ＭＩＤ ＴＯＷＥＲ ＧＲＡＮＤ（ミッドタワーグランド）

中央区で一番人口が多くて、平均年収が吐出して高いエリアって月島です。（佃は勝どきと人口と年収がほぼ同じくらい)

要は、住まいの需要が底堅いエリアです。
ホームズの人口統計レポートで見れますよ！

湾岸エリア全体で月島は吐出してます。

あれ？利回りの話は？？
需要の話をするなら、港区、渋谷区が億ション取引の上位２つです。
この２つは、物がよければ幾らでも出すというお金持ちが集まります。つまり上値はあってないようなもの。
くれぐれも湾岸で億ションは、買ってはいけません。上値は逆の意味で鉄板です。 笑
素人さんはマーケットの質が全く違うのでご注意を。

ていうか鉄板の言葉の使い方は
おかしいぞ。

>>5301 マンション検討中さん
「吐出」じゃなくて「突出」でしょうが。。
こんなんで年収高いって言われてもねぇ。。

>>5304 匿名さん

単なる誤字の指摘でドヤられてもねぇ、、、笑

>>5302 匿名さん

それは億ションが単に多いというだけで、中央区でも億ションの取引はあるわけなので、あとは広さや間取り、好きな街を選べばいいんですよ。

日経新聞の記事で、MTGが紹介されてましたね。

>>5306 マンション検討中さん
もともと地価が高くて金持ち好みの場所か、異次元緩和での価格高騰が理由で最近億になった場所かは差が大きい、って言いたいんじゃないの？

しょうゆうこと。

表面4.5%位ないと割高。坪400なら月額坪1.5で貸せるかがポイント。ここは大丈夫だが、港区あたりで2%位になってるのはバブル。金融相場に振られやすい。

CGPの利回りは4パージャストくらい。でも月島一丁目エリアは賃料単価は上昇してるよ。（三井不動産レジデンシャルと取引経験あると、家に3ヶ月に一回レポートが送られてきます)

あとタワマンの高層階だと、相続税評価と実勢価格の差に目をつけて、利回り度外視の取引がある。
銀座アドレスのワンルームは、地方の資産家の相続税対策で、家賃10万のワンルームなのに、1億で取引されてたり（レインズ見れる人は見てね。売主はボルテックスね)。

CGP、ライオンズタワーや、アイマークタワーの上層階部屋は過去相続税投資家に相場からだいぶ高い単価で取引されてるよ。

虎ノ門ヒルズは2.2パーセント利回り。
世界的に見ても東京の利回りはトップ4、5番目に低い。でも金利考慮後のイールド利回りはそれら都市の中で一番高い（金利控除後の収益性が高い)。

利回り低い＝キャピタルゲインしやすいということだよ。

世界で一番マンション高いロンドンは、利回り1.5-2パーだけど、保有期間中のCFはマイナスだけど、キャピタルゲイン前提で世界中の富裕層に買われてるよ。


表面4.5パーないと、とかっていう発想や相場観は、月島じゃなくて、勝どきだね。

「利回り低い＝キャピタルゲインしやすい」ではなくて、「利回り低い＝キャピタルゲインが出ないと正当化されない程の高値」ってこと。
人気の場所なら収益還元を無視して上がると考えるのは、30年前のホンマもののバブルの発想。

5302

中央区の方が渋谷区よりも圧倒的に億ション取引件数多いよ。
レインズで確かめたら？

そもそも新築の供給量が圧倒的に中央区が多くて（タワマン供給量半端無いからね。渋谷区のタワマンは今のところ一棟しかなくて、計画含めると2棟のみ)、中央区タワマンの高層階や、眺望の良い部屋は、中古取引時に億以上になってる。

レインズで、中央区と、渋谷区でそれぞれ検索して価格でソートかければ、一発で比べられるよ。

「利回り低い＝キャピタルゲインが出ないと正当化されない程の高値」
「人気の場所なら収益還元を無視して上がると考えるのは、」

↑

不動産価格のロジックをわかってないね。
そう考えられるロジックが意味不明。

虎ノ門ヒルズの分譲時坪単価850万が、中古になった途端、坪1000?1100万に上昇する根拠はなぜか？

根拠を持って説明できるかな？ 笑

いや、だから中央区って銀座や日本橋じゃなくて、ここは月島でしょ。港区も3Aと海岸とで全く違うように、区でくくらないほうがいいかと思うけど

>>5311 マンション掲示板さん

ロンドンの高級物件で利回り3.3％、一般物件で3.9％、しかも住宅に固定資産税かからないから東京と比較するときは＋0.2％加算。東京と変わらん。

適当なこと書くなよ。

5315

月島でしょ、ってどういう意味なんだろう。
銀座や日本橋はそもそもマンション供給量も少なければ、夜間人口（生活している人口)もかなり少ないよ。
なので、１つのマーケットとして見れない規模。

一方で中央区で一番人口更に、平均年収高い住民が住んでいるのが月島。

ホームズの人口統計レポートに詳しく出てるから、見てみて！

>>5313 マンション検討中さん

レインズのデータです。
https://diamond.jp/articles/-/187615?page=3

中古億ションは港区、渋谷区だけで半分。中央区は渋谷区の半分。おまけに中央区は新築から半減。億ションは買ってはいけない立地。

>>5313 マンション検討中さん

港区と渋谷区が億ションの取引多いのは仰る通りだけど、だから港区で買えというのは個々人の事情があるでしょ？住みたい街だったり広さだったり間取りだったり。

件数多い！件数多い！とまるで子供みたい笑

>>5318 匿名さん

この表を見る限りでは、億ションの件数は少なくなるものの、中古騰落率は港渋谷千代田より中央区の方が良いという結果が出ていますね。

まあ、物件によっても違いますから、個々人で見極めるしかないですね。お金がある人は港区でも渋谷区でも中央区でも好きなとこ買えばいい。このデータからは、中央区でもちゃんと選べば価格維持率は高いってことです。

5318

供給量割合だからでしょ？ 笑

億ションの流通件数でいうと港区、中央区の順番で渋谷区や千代田とはだいぶ差が生じてる。

だから、供給量の数が圧倒的に違うって言ってるじゃん。
ポイントちゃんと理解しようね！

>>5321 マンション検討中さん

？？？
億ションを買うのに相応しい立地の話でしょ。千代田より中央区な方が相応しい？

>>5320 検討板ユーザーさん
騰落率が高いということは、マンションバブル前は評価される土地ではなかったという証拠。今後景気が冷え込めばどこから下落が始まるかは、、わかるよね。

しょうゆうこと。

>>5322 匿名さん

「供給戸数だ！」と言ったり「ふさわしいのはどっちだ！」と言ったり、忙しいねぇ。
同じ値段で買える場所や広さや間取りが違うんだから、自分で何が大事か判断して買えばいいじゃない。

>>5323 匿名さん

市場平均よりも高い伸びを示しているのだから、マンションバブル前よりも価値・評価が上がったということですよね。再開発されて街もキレイになってきたし、交通利便性も認識されてきたんだから当たり前だよね。

＞＞5326
その通り。都心の中での重心が東に移動しているという社会環境変化を見落とした結果、誤った結論になってしまう典型例。

皆さんこのマンション買える属性なのかな？

化けの皮が剥がれるのはどこからでしょう。
考えればわかること。
再開発でバリューが上がったのか、金融緩和で相場が上がったのか区別がついていないようですね。

>>5329 匿名さん
結論として、ここは下値が固いだろうということですね。

底堅い。

統計データ、利便性、売主信用力、条件が大体揃ってます。

>>5329 匿名さん

騰落率が市場平均よりも上であれば、単なる相場上昇ではないと言えますよね。

>>5321

「流通件数でいうと」って意味不明です。
5320の表は、首都圏の供給量全体を100として％表示しただけ（単位が件数から％になっただけ）なので、流通量もそのまま表の順でしょう。「規格化」って知ってます？

>>5330 匿名さん
まぁ固いでしょうね。
都心近接エリアで地下鉄2路線徒歩2分。
生活利便施設も周囲に揃ってる。

5333

規格化の前に、あなた算数できる？
分母と分子がそもそもわかっとらんね。

5321

面倒かもだけど、説明してあげてくれませんか？
無視してスルーでも、良いですけどね。

初投稿ですが、話が全く面白くないので、LINE交換してバトルしてもらえませんか。

分母は首都圏で販売された億ション
分子は各区で販売された億ション
以上

>>5336 マンション検討中さん

ですね。それか23区のマンション価格動向スレがあったと思うのでそちらでどうぞ。

スタイルアクトのデータが正しいでしょう。
億ションシェアは港区と渋谷区で半数です。

>>5339 匿名さん

それで、どうしたのですか？

港区渋谷区大好きな人が、ここにケチつけにきてるだけという認識でOK？

それでどうしたか？
間違いを言い逃れできないので、謝らずに話題を変えて逃げましたとさ。

>>5335 検討板ユーザーさん

5321は説明してください。
分母は何？
分子は何？

結局、＞5327 の通りで、今の中古に占める割合だけみてもダメ。将来見ないと。

>>5344 匿名さん

いや、単純に今のファクトは何か？と言ってるだけ。話題をずらしたくて必死なのは伝わりました。
これで失礼します。

変なのが乱入してきてつまらない。
まともな会話お願い致します。
批判的な人って精神面が幼く、欲求不満なので
出て行って欲しいです。愛情与えるか、与えてもらう人に己の心を癒してもらって下さい。

>>5345 匿名さん

？？？

サヨナラ。

物件選びには正しい情報は必要でしょう。
皆にとっても嘘はよくありません。
間違いと気付いたら訂正しましょう。

>>5343 匿名さん

今投稿している人、5321さんの代わりに誰か答えてあげて。

何の話ししてるのこれ、、、
くだらな。

5339

割合だからね。

分母は合計供給数（億ション以外も含む)。
分子は億ション供給数とする。

例えば、
港区新築億ション供給数 50/100
港区中古億ション件数 40/50

中央区新築億ション供給数50／1000
港区中古億ション数60／70

何が言いたいかわかるかな？

5349

千代田、中央、港、渋谷で、新築供給量の合計が各エリアごとにどれくらい違うか。

また各エリアごとに中古物件がどれだけ取引されているのか。

自分でネットで調べて、分数計算して、見比べて見れば？

中古の取引件数はレインズ見ないとわからんけどね。

まあ、これも一定の前提条件をおけば、算出できるけどね。

これらは算数レベルだよ。


こんなレベルもミスリーディングしちゃう人は、オタクが好きな物件黙って買えばいいんだよね。

掲示板で、間違った情報載せない方がいいよ。

みんな年末年始暇暇なんだな。分母分子とか、いちいち説明しなくても、アホはほっておけば良いのに。

そしてお金のために生きている輩が多いんだな、この掲示板は。

私は、ハワイに引っ越します。

>>5352 マンション検討中さん

結局何を言いたいのか、まことにSo Whatな内容だけど、とりあえずレス番号の前に>>ぐらいはつけてくれ笑

>>5351 マンション検討中さん

それ、間違ってます。
表は首都圏億ション取引全体を100%とした時の地域毎の億ション取引シェアだから
・分母は全ての億ション取引数
・分子は各地域の億ション取引数
分母は共通です。
合計は新築、中古とも100%になる。

https://diamond.jp/articles/-/187615
ここで示されているデータは正しい。
以上

ここ、暇な人の小競り合いの場所じゃない

5355

レインズ開いて、過去5年間でソートしたけど、そのような結果になってないけどね。

あと沖さんのセミナー毎回行くけど、この人はもともと港区でしか買わない方が良いって行ってたけど、ここ一年間は、中央区のマンションが一番価値が上がった、今後も価値を維持し続ける、って言ってるよ。

セミナー行くと、いつも、本当のことは記事にはかけないけど（なぜならデベロッパーや仲介を的に回して業界から干されちゃうから)、って言いながら、中央区のタワマンが割安だから、買いだっていつも言ってるよ。

ただ、湾岸は地盤が埋め立てなので、何かの震災が起きた時は、一気に価値は下がり、下がった分の価値が内陸に行く、って言うこともいつも言っている。

>>5358 マンション掲示板さん

東日本震災の時、確かに湾岸の価値は下がったけど、結局今となってはその時に買った人が大儲け。

>>5358 マンション掲示板さん

沖氏の信者の方ですね。
本当の事は記事に書けないなら
セミナーでも話さないけどね。
ここに居る人にだけの特別情報。
そんなことを言われたら
センシティブな方ならピンと来ます。

営業が「価格が上がる」と言って商品を売る景品表示法違反を一部上場企業が堂々とやってる業界。

>>5363 匿名さん

それはさすがに、、、「価格が上がる」と公に言ってるのは聞いたことないけどな。「価値が上がると思われる」とかは聞いたことあるけど。

高層階でも安いですね。
びっくりしました。

>>5365

港区限定で物件見ていて、ここを見ると、割安感をとても感じますよね。

ここが安いのではなく、港区が高いんです。

ここのチラシが1ヶ月おきくらいに投函されるんだけど、そんな売れてないの？

>>5368 匿名さん

どこに住んでるんですか？

>>5369 匿名さん
隣駅です

>>5368 匿名さん
ん？品川住んでいるけど全く来ないな

チラシは記憶にないけどねー 堅調に売れてるんじゃなかったっけ。高級賃貸住みなんですかね

隣のタワーは
短期間で完売だったのにね。

>>5372 通りがかりさん
堅調にうれてるみたいですよ。

堅調に売れているみたいですね！私も検討中です！中央区は今後、いま決まっている以外にマンション建たないので、中央区のマンションは資産価値が上がります！
その点、目黒区等は今後まだまだマンションが建ちます！

>>5373 匿名さん

キャピタルゲートのときは上げ相場だったからね。

>>5377
月島でMTG以外に決まってる計画ないけど。
三丁目計画の南、北のどちらか一方は開発許認可降りたけど、地元住民の反対運動で、ストップ。
もう一方は、地上げもまだ終わってない状況。
あなたこと、もっと正確な情報を知った方がいい。

しかもMTGは高額に入らない。

>>5376 匿名さん
CGPは2013年7月に第1期販売が始まって、金融緩和継続や2013年9月東京オリンピックの決定とマーケットが追い風でしたね。それから2014年1月のO氏著書で、名指しで絶賛されたのも影響あったかもしれません。

月島三丁目南計画は住民から取消訴訟されてますね。その後どうなったかご存知ありませんか？
計画は頓挫するのでしょうか、それとも超高層ではなくなるか。選手村はオリンピック後に順次供給されていきますが魅力的ではありません。

勝どきの三井トリプルタワー、築地の大和ハウス2棟と旭化成1棟が出てきますね。

>>5381 匿名さん

築地は本願寺裏も比較的規模の大きい開発がありますね

>>5377

いま決まっているもの以外は建ちません。調べればわかります。
月島三丁目計画のマンションは以前から決まっているものです。今後取り消しになるのかはわかりませんが。

>>5383 マンション検討中さん
容積率緩和を止めるだけじゃないの？？
全くマンション建てられなくなんてできるの？

できないよ。バカが騒いでるだけ。滑稽だ。

月島地区、普通のマンションはぽこぽこ建ちそうです。
月島のおばあちゃん達から、デベに地上げや再開発の話を持ちかけられたという話を聞く機会が、昨年あたりから増えました。
でも、月島の小中規模板状マンションの坪単価はMTGほどには高く出来ないと思うので、それがMTGに影響するかしないか、どうでしょうね。
因みに三井不動産が月島二丁目に小規模マンションを建築中です。これは定借物件かな。

仮に月島三丁目南、北計画が頓挫したらmidtower grandに駆け込みで買う人増えそうですよね。
月島に建つ最後のタワマンとなると一時的に人気は沸騰しそうです。
個人的には、ジムや岩盤浴、ラウンジは不要です。

三丁目南、北も頓挫だよ。
詳しくは、月島の仲介に電話で聞けばわかります。

それと、この二つが仮にできたとしても、最寄駅は勝どき駅だよ。

MTGの土地も中々話がまとまらず、所有権者も度々変わったり地上げ屋が入ったりで、ここまで来るのに30年以上かかってますからね。
中々大変です。

件の2計画にしても、実際に入居できるのは早くても5年後とかなんだから、実需だったらそこまで待てないだろうね。
子育て世代ならどんどん子供が大きくなってしまうし、高齢者は高齢者で寿命の問題は出てくるから、5年後の再開発を期待して見送りができる世帯はそう多くないでしょう。

投資は知らん。

駆け込みしてまで月島住みたいという人もマレでしょう。それに同じ土俵の隣駅にはまだまだ雨後の筍のようにタワマン建ちますからね。検討者はまだ焦る必要なんてないわけです。

>>5388
北地区は最寄りは月島駅になるのでは？？
計画図みると多分玄関は月島側。
CGP前の入り口が一番近いと思います。
勝どき駅は橋を越えて郵便局の出口が一番近い。

月島三丁目南と北の計画どこに聞けば良いですか？midtower grandに行った時は、２つのマンションは建設が決定してると言ってました。
ネットで検索すると確かに住民訴訟を提起したとなってました。

小坂先生とかが反対運動してるね。
あそこはテナントだから再開発かかると立ち退きにあうし、戻ってくる採算取れないんじゃないかな。

北はすみふ、南は三井が許可とったという話だけど。

5393

スミふはん月島の売買仲介に聞いてください。

地権者が裁判起こしている方は、頓挫（デベがストップ)、もう一つは地上げがまだ終わってない
確かにMTGモデルルームで同じ説明受けました。

5392

最寄駅は勝どきです。
これは、MTGとスミふはんの両方から聞いてます。

>>5392
敷地から考えると勝どきが最寄りだけど、タワー棟のエントランスからの最寄りは月島になりますね。多分住民は月島を利用するんじゃないかな。

ここと、牛込柳町のプラウドで悩む。。

えーっと...盛り上がりませんねぇ？
やはり皆さん、市況の変化を読み取ってるんでしょうか？

>>5398 迷走中さん
自分は地盤の最強なパークシティ武蔵小山と悩んでいます