【タワマン協会vsＲＪＣ４８】白熱のバトル

理事長が期中で辞任届を出し理事会がその辞任を了承した。
これは理事会が理事長の辞任により理事長職を解くことに当たるので、解職すなわち解任したことになる。
なにをいまさら最高裁で争ったのか？

理事長を解任して平理事にして新しい理事長を選任するというのが
本人がそえを望んでいない場合に理事会の過半数決議でできるかどうか。

ある意味当然解任できる気がするけど地裁・高裁では元理事長側
の勝ちで　最高裁までいってようやく解決した（理事会側の言い分を認める）
のはごく最近の判決があり新聞などでもとりあげられて話題になっていました。

理事長職に固執するのは何が目的？
自分から辞めると言っても「ならぬ、任期を全うせよ！」と言われるのだから、解任してもらったらむしろ感謝しなければ。

タワマンの理事長は地元の名士と勘違いしてる奴がおる。

　近く定期総会がありますが、民泊新法対応の規約改正が特別議案としてあがっています。

　当マンションは、今まで細則の制定や変更の普通決議はありましたが、規約改正の特別決議は初めてです。
　例年、総会の議決権（議場出席議決権と欠席委任状・議決権行使書）は60%が最高で、75%以上となると100人以上の議決権が更に必要となり、かなりのハードルの高さです。

　そこで理事会は「議決権行使は権利かつ義務である」との文書を全戸に配布し、議決権行使を呼びかけています。

　ところで、議決権行使は権利ですが、義務ではないですよね。前者の権利は区分所有法と管理規約に規定されていますが、後者の義務は同法・同規約には一切規定されていません。

　理事会は区分所有者の無知に付け込んで「議決権行使は義務」などとデタラメなことを言っています。総会当日、議場で抗議することを考えています。

>>305
「義務」の言葉の用法次第であり、総会でクレームするほどではないと思います。
辞書を調べれば分かりますが、「義務」には、「倫理的・道徳的にすべきこと」という意味もあり、「議決権を行使しないと罰則がある」や「規約や法律違反になる」等の記載がなければ完全に問題と断定するのは難しいです。
それでも誤解を与える可能性もあるので、それを問題視するのであれば、あなたがすべき事は、総会当日のクレームではなく、より適切な案内文で議決権行使依頼を総会前に再度行うように理事会へ要望することです。

それでは総会当日は質問に変更します。
「議決権行使が義務であることの法令・規約根拠を示せ」と。
そうすると、おそらく議長（理事長）は区分所有法第19条を回答とするでしょう。
同法第19条の「負担に任じ」は経済的負担だけではなく議決権行使の義務も含むと。

恣意的超拡大解釈！

第十九条　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

普通にやれば総会の議決権出席率は少なくても９５％はいくと思うけど
どうさぼったら７５％で可決できる特別決議を出席者不足で落とすのか
よく理解ができない。その家にいけば普通はオーナーがいると思うし
不在なら連絡先にがんがん電話するだけでしょう。１月もかからずに
いつもほぼ全戸総会に参加になるけどな。

>>307
第19条は、共用部分の「負担と利益収取」がペアになってるから義務に関する規定ではない。
コンメンタールマンション区分所有法[第3版]の第19条（共用部分の負担及び利益収取）の解説（P.118）でも、「共用部分の負担とは、管理費用や固都税、下水道負担金などの公租公課の負担をいう」と経済的負担と解説されている。

>>308
それは議決権行使は区分所有者の自由で強制することが出来ないから。
どうしても75%以上の議決権を集めたければ、理事長が戸別訪問し玄関先で土下座してでも委任状や議決権行使書を出してもらうしかない。反対の意思表示しなくても棄権してしまえば賛成にはならないので、反対なら棄権しても良い。
ただ戸別訪問も良し悪しで、理事長が戸別訪問し出すと、逆に組合員が理事長宅に夜討ち朝駆けされる恐れがある。難しいところ。
特別決議は何も賛成可決するために行うのではない、反対が多数ならそれがマンション内の民意である。
決めるのはあくまでも区分所有者であって理事会ではない。理事会は決めるためのお膳立てをするだけである。


ところで民泊新法対応の規約改正であるが、うちは3月の定期総会に上程することになっている。
ただ、理事会内でも意見が二分している。違法はもちろんだめだが、合法なら区分所有者の権利をむやみに制限するものではないと。
そこで、定期総会にはかり民意で決定することにしている。合法的な民泊新法による民泊を認める認めないは区分所有者の民意次第と。

>>309
できる限り全員の意見に従うのが民主主義の大原則なんだから、棄権(未行使)者を賛成と反対に強制的に案分するのも問題だが、賛成を阻止しだいがために未行使者の権利行使促進策(もちろん強要するのは良くないが)を否定するのも同じように問題だな。反対なら堂々とそれを主張して1/4以上の反対を集めればよい。
問題は議案(理事会案)への反対意見を主張し、他の区分所有者の理解を得る機会が十分にないということだろう。個人で活動するのは時間面、経済面での負担が大きく現実的ではないし、総会で主張しても理事長への委任が多ければ、理事長の心を動かさない限り大勢を変えるのは容易ではない。事前のアンケートや理事会への要望書で意見を上げても、どこまで区分所有者に伝えられるかは理事会次第。
改善のポイントは、監事が本質的に機能することと委任の方法だと考えている。

議案に対する賛成反対以前に、議案を総会に上程すること自体を是としない場合は、棄権の意思表示しかないよ。賛成反対は上程された議案に対しての意思表示だから、議案を上程することの賛成反対ではない。

さて第十九条が話題だが、「共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する」の後半は、規約で別段定めがない場合は区分所有者に利益配分されることになる。
携帯基地局賃料、駐車場外部貸し賃料、これらは区分所有者に利益配分できる。
もともと管理組合は不動産の所有権がないので、土地建物の賃貸借契約の契約主体にはなれない。
管理組合として契約するなら、あくまでも全区分所有者の代理人として契約し、賃料収益は全区分所有者に配分されるのが原則である。
当然、所得税を払うのは管理組合ではなく各区分所有者になる。

議案の総会上程決議は理事会決議だから理事にしか賛否はできない。
だから組合員は議案の総会上程を阻止することは一般的にできない。

>>311
議案の賛否の意思表示は区分所有者の権利だけど、議案上程自体の適切性を管理組合(総会)に訴える権利は無いと思うね。理事会か監事にでも意見書を出せば？
一方、賛成でも反対でもない意思表示として「棄権」も必要ということには同意です。完全に賛成でも反対でもない一部賛成とかね。そのためには、白票で出すルールとするか、「棄権」という選択肢を作るか、「反対または棄権」という選択肢にするかですね。
ただし、明確に「棄権」の人と、議決権行使が出来ていない人は分けて考える必要がある。

>理事会か監事にでも意見書を出せば？
意見書出しても無視されるのが通常でしょう。
理事会は常に組合員を見下した上からの目線かつ独善的にことを進めている。
監事に期待しても、監事は理事会を阿て何も言わず業務監査も「問題なし」で済ます。
うちの場合、かつては組合員からの運営に関する意見書や質問書に対して、理事会で審議して理事長名で文書回答していたが、ある時組合員から訴訟を起こされ、その時の訴状に理事長からの回答書が全て書証として添付されてた以来、うかつに回答を出さなくなった。訴訟の証拠にされることを恐れて。

裁判は証拠主義だから、口頭で言った言わないではなく、全て文書で証拠が残っていれば強い。
組合員から文書による回答を求められた場合は警戒した方がいい。
訴訟を目論んでる組合員は必ず文書証拠を欲しがるものだ。

監事が業務監査した結果、管理組合に法令違反・規約違反が発見され、監事から理事会に是正勧告したにも関わらず、理事会はそれに従わなかった場合、管理組合を訴える監事は果たしているのか？

>もともと管理組合は不動産の所有権がないので、土地建物の賃貸借契約の契約主体にはなれない。
サブリース方式なら管理組合は不動産賃貸借契約の契約主体になれる。
まず全区分所有者と管理組合が不動産賃貸借契約を締結し、次に管理組合が携帯会社や駐車場運営会社と不動産賃貸借契約を締結する。要するに転貸方式。
借賃は、携帯会社や駐車場運営会社→管理組合→全区分所有者、で区分所有者に収益配分する。
これだと、国税が言う管理組合の収益事業に合致し、管理組合は全区分所有者からの借賃を経費として落とせるので、事業利益を極力圧縮すし節税が可能。

共用部分の賃貸借は管理に関する事項であるから、区分所有法３条団体である管理組合が賃貸借契約の当事者となることに問題はない。

この場合の賃貸借は共済事業としての賃貸借ではないのでは？
例えば、うちの場合、鉄道ガード下の空き地を駐輪場として鉄道会社から借りてるけど、これは収益事業ではなく共済事業としての賃貸借です。
携帯基地局屋上貸し、駐車場外部貸しは、国税の言うところの明らかに収益事業ですから、本来の管理組合の共済事業管理ではありません。

↑　これは法人税と消費税の課税に関する区分であり、管理組合の管理行為とは別次元の話です。

>>318
そういう意味ではないでしょう。
不動産を所有してない者が、何で不動産の売買契約や賃貸借契約をするのか？他人物売買、他人物賃貸借に相当する。他人物賃貸借は契約としては無効ではないが、賃貸人が真の所有者から賃貸権原を取得することができなかった場合には、賃借人は賃貸借契約を解除することができ、善意であればさらに損害賠償を請求できる、というリスクがある。
だから管理組合は区分所有者の代理人としての地位か、転貸借のサブリースしかないと言ってるのだと思う。不動産を所有しているのは区分所有者だから。
そして区分所有者は自分に配分される利益が少ないこと等を理由に、自分の持分を管理組合に賃貸することを拒否できる。

区分所有法
第18条（共用部分の管理）
１　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３　前条第２項の規定は、第１項本文の場合に準用する。（※）

※：専有部分の所有者の承諾を得る必要があるのは、共用部分の管理に関する事項が【専有部分の使用に「特別の」影響を及ぼす場合】に限られる。

マンション標準管理規約（単棟型）
第16条（敷地及び共用部分等の第三者の使用）
１　管理組合は、次に掲げる敷地及び共用部分等の一部を、それぞれ当該各号に掲げる者に使用させることができる。
　一～三（略）
２　前項に掲げるもののほか、管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等（駐車場及び専用使用部分を除く。）の一部について、第三者に使用させることができる。

＜第16条関係コメント＞
① 有償か無償かの区別、有償の場合の使用料の額等について使用条件で明らかにすることとする。
② 第２項の対象となるのは、広告塔、看板等である。

>>322
原告は不動産の所有権を論点としているが、被告は共用部分の管理を論点としている。管理は別次元の話。

>>323
東電借室電気室、通信業者の弱電盤室がこれに該当する。原則無償貸与。
賃料を取ると国税に収益事業と判断されるので注意。

>不動産を所有してない者が、何で不動産の売買契約や賃貸借契約をするのか？他人物売買、他人物賃貸借に相当する。
>東電借室電気室、通信業者の弱電盤室がこれに該当する。原則無償貸与。

一般にマンションは、竣工以前に売主が東電や通信業者と無償賃貸借契約を締結しているので、その時点ではマンションの所有者が売主のため、他人物賃貸借契約ではない。
ところが、マンションが竣工し管理組合が設立されると、上記売主の賃貸借契約を管理組合が継承（名義変更）するので、その時点で管理組合は他人物（区分所有者の共有物）賃貸借契約になってしまう。

コンメンタールマンション区分所有法[第3版]の第19条（共用部分の負担及び利益収取）の解説（P.119）でも、「共用部分の利益収取とは、たとえば、共用部分を賃貸した場合の借賃や専用使用権を設定した場合の使用料収取をいう。なお、共用部分から生じた利益について、区分所有者に配分せずに、規約や集会の決議に基づいて管理費用に充当したり次年度への繰り越し処理をすることは認められる」と解説されている。
従って、規約や総会決議をしなければ、原則、利益は区分所有者に帰属するので、区分所有者は利益配分を要求することができる

ここのスレ違いの書き込みが必死にされているようだが、スレタイに添って
書き込みをしようとしている者にとっては大迷惑だよ。
他のスレにいってやりなさい。
削除も検討します。

↑ネタ投下しないからだよ。

>>328
マンション管理の問題や有るべき姿について、タワマン協会とRJC48の中の人が熱く議論するスレじゃないの？
どちらの見解か第三者の見解か区別が難しいけど、現状でも外野としては参考になる情報が得られて有益ですよ。
特にタワマン協会は有償でサービス提供してるんだし、会員を増やしたければ、理事や区分所有者にここでその価値をアピールすればいいのに。それをする能力が無いのか、このレベルの書き込みで会で+αの価値を提供できないのか。少なくとも私のマンションでタワマン協会に加入の話が出たら、猛反対しますね。理事長が個人の趣味でRJC48に参加するのは別にいいですが。

タワマン協会は開店休業状態で、ホームページにもろくな情報ないので、対決する前に勝負は決してしまったよ。

タワマン向けサービス業者を紹介するユニオンを標榜するタワマン協会の創立記念講演を心待ちにしてたけど、中抜きする営利団体っぽいので人が集まらなかったみたいですね。

創立記念講演は中止になったんじゃないか？

ようやくスレタイの書き込みになってきたね。

しかしタワマンの管理を委託するのは難しいよね。
殆どデベ系の管理会社が委託しているようだし。
小規模な管理会社や独立系の管理会社では到底太刀打ちできない。
合人社なら取るかもしれないが。

何か参考になることは？と読み始めましたが、しんどい投稿でした。
これこそ、趣味人だったみたい泣きがします。
タワマンの中に医者や店があるタワマンはややこしい。

タワマンも大規模マンションも管理していくのは
難しいですよ。
弁護士、医者、建築士、上場会社の役員、官僚、商売人等いろんな
曲者がいますからね。

一番の曲者は不動産ブローカーの宅建士だろう。海千山千だからな。

そんなマンションには安心して住めない。ネギが鴨を背負うか、鴨がネギを背負うか。？

うちのマンションは管理組合とは別に自治会が設立されましたが、全世帯加入の自治会会則になっています。
これって強制加入ですから違法ですよね。

自治会会則は違法ではありません。強制的加入は違法です。

>>340
会則で全世帯加入ってことは強制加入と同じだよ。違法だ。

補足しますが、全世帯強制加入なので会則には退会規定はありますが、入会規定がないのです。
例えて言うと、マンションに住んでいたために、ある日突然本人の入党意思確認なしに、
特定の政党の政党員にされてしまい、嫌なら脱退してもいい、と言うのと同じです。

自治会費の徴収方法を聞かせて下さい。

会則には、自治会費を徴収すると規定されていますが、徴収方法は何も規定に書かれていません。
ただ、自治会費は当面0円です。理由は、この後すぐに行政区の申請をするので、
役所から行政区の認可が下りれば、世帯数に応じて行政事務委託費が入るからです。

強制入会にした理由は、行政区認可基準の組織率である60%以上にしなければならないからです。
要するに、全世帯強制加入で組織率100%で自治会を立ち上げ、退会者を差し引いていくという算段です。
自治会を憚って退会届は安易に出さないだろう、これなら60%以上確保できるとの目論見です。
もともと自治会を作る目的が、なんとも不順な業務委託費目当ての行政区なのです。
仮に全世帯100%の組織率なら、この行政事務委託費は年間80万円近くになります。

うちは管理会社１０９が組合員の口座から管理費等と一緒に差し引いております。、
通常総会の収支報告に収支の報告がありません。再三収支報告はするように要請
しましたが、そのままです。分譲当時は自治会費と町内会費が別々に通常総会で
収支報告され、次は自治会費だけになり、５～６年前から収支の報告がなくなり、
現在に至りました。収支の報告をするのが憚られるのでしょうか。？

私は、自治会費を組合員の口座から管理費等とまとめて徴収して自治会費を自治
会口座に支払う収支の報告はしてもなんのお咎めもないと解釈します。

条件は総会で可決するか、規約の制定は必要であると思います。

>>345
お咎めはないが、訴訟になると負ける。ただ訴訟する人がいるのかどうか？

■東京簡裁平成19年8月7日判決
マンション管理組合が，町内会費相当額を管理組合費に含めて徴収することを規約等で定めても，その拘束力はないとされた事例
http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/205/035205_hanrei.pdf

これ↓　町内会費の徴収は共有財産の管理に関する事項ではなく区分所有法第３条の目的外の事項

ところで，区分所有法第３条，第３０条第１項によると，原告のようなマンシ
ョン管理組合は，区分所有の対象となる建物並びにその敷地及び付属施設の管理
を行うために設置されるのであるから，同組合における多数決による決議は，そ
の目的内の事項に限って，その効力を認めることができるものと解すべきである。
しかし，町内会費の徴収は，共有財産の管理に関する事項ではなく，区分所有法
第３条の目的外の事項であるから，マンション管理組合において多数決で決定し
たり，規約等で定めても，その拘束力はないものと解すべきである。
本件では，原告の規約や議事録によると，管理組合費は月額５００円となってお
り，親和会当時からの経緯によると，そのうちの１００円は実質的に町内会費相
当分としての徴収の趣旨であり，この町内会費相当分の徴収をマンション管理組
合の規約等で定めてもその拘束力はないものと解される。

成程、だから管理会社１０９は自治会費を組合員の口座から引き落としていながら
定期総会で自治会費の収入と支出の報告をしないのですね。

>>339
管理組合のように強制加入の根拠となる区分所有法みたいな法律は自治会にはない。
地方自治法第260条の2は認可地縁団体の規定で入退会に関する規定とは違う。
これは違法と言うよりも人格権の侵害だと思う。すなわち人権侵害。
「入会の意思決定の自由」を蔑ろにした人格権侵害、だから不法行為（民法第709条）が成立する。
不法行為だから損害賠償（精神的苦痛に対する慰謝料）を請求できる。ただし訴訟で。

>>346
その判例を読む限り、管理費に自治会費を含ませて徴収するのは区分所有法第3条違反と判断されるようだが、管理費と自治会費は会計科目で分離されているが口座引落手数料を共用化するための両者同時徴収は違法とは言えないと思う。

そうなると管理組合でコミュニティ活動費なんて計上してイベントやってるのは建物・敷地の管理とは違うから区分所有法第3条の目的外と言うことで違法になるのか？組合員に訴えられたら負けるぞ！