【タワマン協会vsＲＪＣ４８】白熱のバトル

真面な人間はそんな悪徳組合員のいるマンションには住まないでしょう。

今年あるかもしれない憲法第9条改正の国民投票、棄権者の票を内閣総理大臣委任として賛成票に入れられたらたまんねーよ。

１５１の匿名さん
真面目なつもりだったんですが、無知でした。
周囲も真面目・無知・無関心派が大多数。
一戸建よりマンションと思い、マンションに引っ越してきましたが、失敗かな？
つまり、理事長や理事会が長いこと居座ってるところは駄目ってことですね。
理事長やめても延々理事になり、裏で操ってるマンションもあるそう。マンション管理が生き甲斐みたい。
ブログだけならましですが、本も出すとか言う人もいるそうです。

>>152 匿名さん

棄権票は賛成票でなく投票した人の賛成反対に合わせて案分。結果的に最終的な賛成反対の割合は投票した真面目な人の意見と一致する。選挙は投票した人の意見のみが反映され棄権者は賛成反対に一切関わらないので結果として同じ状況となる。

>>154
>棄権票は賛成票でなく投票した人の賛成反対に合わせて案分。
>結果的に最終的な賛成反対の割合は投票した真面目な人の意見と一致する。選挙は投票した人の意見のみが反映され棄権者は賛成反対に一切関わらないので結果として同じ状況となる。

区分所有法　第８節　復旧及び建替え（第６１条－第６４条）における取り扱いは？

>理事長や理事会が長いこと居座ってるところは駄目ってことですね。
>理事長やめても延々理事になり、裏で操ってるマンションもあるそう。マンション管理が生き甲斐みたい。

うちもそう。要するに守旧派が留任と人を送り込んで延々と長期政権を維持している。
しかし、うちは守旧派打倒に2回革新理事長が誕生した。
だけど1回目の革新理事長は守旧派の猛攻で僅か3ヶ月で辞任に追い込まれた。2回目の革新理事長は守旧派の猛攻を跳ね除けて任期を全うして引退したが、その途端守旧派政権に戻ってしまった。
今、2回目の革新理事長だった人は守旧派理事会に対して一組合員の立場で訴訟爆弾を落として掃討作戦を展開している。

>>154
そのやり方って意思表示がない人/議決権を母数から除外してるのと結果的に同意だよね？
「賛成」と「反対」だけでなく、「棄権(他の区分所有者の意志に従う)」という意思表示があってもいいとは思うけど、意思表示していない人を勝手に「棄権」扱いにするのは問題無いんですかね？
同意なのに未投票分を案分なんて面倒なことやるからには、区分所有法の「区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議」において、母数を投票者のみにするという解釈は難しいんでしょうね。

管理組合、管理会社への訴訟は、どんどんやって、判例を多く作って、今の現状を打破すべきです。
そうでないと、マンションの区分所有者は、先々まで、余計な金を取られ続けることになる。

管理費等が１００円/㎡がボーダーライン。これより多くなると何らかの原因がある。
例えば、組合役員や管理会社の担当の着服や工事の水増し、若しくはは架空工事費、
等々の疑いを持つべし、
実務経験のあるマンション管理士であれば会計報告の中から不正を推測する能力はある。
毎期の会計報告書（議案書）は保管しておいてください。

数字は嘘はつきません。

>>159 匿名さん

どこの零細管理会社だよ。
そんな管理費でまともな会社なら無理。
駐車場が平置きで全戸割当てありの利用料が一万以上ならわかる。
それが全て管理費に補填可能だから。

駐車場使用料は月額１万円以上で合計すると修繕積立金よりおおい。
勿論修繕積立金会計へ繰り入れている。

分譲当時から管理規約に有ります管理費等負担額一覧表では管理費等
は８０円/㎡で設定されている。

大規模マンションですからそれだけ個人負担は少ないが、数人のマン
ション管理士や建築士がいて、管理会社はそれだけ厳しい注文に従っ
てくれている。

つまり、これだけで充分２回目の大規模修繕費や設備等の更新費は足
りている。

お金持ちの組合員のマンションでしょうから馬鹿にする気持ちもわか
りますが、建物や設備等には大差はないと思っております。

安い費用で良いマンション管理をしようと試みる組合であれば参考に
なるマンション管理の組合ではあります。

>>154
致命的間違いをしている。
総会の棄権者は投票をしていないのに、154は棄権者を投票した白票扱いにしている。
これは明らかな棄権者票操作の不正である。

>>157
区分所有法では普通決議（第39条）も特別決議（第31条）も、分母は区分所有者総数と議決権総数である。
同法では、普通決議は別途規約で定めることが出来るが、特別決議は同法以外は法令違反になる。
154は、分母は区分所有者総数と議決権総数であるが、棄権票を白表扱いにして賛成・反対とも票の水増しをしている。

結論から言うと、154の方法は特別賛成決議を得んがための票の不正操作と断言できる。
訴訟になると、信義則違反（民法第1条第2項）と公序良俗違反（民法代90条）が問われるであろう。

管理会社１０９の担当や課長支店長も総会に同席して棄権票は議長

（理事長）に一任すればいいとのアドバイスで、棄権票の議決権総
数の３分の１を賛成票に投じて規約の設定、変更、廃止の案を可決
しました。

その規約によって選任された役員によって組合は運営されている。

>>162
そうですよね。>>154が許されるなら、もっと厳密な投票のルールや罰則まで法律で定めないと、いくらでもグレーな方法で特別決議できちゃいますよね。
そんな方法で特別決議した事例が有るなら、今後の為にも訴訟して欲しいですね。

>>162 匿名さん

やれやれ、区分所有法で都合が悪くなると民法を持ち出して駄々をこねてきたよ。

RJC48で第三者委員会を立ち上げて、該当マンションの管理規約を調査したらいい。
その結果で訴訟をおこせばいい。

白票なら議決権を行使したわけだから、その扱い上で無効とするか賛成・反対に振り分けるかは議論のしどころだと思う。
ところが棄権は議決権を放棄して総会に参加しなかったのだから票自体が初めからないことになる。議決権を行使した白票ではない。

>>167 匿名さん

区分所有法は棄権で議決権が行使されない状況を考慮していないザル法である。反対と明確な意思を持った棄権と無関心の棄権を判別することは不可能である。区分所有者が無関心で不真面目な場合を想定していない区分所有法の穴を埋めるための棄権票の案分である。

総会に参加してない棄権者の票を何で案分するの？票がないのに。不正でしょう。

未投票の人を勝手に「棄権」とか「無関心」とか決めつけるのは危険と思います。
議案に対し事前に十分な説明や質疑応答、意見交換の機会や投票期間が確保されていて、なお総投票数が一定割合に届かない場合かつ議案を決議できないことの時間経過が管理組合に明らかな不利益を与える場合にのみ発動可能とかなら理解できる。
あとは、区分所有法では議決権の委任は現在は特定の誰かにしかできないように読めるけど、投票者の総意に従う(案分と同意)という意思表示区分があってもいいと思う。明確な意思を示さず周りに同調する日本人の気質に合ってるよね。

>管理組合に明らかな不利益を与える場合にのみ発動可能とかなら理解できる。
そうは思わない。管理組合の不利益とは区分所有者の不利益、それを決するのが総会決議。

>>171 匿名さん

棄権で重要事項が決められないのは明らかに管理組合の不利益。総会は議決権を行使し区分所有者が意見を表示する場であり棄権で意思表示しない輩は決する資格に値しない。無関心で棄権する不良区分所有者の影響で総会の不成立が許されるのは区分所有法の初期設定の欠陥である。それを是正するための規約改定は当然あってしかるべきである。

マンションの総会において議決には、区分所有法などで決まった定足数の「議決権数（各持分、またはその有する専有部分の床面積の割合）」と「区分所有者数（登記簿上の所有者。区分所有者1人1票）」の両方を満たさなければいけません。
今回の判例では、マンション建替え決議の際に、議決権数では定足数を満たしていましたが、区分所有者数では定足数を満たしていませんでした。区分所有法第62条1項によると「区分所有者及び議決権の各4/5以上の多数」とされています。
・議決権数＝各持分、またはその有する専有部分の床面積の割合
・区分所有者数＝登記簿上の所有者。区分所有者1人1票

>>171
「管理組合=区分所有」という意図です。あと「時間経過が不利益を与える場合」と限定したい。
例えば、大規模修繕や建て替えに係る特別決議は可決も否決(1/4以上の反対)もされずに時間だけが経過すると老朽化が進行し、明らかに区分所有者全体の不利益になると言える。一方、役員の選任方法の変更等は決議されないことが直接的に全体の不利益になるとは言えないので、時間をかけてでも総数の3/4以上の賛成を得るべき。

>>172
趣味でやってる代表の上からの目線そのもの。

RJC48で問題解決しないのならタワマン協会で審議してもらったらいい。

議決権は権利ですから行使するしないは区分所有者の自由で権利を放棄することである棄権も自由です。
従って、自由であるグ結権の権利行使を義務化する定めは区分所有者の権利侵害になります。

>>177 匿名さん
議決権を行使するのは権利である。棄権により議決権を放棄するのも権利であるが、放棄が決議の成立に多大な影響を及ぼす権利を与える必要はなくそのような不届きな輩を影響の範囲外に置く規約を制定することは実務上適切な行為である。一部の理事の不法行為というとんちんかんな輩がいるが議決権を放棄し管理組合の総会運営を妨害する不届きものこそ不法行為の体現者でありそのような障害を実務的に修正し取り除く極めて合理的な手法である。

それなら、そういう不法行為を行う棄権者を訴えたらどうですか？
そうしたら棄権者から同じく不法行為を理由に反訴されて泥沼の訴訟合戦になって管理組合は活性化します。
このようにすれば組合員も訴訟の行方に興味を持ち管理組合業務や法令・管理規約に対して意識が向上します。

>>179 匿名さん

棄権者を訴える意味のない行為より規約の制定で一括して網にかけて対処するのが合理的であり適切な判断となる。不満な組合員が訴訟を提起した場合ば理事会として粛々と対応すれば良い話である。

組合員に棄権させないために、一罰百戒で見せしめに棄権者の一人を訴訟で血祭にあげるのが効果があります。

理由は、理事会は裁判費用は組合費で賄えますが、組合員は応訴するのは自腹です。
うん十万円から百万円前後を自腹で負担しないとなりませんので。

滞納もそうだけど法的措置ちらつかせたら、ほとんどの組合員は降参するよ。

うちは逆に守旧派牛耳る理事会の悪政を正すために、元革新派理事長の組合員から管理組合に対して法的措置をとられたよ。理事長が訴訟見て仰天してた。

理事会が不良組合員を訴えれば、組合員は不良理事会を訴える。道理にかなう。
それでお互い訴訟で切磋琢磨して管理組合は成長していく。いい傾向だ。

>>178
議決権の未行使者を「総会運営を妨害する不届きもの」ということを立証したければ、相当な努力をしないと難しいだろうね。議案書を見逃していたり、投函漏れやたまたま長期出張で不在の可能性もあるし、賛成と反対を判断する十分な判断材料が与えられていない可能性もある。
事前の説明会や意見交換会を複数回した上で、決議案を配布し、1ヶ月以上等の十分な検討・回答期間を与える。更に期日前に未回答者に対し複数手段(議案書再配布、掲示、配達記録郵便や電話、訪問による督促等)による回答依頼を行えば、未行使分を他の投票結果の割合に案分(実質的に母数から除外)してもいいと思いますね。
逆にそこまでしないなら横暴としか言いようがない。

当然にその程度はやってるのではないかなと

逆に私は棄権ですから余りしつこいと法的措置とるよ！と理事長を脅せばいいのでは？

議決権は権利であって行使するしないは自由だから、理事長が強制することはできないね。
それをしつこく強制するのは不法行為で精神的苦痛に対する慰謝料の損害賠償請求訴訟ができる。
10万円くらいでいいかも。

>>189
議決権は「権利」だけど、同時に建物を適切に維持管理する「責任(義務)」も区分所有者にはある。建物の存続に関わるような特別決議について、意図的に無視し続けると区分所有法第六条に抵触するかもね。
明確に「棄権」という意思を示す人や意思を全く示さず委任もしない人は、その理由を示すべきですね。

それはおかしい。
共同の利益になるかどうかを決めるのが集会の決議。
その決議の結果を順守すればいい。
例えば、特定の区分所有者を「永世代表理事」と定める規約改正、永世代表理事の年間報酬を120万円と定める規約改正、これが区分所有者の共同の利益になるか否かを総会で決議するのである。

棄権も権利であるということだが無関心でその権利を消極的に行使される不利益を管理組合が被るのであれば規約を改正し棄権票を実質無効化するための十分な根拠になる。区分所有法の実務上の瑕疵を補うための手段であるからして当然に認められる手法である。

認められるかどうか？司法判断を得るために訴訟してみては如何ですか？
誰か組合員に頼んで管理組合に対して訴訟を起こさせ、法務担当代表理事の立場で応訴して司法決着した方がいいとおもいます。原告組合員の裁判費用は管理組合で負担する。

>無関心でその権利を消極的に行使される不利益を管理組合が被るのであれば
それを被告として立証してた反論しなければならない。
原告の方は権利侵害の立証と主張で済む。

裁判は立証主義だから証拠が全て。
原告の権利侵害の立証は管理規約の該当条文が証拠になる。
被告は組合員の棄権によって管理組合が不利益を被った証拠が必要。
予防措置として棄権禁止の規約を制定しても、今時点で管理組合が不利益を被っていないのだから証拠は出せない。
そうなると判決は推して知るべし。

棄権者多数によって総会特別決議が不成立または否決され、それに起因して管理組合運営に著しい不利益（経済損失で×××万円）が生じたという事実が必要なのですね。だから規約で議決権行使を義務化し棄権禁止にしたと原告の訴えに反論する。

>>195 匿名さん

あなたの理論だと規約に規定する時点では棄権者の権利を奪った事実はない。規定しただけである。その規約で実際に議案が可決された場合に権利が侵害されたと申し立てることは可能だがその権利の侵害によって賛否の意思表示をしていないにも関わらずどのような不利益をこうむったのか立証することは無理であろう。訴えられたら管理組合が訴え返せば立証は不可能である。

趣味で規約作ったもんだから代表は必死だなー　笑

>>198 匿名さん

外野が何を言おうが今のところ規約は有効という事実しかないため批判は空論。外野でガヤガヤは当事者になったら口つぐんで理事会に従う所謂ネット弁慶。実務家でない外野の意見は無意味。

規約が無効であることを確認する訴訟は出来ますが、できればその規約改正をした総会決議の無効確認請求の方が係争しやすいと思います。