ＭＩＤ ＴＯＷＥＲ ＧＲＡＮＤ（ミッドタワーグランド）

スッキリのタワマン特集で、パチ屋があるマンションとして放送予定。

>>4565 住民板ユーザーさん1さん
いつ？

この時期、高値づかみなのは誰もが承知ですよね。
この辺りは坪単価350位で買ってなければ、転売で儲かりはしません。
もう時期が悪いんですよ。

>>4567 住民板ユーザーさん5さん
350しか出せないなら大人しく東雲行こうね。

>>4567 住民板ユーザーさん5さん
はいはい。その通りその通り。

自分は実需で検討してますが、いまの新築マンション価格で転売益などはなから期待しておらずで、マンション選びは値段が下がりにくそうなところを探してます。
ここは下がっても坪350くらいは保ちそうなので、それだと新築価格から10−15％の下落ですむので良いのではと思ってます。

東京都心のマンション価格はまず下がりませんよ。

皆さんもっと勉強しましょうね。

>>4571 マンション検討中さん
月島は都心じゃないでしょ？

都心の端の端っこ。
しかも湾岸。

昔は都心のマンションでも下落した過去がある。
下がらないは、勝手な思い込みでしかない。

>マンション選びは値段が下がりにくそうなところを探してます。

首都直下型地震がもし起きても、月島は下がりにくいと？

直下型地震が起こっても、6弱以下なら関係ないです。

7もあれば6強もある。

311の教訓はいずこに。

友達に聞いたんですけど、3Aエリアで買えない人がここ買うんですか？
ここの良さもあると思うんですが

3Aって港区でしょう。
3Aを買えない人たちが買うのは、港区の3A以外のエリア、例えば浜松町です。
中央区ではありません。

東洋経済今週号みてみい。
港区なんてマンションPER超割高だよ。
下げる局面では、振幅も大きい。
月島勝どきは割安にランクインしているぞ。
全体が下げても、下げ方が相対的に小さい。

>月島勝どきは割安にランクインしているぞ。

割安というより、人気が低いから安い価値しかないってことです。

それは穿った見方だな。
賃料が高く取れて、効率がいいという話なんだが。

>>4580 匿名さん
人気が低いならそれを織り込んだ物件価値になるんじゃないの？

>>4581 匿名さん
うつわが小さいから許してやって下さい！

>>4582 住民板ユーザーさん1さん

人気が低いんじゃなく、過熱はしていないというだけ。
港区はマンションPERからありえないわりたであり、これは過熱という。
過熱された物は反動も大きい。

4573

リーマンの時は、湾岸でも下がったけど、10年とか20年平均での推移を見れば確実に右肩上がりだけどね．

湾岸エリアにおいて月島価格が単価で飛び抜けているのは、希少性以外の何でもありません。

勝どき、晴海は、今後まだまだ供給があるから、希少性がない。

月島は、供給が限定されている上に、地下鉄2路線使える。また銀座、東京駅までの直線距離は短い。さらには、付近に有名な聖路加病院がある。要は生活環境が整っている（不動産鑑定上、高く評価される要素が全て揃っている)

これから50階以上のタワマンが2棟も建つのに供給が限定とは言えなくないか？

>>4585 マンション検討中さん

月島は単価が飛び出てる理由をよく考えてみよう。
月島は駅徒歩1ー2分の物件が平均値を押し上げている事を忘れてはならないよ

この事情は非常に特殊で、他の地域ではまず不可能だよ。理由はそんだけ。

>>4587 匿名さん
あとリバーシティじゃない。

>>4585 マンション検討中さん

4587が回答の通り駅距離という個別的要因がすべて。同一需給圏にある勝どきや晴海と地域要因に優劣はないと思う。私が評価するなら。それに聖路加の存否は不動産価格にまったく影響しないです。

>>4589
異論なし。
それにしても、不動産鑑定評価基準をベタ張りしたような文章ですね笑。
もしかして、現役？

他の地域と比較するときに単価だけでなく、平均駅徒歩分数みたいなものを出せば良く分かるだろうね

そういう意味では、月島が飛び出てるなんて事は全くない。それなりの評価だよ。

駅徒歩が1ー2分と非常に近い物件が沢山あるということは、駅前自体に魅力的なコンテンツが永遠に来ない(マンションで埋まっているから)、というデメリットも推して考えるべし。

ほぼ、全ての生活基盤は電車、自転車を前提として月島では見るべきだね。そこが月島のメリットでもあり、デメリットでもある。

>>4588 マンション検討中さん
リバーシティもいい価格だけど、CGPには全然負けてなかったんじゃ？？って記憶してる(笑)
駅徒歩分数にしてはすごい単価ではあるけどね。名作タワマンならではの評価額だね。

>>4590 匿名さん
その筋には分かるように書いてみた。基準ね。

>>4592 匿名さん
CGPには全然負けてた、の間違い
まぁ駅徒歩を加味されるから当然なんだけど

4586

タワマンたつけど、スミフのマンションだよ。

それと、駅からの距離がちょっとあるよね。

だから、MTGの物件スペックで、駅至近距離っていうのが希少性が高いということ。

4589

あなたの評価はどいでも良くて、国の基準地価を決める不動産鑑定士（国家資格)の鑑定士手法には、近隣に大きな病院がありかどうかで、不動産価格に影響を与えるんだよ。 勉強になってよかったね。

それと聖路加病院に勤務する、又は通院している地方のお金持ちや、赴任してきた医者からの不動産実需需要ってんも月島駅周辺にはあるんだよ。

これも、自分で大手不動産仲介会社にヒアリングして確認してね。ほんとだから。

4591

月島のメリットは、供給が限定されているため、価格が安定している点です。

東雲ですでに350万、MTGは、415万平均。

資産価値がどっちが高いか、低いかの比較はしなくても明らかだからいいんだけど、未だ価格上昇を続けている市場の中で、MTGは割安に買えたってことだよね。

聖路加病院は、牧師さんやら、不祥事が続きました。

聖路加を評価に高める要素に入れるって大丈夫？？明石町の物件ならまだしも・・・
MTGはもんじゃストリートじゃん。それをプラスにもマイナスにも評価した方が現実的だろ。下駄ばきパチ屋と一緒に。
あと月島徒歩数分圏に何棟マンションあると思っているのかな？ずーっと新築で居続けることはなく、地区NO.1でもないから時の経過とともに埋もれて、格安で仕入れ済みの他の中古物件と中古市場で争うことになるよ。高値市況買いは出口の市況如何で火傷するぞ。。。（笑）
第1期で買った人で一抹の不安をかき消す正当化要素が欲しい人なのかな。

>>4597 マンション検討中さん
駅徒歩1-2分とリバーシティだけでしょ？供給が限定されてるのは

商業ビルなんて沢山あるんだから

>>4598 マンション検討中さん
それはその通りだね、仕様もいいし。
CGPとMTG、ドラクエに対抗したFFみたいな感じになるんじゃないかな？？何気にあんまり負けない価格で成約つきそう。

>>4599 匿名さん
全然関係ない。下手くそか。

4600

これ読んで勉強してるしたら？

https://www.mizuho-ri.co.jp/publication/research/pdf/urgency/report180...


あなたの個人的な予想聞いても仕方ないよ。
不動産ってどう評価されるのか知らない人が、意見述べても全然参考にならない。

需要供給、希少性、売主属性、金融政策、賃貸マーケット動向、売買市場動向、全てつながってます。


高層階の大きい部屋の８割が完売していて、どーいう人が勝ったのか知らないみたいだね。

4600

物件の個別要素はあえて説明は省きます。

価格に大きな影響を与えるのは、金利動向と、賃料単価推移。

おまえの金利動向って、この先10年どのような見通し？

月島は現状4パーのマーケットだけど、港区、渋谷区が何パーで、それらとどう相関性あるか説明できる？ 笑

キャップレートが低下して、賃料単価がさらに上がるって、どういうことかわかる？

月島の賃料単価ってわかる？

ぜんぶ答えてね 笑

答えられもしない人が、パチンコ屋とかもんじゃとか、繰り返し書き込むんだよね。

もっと根拠ある説明をしてほしいね。

>>4596 マンション検討中さん

わたし不動産鑑定士だよ。基準地や公示地の評価もやってるんですが…。

4606

鑑定士なら、不動産の収益還元法わかるよね？

>>4596 マンション検討中さん

時頭のある人なら論理的に考えて解るはず。不動産の価格は、その不動産を購入検討している人の視点から考える事が一番大切で、近くに聖路加病院があることは「何かあった時に安心」というメリットがある反面「多くの人が死ぬ場所」「救急車のサイレンがうるさい」「かかりつけ医としては利用できず有用性は少ない」などデメリットもある。仮に価格への影響があったとしても、病院の規模や評判の良否、医者の質、建物の品等でどの程度の影響があるかの調査事例はなく客観的な測定はできない。だから営業マンが使う挨拶程度でしかない。

月島の希少性にしても同じように、月島限定でマンションを検討する人より、湾岸一体で探す人がほとんどでしょう。購入者の視点で考えれば、月島の供給が限定的であれば他の駅近を探せば良いだけで、そのことをもって月島物件の評価額が上がる事はないのです。

「不動産鑑定」という言葉が出てきたので反応してでしゃばり過ぎて申し訳ないが、専門的な言葉や内容を書くなら正しい事を書いていただきたい。

>>4607 マンション検討中さん
直接還元のことかそれともDCFのこと？

マンションなんて人生に一度の買い物じゃないんだから、あまり神経質になる必要ないでしょ。欲しいと思えば買えばいいし、いらんと思えば買わなければいい。神経質だと勝機逃すのよ。デフレの時に買う勇気もない、今がてっぺんか底辺かなんかわからんよ。

4604 4605 4607 ・・・必死すぎ、苦笑
スルーすればよかろうに。

>>4608 匿名さん
「多くの人が死ぬ場所」「救急車のサイレンがうるさい」病院だから当たり前でしょw

どっちもどっちだよねｗ
病院が近くにあると嬉しいってことではなく、そこで働く医師の需要が期待できるってことでしょ。
文京区ほどではないにしてもね。
実際銀座のネーチャン需要もあるし勝どきには験を担ぐタイプの勝負師が集まると聞くｗ

じゃあ月島が代替不可能な、大いに指名買いの期待できるエリアか？
と言われると全くそんなこともないと思う。
最近は経年もあってあんまり聞かなくなったけど界隈だと佃ぐらいじゃないの？
あそこだけは三井の広告塔であり続けてるから凄い。

聖路加ってここから遠くて関係ないよね