購入しているなら、リセールに影響さえなければ良いのだと思いますが。
奴隷商法のコンビニがマンションにあっても気にしないのに、パチンコだけ目の敵にするのは頭がわるい人
>>5614 名無しさん
築浅駅直結CGP、築年数の経ったアイマーク、同じくライオンズやファミール、更に築年数の経った佃の成約価格調べてみると、ここの価格はリーズナブル。
実際パチモンなかったら1割は高くなっていたよね。
ぱ＊＊マンションでも、昨年度販売スタートしたマンションで都心二番目に資産価値の高いマンションに。
１位：シティータワー恵比寿
２位：MTG
https://www.sumai-surfin.com
ぱ＊＊が店舗にはいっているけど、住民と動線全く別だけどね。
三井がよく分からないブランド？
昨今分譲している三井の大型マンションは、JV（売主複数）で、パークブランドではないケース多いよ。時代の変化に沿って情報収集したほうがいいよ。
わかりやすい例：ザ タワー 北仲浜
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
千葉県浦安市当代島１-349-5 |
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7598万円・8298万円 |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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67.07m2・70.62m2 |
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総戸数 85戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
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1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
