メイツ深川住吉

保育園以外にテナント入れるスペースはないと思いますよ。そもそも接道箇所が少ないですし

条例で決められたら一部屋80万くらいの負担金を払うか、保育園建てるかのうち、保育園を選んだだけだと思います。容積率の緩和を受けてるのかはわかりませんが、地域貢献でも小遣い稼ぎでも無いと思いますよ。

であれば保育園は認可で入居者の優先権はないと考えた方が良さそうですね

>>53さん

おっしゃる通り、認可の保育園と聞きました。マンションの優先権はないですね。ただ予測ではありますが保育園の開設のタイミングと マンションの住み始めるタイミングは同じになる（はず）ので、そういう意味ではマンションに住む予定の人は 申し込みしやすいかもですね。

ここが買える層の方は片親などの事情がないと申し込んでも入園出来ませんよ

そんなこともないですよ。そのあたりに住む夫婦共働き どちらも大手企業ですが 認可に入れています。
江東区の保育園の点数は フルタイムで働いている方が点数が高いです。また、所得に対しては、点数がつくわけではなく同点だった場合に 比較する要素として見られています。しかもその要素の中でも下から二番目です。
所得があるからというより他の点数が低いのかもしれませんね。

何歳で申し込むか、どこに申し込むかなどによるので一概にとは言えないかもしれません。

すみません。56です。よく考えたらあまりマンションに関することでなかったですね。。すみませんでした。

本当にアルコーブはないのでしょうか？間取りに記載がないだけではなくて？

とにかく坪単価がお買い得なら飛びつくんだけどなあ

隣のマンションとガッツリお見合いの西向き低層は安いのではないでしょうか。坪260とか

隣はイーストゲートスクエアでしたっけ？
お見合いといっても建物同士の距離はあるのでお買い得になるかもしれませんね

距離あるんですか？隣も敷地ギリギリまで建物がありリビングのカーテン開けられないと思いますよ。
東側も南側も正面に建物ありますし上層階と下層階で価格差ありそうです。駐車場優先権が上層階と抱き合わせ販売されるかもしれませんね。

現地見てないので地図情報しかないんですがそんなに接近してるんでしたっけ？
イーストゲートスクエアも東側はエントランスや庭になっているかとおもってました
航空写真みると一部は建物壁、一部は駐車場が近いんですかね

なんにせよ価格、仕様が、実際のところどんな感じになるのかによりますよねぇぇ。

イーストゲートスクエアの中古価格よりは高くしても、このあたりでそこまで価値があるかといわれればジオ住吉の苦戦具合からすると微妙で
とはいえ安くして仕様を抑えるとファミリー向けニーズを満たせないのではないかとおもわれ
中々難しい物件ですよね

もうきっと、おおよその仕様などは会社内では決定してますよね。どんなでしょうね。

>>65 マンション検討中さん
ジオは苦戦してないでしょ。まだ竣工前であと10ですよ？
プラウドと比較してるのかもしれませんが、プラウドはやっぱり販売戦略うまいから完売が早い。

とはいえ、価格戦略は本当に難しいですね。これだけ大規模にするなら抑えめで行かないとね。南向き以外は270/坪くらいまで抑えられないかな。南向きは290/坪ってとこか。

>>67 匿名さん
新築なのでイーストゲートより高値、展望と陽当たりに不安が残る西東よりも価格乗せるとなると南の中高層階は290～310でしょうね。

ジオの坪単価より上にはならないのかな。徒歩7分を甘く見るかどうかですかね。

このエリア、ファミリーや賃貸も含め本当マンションたちまくってますよね。それだけ需要があるってことなのか、
単にここらしか新しいマンション建てるたちがなかったのか、、

地域のフラッグシップになるマンションなら高い値付けもできますが、阪急ブランドのジオや日建設計×大成建設のイーストゲートに勝てそうにないので価格にのみ期待ですね。

これで、高かったら 安いだけが期待されてるみたいなので ガッカリでしょうね。果たしてどうなりますかね。

ジオは首都圏じゃマイナーだけど、関西ではかなり強いデベだけど、同じように名鉄は名古屋では野村とかに匹敵するブランドはあるんだろうか？

名鉄もあまりブランドとしてはあんまり良くはないですが、阪急も東京じゃブランド感ないし。
こちらは444戸という圧倒的戸数なんですからランドマークにはなるんじゃないですか？
ジオはかすんでしまいそうですね。

>>73 マンション検討中さん

ジオはランドマークじゃないにしても、名鉄もなるか微妙。徒歩7分だから住吉駅のランドマーク？ってなりそう。扇橋のランドマークですかね。
タワーとかだったらまた違ってたかも。でも扇橋2丁目は見た目かなり良くなってきましたね。

イーストゲートスクエアが360戸くらいですから、それほど差があるわけでもなくやはり価格勝負でしょう

ジオ＋メイツ＋イーストゲートで1000戸となるとさすがに中古市場も心配になりますね

メイツ×長谷工では扇橋のランドマークどころか扇橋一丁目のランドマークにもなれませんよ。関連会社から入手した土地に長谷工で建てるのだから低層は坪250、中高層でも坪280位で勝負しないと売れ残りそう。

イーストゲートですら、ランドマークとは言い難いですよね。

>>76 マンション検討中さん

永住ならいいけど、リセールは期待しないほうがいい。賃貸には向かないね。

>>79 匿名さん
ですよね
やはりここはどこまでもファミリー向けの目に優しい価格できてほしいところです
そうなるとTSUTAYAはいるのかって話になっちゃいますが…

>>80 マンション検討中さん
価格はほぼジオと変わらないでしょう。
設備、仕様も含めて。
ミストサウナは付かない予感、トイレもローシルエットじゃないタンク付き。
ファミリー対象の物件の割にスロップシンクも無さそうですね。
TSUTAYAのコラボは要らない。
こんなので管理費高くなったらたまったもんじゃないですね。

逆に共用施設は集会所くらいにして、思いっきり安く分譲っていう方が戦略的だったのかも。
平均坪単価260とかにしちゃって、かつ管理費は150円/平米とかで。
売れると思うけどなぁ

>>82 匿名さん

いやー、それやると団地、団地と騒がれて酷い目にあうよ。
TSUTAYAの是非は管理費発表されるまでわからないな。

確かにそうですね。
444もあるんだし、意外と管理費安いかもしれませんね。

買値は安いに越したことはない。安くてもよく管理されてれば団地にはなりませんよ。TSUTAYA云々みたいに無駄なものに管理費充てるのは勘弁願いたいですが。

価格発表はいつになりますかね？とにもかくにも価格ですね。

本当に価格勝負だけするには、共用棟建てずに平置き駐車場広くすれば良いのに
付加価値を付けたと言う事は、それなりの価格で売り出すんですかね。。

カーシェアリングは魅力だなあ。うちは車持ってないので。

カーシェアはどこでもあるような

駐車場が一台分タダで業者に使われるだけ。

カーシェアリングいくらくらいで利用できるんだろ。確かに車を既に持ってる人からすると共益費が無駄っちゃ無駄ですかね。

カーシェアもTSUTAYAも居住者に限定する必要すると管理費が永続的にかかるし、使わない人にとっては無駄な寄付金。
ここは高級物件ではなく、穴場の住吉ならではのコスパで訴求していくのだから、蔦屋書店の規模まではいかなくてもしっかりと飲食料とって外部からも集客して、むしろTSUTAYAから賃料取って管理費に充当する方が、居住者、地域住民にとって建設的なスキームだと思う。
そうしないのは、今のモデルの管理費から一定額を運営費用として支払う方がTSUTAYAとしては利益性があり、リスクが少ない事業なのは分かるけど。

城東エリアは大きなブックカフェはないんだから、需要あると思うけどな。

しばらく前に話題になった隣のイーストゲートは敷地境界線1m位まで建物ありますね。圧迫感が凄そうなので西棟は候補から外します。

>>92 マンション検討中さん
それはそうなんでしょうが、徒歩７分がちょっとね…他の駅からは人は来ないでしょう。

93さん

建物というのは居住棟でしょうか？

居住棟ですね。基本的にこちら側は駐車場ですが2棟が垂直に建っていて角部屋の窓が並んでいます。こちらが20mくらいセットバックすれば許容できるのですがそれは有り得ないので。
気にならない方は安く買うチャンスかもしれません

>>94 通りがかりさん
他の駅からは正直、来ない可能性ありますね。
しかし、イーストゲート、ジオ、メイツその他のマンションも出来始め人口は確実に増しています。
近隣にちょこっと入れるカフェが無い事を考えると利益はかなり見込めそうですが。

本当に収益性があると判断されるならご自身がマンションに賃料払って経営することを理事会に提案するしかないと思いますよ。

まぁまぁ
とにかく管理費も含めてコスパ要求が高いっていうことですよね
そのあたりの情報が待ち遠しい
この物件に対してはきっとみんな坪単価管理費修繕費への要求度合いが高いでしょうから

今もなお新築相場は上がり続けてるので、格安な設定はしてこないと思います。クレヴィアも徒歩7分で強気の値段ですし。

クレヴィアとはターゲットがちがうでしょうし
単純な比較はできないでしょう
こちらはファミリー層向けですしね

外観予想がでましたが西側は少し距離がとられてるようですね

>>102 マンション検討中さん
そっちって東側だと思うけど

パンダ部屋:5000万/65㎡
西向き:6000万/70㎡
南向き:6500万/70㎡
程度が売れ残らない上限（売出価格）でしょうか

西側は隣のマンションから、近すぎるとして後退の要望を出してました。
建物の後退はしてもらえなかった気がします。

個別に迷惑料払って手打ちにしたんでしょう。平面駐車場を置くには建物を西側に寄せるしかありませんので。

>>104 マンション検討中さん
販売が長期化しても仕入値が安かったから、容易に価格を下げる必要はないのかな。

>>104 マンション検討中さん
何とか売り切れるか？という微妙なラインですね
その価格帯なら他にも選択肢がありすぎます
TSUTAYA目当てで買う人なんてたかがしれてるので、ここは低スペコスパマンションにすべきでしょう

>>108 マンション検討中さん

それなら賃貸で良くないですか？

ジオ諦めた組はいらっしゃいますか？

>>109 マンション掲示板さん
住吉で、70㎡の賃貸は、あまりないです。
隣の錦糸町、清澄白河は、月20万を軽く超えます。

>>111 マンション検討中さん

低スペを希望する人っているのか。
安く分譲マンション買いたいなら、5,6年待つか郊外にするかですよ。

イーストゲートもジオもでた当初は、高い高い言われ続けましたが結局売れてますし、ここを安い値段で出す理由がない気がします。

ジオも低仕様で周辺相場をかなり超えた値段でしたからね。こちらは駅距離の分、少しはジオより安くなるのかな？

ジオと同じ価格帯だと思いますよ。ほぼ間違いなく売れ残るので後半勝負でしょうか。5年程前に亀戸の大規模マンションが100戸以上残った状態で値引き額で勝負してたのが思い出されます

でもジオはなんだかんだ完売間近ですよね、メイツも多少は売れ残るとはいえなんだかんだ ジオあたりの価格帯でも売れちゃいそう。

メイツが、売り出しする頃には比較する新築物件も減ってそうだし このエリアがいい人は 買っていきそう

>>116 マンション検討中さん
比較するなら、亀戸と西大島のタワマンかなー

深川と城東は土俵が違うよ。タワマンかどうかでも客層が変わってくるし

>>118 マンション検討中さん
住吉は深川っぽい雰囲気ではないですよね。雰囲気は城東っぽい。
一応旧深川区旧城東区の仕分けでは深川区に属してましたが、街の感じは西大島・大島辺りと変わらない。
住吉でいいと思う人は大島でもいいと思うでしょう。深川か城東か気にするような層ではないと思いますが。
深川か城東かを重視する層は門仲か清澄白河辺りで検討しますよ。

んなこたーない。学校や警察など差は大きいよ。地価にも差はあるし。

公式サイトが全然 内容スカスカなので 早くいろんな情報が出揃うことを期待です！

どちらかというと、明治通りが境目で以東と以西って感じだけどね

>>118 マンション検討中さん

タワマンで客層変わるってなんだ？
低スペの団地希望がメイツを検討するの？

>>121 マンション検討中さん
深川と城東の警察の差って？よく分かりませんが？

>>121 マンション検討中さん

学校については、江東区の小学校なら明治、数矢、臨海か豊洲周辺が学力も高く中学受験も盛んと聞きますけど。
こちらは扇橋？東川？ですかね。あまり中学受験する人が多いとは聞かないですが。むしろ城東の第一大島小学校が中学受験者が多いという話を聞きましたが。

警察って犯罪率とかそんなことかな？

以前に他スレで議論されていたと思いますが住吉と大島では地価が違うので差を感じない人は大島を選ばないと数百万円の損になります。

https://tochidai.info/tokyo/koto/

住吉の地価が高いでしょう。

販売途中で8号線延伸の話が固まってしまったら、価格が上乗せされそうなので様子見とかできないかもね。
もしくは、延伸する前提で最初から高めの設定で、計画がなくなったら値引き対応

>>130 マンション検討中さん
今年度中に事業化決定しても、完成は10年後でしょう？価格には織り込まないでしょう。

>>131 匿名さん

延伸決定して、1駅3路線になりますよ！って言われてみんな良いですねと思いますよね？価格に反映されないわけがない。
安く買いたいなら、早期に申し込むことが大事かな

仮に延伸が確定したとしても、実際に開通するのは相当先になるよね？
そこまで織り込まれるもんなのかな。

>>133 マンション検討中さん
再開発が決定してるエリアの地価の上がりかたを見ればわかると思うですけど。

計画そのものはずっと前からあり区が本腰を入れ始めたのが5年程前。当然価格には織り込まれてますよ。ジオにもイーストゲートにも。高値で売る口実、謳い文句に使えますからね。

>>135 匿名さん

区の本腰と延伸決定では乗せかたが違うだろうけどね。

常識的に考えて×期待値で織り込まれるからリスクとかそういう話ではないよ。営業トークがどうかは知らんが

80とか90平米近くの部屋はオッと思ったけど、60とか70平米の部屋は難ありだなあ。
LDKに実質の廊下部分が大きく入り込んでるし、廊下側の部屋は柱が大きく食い込んでいるし、70平米の方は前に懸念されていたようにアルコーブないし。
60〜70の需要が一番大きいだろうし、こんな感じの部屋ばっかりだとちょっとなと思ってしまう。
他の間取りも見てみたいけど、果たして。

60平米の洋室とか柱のせいで使いにくいでしょうね。7畳の無駄遣いですよ。寝室として使う人が多いと思いますが、家具の配置が難しいです。
洗面の扉もなぜ引戸にしない？あの狭さであり得ない。印刷ミスかと疑っています。

有楽町線の計画は通っても20年後ですよ。10年では無理

>>141 マンション検討中さん

ジオも洗面室のドアは引き戸じゃなかったですよ。バリアフリーの観点からも最近は引き戸なんですけどね。
引き戸の方がコストがかかるようなので、コストカットでしょうね。

スロップシンクもなさそうですね。あると便利なのになぁ…

タワマンの大規模修繕費を問題視する記事が多くなりましたが、ここはどうなんだろ？
TSUTAYA入ってる建物とか20年後はお荷物になってたら、嫌だな。

>>143 マンション検討中さん
ここで洗面室のドアの話見てから、マンションの間取りを見るときにきに気にするようになったけど、
高額のマンションでも結構引戸じゃないところ多いんだよね。
あと同じマンションでも間取りによって違ったり。ここもジオも間取りによって開戸と引戸がある。
間取り上制約があるのか、コストカットなのか。

公共図書館であれだけ問題を起こしているTSUTAYAといのがまた嫌だよね。
海老名では売春ガイドを配架するような企業だよ。子供もいるし心配。

TSUTAYA図書館の問題はここらへん
http://nukalumix.hateblo.jp/entry/tsutayamondai
http://biz-journal.jp/i/2016/05/post_15246.html

>>146 マンション検討中さん
引き戸は開き戸に比べてコストが5〜10万円くらい多くかかり、開口部も引き残しが必要になるため−5センチくらい狭くなることがデメリット。
そもそも、廊下が広く、脱衣所も広ければ開き戸でなんら問題はないはず。

反対に狭ければ、安全面や動線確保のためにも引き戸が望ましい。ゼネコンが建材発注前ならば、変更可能だから、契約時に打診してもいい。うちはオプションになかったけど、交渉の結果、開き戸から引き戸に変更できました。

>>148 マンション検討中さん
なるほど。勉強になります。

ここは高額のマンションにするには無理がありますよ。低仕様低価格でお願いしたい。