ＭＩＤ ＴＯＷＥＲ ＧＲＡＮＤ（ミッドタワーグランド）

それと、BRTは、結局はバスだとのこと。一般道で走る車両なので、普通に渋滞に巻き込まれるし、信号待ちにも影響を受けるそうだ。

勝どき、晴海は、まだ9千戸販売計画があるので、資産価値という意味では厳しいそうだ（希少性がない)。

そして、1番資産価値が高いと思った物件はMTGと野村不動産営業マンがいっていたぞ。

ただ、一般の人には手が届かない価格帯なので、買える人は限られると言っていた。

野村の営業マンがそんなこと言ってくれますかね
言ってくれるならかなり信頼できる気はしますが

そりゃ、こことプラウド東雲比べたらかわいそうでしょ。そこで自信持ってプラウド進めたらいくら自社商品といえど笑いますよね。

野村東雲の競合は、パークタワー晴海やスミフ有明だよなぁ。こことは競合しようもないから、ヨイショしておいたというところだろうか。

同じパチンコ至近物件として持ち上げたという事もあり得る。

プラウドタワー千代田富士見も
パチンコとなりだが、高いよ！

>>4646 マンション検討中さん
この業界、同業他社への転職も多いからこないだまで三井だった人が野村の営業マンやってたりとか普通にある。そうなると古巣は悪く言えなかったりするよね。

4651

東雲MRの営業は二十代中盤から後半の女性で新卒から野村に入社したような方々でした。
初々しい反面、対応がお金持ち相手のクオリティではなかった印象。

各営業マンは、湾岸エリアおよび中央区アドレスの物件は、業者として視察に行ったいて、その中の印象としてMTGは資産価値が高いと思ったとのこと。

勝どき晴海については、勝どき駅の改札渋滞や、トリトンに向かう歩道渋滞、又駅距離の問題等、生活利便性は低いという話を、顧客からよく聞くそうだ。

BRT通っても、勝どき、晴海の生活利便性は思ったほど向上しないみたいですよ。

>>4652 マンション検討中さん

まあ、ここをヨイショするとそういった表現になるわな。

>>4644 マンション検討中さん

千代田区は知らないけど中央区は人口増加率を抑えるために参加マンションの建築基準を厳しくしたんじゃなかったっけ？

江東5区広域避難計画に中央区が入ってない事にびっくりした。地価への影響を恐れて参加しなかったのですかね。

>>4654 匿名さん

中央区は建築基準法を厳しくしても、人口増加が止まらない。それでいて供給が抑えられるのだから価格が上昇するということ。

値上げしているとの話でしたが、実際は一次で売れてないところを二次で戸数限定で値下げして出してますね。様子見ですかね。

>>4656 匿名さん
新築が供給されたから人口増加してるだけです。供給ないのに人口増えるってホームレスですか？

>>4657 匿名さん
全体500戸で地権者除くと370戸とかでしたっけ？なかなかこの戸数を捌くのも容易ではないでしょうから、スローにや売ってくのでしょうかね。

4658

70平米南向きは一次より坪単価上がってますよ！
しかも抽選は避けて通れません......

人気のない部屋は、ちょっと下げたんですかね。

>>4659 匿名さん

ここはパチンコ屋一体型マンションだから好き好きがあるでしょうからね
気にならない人だけゆっくり集めればいいと思います

パチンコ抜けたら何がテナントになるかね。スーパーかな？

老人ホーム。

子育て世代が多い街だから、保育園のがいいでしょう。

ここを買えるのもパチンコ地権者のおかげであることを理解して尊重しないと
妄想だけならいいけど、抜けたら何になるとか、リアルで言ってたギスギスしちゃうよ

4665

東京の都心3区で、しかも人通りが多く、人口密集地、さらには一階からの動線が確保されている二階で、テナントが埋まらないという事態はまず起こり得ませんよ。

東京は世界5台都市で、さらにその中の都心3区ですからね。

それとパチンコ屋、のネガ通り一辺倒のアホは無視しましょう。
イメージで不動産の価値は決まりません。

参考までに、以下プロのコメントです。

ーーーーーーー
[2018-09-21 18:39:14]
4608

JーREITで勤務しているものです。
日本の不動産価格相場（賃貸と売買両方)をマーケットメイクしている立場から申します。

実需のマンションも含めて、商業用不動産（ビル等)は、収益還元法によって時価が決まります。

新築であれ、中古であれ、時価よりも高く勝ったから将来売りずらい、安く買えれば余裕を持って保有して、さらには売却時に儲けが大きい。

収益還元法とは、その物件がいくらで貸せるのか？の家賃収入を、市場相場のキャップレート（国債利回りに、物件固有のリスクを上乗せした合計値)で割って算出することができます。

家賃収入はそのエリアごとに相場が決まっています。大きな病院や、丸の内、六本木へのアクセスが良いと、大企業の家賃手当や、高属性会社員、医者等からの需要が高いので、賃料単価は高くなります。

わかりやすい例だと、湾岸よりも、丸の内により近い中央区日本橋アドレスの方が家賃単価は高いです。

次に住宅のキャップレートは、アドレスごとに大体の水準が決まっています。
虎ノ門は2.5、番町は3、中央区月島3.9、勝どきは4.5、豊洲は5です。
銀座だと1。これは節税や相続税対策で購入する層が厚く、キャピタルじゃなくて税金対策が主のエリアだからです（ワンルームが1億で取引されたりしてます)。

（例)
家賃収入が100万のワンルーム➗豊洲5パーセント=2000万


この考え方は、バブル崩壊後に米国から担保査定の考え方として日本に外資が持ち込み、現在はこの考え方が日本の不動産に根付いています。

昨今の地方地下上昇は、観光地の賃貸（主に商業不動産)需要が高まった結果です。


ここまで丁寧に説明したのは、不動産の価格は定められるということを皆さんにわかってもらいたかったのです。

4608のような、全くの素人で、本人の印象や経験値に頼った考え方に基づいて不動産を購入するのは、アホだということです。

私は、投資でMTGの1LDKを購入しました。

理由は、簡単で時価よりも安い単価で売り出された上に、このエリアは賃料単価が上昇しているからです。


国債利回りは、グローバル政治経済によって決まりますし、エリアごとのリスクレートは、ベンチマークとなるエリアによって決まります。

麻布、虎ノ門エリアの再開発によって、国内以上に海外富裕層の別荘宅としての需要下支えもあるので、坪1000万以上で分譲される計画になっています。

少しだけ世界で一番住宅が高いロンドンに近づくかもしれませんね。

>>4666 マンション検討中さん

こんなキモい自作自演久し振りに見た。
「Jリートに勤める者です」キリッw
銀座のCAPが1％で大笑い。
病院が近くにあると価格があがる！とか
月島は供給少ないからあがる！とか
ファンドマネージャーなんか務まるわけないw

>>4666 マンション検討中さん

「収益還元法知ってるか？」にも笑ったw
そんな当たり前の事聞く業界人いなあわな

>>4667 匿名さん
いちいち反応すんなよw

北側の角部屋なんか最初に比べて1000万くらい下げてましたよ。東もCGPで塞がってますし今の価格じゃね。パチンコ抜けてもスーパーはないかと。だってスーパーは徒歩５分以内に三箇所ありますよ。

というか、こんな長文読むんだ。
匿名掲示板の長文は基本的に、
現実社会で相手にされないから書いてるか、
騙そうという意図かのどちらかなので
読んで一利も無いと思うよ。

ネガコメント 祝い！

きちんとした説明じゃないと（少なくとも銀行説得できるレベル)、オタクのアホ加減丸見えだよ。

一千万の値下げ聞いたことない。

銀座キャップ1パーの買主、誰だか知ってます？
（コマーシャルで流れてますけどね)
答えられなければ、イメージだけで語ってるってことだよね 笑

一千万はないかも。四、五百万くらいだと思いますよ。

>>4670 匿名さん
適当なこと言うなよ

4673

4、5百万って、当初予定販売価格に対して何パーセントの値引きか計算できるよね？
平均販売価格単価とか、最小販売部屋面積から逆算してさ。

アホなネガコメント書かない方がいいよ。
算数できない人だってバレるし、算数できない人が不動産価格の適正価格の判断できないでしょうね。

アホはほっときましょう。

収益還元法で決まります。不動産は、マンションも加えて。

https://ja.m.wikipedia.org/wiki/収益還元法

>>4673 マンション検討中さん
どのタイプの何階？
それが本当ならぜひ買いたい 笑

4673です。北側の角部屋です。高層階の話でもう分譲済みになってましたけどね。営業の人もそう言ってました。なので今出ている低層階の価格がなんか高く感じます。間取りのタイプは違いますが。

なんかパチンコ屋の話が出るとやたらとムキになる人が居ますが、物件に魅力があれば然程気にされなくても良いんじゃないですか？

パチンコ屋は違う店に変わる可能性がゼロではない。もちろんずーっとかもしれないし。私は5年ほど住むつもりでその後はわからないのであまり気にしてないでおく事にしました。

低層階を買いたいですが、しかし南側に古い家が密集しているので今後塞がるんじゃないかと気になり決められないですね。他はもう囲まれてますしね。

>>4677 マンション検討中さん
北側の高層階が値引きですか？

>>4677 マンション検討中さん
アホらし。

1次の販売前に値下げしたこと言ってるのかな？
確かに1次の販売前に少し下げてたね
東も100-200くらい下げてたと思う

で、今割高ってことは2次に向けて値上げしたってことだね

北の角部屋って80Bnですかね。
億ションで、高層階と低層階で差があるの当然じゃない？
１次の価格表で29fと19fでは７３０万の差があるよ。

4684
すみません、29fは80anだった。
Bnは22fまでで19fとの差は300万だった。

販売前に値下げですか。どっちにしろ間取りよくて展望が保証されてるプランはもうないですね。

>>4682 匿名さん
別に無視すれば？

不動産仲介のものです。

湾岸エリアのタワーマンションの眺望良い部屋は、相場度外視の高値で中国人に販売できますよ。

例えば、晴海のタワー高層階で眺望良い部屋や、湊のパークシティなどです。

中国人は結局需給とかわかってない一方で運河眺望の高層階は、本国では、とても高い値段がつくので、その価値観からのとても高い値段で買ってくれるんです。

MTGは、高層階だいぶ検討者いたんですが、引き渡しが2年半後ということもあり、みんなパークタワー晴海や、スミフの晴海を買って行きました。

でもMTG完成後で、高層階の眺望良い部屋は、坪550ー650で中国人にキャッシュで転売できると思います。

>>4688 マンション検討中さん
なら今の時点でその華人が買ってるよ。彼らを馬鹿にしてる？

4688

通常中国人が自国から、不動産購入資金を日本国内にワイヤーできないの知ってる？

でも抜け道色々あってね、MTGは決済が先すぎて、グレーゾーンの資金ワイヤーができないってこと。

そんなことすら知らないの 笑？

4688

MTGで中国人買った人はいるアルか？

>>4690 マンション検討中さん

そんな事知ってる方がキモいだろ
それを偉そうに素人相手に講釈もなおキモい
さすが「Jreitに勤務先していますｷﾘｯ」

なんでこの掲示板って人を無知呼ばわりしてマウント取りたがる人が多いのだろう
もっと有益な情報交換をしたいのに