シティハウス中野テラスってどうですか？

今週の日経ヴェリタスでは、東京急行電鉄による鉄道と両輪でさらなる業績軌道との記事拝見。
最近は渋谷スクランブルスクエア、二子玉川ライズに続いて、西武新宿ミラノ座跡地に大型複合ビル建設との記事。訪日客増加による観光路線としてホテルやコンサート会場、空港アクセスターミナルとして、渋谷ヒカリエに匹敵するほどの建物を建てるらしい。この場所は西武新宿線新宿駅前なので、再開発に向けてはぜひ西武ホールディングスにも頑張ってもらいたいどす。

隣のマンションが
意外に近かった
が印象でした。

西武さん、高田馬場も頼みますよ〜

30年以上前、ここで明中と戦ったんだよな〜。東のいたファンキースと。古いですね〜。笑

因みにですけど、、
ここ、一棟まるごととなるといくらになりますか？

50億出せば売ってもらえるかもね

隣のマンション 中古 3LDK ￥7000万台ですよ。
こっちは新築だから、いくらになることやら。

春の引越しシーズンが目前に迫り、なにやら5月末まで引越し業者はどこも予約がいっぱい？とのニュース。
新入学生はもとより業績好調な大企業は
ここぞとばかりコストをかけて一気に人を動かしてきそうな気配。もしや先周りの予約は大企業ならではの用意周到か？
さて引越し業界のマーケットは4500億〜5000億円の市場規模で、総務省の人口移動調査によると2015年の504万人以降景気拡大とともに増加傾向との分析。
バブル期のピークは785万人だから新築マンション建築と併せて都心部はまだまだ忙しくなりそうですね。

来年以降になるとご祝儀めいたイベントが目白押しなのでまさに、今でしょ！と。笑

そういえば最近は特に、
東京都主導でクリーンでグリーンな再開発？が一部の地域だけ目立ってきましたね。
すぐ近くの平和の森公園は地元では文句のないほど元々綺麗に整備されていただけに
小池都知事は都税を使ってこれ以上何を整備してくれるのでしょうね。
なんかこの地域だけ得しちゃってますよね！（笑）

高田馬場駅については、こちらのコメントが一番わかりやすいですね。
良いも悪いもこのコミュニティサイトは実に有益な情報が入手できるのでとても参考になってます。
ま、最終的には自己の資力と判断になるんですがね〜笑

>>417 匿名さん

参考としたのはこちらです。

このエリアは再開発によってかなり不動産の評価も上がるだろうね。
中野駅の再開発ラッシュ。沼袋駅の地中化再開発。平和の森公園の拡張開発。
これだけ周辺で開発あるエリアも珍しいでしょ。そりゃ人気あるわなぁ。

ブルームバーグニュースによると、
某証券会社の初任給及び給料が4〜5%もアップするらしい。

個人的に求めたいのは
住宅ローン控除枠、あと1000万増額になってくれないかと。

中野駅前の時計台近くでチラシをいただきました。この近くには相談ブースとかないのでしょうか？
毎回新宿だと面倒なので、
例えばすぐ近くの住友不動産販売さんのカウンターとかだと便利なのですが。
会社は同じじゃないのですか？

ライフがメリットって

閉店したら、どうするの？

他にメリット無いのかな？

>>474 通りがかりさん

あら？
随分と低能なコメントが潜り込んできたわ。

私は株主だから直接ライフに聞いて見てあとであなたの勤務先に行くわ。この地域のマンション検討者としてね。笑

平和の森公園は 中野刑務所跡地
霊感強い人は避けた方が
今でも受刑者が作った小物とか売ってるよ

江古田の森は昔病院だからそれよりは全然良い気がしますが。。。
まぁ、そんなはるか昔の事気にしたらどこも住めませんよ。
このマンションは公園とスーパーが揃ってるので永住マンションですね。
こんな場所で老後を過ごせたら最高ですね。

>>451 匿名さん

ライフが目の前！
こんなマンションは、なかなかない！！

>>466 マンション検討中さん

希少価値の高い人気マンションになると最後まで価格の公表はしないでしょう！
販売する業者からすると、そもそも契約希望見込みが高くかつ属性をチェックするシートが前提にあってから知らされると思われます。例えば浜田山エリアの物件のように、ただ資力があるだけでは買えない契約になるのではと思われます。特にスミフさんのような大手になると、、。
近年は販売する側の会社はその後もずっと責任が付きまとう時代なだけに、結果としてここは高属性な人だけが買えるようなマンションになると思われます。

最近の大企業はPL法だやれCSR活動とか対外的な取組み姿勢も目立つような時代になってきましたね。
昨日の川崎重工ニュースをみてて大手だから万全という時代でもないのでそこはしっかり見極めたいと思います。

今後は不動産市場でも主要なプレーヤーがいつまでも同じとは限らないかもしれないので、
物件を選定するうえでは、どの不動産会社にするかもひとつの判断材料になりますね。

モデルルーム、ようやくアップしたみたい。
予約はHPからのようですね？

予約って電話じゃだめなんですかね？予約状況を見ていると、2週先くらいまではかなり埋まってしまっている状態になっているようです。

ここって中野と言うよりは、布袋って言う感じのエリアですし、完全に生活圏は後者になるかと思います。
ただ、勤務先が中野です、とか、たまにお買い物で中野に行きたいと言うときには
いいんじゃないかしらと思いまして。

通りがかりです。ほぼ毎日。笑

私の生活圏は正直中野ブロードウエイになってます。
生活の全てが揃ってしまうこちらのサブカルチャー街にずっと浸ってます。笑

沼袋方面は若干傾斜があるので、多分この辺の住民はほぼ全員が中野ブロードウエイ寄りが生活圏だと思います。
あとこの辺の住民は自転車か徒歩での移動が主流なので平地で真っ直ぐにいける中野駅周辺は間違いなく近所ですね。
まもなくですが、あと幾日もすると中野通りは見事な見事な桜通りに変貌しますよお。綺麗ですよお。

このマンションを買える人違が羨ましいなあ。。

>>483 通りがかりさん

そうですね。
まもなく桜並木の時期てすね。

新井薬師前は夜桜でまた混むのだろうなあ。

あの桜だけでも充分な購入動機になっちゃいますね。
本当にあれは見事。

オリンピック助成金を見込んだ東京・中野区の再開発で、1万7787本の樹木伐採
https://hbol.jp/161512/3

平和の森の再開発で樹木伐採、芝生が300メートルトラックになってしまうと。
残念です…。

うちの子たちは平和の森を散策して、とかげや池に魚がいるか探したりするのが
好きなのに。せっかくの自然が。

あと、ときのはが恵比寿レザネフォールになるようですね。

>>486 匿名さん

えっ？ あの代官山にある人気のレザネフォールですか？
銀座にあるのは知ってましたが、新宿や渋谷ではなく中野に出店されるのですね。
商業的にみてこちらの方が不動産価格が安いからでしょうね。

スフレ オ ショコラ とっても美味しいんですよねえ。（笑）

閉店になるお店のオーナーが高齢なのか、関係のある、またはグループ会社のそこのケーキ屋がということらしいです。

ホームページに
間取りが3戸載りましたね。
バリエーション豊富な感じがしますね。
期待！

>>487 通りがかりさん

レザネフォームって、
芸能人が密かに通うあの有名なお洒落なお店ですよね。

>>486 匿名さん

レザネフォーム、知ってます。
うちの主人が会社で貰って来ました。もちろん私が頂きました笑
フランスから5年前に日本に登場した知る人ぞ知るケーキ屋さんですね。
まさかこの新井地域に出来るなんて、なんて素敵なことでしょう笑

公式HPにモデルルーム空き状況アップされましたね。
平日も含めて3月はほぼ満席状態。。。
やっぱ中野駅徒歩圏のマンションはあまり出ないので人気あるんですね。。。

>>492 匿名さん
間取りも個性的だし、早めに完売する予感。。。

間取りが個性的ってよくある田の字でしょ…
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nakano/list.php

ホームページ見ました。
モデルルーム凄い満席じゃないですか。
土日休みなのにだいぶ先まで空きが無い。
まずい。これだけ人気があるとは。
やはり前評判通り早期完売の予感が。

>>494 匿名さん

個性的間取りだから、
満席という結果です。
記録的なスピードで完売の予感！

>>335
Hタイプは酷い

>>496
初めてマンションを見る方ですか？
典型的なスミフ間取りですよ。目新しくもなんともない。
トイレがリビングインでなくて良かったですね。

田の字でも廊下短くて、今回、収納も多いみたいだがら悪くないんじゃない。
スロップシンクもきちんと付いてるみたいだし、仕様もそこそこ良い気がするけど。

いい間取りだから、選んで掲載してるはずです。
Hタイプ 私は凄くいい間取りと思います。
ただ、4つの角柱にPS有るのって普通？

洗面所の入口で内開きのドアなんて、最近なかなかお目にかかれない素敵な仕様です！
カミソリで髭を剃ってたりしたらタイヘンなことになるので、中に人がいないのを充分確認してから静かに開けるようにしましょう。

部屋数を重視していないのなら、２LDKの場合は標準タイプよりもメニュープランにした方が、リビングが広々としていいかなと思いました。ただ、収納があるとは言えないので、居室をリビングにくっつけないで、収納部屋にしてしまってもいいかもしれないですけれどね。一応、フレキシブルな使い方は出来るのかと感じます。

気になる点としては、キッチンの換気でしょうかね。内廊下ですし、ポジション的に通気を心配してしまうので、換気力が若干は問われると思います。

デザイナーズでしょか
スタイリッシュな造りを前面に出したい感じですね
収納が多いと実用的でもあり、室内をシンプルにしてインテリアに凝ることも出来るし良さそうです 中野園は良くも悪くも庶民的な雰囲気のマンションばかりなので
少しテイストを違えてこういうところもあるとDINKS層も住みやすいように思います

>>502
間取り図を見るかぎり、共用廊下側の居室に窓があるので外廊下かと・・

>>500
これが良い間取りって…
リビングin洗面ですよ。。

>>505 匿名さん
アウトフレームはいいが、左上の柱ないけど耐震性は？他の柱もやたら小ぶりだけど低層だからか？
洗面所で倒れたらドアが開けられなくて速やかに助けられないけど大丈夫か？
アルコーブなし、クランクなしの玄関でプライバシーに配慮なし。
リビングが実質9.5畳程度。賃貸でももう少しある。

建築面積の許す限り、狭い間取りを量産して、買い手の手が届くMAXの坪単価を設定して、利益を最大化したいんですかね。弱気な戦略が強いられるエリアということです。

他には構造面で、スラブ厚25㎝以上、天井高2500以上、バルコニーの境壁がコンクリートか、階段がコンクリートか、外壁に吹き付けでなく総タイル張りかは最低限チェックしたいですね。

>>505 匿名さん

テラス側の窓、FIX？
なぜ？

PSが4方向に設置？
なぜ？

でも、外観のスタイリッシュさと、
ライフ1分で、8000万でも即完でしょう。

8000万円以内のお買い得住戸あれば即無くなるでしょ。

とりあえず、諸費用等で300万くらいかかると見積もってますが、
供給の少ないこの地域の10年後資産価値を110パーセントと見てますが、期待し過ぎでしょうか？笑

たしかに、再開発が全部終わった頃には100%以上になるかと思う。

>>505 匿名さん

お風呂を使ってるかどうかが分かるし、
お風呂から、そんなに大きな声で呼ばなくても、リビングに声が届くのは、
魅力に感じる人も
多少はいるのでは？

そのとおり。
だけど私は好きじゃない。。
お風呂の湿気や匂いとキッチンの料理の匂いが混ざりそうで。。

すみふさんもアホじゃないので、コストと利益も含めた全体バランスでこういった間取りを多く採用してるんでしょうね。

一応廊下が短いというメリットもあるようですし。
だけど私は好きじゃない。

>>512 匿名さん

近隣エリアで営業を展開する立場からすると
この物件は早く完売してもらいたい気持ちですわ。

購入検討者には申し訳ないけど、
ネガティブキャンペーンやディスりたい気持ちが我々にはありますわ、ね。

シティハウスVSシティインデックス。

>>513 通りがかりさん

あぁ、ごめんなさい。ネガキャンのつもりはなかったですよ。
先に書いたようにすみふさんもアホじゃないので、コスト、住みやすさ等々を踏まえてこの間取りにしてるんでしょうから、一定の需要はあるんだろうなぁ、というのがおそらく正しい推測かと私は思っています。

が、私の好きな間取りではない。
というだけの話。
ただ安ければ、価格の魅力>嫌いな間取り、となることは十分あると思いますよ？特にこの物件では。

ネガキャンではなく、検討の一項目だと思います〜

今日現地観察行ってきました！

中野通りから行ったんですが、もう建物建ってる！？と思ったらすぐ隣がシティハウス中野なんですね…建物の形も同じような感じで騙されました。笑

ライフとの間の道路はそこまで交通量多くなさそうで騒音の心配はなさそうです。

北〜北西が敷地より低地になってるのでこっちの視界抜けいいかもと思ったんですが、そもそもこちら側に居室からの窓無いですよね、多分。
逆に南東側はシティテラス中野とお見合いになるんじゃないか疑惑が…ここはモデルルームで要確認になりそうです。

中野駅から離れてる分だけやはり静かですね。
後は間取り仕様に対する価格がどうなるかが判断の分かれ目になりそうです。

帰りにときのはでケーキ買いましたが、3/25まで営業で、4月下旬から新規開店になるようです。

>>516 匿名さん

郵便屋さんも、
シティテラス中野と間違えるかもね。

南に建ってますからね、

我が家の検討外した
最たる理由です。

ここは賃料にしたらどんな感じでしょうか？需要は安定してるのでしょうか？
近年の人気マンションは生活面での立地が良くなってる反面、平米数の減少傾向が何気に多く物件単価だけは正反対に上昇し続けている世の中。

個人的には、都心で環境豊かな新規ファミリー物件が減ってきているのをチャンスと思い私のポートフォリオに入れるべきか協議中です。出来れば地域住民の方からこの中野エリア再開発後の資産価値についてご教示いただきたい段階です。
引き続きこの地域に絞って考えてます。

>>518 マンション検討中さん
ここは実需向きのマンションですよ。
中野駅から見たら、駅遠、西武新宿線物件と認識されるでしょう。
広さ60平米だと賃料は頑張って、20数万、物件価格7000万円台なら、
表面利回りは3-4%、実質利回りは2%ぐらいで、ペイしないでしょう。
もっと広い部屋はもっと厳しいです。

中野駅周辺の高層マンションは賃料が高くても借り手がついているようですが、基本的に中野はない家賃相場が高い地域ではありません。

もしここが思ったより分譲価格が安いなら、いいかもしれません。

個人的には、投資なら5年ぐらい先の中野駅南口か北口に建つタワマンをお勧めします。今なら、三鷹駅前のタワーは？タワーはお嫌いですか？

>>519 匿名さん

なるほど、
投資用だと実質利回り2.0%ではペイしないですね。
仮に、広さ67平米だと7700万レベルですか?

阿佐ヶ谷、荻窪、三鷹駅遠とさほど変わらない価格になってきてるのですね。
それかプラウドさんが高すぎ？

気になっている物件の一つになります。

清潔感のあるマンションといった印象が強く、外観からは高級感を伺える面が特徴とも言えますね。

駅からは多少遠いですが、自宅としてはクオリティの高いマンションですね。

https://www.homes.co.jp/chintai/b-37035120001324/

近隣にできる新築賃貸マンションです。
55平米で16.3万円です。仮にこちらが67平米7700万円だとして、広さが2割強増し、家賃が分譲のプレミアムやライフ前を考慮して更に2割増しで、高く見積もって賃料24万。

表面利回り3.74%、毎月10.2万経費（管理費2、修繕費1、固定資産税2.5、管理委託費5%として1.2、税金20%と仮定して3.5)で実質利回り2.15%。
投資ローン利用なら、実質利回りは2%を割りますね。

賃貸24万円も高く見積もってだし、空室期間が発生したら、もっと厳しいです。
実際は1.5%ぐらいになりそう。
67平米7700万円は今の相場から案外現実的な価格だと思います。
既に再開発が織り込まれた価格で、駅近ではありませんので、キャピタルゲインは難しいでしょう。

中央線の他の駅物件は詳しくないですが、以前は中野より荻窪の方が駅近なら高い感がありましたが、今は中野駅は高いですよ。
中野セントラルパークが出来て、再開発が目に見えてきて変わりました。

>>522 こちら税金の計算間違えていました。原価償却を忘れていたので、税金は2/3ぐらいかしら。

>>512 匿名さん

個性的な間取りというか
王道だね。
一工夫とかないのかな？

ここは居住用物件として売り出してるので、投資用だと契約させてくれない感じでした。数年たって誰かが売り出してくれるのを待つしかないと言われました。

随分住友は強気ですね。
売れる勝算があるのでしょうね。

>>525 マンション検討中さん

投資用ならタマワンを検討してみてはいかがでしょう？
緑地は少ないけど、立地、ロケーション、生活環境全てが揃ってますよ。

>>512 匿名さん

廊下短いってここまで短いと玄関入った時の寸詰り感半端ないね。メリットとは思えない。賃貸レベル。
住み心地が悲しいほど考えられていない。
もう少しまともな間取りに出来なかったのか不思議。

私はモデルルーム見ましたが素敵な部屋でしたよ。
混んでいてじっくり見る時間は取れなかったのですが。
窓も通常より大きくて、部屋全体がとても明るい印象でした。
リビングのスライド式の扉も高級感があり良かったし、ベランダも広く感じました。
70平米と営業の人はおっしゃっておりましたが、それよりもかなり広く感じました。

南側のマンションは、建て替えとかありそうですか？

あと目の前のライフは建て替えたりしますか？
あれだけの人が利用してるのにワンフロアではもったいないと思うのですが。。

>>531 匿名さん

ここは第一種低層エリアで建物の高さ制限があるからまずないでしょう。
あるとすれば平和の森公園沿いに並び立つ官舎の建て替えかな。
この地域では今や一番古い建物になってきたからね。

官舎をはじめ日本の礎を築いてきた基幹産業が代々保有してきた土地というのは
全国どこであっても隠れた一等地になってる歴史があるようですね。

仮に不動産会社がそういった土地を取得するとなると簡単には取得できなかった時代がありますね。
アネハ事件後、平成に入ってからのマンション建築における性能やデザインは耐震基準等どれをとってもほとんど格差はないので、
まず前程にあるのは、そういった土地を取得もしくは入札等でガッチリ確保できるかどうかで各社の業績格差にもつながってますね。

>>528 匿名さん

住友さんは、間取りに力を入れずに
外観勝負が主です。

でも、こちらは得意の重厚感ではなく、
デザイナーズ系のおしゃれマンションと
いう感じかな。

>>530 匿名さん

マンションの建て替えとなると居住者で運営する管理組合の同意がないとまずもってありえないでしょう。
当時の施工会社はピーエス三菱さんで、歴史的には三菱重工業から独立した日本を代表する大手上場会社です。

プライドの高い住友と三菱のコラボレーション物件として業界では話題になった高額物件ですね。
建築当時はアネハ事件やらヒューザー問題もあった後だけに資材にはかなりのコストをかけた優良物件だったようです。
ちなみに浅沼組は大阪出身の歴史ある建設会社で、メインバンク住友さんとは昔から近しい会社ですね。

マンション選びのコツは、立地、ロケーション、生活環境に近隣の交通機能が充実してるかどうか、また緑豊かな公園やちょっとした池とかが近くにあればほぼパーフェクトですね。笑

>>532 通りがかりさん
『第一種低層エリア』って『第一種低層住居専用地域』のことですか？
営業さんにそう言われたなら騙されてますよ！
実際には物件が建つ場所もライフの場所も『第一種"中高層"住居専用地域』ですから。

住友の担当者はとても親切でしたよ。
この地域を一緒に練り回ってもらったくらいですから。（笑）

説明会に参加した者ですが、
駐車場が16台、バイクが1台だと少なくありませんか？
この地域の住民は自転車が中心なのでしょうか？

今時のマンションは、世帯数からして
16台は多い方だと思います。

にしても、外観や間取に個性ないね。

駐車場は多すぎても修繕費が増えるだけだし16台は適正だと思いますよ。
間取りはオーソドックスですが、収納などを上手く廊下などで使っているので悪くはないのでは。
ホームページ見るとかなり満席が多いから注目度は高い気もします。
中野新井エリアは中々新築マンションでないからだろうな。

おおよその価格は教えてもらいました。
平米120万で大体の部屋の値段は算出できます。
角部屋とかどうとかはあまり関係ない、のかな。

なので、67m2でおよそ8000万円です。

そして、おそらく後になるとスミフさんなので高くなる可能性大。
値段はこんなもんかなぁ。

少し高いような。。

>>541 匿名さん

我が家は2台所有してまして、、
駐車場は抽選になりそうですね。

>>507 匿名さん

構造的な理由では？

出来れば窓は両方から開けたいですが。

今日ライフに車で行きました。
中野通りを走ってるといよいよ桜が咲きそうな気配を感じます。
蕾のつき方をみてると例年より早めに咲きそうで、とても楽しみです。

近隣のマンションを調べて見たところ、駐車場完備のマンションは少ないくらいでした。
でも、隣のマンションは駐車場も駐輪場も充実してるようです。
場合によっては、目の前のライフ駐車場とか隣のマンション駐車場とかを特別に利用することは出来ないものでしょうか？スミフさんならそれが可能だと期待してます。

>>542 マンション検討中さん

南側のマンション、近いね。
外観の真っ白も、イマイチかなぁ。

桜並木がステキな場所だけど、
そんなのは不動産の価値には
響かないし。

最終的には、3LDK 8000万を
切って販売開始するのでは？

ですよね。
カジュアルスギ

先日ライフに買い物に行き、現地見ました。
隣のマンションが素敵でしたので、似た感じに出来るのかなと想像しました。
中古が75平米ぐらい6000で出ているので悪くないのかなと思ったり。
でも築15年かぁ〜。うん〜って感じです。
でもこちらなら9000万はしますものね。

9000ですか？
8000台ではないのですか？？
中央沿線の阿佐ヶ谷、荻窪、三鷹辺りと違って、ここは中野駅徒歩14分だし、価格的には西武新宿線沿線として設定してもらいたいですね。

>>546 マンション検討中さん

隣のマンションも住友さんでしたからその可能性は高いと思いますよ。ただこの地域は車がなくても十分便利なので必要ないかな。
もし必要な際はすぐ近くにタイムスのカーシェアがあるのでそれで十分だと思います。すみません、セコい話で。。

最近の住友は最初高めの予定価格出して、次に安めの価格を見せるパターンが多いから、今8000万ぐらいなら7000万円台になるだろうね。
意外に弱気な価格設定だからここはアリかも。

ここへきて、
9000とか8000、7000台もありそうとかだいぶ数字に幅がでてきましたね。
そもそもここは大規模住宅ではないので、ホント迷いますねえ。
将来、西武鉄道の地下化後の駅前開設時にこのエリアの不動産価値115%アップを予想してます。。

70平米8000万が妥当なラインではないでしょうか。

確かに。すみふだから9000万円ぐらいでやるかと思ったら、安いっぽいね。

小規模で広くないバス便マンションに8000万円出すのが妥当なのか。。
三鷹なら4000万円代なのに。再開発って怖いですね。

70平米8000万なら高いには高いけど、まあ妥当では？
数年前の徒歩10分ぐらいの中野通り沿いのマンションがそれ以上だったような記憶がある。
まあここは駅から遠いし、今は不動産バブル時だから、値上がりは期待できないでしょう。
西武線からもさほど近くないし、西武線の再開発には値上がりは期待できません。
三鷹は遠いから、仕事を持っていたら住みたくないわ。
週末に時々吉祥寺に遊びに行くだけで十分です。

>>548 匿名さん

外観は好き嫌いあるにしても、
プランが、ちょっと普通というか、
力を入れてないというか。。。。。

平和の森公園を中心としたこの地域の売却案件は、なぜここまで希少なのでしょうか？
いくつかある近隣マンションのコミュニティを拝見してるとまったくと言っていいほどコメントがありません。
ある営業担当者から、「この地域の住環境は実に素晴らしいため、そもそも住み替えを検討する人はほとんどいないんですよ！」と言われた言葉が今でも忘れられません。
で、どの営業さんも次に紹介してくるは中野駅北口か新中野、落合といった駅遠のビルだらけ案件なんですよねえ。

>>554 匿名さん

やはりこの金額だと、まだしっくりきますね。
中野駅目線でみた場合、リーズナブルに聞こえるのは私だけでしょうか？笑