シティハウス中野テラスってどうですか？

気になっている物件の一つになります。

清潔感のあるマンションといった印象が強く、外観からは高級感を伺える面が特徴とも言えますね。

駅からは多少遠いですが、自宅としてはクオリティの高いマンションですね。

https://www.homes.co.jp/chintai/b-37035120001324/

近隣にできる新築賃貸マンションです。
55平米で16.3万円です。仮にこちらが67平米7700万円だとして、広さが2割強増し、家賃が分譲のプレミアムやライフ前を考慮して更に2割増しで、高く見積もって賃料24万。

表面利回り3.74%、毎月10.2万経費（管理費2、修繕費1、固定資産税2.5、管理委託費5%として1.2、税金20%と仮定して3.5)で実質利回り2.15%。
投資ローン利用なら、実質利回りは2%を割りますね。

賃貸24万円も高く見積もってだし、空室期間が発生したら、もっと厳しいです。
実際は1.5%ぐらいになりそう。
67平米7700万円は今の相場から案外現実的な価格だと思います。
既に再開発が織り込まれた価格で、駅近ではありませんので、キャピタルゲインは難しいでしょう。

中央線の他の駅物件は詳しくないですが、以前は中野より荻窪の方が駅近なら高い感がありましたが、今は中野駅は高いですよ。
中野セントラルパークが出来て、再開発が目に見えてきて変わりました。

>>522 こちら税金の計算間違えていました。原価償却を忘れていたので、税金は2/3ぐらいかしら。

>>512 匿名さん

個性的な間取りというか
王道だね。
一工夫とかないのかな？

ここは居住用物件として売り出してるので、投資用だと契約させてくれない感じでした。数年たって誰かが売り出してくれるのを待つしかないと言われました。

随分住友は強気ですね。
売れる勝算があるのでしょうね。

>>525 マンション検討中さん

投資用ならタマワンを検討してみてはいかがでしょう？
緑地は少ないけど、立地、ロケーション、生活環境全てが揃ってますよ。

>>512 匿名さん

廊下短いってここまで短いと玄関入った時の寸詰り感半端ないね。メリットとは思えない。賃貸レベル。
住み心地が悲しいほど考えられていない。
もう少しまともな間取りに出来なかったのか不思議。

私はモデルルーム見ましたが素敵な部屋でしたよ。
混んでいてじっくり見る時間は取れなかったのですが。
窓も通常より大きくて、部屋全体がとても明るい印象でした。
リビングのスライド式の扉も高級感があり良かったし、ベランダも広く感じました。
70平米と営業の人はおっしゃっておりましたが、それよりもかなり広く感じました。

南側のマンションは、建て替えとかありそうですか？

あと目の前のライフは建て替えたりしますか？
あれだけの人が利用してるのにワンフロアではもったいないと思うのですが。。

>>531 匿名さん

ここは第一種低層エリアで建物の高さ制限があるからまずないでしょう。
あるとすれば平和の森公園沿いに並び立つ官舎の建て替えかな。
この地域では今や一番古い建物になってきたからね。

官舎をはじめ日本の礎を築いてきた基幹産業が代々保有してきた土地というのは
全国どこであっても隠れた一等地になってる歴史があるようですね。

仮に不動産会社がそういった土地を取得するとなると簡単には取得できなかった時代がありますね。
アネハ事件後、平成に入ってからのマンション建築における性能やデザインは耐震基準等どれをとってもほとんど格差はないので、
まず前程にあるのは、そういった土地を取得もしくは入札等でガッチリ確保できるかどうかで各社の業績格差にもつながってますね。

>>528 匿名さん

住友さんは、間取りに力を入れずに
外観勝負が主です。

でも、こちらは得意の重厚感ではなく、
デザイナーズ系のおしゃれマンションと
いう感じかな。

>>530 匿名さん

マンションの建て替えとなると居住者で運営する管理組合の同意がないとまずもってありえないでしょう。
当時の施工会社はピーエス三菱さんで、歴史的には三菱重工業から独立した日本を代表する大手上場会社です。

プライドの高い住友と三菱のコラボレーション物件として業界では話題になった高額物件ですね。
建築当時はアネハ事件やらヒューザー問題もあった後だけに資材にはかなりのコストをかけた優良物件だったようです。
ちなみに浅沼組は大阪出身の歴史ある建設会社で、メインバンク住友さんとは昔から近しい会社ですね。

マンション選びのコツは、立地、ロケーション、生活環境に近隣の交通機能が充実してるかどうか、また緑豊かな公園やちょっとした池とかが近くにあればほぼパーフェクトですね。笑

>>532 通りがかりさん
『第一種低層エリア』って『第一種低層住居専用地域』のことですか？
営業さんにそう言われたなら騙されてますよ！
実際には物件が建つ場所もライフの場所も『第一種"中高層"住居専用地域』ですから。

住友の担当者はとても親切でしたよ。
この地域を一緒に練り回ってもらったくらいですから。（笑）

説明会に参加した者ですが、
駐車場が16台、バイクが1台だと少なくありませんか？
この地域の住民は自転車が中心なのでしょうか？

今時のマンションは、世帯数からして
16台は多い方だと思います。

にしても、外観や間取に個性ないね。

駐車場は多すぎても修繕費が増えるだけだし16台は適正だと思いますよ。
間取りはオーソドックスですが、収納などを上手く廊下などで使っているので悪くはないのでは。
ホームページ見るとかなり満席が多いから注目度は高い気もします。
中野新井エリアは中々新築マンションでないからだろうな。

おおよその価格は教えてもらいました。
平米120万で大体の部屋の値段は算出できます。
角部屋とかどうとかはあまり関係ない、のかな。

なので、67m2でおよそ8000万円です。

そして、おそらく後になるとスミフさんなので高くなる可能性大。
値段はこんなもんかなぁ。

少し高いような。。

>>541 匿名さん

我が家は2台所有してまして、、
駐車場は抽選になりそうですね。

>>507 匿名さん

構造的な理由では？

出来れば窓は両方から開けたいですが。

今日ライフに車で行きました。
中野通りを走ってるといよいよ桜が咲きそうな気配を感じます。
蕾のつき方をみてると例年より早めに咲きそうで、とても楽しみです。

近隣のマンションを調べて見たところ、駐車場完備のマンションは少ないくらいでした。
でも、隣のマンションは駐車場も駐輪場も充実してるようです。
場合によっては、目の前のライフ駐車場とか隣のマンション駐車場とかを特別に利用することは出来ないものでしょうか？スミフさんならそれが可能だと期待してます。

>>542 マンション検討中さん

南側のマンション、近いね。
外観の真っ白も、イマイチかなぁ。

桜並木がステキな場所だけど、
そんなのは不動産の価値には
響かないし。

最終的には、3LDK 8000万を
切って販売開始するのでは？

ですよね。
カジュアルスギ

先日ライフに買い物に行き、現地見ました。
隣のマンションが素敵でしたので、似た感じに出来るのかなと想像しました。
中古が75平米ぐらい6000で出ているので悪くないのかなと思ったり。
でも築15年かぁ〜。うん〜って感じです。
でもこちらなら9000万はしますものね。

9000ですか？
8000台ではないのですか？？
中央沿線の阿佐ヶ谷、荻窪、三鷹辺りと違って、ここは中野駅徒歩14分だし、価格的には西武新宿線沿線として設定してもらいたいですね。

>>546 マンション検討中さん

隣のマンションも住友さんでしたからその可能性は高いと思いますよ。ただこの地域は車がなくても十分便利なので必要ないかな。
もし必要な際はすぐ近くにタイムスのカーシェアがあるのでそれで十分だと思います。すみません、セコい話で。。

最近の住友は最初高めの予定価格出して、次に安めの価格を見せるパターンが多いから、今8000万ぐらいなら7000万円台になるだろうね。
意外に弱気な価格設定だからここはアリかも。

ここへきて、
9000とか8000、7000台もありそうとかだいぶ数字に幅がでてきましたね。
そもそもここは大規模住宅ではないので、ホント迷いますねえ。
将来、西武鉄道の地下化後の駅前開設時にこのエリアの不動産価値115%アップを予想してます。。

70平米8000万が妥当なラインではないでしょうか。

確かに。すみふだから9000万円ぐらいでやるかと思ったら、安いっぽいね。

小規模で広くないバス便マンションに8000万円出すのが妥当なのか。。
三鷹なら4000万円代なのに。再開発って怖いですね。

70平米8000万なら高いには高いけど、まあ妥当では？
数年前の徒歩10分ぐらいの中野通り沿いのマンションがそれ以上だったような記憶がある。
まあここは駅から遠いし、今は不動産バブル時だから、値上がりは期待できないでしょう。
西武線からもさほど近くないし、西武線の再開発には値上がりは期待できません。
三鷹は遠いから、仕事を持っていたら住みたくないわ。
週末に時々吉祥寺に遊びに行くだけで十分です。

>>548 匿名さん

外観は好き嫌いあるにしても、
プランが、ちょっと普通というか、
力を入れてないというか。。。。。

平和の森公園を中心としたこの地域の売却案件は、なぜここまで希少なのでしょうか？
いくつかある近隣マンションのコミュニティを拝見してるとまったくと言っていいほどコメントがありません。
ある営業担当者から、「この地域の住環境は実に素晴らしいため、そもそも住み替えを検討する人はほとんどいないんですよ！」と言われた言葉が今でも忘れられません。
で、どの営業さんも次に紹介してくるは中野駅北口か新中野、落合といった駅遠のビルだらけ案件なんですよねえ。

>>554 匿名さん

やはりこの金額だと、まだしっくりきますね。
中野駅目線でみた場合、リーズナブルに聞こえるのは私だけでしょうか？笑

え？
中野駅北口と新中野には駅遠は存在しないでしょ。
ここが駅遠でしょ。
営業さんが掲示板でまで頑張っているのですね。

>>560 マンション検討中さん
中野駅から見ると徒歩物件ではないですけどね。

でも、
9000より8000だと駅遠でも納得できますよね。笑

まあそれはそうです。
いくら今バブっていても、下の階も入れ、70平米7500から8500でいいと思いますわ。

ごめんなさい、私はここにいても検討者ではないです。

間取り工夫のポイントはなんなのかしら？
ベランダ側の窓はなんで片側開きなのかしら？
住友さんが力を入れてるとは思えないんです。

>>565 みっちゃん

現時点では間取りや内装等はほとんど関係ないです。住友さんを信じてます。
この物件は立地、住環境、柔軟な交通環境といった修正の効かない物件であることはまず間違いないです。
リノベーションをはじめリーシング的な点はコストをかければ後からでも十分可能だ伺いました。
聞いた話では、 また、ディスポーザーがマンション内にセットされる時代はほぼ終了しており、
この便利なオプションはどマンションもまもなく有料化になります。コストは大体数十万円になるそうですが、

想像よりも安いね。今よりもマンション価格が安い2年前に販売してた、ブロードウェイ出口のタワーマンションが70平米で最低1億〜って感じだったから、それよりも2500万も安い感じ。あそこが中野駅から6分だから、8分駅から離れて2500万円安い。タワーと低層マンションで階数も違うけど、単純比較で1分離れるにつき300万も安くなってる。普通の相場は1分で100万ぐらいな気もするけど。。。やはりここ割安な感じは否めない。あんまり広告も見かけないから地元の人だけで完売しちゃいそう。

主婦の強い味方
ディスポーザはマンション建築の際、
別途の排水管を全館につなげなければならない関係上そんな金額ではセットできません。マンション建築業社の話だと全体で数億円規模の費用増になるため近年の資材コスト上昇圧力もあり無償オプションとしては業社的にも限界にきてるそうですよ。この存在この便利さは毎日利用する主婦であれば誰もが認める話ですね。

ディスポーザーは主婦憧れのセレブアイテムですからねぇ。
親しいご婦人から、このアイテムがあるとないとでは雲泥の生活環境だとずっと聞かされてまして、、

http://zassinojunin.jp/20150804/774

ただ、私どもの予算にも限界がありましてねえ、、
中央沿線の新築物件はほぼあきらめ状態になりそうです。。

ライフ目の前
南側にマンション
間取りイマイチ
外観デザイナーズのオシャレ

一長一短だね。

価格が思ったより安いね。さすがにすみふも駅から距離あるからビビったかぁ。
買う方からすればラッキーだけど。

どれくらいですか？

モデルルームに行った人にしか教えてくれないのでは？
それと買う人がラッキーとかいいますかね？

70で8000万

条件が良い部屋で8000万円だったらかなり安いね。

>>574 匿名さん

75、80台クラスでは？

>>576 評判気になるさん

8800 9300

中野駅潜在力に期待して、
長期戦覚悟で戦闘開始予定

中野通りの桜

ほぼ全開ですねえ。
新井薬師から早稲田通りに向けてのこの通りは実に素晴らしい！
沼袋駅から観光バス（笑）に乗ってほんの数分間、中野駅までの通りはまさに絶景ですね！！

今夜の通勤帰りは、夜桜を背にビール片手にゆっくり徒歩での帰宅に決定ですね（笑）

南側のマンション中古で6500ですか？
リフォーム等でたっぷり500かけて7000なら届きそうなんてすがね、、迷ってます。

75で8800ですか⁉️

だとすると、
最高価格は億円誕生もありうる？

>>580 マンション掲示板さん
私は基本新築派です。
なぜなら中古なのに新築価格と変わらない、変わっても1割ぐらいと、中古の価格に納得できないからです。
でもここが8800として、中古が6500なら3割近く安いので納得はできますね。
私は売主ではないので、あと少し値引いてほしいですが。
あとは今の時期が本当に買いかどうか、買う必要があるかどうかですよね。

>>580 マンション掲示板さん

スーモでみると6480だね。
修繕って、どの程度費用かけるものなのでしょうか？
新築と迷う。。

ホントに思っていたよりかなり価格安いんですね。

75平米の角部屋でも8000万中盤って言われましたよ。やはり安いね。

駅からこんなに遠い割には高いと思うんだけど

現在Cタイプで検討中です
どのタイプが人気あるのかな？

なんだかんだ70平米が人気あるみたいですよ。

間取りがどれも普通で、70平米ばかり
だから、ライフ側のCが人気あるの？
そこまで秀でた間取りじゃなかったよ。
ライフとサクラ以外にも、シティのように
特徴欲しかった。

収納が多いから私はCプランいいですけど。。。
ライフ抜けると低層住宅ばっかりだから眺望も良さげ。

Ｐって何だろ？

洋室1も2も形が歪だし、
キッチン横が風呂入口で、
リビング窓がＦＩＸ
隣のマンション

とか気になりませんか？

桜は綺麗でしたが。

ライフ先のセブンイレブン前ですか！
お見事な桜通り、今日も天候よく実に華やいでました笑
特にバス停前の陸橋上は絶景の撮影ポイントですね。

ところで、
あのケーキ屋さん、終わっちゃうんですね？

私もCプランがいいです。

間取りを拝見しましたが、バルコニーが広々としてて洗濯物も干しやすそうですね。
バスルームも広くて、申し分ないスペースであると思います。
分からなかったのはトイレにはウォレットがついているかどうかで、どうでしょうか？

>>591 匿名さん

モデルルーム見に行きました！
最初は私もそこを懸念してましたが全く違和感はなかったですよ。
住めば都とも言いますし笑

私もかなりほしいです。Cプランで8000万切れば要望書出そうと思ってます。

>>592 通りがかりさん
ときのはは閉店で、四月に↓の違うケーキ屋になりますよ。
https://tabelog.com/tokyo/A1303/A130302/13149501/

系列店なのかも。

>>588 匿名さん

それは予算的な問題では？
そりゃできれば76とか80いきたいし、、
ここは将来的に資産向上が確実だと思うだけになんとか西武新宿線価格にならないものでしょうかね。

>>597 マンション検討中さん

○キッチンやリビングからすぐに
浴室へいける
○収納が多い
○F ix窓がオシャレ
○玄関側２つの洋室の形が悪いが、広い

がCタイプ人気理由では？

数年後の中野駅前再開発および西武新宿線沿線の地下化、高田馬場駅前のリニューアル等に期待するなら、今この物件を先回りで取得しておく方が賢明かなと思いはじめてます。
供給の極めて少ないこの新井地域なら、まだまだ将来プレミアムが見込めそうな雰囲気を感じます。桜が凄い。

皆さんCタイプ狙っているみたいですね。。
営業さんも、今回は角部屋じゃなくても間取りが良いからモデルルームみたいな普通のプランが人気出そうと言ってました。
南東向きと南西向き、皆さんはどちらが欲しいですか？

もう既に再開発織り込み済みの価格だから、上がらないと思うけどな～。
でも５、10年住んで、同価格程度で売れる可能性はあるかと思います。

で、ここいくらなの？？？

>>600 マンション検討中さん
南東向き Cタイプ！
でも、598さんのように間取りに
工夫が無いというか。
普通というか。

>>602 マンション検討中さん

綺麗な桜並木(*´･ω･｀)bですね

>>601 匿名さん

モデルルームに行って感じたのは、
購入希望の顧客属性を見ながら大体の価格でお伝えてしている感じでしたよ。
それと事前の属性シート記入は、富裕層が外資系証券会社に口座を作るときと同じようなヒアリング内容で優雅でした。
営業の人はコンサルティング的な意味で、それならこういったお部屋も良いのではといったご案内もあったりと。。
自動車購入時に例えるとレクサスのVIPルームにいる感じでしたね。不動産の販売手法も随分と変わったものですねえ。

ちなみにこの物件の最高価格は
1億3000万円くらいですと言っておられましたよ〜。
桜もお見事ですが、こちらもお見事ですねえ。笑

これから進化する中野駅徒歩圏で3LDKを8000万円ぐらいで買っとけば大きく損はしないだろうね。少し前の三菱タワーなんて徒歩6分で3LDKで余裕で1億超えてても普通に竣工前完売したからね。

完成1月
引渡5月

息子の転校手続きはどうすべき？

遠くからのお引越しなんですか？
入居時何歳？
契約書があれば、こちらの学校に通えるでしょうが、低学年なら最初は送り迎えが必要かも。

一年生ではないなら、四月にこだわる必要はないだろうし、
早めの2,3月に学校や中野区に聞いておいたら？
学級編成に影響あるかもだし。

そもそも何故4カ月空くんだろう？

住友は5、6か月の空白などデフォです。

完成後に建設会社から不動産屋に引渡し、チェック、内覧、修正、再度内覧などの時間が必要です。
あと引渡しが遅れると保証問題にかかわるので、1カ月ぐらいは多めにとってあるでしょうね。

スミフは3月決算。予算上、H31年度に売上計上をしたいのでしょう。
余裕がある（自己中な）デベならでは。

まぁ、それだけ余裕があるのは経営が安定してるという事。
安心材料にはなりますね。

事業会社なのだから、そこは販売戦略上、特段の問題はまずまないでしょう。笑
過去民主党政権時代からコツコツと優良な希少物件を取得し続けてきた住友さんの勝ちですね。
景気低迷期、各社が保有物件を売却する一方で、
当時、誰がマイナス金利に突入すると思われたことでしょうか。

>>614 匿名さん

転校絡む人は、完成してるなら、
早く住みたいと思うでしょうね。

住友さんらしいね。

ここは8000万以下で販売したら瞬間蒸発するだろうね。
予定価格は7000万円台後半。要望書、即効埋まりそう。

ホームページ見ても週末はいつも満席だから人気はあるんだろうね。
これだけ反響があれば売る方も流石に8000万円以下にはしないんじゃない。

北側から見た外観イラスト、隣の住友さん中古とつながりカッコ悪い。

抽選にならないよう、これから来る人を制御してるんじゃない。
営業さんが言うには想定の倍ぐらいの来場者が来てるって話だし。