ＭＩＤ ＴＯＷＥＲ ＧＲＡＮＤ（ミッドタワーグランド）

>>1265 匿名さん
残念ながら違います
容積緩和はその土地に対し恒久的に緩和することなんですよ
きちんと調べましょう
この恒久的緩和措置が終わるのでむしろこの土地の希少性が高まります
新規緩和規制はこの物件にとっては有利でしかないんですよ

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既存不適格とかバカバカしいネガが続きますね。
まあ安いので仕方ない。富久クロスでも倍率工作なのか、間取りの弱点だけで飽き足らず、古地図持ち出して湧き水があるから軟弱地盤どうのとかバカバカしい話まで上がってました。GFTは反社がらみのネガでしたね。今は誰も話題にすらしません（笑）

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>>1276 シロックさん
あなたが勉強不足ですよ。

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中央区は既存不適格タワーマンションだらけになるけど、建て替えは先の話だし気にする人はいませんよ。
今は、だけど。。。

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>>1280 匿名さん
既存のタワーマンションが建つ土地の容積率は変わりませんから
既存不適格は一棟も発生しませんよ

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ん。
何が？

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すでに容積緩和を受けた土地は緩和後の容積率を与えられた土地ですから、当然に同じ容積で建て替えができます。何回でも恒久的に建て替えできます。
つまり容積緩和を受けた土地の希少性が高まり、既存タワーマンションにとっては有利でしか無いのが今回の発表ですね。

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解釈によって違う意見があるようですね。

実際に既存不適格になるのかどうか、中央区の正式な発表を待ちましょう。

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え、どちらかが単純に勘違いしてるだけにしか読めませんが。。私の記憶だと建て替えには影響でたと思いますが、仮にそれが正しかろうとだからなんだとは思います。

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建て替えには影響出ますよ。
あまりにもスレ内で既存不適格が連呼されるので都合よく解釈を捻じ曲げただけでは。

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このエリアの治安や住民層、街の雰囲気が知りたいです。事前の購入検討として出来れば、良し・悪しどちらも詳しい方居たら教えて下さい。

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皆さん、大きな買い物だし今相場が高いから、購入は当然慎重になるよね。だから、色々と意見が飛び交うよね。
ここと、武蔵小山とか、晴海が話題に出てるけど、中央区で資産価値が維持できる（需給バランスイコール希少性と、駅距離と利便性)物件は、野村と三井が分譲している中規模サイズのマンションです。三越裏や、人形町駅の物件なので、生活利便性や、好みは別れますけどね(ここは中小規模ビル中心とした商業エリアなので、そもそもデパート立てるよりも住宅建てた方がデベは儲かるって事業主側の計画があって、商業エリアは、そもそも土地の価値が高いです)。千代田区番町アドレスと似た物件ですね。これらは単価が高いし分譲個数が少ないので、売る側として広告費をかけられない分ネットの広告露出含めて予算の問題で情報リテラシーの高い人でないと、目に入ってこないっす。（総事業費が1000住戸とは全然違いますからね)

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〉1288
その二つの物件チェックしたら、MTGよりも高い！
驚いた。

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100戸前後の規模の物件がベストなんて聞いた事はある。ここ中央区に限ったことではないのかもしれない。

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>1290: 匿名　

>100戸前後の規模の物件がベストなんて聞いた事はある。ここ中央区に限ったことではないのかもしれない。


理由は何でしょうか？

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>>1289 評判気になるさん
日本橋とかの中央区内陸部って今基本坪単価450～の世界なので一段高いですよ。
それだけここがお買い得感ある

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>>1292 匿名さん

10年後に8500→7500万になる物件と9500→9000万の物件を比較して前者をお買い得とか言っちゃうタイプでしょうか

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価格維持率はそんな変わらないでしょ。
中央区内側って基本中小規模だし、ここは腐っても駅近大手大規模タワマンなわけで。立地は確かに中央区内側の方が良いかもしれないけど、それを補って余りあるものを持ってると思いますよ。

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>>1294 匿名さん

補って余りあるものって？
周囲の潤沢な飲食店でしょうか。最新鋭の制振構造でしょうか。

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大規模タワマンって統計的にも価格維持率は普通のマンションより高いでそ。そういうこといってんじゃないの？

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結局、どっちなの？
中央区の容積緩和廃止前に建てた建物の土地は永久に（1000年後の建て替えでも）同じ緩和容積使えるの？

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1000年前は平安時代だったから、1000年後のことを心配しても仕方ないのでは笑

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>>1297 匿名さん
多分もう容積率緩和のこと心配してるのはあなたしかいないし、あなたの思うようにすればいいんじゃない？

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>>1297 匿名さん
永久にってことは通常の都市計画ではあり得ない。その時々の都市計画に左右されるのが普通。救済があるとすれば、「緩和廃止前に建てた住宅は特例として同じ容積率で建て替えできる」と例外規定を設けないといけない。

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都心3区って言ってる住民は中央区だけだからね。
千代田区や港区に住んでる人は、敢えて「都心3区」なんて言い方をしない。

港区は3Aや白金、千代田区は番町と言った住宅地があるけど、中央区には皆無だよね。
中央区は銀座や日本橋と言った商業地だけが特徴あるのであって、住宅地としての地くらいは二流以下。

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中央区って住宅にするより基本オフィスやホテルにした方が効率がいい立地なんですよ。現に平均だけど地価は千代田区港区より高いですしね。
それだけ利便性が良いってこと。白金とか六本木とか番町とか冷静に考えて値段の割にちょっと不便じゃない？

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>>1298 匿名さん
そんなの当たり前。だから50年でなくわざわざ1000年って言っているのでしょう。
それとは別に一応事実関係確認する作業しないで不動産買うってどんな素人？

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>>1304 匿名さん

それ、アナリストじゃなくてゲンダイ専属暴落芸人じゃない？(笑)

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>>1302 匿名さん

そんなところにオフィスやホテルじゃなくてマンション建てても、住環境が整備されておらず住みづらいだけで価値はないし、街にとってもマンションに取っても良いことないですよね。

誰も大手町や霞が関にマンション建てて住みたいと思わないように。

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容積率が緩和前に戻された場合には、２倍緩和されていた物件の資産価値は半分になります。

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>>1306 匿名さん
それは人それぞれ価値観の違いでしょうし、だからこそ便利な立地が安く買えたりするので都心トレンドも相まって最近人気なんでしょ多分
住環境も街が整備されればむしろ快適になるし、商業が近い方がなんでも揃って便利だしね。都心部はこれから整備されて綺麗になることはあってもゴーストタウン化することは当分ないし。

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>>1301 匿名さん

都心3区でググってみな。一般的に使われてるけど。どーせ渋谷区推しのいつもの人でしょ。

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香港みたいに日本人も1LDKに家族3人4人で生活する日が訪れるのでしょうか。

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>>1304
まさかここに榊が訪れるとは
アンタもどんなけコケにされても懲りないね〜w

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>>1304 匿名さん
榊だろ
15年前から暴落連呼の不動産アナリスト

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>>1301 匿名さん

どうしたんですか？なんの脈略もなく唐突に中央区dis始めて。

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地震やリーマンショックみたいなのは不定期でもいつか必ず来るもんだから
ずっと下落予測を叫び続けるのはズルいですよね

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>>1306 匿名さん

ここ月島ですよ。住環境は整備されてます。
大手町とか霞ヶ関とか何頓珍漢なこと言ってるんですか？

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>>1309 匿名さん

これやってるの武蔵小山だよ。
中央区スレ参照。全く同じ主張してる。

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>>1300 匿名さん
逆だよ逆、一度緩和適用が認められた土地は、緩和された状態が正なのだから、容積を削減するには、個別に緩和適用を外すという規定が必要になる。
当たり前だけど、容積緩和されている土地に対し、この土地は容積削減しますなんてことになれば、既存住民の利益を毀損するので当然に自治体側に逸失利益の賠償責任が生まれる。
だから一度緩和された土地の緩和を解除するというの実質的にはあり得ない。

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もしも容積緩和の適用が一度限りなら、中央区に限らず国内にあるすべての容積緩和を受けた再開発物件が既存不適格になる。もちろんマンションだけでなくオフィスビルも。

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>>1317 匿名さん

じゃあ逆に既存不適格ってどういうケースでなるの？
単純な用途変更とかだけ？
反論ではなく単純に教えてほしいです

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>>1317 匿名さん
ええ…。
もっともらしい法律用語並べてますけど、ちょっと法律知ってる人が見たらかなり恥ずかしい文章ですよ。。

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>>1320 匿名さん

法律に詳しければ内容について言及しましょう

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>>1319 匿名さん
容積率に関する既存不適格は、ご指摘の通り用途変更、または、容積率制度導入前の40年以上昔の古い建築物です。
また用途変更による既存不適格も、人口密度の高い都心部においては、ほとんど事例がないと思います。
その後のセットバック規制や日照規制、耐震規制や防災関連の既存不適格は、建て方の問題で容積そのものは毀損しません。

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>>1317 匿名さん
そもそもですけど、容積率緩和措置は土地ではなくて建物に係るもので個別に認定が必要ですよね(建築基準法68条の5の5)。
http://www.city.chuo.lg.jp/smph/kankyo/keikaku/kodoriyotiku.html

そこから何でこんな話になるのですか？根拠を示して下さい。

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川向かい側のマンションが半額になる可能性もあるな

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>>1324 匿名さん

ここは？

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セーフ

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>>1326 匿名さん

なんで？既存不適格で半額になるっていってるんでしょ？

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なんねーよ。違法建築物でもないのに半額で買えたら俺が買いまくってるわ

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こちらは特例として容積緩和された建物なので既存不適格でないことは明らか。
ここで既存不適格かどうかの議論しても無意味。
真の問題は100年後に建て替えるとき緩和が外されて本来の容積になるかどうかということでしょう。
もちろん生きている人はいないでしょうが資産価値として重要では。

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>>1323 匿名さん
特定の土地に対する地区整備計画で定められますから、緩和措置は土地に紐付くものです。

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>>1329 匿名さん
100年後に緩和が外されるリスクはここだけでなく、全ての再開発物件が同じリスクを抱えてます。ゆえにここで議論しても意味がない。

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>>1327 匿名さん

じゃあここ周辺の物件も同じですね

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>>1330 匿名さん
根拠条文は？
上の条文と中央区のサイト読む限り到底そう読めないなんですけど。

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>>1313 匿名さん
ここは田舎者が好みそうな雰囲気プンプンのマンションだね
下駄にパチンコやもんじゃの嫌悪施設で、住民も民度の低い連中の集まりにるなー

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>>1332 のアンカーは >>1328の間違い

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>>1332 匿名さん

ここの周辺の物件の話になると急に必死になるのはなぜでしょうか。

ここはミッドタワーのスレですよ。
どこかの駅遠不便マンションのスレと間違えてやしませんかねえ。

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>>1333 匿名さん
正確に書くと地区整備計画があって建築計画があるという順序で、前者＝土地がルールで後者＝建物はルールの適用。
緩和措置をしますというのは土地にかかる。容積率は建物の延べ床面積を規定するものなので、実際の容積率は当然建物である後者にかかる。それだけ。
あくまでルールを定めるのは土地。

この土地でタバコを吸ったら罰金2000円ですというのは、その土地に対するルール、でも罰金2000円を払うのは個人に適用される。みたいな。

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既存不適格と騒いでいるのはMKなので無視しましょう。この人に理屈は通じません。
どうも、キャンセルしてまでミッドタワーに移ろうとしてる人が続出して、ここでネガをはじめたようです。

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>>1337 名無しさん
だから根拠条文を示して下さい。
容積率と延べ床面積の区別すらついていない時点で素人でしょ？
しかもその理屈なら土地の地区整備計画が変わって経過措置がなければ、建て替え時の新建築物は新ルールに従うことになるので緩和措置受けられなくなりますよね？
嘘八百はやめてもらえますか？

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>>1331 匿名さん

ほんとに検討者？なに言っているのか。

そもそも中央区が本年かぎりで緩和を外すと公表したから
皆さん問題にしているんです。
https://www.nikkei.com/article/DGKKZO27689740V00C18A3MM0000/

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>>1339 匿名さん
その通りで、一度定められた地区整備計画は、改定されない限り有効であり続けます。中央区の新たな地区整備計画において住宅の容積緩和がなくなったとしても、過去の地区整備計画は有効です。過去の地区整備計画に遡って改定されるリスクは当然ありますが、それはここだけでなく国内の全ての再開発案件が抱えるリスクにすぎません。

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>>1287 通りがかりさん
月島に数年ほど住んでますが、一般的にイメージされてるもんじゃ屋や、古くからある飲食店も多く酒飲みやB級グルメ好きには楽しいエリアで退屈しません。

前の方にも書かれてましたが、新古参の住民が入り混じって暮らしており、新しく住民になられる方はタワマン住みで、ある程度の所得の方。逆に都営や区営など古くから住まれてる方々の中には、そういった新参者を快く思わない人も居るようです。また場所柄、1年を通して酔っ払いは多く、昼間からワンカップ片手にと言う人も中には居ます（笑）

治安に関しては、所得の高い人とそうでない人が混在しており、決して良いとは言えません。暖かくなると昼夜問わず変な人は現れます。まぁ昔よりは多少マシになって来たとは思いますが、そんな感じですかね。好きな人には軽く飲み食い出来る店がいくつもあって退屈しませんが、そういうのが嫌いな人は無理でしょうね。

街のイメージとしては、この物件のコンセプトと少し乖離があり、仮にお子さんいる家庭は、もう少し静かな場所にされた方が吉かと思います。私は嫌いではありませんが（笑）

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>>1336 匿名さん

>>1324の理屈が分からなかったので聞いただけですよ？理屈なんてありませんでしたが。

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>>1342 匿名さん
周辺にはお酒が美味しく飲めるお店が沢山あるのですね。

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>>1342 匿名さん

もんじゃストリート以外にも小さな飲み屋は点在してて飲兵衛には良いかもしれないですね
カウンターで優雅にワイン飲むような雰囲気のお店ではないですが（笑）
駅近くにも気軽に入れそうな立ち飲み屋があって良いなと思いました。

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>>1341 名無しさん
だから根拠条文なりを示して下さい。
私は既存不適格でも資産性に殆ど影響はないと思ってますし、この手のリスクは再開発物件共通の一般的リスクだとおもってますが、こういう間違った解釈を根拠にする主張には賛成できません。すぐ嘘だとばれて恥をかくだけなのになんでこういうこと言うんですか？

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>>1341 名無しさん
アホでしょ。更地がなくて殆ど建て替えになる中央区でその理屈が通るなら、新しい地区整備計画を策定する意味ないじゃんずっと旧建物建築時のルールが適用されるなら

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容積率緩和についてMR行く人は営業さんに聞いてみてよ。
どっちが正解にせよ、営業の回答内容がどうなるか興味深い。

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ここ免震？免震プラスのハイブリッド？

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制震構造です。

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制振てどうなの？

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>>1351 匿名さん

制震が万能ならどこも高い金かけて免震にしない
つまりそういうことです

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>>1351 匿名さん
http://www.obayashi.co.jp/service_and_technology/n_014detail01
棟状比によっても変わると聞いたことがあります。長細いものは一般的に制震になるみたいです。
50階程度のCGPが制震なのはわかりますが、30階程度のここが制震な理由はわかりません。
こういう書き込みすると免震信者の人から総スカン食らうんですけどね。一応スーゼネのHPを引用したまでです。

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>>1351 匿名さん
ここは地盤が良いから免震は要らない。地盤が良い所にわざわざコスト掛けて制振にする必要もなく、免震は地盤の弱い所でこそ効果的な構造。不動産は駅距離もあるけど、それより地盤が大事だよ。

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>>1354 匿名さん

わざわざコスト掛けて制振にする必要もなく→免震の誤り

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>>1347
地区計画は広域に大方針を定めるもので、地区整備計画は個別の土地に対し敷地をどのように利用をするか詳細に定めるものです。
広域の地区計画に基づき、個別の再開発案件ごとに地区整備計画が作られます。地区整備計画では、ここに公園を作り、ここに広場を作るので、ここの容積を緩和してタワー型住宅を建てます、という敷地１つ１つの具体的な利用方針が示されます。
地区計画は、広域の方針を定めるものでありどの自治体でも定期的に改定されますが、地区整備計画は個別の土地の利用方法を具体的に定めたものですので、地区計画の変更の影響を受けません。一度定められた用途地域が、滅多にが変わらないのと同じです。

（あり得ない話ですが、地区計画が改定されたとき、これを満たさない過去の地区整備計画を白紙にする、と中央区が定めたとすると、地区整備計画が取り消され、容積削減はされますが、同時にせっかく整備した公園や広場が失われることになります。地区整備計画は、地権者に対し容積を加算するバーターとして公園や広場を整備させる双務的なものですので。）

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>>1351 匿名さん
制振も免震も免震ハイブリッドも、どれも変わらないよ。ここに居る素人には違いなど分かりはしない。コストを目に見えない無駄な所に掛けるより、目に見える他に使った方がいいでしょ。

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ここって地盤いいの？？？
http://dai-jisin-taisaku.info/yosoku/kakuritu/639955/

地盤データ　揺れやすさ 2.25
特に揺れやすい地域です。

地盤の種類 埋立地
地盤の種類は、埋立地です。
埋立地は、海や湖などを埋土により陸化させた地盤です。
非常に液状化しやすい地盤です。

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>>1354 匿名さん

大手ならどこも固いとこまで地中深く杭を打ち込むから関係ない
別に月島が他と比べて地盤がいいわけではない

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一般的にここを検討する人は駅の距離や豪華施設に興味があり、正直構造に関しては感心なしです。まぁ崩れ落ちる作りはしないと思うので、無駄に掛かる費用はなるべく抑えて、その分仕様を豪華にして貰えて良かったかな。

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>>1353 評判気になるさん

ここはコストカットの理由付けな気もしますね
比較されるCGPと同じなら批判も少ないと踏んでの

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>>1358 匿名さん
液状化なんてないでしょ。そんな事が起きたら、ここに限らず周囲も同じ。月島は埋め立ての中でも歴史は古い方だから、そこそこ固いんでない？それより家事になった時はどうなの？ちょっと前にも築地の場外で燃え広がったでしょ？その辺の心配は？

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>>1363 匿名さん
このマンションは燃えません。燃え広がるのはもんじゃストリートなど小さな店が密集してる所。

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>> 1362: 匿名さん　
湾岸を好む人は、中身(耐震構造)がスカスカでも、厚化粧の上っ面(共用施設など)が綺麗なマンションが好みなんですか？
私にはまったく理解できませんが、湾岸地域は極端に免震タワーが少ないのはそういうことなんですかね。

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>>1363: 匿名さん
地盤が良い、液状化の心配がないと主張するなら、エビデンスを示して頂けるとありがたいです。

地盤データと地震予測
東京都 中央区 月島 一丁目

http://dai-jisin-taisaku.info/yosoku/kakuritu/639955/

地盤データ　揺れやすさ 2.25
特に揺れやすい地域です。

地盤の種類 埋立地
地盤の種類は、埋立地です。
埋立地は、海や湖などを埋土により陸化させた地盤です。
非常に液状化しやすい地盤です。

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>>1365 匿名さん
全てではないかも知れませんが、そういう方々が多いのは確かです。

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豪華施設で特権意識を持たせて購買意欲を煽る、ここに限らず田舎もん達の憧れ。

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>>1366 匿名さん

歴史ですよ、歴史。ここは湾岸埋立の中でも歴史も古く3.11の時も問題なかった。

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>>1363 匿名さん

歴史でいえば勝どき、晴海の一部と同じですよ

https://kawlu.com/journal/wp-content/uploads/2015/05/8bec28d5.jpg

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湾岸エリアをdisる人達は頭の固い古い人達だから聞きながしましょー
自分のエリアが、がんじがらめで動きがなく、新しく開発され発展する所が羨ましいのです。

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>>1370 匿名さん
そんなに心配しなくても、月島は特に地盤は問題ないよ。構造も制振で十分。てか寧ろ免震なんて過剰過ぎるし、コストの無駄。

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制振とか免震とかって正直気になる？崩れなければいいんでない？今の時代の造りで崩れるなんて事はないでしょう。最近はどこも免震・免震と、うたい過ぎて、そうじゃないと時代遅れとか思われるけど、それがコスト増の一因にもなってるんじゃない？

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