【タワマン協会vsＲＪＣ４８】白熱のバトル

うちは自治会が役所の区会に認定されているので、役所から区会業務委託費が入り潤ってるので、自治会費は集めてない。

自治会のイベント、ハーバリューム教室、はとバス日帰りツアー、ライザップ健康セミナー、色々ありそう。
詳しくはタワマン協会に相談したらいい。

代表理事の分際でなんで専有部分への立入調査権があるのか？その法令根拠は？
建築基準法、旅館業法、住宅宿泊事業法、消防法等、法律で立入検査権が規定されている。
代表理事にはその権限がない。

ルールがあればＯＫでしょう。

それなら組合員の代表理事宅への立入検査権もルール化しないと公平性に欠ける。
これが管理組合法人の組合運営の原則である。

組合員の代表理事とは何の意味。？

理事長、副理事長、代表理事、理事の序列。

唐突で何のことやら全く理解できないな？？

代表理事なんて肩書きはタワマン特有だね。
理事長、副理事長を除く理事の代表者ってことだね。

うちは監事が3人いるので、うち1名を代表幹事の肩書きを規約で与えてる。

法人化してるなら、登記されてるのが代表理事でしょ。
規約で一人あるいは少人数に制限しないと、何もしないと全員が法人を代表するのが
方のデフォルトの規定ですから、普通は監事をのぞく1人だけを代表理事として
登記しますね。

うちは駐車場用地の買収を予定して組合を法人化して、代表理事を登記した。

5名も理事として法人登記してる管理組合法人があるが、
5名も登記するのなら理事全員登記しないと不公平になる。

法例に反してはいないからマンションの事情に拠るのでしょう。うちは４００戸の
マンションで理事は２１名で、代表理事は１名です。

管理組合で不動産取得する場合以外は法人化は不要だと思う。
地歩自治法で認可自治会に法人格を付与しているのは自治会館を所有させるのが目的。

普通預金、定期預金、国債、等々の管理費等の保管口座名が個人名が良いか、
法人名が良いかにもよる。
やはり法人化しておいた方が色々な利点の方が多いのかもしれません。

登記する人数を何人とか決めている会社など存在しないでしょう。
役員会の任意規定にするのが自然でしょうね。　
規約に定めがないと全員登記しないといけないとかなってしまいます。
これは現実的ではないですから通常は理事長１名のみを代表理事に
しますが無論その設定はマンションごとの自治範囲で任意です。

法人化しても口座名には代表者名をつけてくれと言われる場合が多いと
思います。　〇〇管理組合　理事長XXXX　が管理組合法人になるだけの
場合が多いときいています。

一番大きな差は、理事長のみを管理者にあてる通常の非法人とちがって
管理者が廃止されて理事の多数決できめなさいという規定が強行規定に
なることですね。　普通に理事会精度をもうけていれば理事会の多数決で
決めるとかはあたりまえではあるのですが、その規約そのものまで変えて
しまって管理者は△△さんで理事会はなしですと規約改正してもかまわん
とこになます。法人化されていれば解散されない限りはそれが法律的に
固定保証されますね。　監事の権限などもかなり法的に強化されるわけ
で外部監事の登用などを考える場合には法人化の仕組みは利用したほうが
楽になりますね。

>理事の多数決できめなさいという規定が強行規定になることですね。

区分所有法見るべし、第2項は強行規定ではない。規約で別途定められる。

第四十九条　管理組合法人には、理事を置かなければならない。
２　理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、理事の過半数で決する。
３　理事は、管理組合法人を代表する。
４　理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表する。
５　前項の規定は、規約若しくは集会の決議によつて、管理組合法人を代表すべき理事を定め、若しくは数人の理事が共同して管理組合法人を代表すべきことを定め、又は規約の定めに基づき理事の互選によつて管理組合法人を代表すべき理事を定めることを妨げない。
６　理事の任期は、二年とする。ただし、規約で三年以内において別段の期間を定めたときは、その期間とする。
７　理事が欠けた場合又は規約で定めた理事の員数が欠けた場合には、任期の満了又は辞任により退任した理事は、新たに選任された理事（第四十九条の四第一項の仮理事を含む。）が就任するまで、なおその職務を行う。
８　第二十五条の規定は、理事に準用する。

理事長が期中で辞任届を出し理事会がその辞任を了承した。
これは理事会が理事長の辞任により理事長職を解くことに当たるので、解職すなわち解任したことになる。
なにをいまさら最高裁で争ったのか？

理事長を解任して平理事にして新しい理事長を選任するというのが
本人がそえを望んでいない場合に理事会の過半数決議でできるかどうか。

ある意味当然解任できる気がするけど地裁・高裁では元理事長側
の勝ちで　最高裁までいってようやく解決した（理事会側の言い分を認める）
のはごく最近の判決があり新聞などでもとりあげられて話題になっていました。

理事長職に固執するのは何が目的？
自分から辞めると言っても「ならぬ、任期を全うせよ！」と言われるのだから、解任してもらったらむしろ感謝しなければ。

タワマンの理事長は地元の名士と勘違いしてる奴がおる。

　近く定期総会がありますが、民泊新法対応の規約改正が特別議案としてあがっています。

　当マンションは、今まで細則の制定や変更の普通決議はありましたが、規約改正の特別決議は初めてです。
　例年、総会の議決権（議場出席議決権と欠席委任状・議決権行使書）は60%が最高で、75%以上となると100人以上の議決権が更に必要となり、かなりのハードルの高さです。

　そこで理事会は「議決権行使は権利かつ義務である」との文書を全戸に配布し、議決権行使を呼びかけています。

　ところで、議決権行使は権利ですが、義務ではないですよね。前者の権利は区分所有法と管理規約に規定されていますが、後者の義務は同法・同規約には一切規定されていません。

　理事会は区分所有者の無知に付け込んで「議決権行使は義務」などとデタラメなことを言っています。総会当日、議場で抗議することを考えています。

>>305
「義務」の言葉の用法次第であり、総会でクレームするほどではないと思います。
辞書を調べれば分かりますが、「義務」には、「倫理的・道徳的にすべきこと」という意味もあり、「議決権を行使しないと罰則がある」や「規約や法律違反になる」等の記載がなければ完全に問題と断定するのは難しいです。
それでも誤解を与える可能性もあるので、それを問題視するのであれば、あなたがすべき事は、総会当日のクレームではなく、より適切な案内文で議決権行使依頼を総会前に再度行うように理事会へ要望することです。

それでは総会当日は質問に変更します。
「議決権行使が義務であることの法令・規約根拠を示せ」と。
そうすると、おそらく議長（理事長）は区分所有法第19条を回答とするでしょう。
同法第19条の「負担に任じ」は経済的負担だけではなく議決権行使の義務も含むと。

恣意的超拡大解釈！

第十九条　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

普通にやれば総会の議決権出席率は少なくても９５％はいくと思うけど
どうさぼったら７５％で可決できる特別決議を出席者不足で落とすのか
よく理解ができない。その家にいけば普通はオーナーがいると思うし
不在なら連絡先にがんがん電話するだけでしょう。１月もかからずに
いつもほぼ全戸総会に参加になるけどな。

>>307
第19条は、共用部分の「負担と利益収取」がペアになってるから義務に関する規定ではない。
コンメンタールマンション区分所有法[第3版]の第19条（共用部分の負担及び利益収取）の解説（P.118）でも、「共用部分の負担とは、管理費用や固都税、下水道負担金などの公租公課の負担をいう」と経済的負担と解説されている。

>>308
それは議決権行使は区分所有者の自由で強制することが出来ないから。
どうしても75%以上の議決権を集めたければ、理事長が戸別訪問し玄関先で土下座してでも委任状や議決権行使書を出してもらうしかない。反対の意思表示しなくても棄権してしまえば賛成にはならないので、反対なら棄権しても良い。
ただ戸別訪問も良し悪しで、理事長が戸別訪問し出すと、逆に組合員が理事長宅に夜討ち朝駆けされる恐れがある。難しいところ。
特別決議は何も賛成可決するために行うのではない、反対が多数ならそれがマンション内の民意である。
決めるのはあくまでも区分所有者であって理事会ではない。理事会は決めるためのお膳立てをするだけである。


ところで民泊新法対応の規約改正であるが、うちは3月の定期総会に上程することになっている。
ただ、理事会内でも意見が二分している。違法はもちろんだめだが、合法なら区分所有者の権利をむやみに制限するものではないと。
そこで、定期総会にはかり民意で決定することにしている。合法的な民泊新法による民泊を認める認めないは区分所有者の民意次第と。

>>309
できる限り全員の意見に従うのが民主主義の大原則なんだから、棄権(未行使)者を賛成と反対に強制的に案分するのも問題だが、賛成を阻止しだいがために未行使者の権利行使促進策(もちろん強要するのは良くないが)を否定するのも同じように問題だな。反対なら堂々とそれを主張して1/4以上の反対を集めればよい。
問題は議案(理事会案)への反対意見を主張し、他の区分所有者の理解を得る機会が十分にないということだろう。個人で活動するのは時間面、経済面での負担が大きく現実的ではないし、総会で主張しても理事長への委任が多ければ、理事長の心を動かさない限り大勢を変えるのは容易ではない。事前のアンケートや理事会への要望書で意見を上げても、どこまで区分所有者に伝えられるかは理事会次第。
改善のポイントは、監事が本質的に機能することと委任の方法だと考えている。

議案に対する賛成反対以前に、議案を総会に上程すること自体を是としない場合は、棄権の意思表示しかないよ。賛成反対は上程された議案に対しての意思表示だから、議案を上程することの賛成反対ではない。

さて第十九条が話題だが、「共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する」の後半は、規約で別段定めがない場合は区分所有者に利益配分されることになる。
携帯基地局賃料、駐車場外部貸し賃料、これらは区分所有者に利益配分できる。
もともと管理組合は不動産の所有権がないので、土地建物の賃貸借契約の契約主体にはなれない。
管理組合として契約するなら、あくまでも全区分所有者の代理人として契約し、賃料収益は全区分所有者に配分されるのが原則である。
当然、所得税を払うのは管理組合ではなく各区分所有者になる。

議案の総会上程決議は理事会決議だから理事にしか賛否はできない。
だから組合員は議案の総会上程を阻止することは一般的にできない。

>>311
議案の賛否の意思表示は区分所有者の権利だけど、議案上程自体の適切性を管理組合(総会)に訴える権利は無いと思うね。理事会か監事にでも意見書を出せば？
一方、賛成でも反対でもない意思表示として「棄権」も必要ということには同意です。完全に賛成でも反対でもない一部賛成とかね。そのためには、白票で出すルールとするか、「棄権」という選択肢を作るか、「反対または棄権」という選択肢にするかですね。
ただし、明確に「棄権」の人と、議決権行使が出来ていない人は分けて考える必要がある。

>理事会か監事にでも意見書を出せば？
意見書出しても無視されるのが通常でしょう。
理事会は常に組合員を見下した上からの目線かつ独善的にことを進めている。
監事に期待しても、監事は理事会を阿て何も言わず業務監査も「問題なし」で済ます。
うちの場合、かつては組合員からの運営に関する意見書や質問書に対して、理事会で審議して理事長名で文書回答していたが、ある時組合員から訴訟を起こされ、その時の訴状に理事長からの回答書が全て書証として添付されてた以来、うかつに回答を出さなくなった。訴訟の証拠にされることを恐れて。

裁判は証拠主義だから、口頭で言った言わないではなく、全て文書で証拠が残っていれば強い。
組合員から文書による回答を求められた場合は警戒した方がいい。
訴訟を目論んでる組合員は必ず文書証拠を欲しがるものだ。

監事が業務監査した結果、管理組合に法令違反・規約違反が発見され、監事から理事会に是正勧告したにも関わらず、理事会はそれに従わなかった場合、管理組合を訴える監事は果たしているのか？

>もともと管理組合は不動産の所有権がないので、土地建物の賃貸借契約の契約主体にはなれない。
サブリース方式なら管理組合は不動産賃貸借契約の契約主体になれる。
まず全区分所有者と管理組合が不動産賃貸借契約を締結し、次に管理組合が携帯会社や駐車場運営会社と不動産賃貸借契約を締結する。要するに転貸方式。
借賃は、携帯会社や駐車場運営会社→管理組合→全区分所有者、で区分所有者に収益配分する。
これだと、国税が言う管理組合の収益事業に合致し、管理組合は全区分所有者からの借賃を経費として落とせるので、事業利益を極力圧縮すし節税が可能。

共用部分の賃貸借は管理に関する事項であるから、区分所有法３条団体である管理組合が賃貸借契約の当事者となることに問題はない。

この場合の賃貸借は共済事業としての賃貸借ではないのでは？
例えば、うちの場合、鉄道ガード下の空き地を駐輪場として鉄道会社から借りてるけど、これは収益事業ではなく共済事業としての賃貸借です。
携帯基地局屋上貸し、駐車場外部貸しは、国税の言うところの明らかに収益事業ですから、本来の管理組合の共済事業管理ではありません。

↑　これは法人税と消費税の課税に関する区分であり、管理組合の管理行為とは別次元の話です。

>>318
そういう意味ではないでしょう。
不動産を所有してない者が、何で不動産の売買契約や賃貸借契約をするのか？他人物売買、他人物賃貸借に相当する。他人物賃貸借は契約としては無効ではないが、賃貸人が真の所有者から賃貸権原を取得することができなかった場合には、賃借人は賃貸借契約を解除することができ、善意であればさらに損害賠償を請求できる、というリスクがある。
だから管理組合は区分所有者の代理人としての地位か、転貸借のサブリースしかないと言ってるのだと思う。不動産を所有しているのは区分所有者だから。
そして区分所有者は自分に配分される利益が少ないこと等を理由に、自分の持分を管理組合に賃貸することを拒否できる。

区分所有法
第18条（共用部分の管理）
１　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３　前条第２項の規定は、第１項本文の場合に準用する。（※）

※：専有部分の所有者の承諾を得る必要があるのは、共用部分の管理に関する事項が【専有部分の使用に「特別の」影響を及ぼす場合】に限られる。

マンション標準管理規約（単棟型）
第16条（敷地及び共用部分等の第三者の使用）
１　管理組合は、次に掲げる敷地及び共用部分等の一部を、それぞれ当該各号に掲げる者に使用させることができる。
　一～三（略）
２　前項に掲げるもののほか、管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等（駐車場及び専用使用部分を除く。）の一部について、第三者に使用させることができる。

＜第16条関係コメント＞
① 有償か無償かの区別、有償の場合の使用料の額等について使用条件で明らかにすることとする。
② 第２項の対象となるのは、広告塔、看板等である。

>>322
原告は不動産の所有権を論点としているが、被告は共用部分の管理を論点としている。管理は別次元の話。

>>323
東電借室電気室、通信業者の弱電盤室がこれに該当する。原則無償貸与。
賃料を取ると国税に収益事業と判断されるので注意。

>不動産を所有してない者が、何で不動産の売買契約や賃貸借契約をするのか？他人物売買、他人物賃貸借に相当する。
>東電借室電気室、通信業者の弱電盤室がこれに該当する。原則無償貸与。

一般にマンションは、竣工以前に売主が東電や通信業者と無償賃貸借契約を締結しているので、その時点ではマンションの所有者が売主のため、他人物賃貸借契約ではない。
ところが、マンションが竣工し管理組合が設立されると、上記売主の賃貸借契約を管理組合が継承（名義変更）するので、その時点で管理組合は他人物（区分所有者の共有物）賃貸借契約になってしまう。

コンメンタールマンション区分所有法[第3版]の第19条（共用部分の負担及び利益収取）の解説（P.119）でも、「共用部分の利益収取とは、たとえば、共用部分を賃貸した場合の借賃や専用使用権を設定した場合の使用料収取をいう。なお、共用部分から生じた利益について、区分所有者に配分せずに、規約や集会の決議に基づいて管理費用に充当したり次年度への繰り越し処理をすることは認められる」と解説されている。
従って、規約や総会決議をしなければ、原則、利益は区分所有者に帰属するので、区分所有者は利益配分を要求することができる

ここのスレ違いの書き込みが必死にされているようだが、スレタイに添って
書き込みをしようとしている者にとっては大迷惑だよ。
他のスレにいってやりなさい。
削除も検討します。

↑ネタ投下しないからだよ。

>>328
マンション管理の問題や有るべき姿について、タワマン協会とRJC48の中の人が熱く議論するスレじゃないの？
どちらの見解か第三者の見解か区別が難しいけど、現状でも外野としては参考になる情報が得られて有益ですよ。
特にタワマン協会は有償でサービス提供してるんだし、会員を増やしたければ、理事や区分所有者にここでその価値をアピールすればいいのに。それをする能力が無いのか、このレベルの書き込みで会で+αの価値を提供できないのか。少なくとも私のマンションでタワマン協会に加入の話が出たら、猛反対しますね。理事長が個人の趣味でRJC48に参加するのは別にいいですが。