プラウド新宿牛込柳町［旧：（仮称）牛込柳町計画］について語りませう

>>183 口コミ知りたいさん

業界関係者です
実は、まだ いい部屋空いてるよ
営業が隠してるだけ

まさか売約済のバラの花印を鵜呑みにしてるの？

一斉に売り出すと売りにくい部屋だけ残るから、売約済ということにして小出しにしてるだけ

どこのデベでも同じだよ

正直ものは損しちゃうよ

>>184 匿名さん

偉そうに書かなくて、素人でもみんな知ってるわ。常識でしょ。

>>184 匿名さん

>>184 匿名さん
説明が不足してすみません
都心の物件購入は4回目なのである程度は心得ていますが、私の希望に沿う部屋はもう残っていないようです
個人的には三菱、三井、野村の対応には不安を感じていません。

>>186 マンション掲示板さん

東建も対応はいいですよ

で、結局まだ残ってる？

今のところ残り2割くらい
お客さんが付いているものを半月おきにに販売しているので2/10第3期3次が終われば残り1割程度になりそう
9月第1期販売開始なので最近では順調な部類なんでしょうね

>>189 評判気になるさん
残り2割か。結構残ってるね。
1LDKとか、お墓に近い部分は、買い手見つかりにくいかもね。

>>190 マンコミュファンさん

リセール時も厳しいということです

参考:内廊下に関する専門家の意見


https://mituikenta.com/?p=1377

>>191 名無しさん
2LDKとか3LDKは結構いいと思うんだよね。
都心で利便性いいわりには、閑静だし。
収納少ないけど、そこは、クローゼット自分で買って置いたりすればいいかなーと思ってる。

内装が高級感あるから、多少狭くても許容範囲内かな。

>>193 マンコミュファンさん
この界隈は穴場だと思います
東京駅、六本木、新宿、渋谷へタクシーで30分3000円以内
治安が良い閑静な高台で3LDK 1億円以内となると他のエリアは思いつかないです

お墓に近いところ(北向き)は眺望が良いからそんなにマイナスでもないような

>>195 マンション検討中さん

でも、やはり1階から3階くらいだと、お墓から近過ぎて気持ち悪いかなぁと思っちゃう
高層階ならいいけどねー…
それも人それぞれだとは思うけど！

>>194 評判気になるさん

その条件だとパークシティ武蔵小山だろうな

>>194 評判気になるさん
この人業者かな？

私も高台で新宿と飯田橋が徒歩圏内、駅からは徒歩3分、野村不動産のプラウドというところで、この物件は少々値は張りますが、資産価値としては充分かなと思ってますが、必死にこの物件のメリットをごり押しされると大丈夫かなと思ってしまいます

そんなごり押ししないと売れないようなところなのかなーと。

>>197 匿名さん
武蔵小山は、世田谷区らへんだよね？
そこらへんは、2022年問題で、値下がりしそうなイメージ

>>199 名無しさん

武蔵小山は高級住宅街として有名な品川区小山です。しかも駅前一等地なので資産価値が保証されます。

三井武蔵小山のＭＲに行ったけど、値段の割に低仕様で萎えました。

武蔵小山は高級住宅街というより、
庶民の町だよね。

>>202 匿名さん

品川区小山は渋沢栄一の田園都市構想で高級住宅街の先駆け。それに日本最大級のアーケード商店街が併設されてるんだもの。人気があって当然。

山手線外側を持ち出されても
神楽坂へ徒歩15分の生活とは比較になってない気がします

>>197 匿名さん

パークシティ武蔵小山なかなか完売しないね。

>>205 匿名さん

モノが悪いからね。仕様が酷いのにあの値段じゃ無理だろ。

>>200 匿名さん

武蔵小山は三井の他にスミフも建つし、希少価値は低いでしょ。

一般論ですが古い街ではお城を中心として近ければ近いほど格式が高く、離れれば離れるほど品のない土地柄になります
それにしても武蔵小山界隈には三井や住友の巨大なマンションを建築できる空き地が残されていたことに驚きです

>>206 匿名さん

今、武蔵小山のサイト見てきたけど、ダサすぎてびっくりした。
プラウドの方がオシャレだわ。
武蔵小山、便よくないし、アーケード街も貧乏くさいから、やっぱり神楽坂らへんがいいなぁ。
山手線ど真ん中だしね

武蔵小山　東急目黒線　マイナーすぎる。

ここにも武蔵小山さんがきたんですか。武蔵小山、いいとこだけど高すぎるよ。

近隣住民です。
大久保通りは救急車・消防車・血液センターの車がサイレンを鳴らして走行します。夜はより音が響きやすいです。空気も汚いため洗濯物の外干しには適しません。
左隣のタワマンは反社・お水・外国籍の方も住んでいます。タワマンに限らずこのエリアはそういった方々が共存しています。
またこのエリアは韓国学校に子供を通わせている韓国人も多く住んでいます。賃貸だけでなく購入している人達も多いです。ジオも韓国人が複数購入し住んでいます。そのため、このマンションも購入している韓国人もいらっしゃる可能性があります。
北側は崖地です。新宿区ハザードマップで危険箇所に指定されていません。ご自身で判断してください。
概ね住みやすいエリアです。スーパーはライフ若松河田店・三徳河田町店、ドラッグストアはスギ薬局・クリエイト、牛込柳町まで下れば福太郎と100均があります。
高級住宅地ではなく江戸時代から続く庶民の住宅街であることをご認識のうえご購入・お住まい頂ければ幸いです。

>>212 坪単価比較中さん

コンプレックスさんだね

>>212 坪単価比較中さん
なるほど
あなたが今そこに住んでいるということはいくつかの難点があるにせよ総合的に判断すれば他所よりは住みやすくおすすめのエリアということですね
安心しました
ところでこの物件と同じ予算で新築マンションを買うとしたら他にどんなエリアを選びますか？
都心に詳しそうなので是非教えて下さい

>>214
都心区で標高がありスーパー等日常買い物便利、電車・バスも至近でそこそこお値打ち、と考えますと思い浮かばないです。そう考えるとこの物件は穴場だと思います。
独特の住人模様があり、決して上品な地域ではありませんが、自分は旧牛込区の渋い雰囲気が好きで住んでいます。

>>213
何かお気に障りましたらご容赦ください。
補足しますと、韓国人は外ですれ違う限りは実害はありません。日本在住歴が長い方はそれなりに日本式のマナーを身に着けていらっしゃると見受けます。今の時期は旧正月で本国から親族が来日され、大声で話したり道端で痰を吐いたりする方が見受けられますが。

高級住宅街云々は、ジオの住人を念頭に置いています。
ジオの住人の中には送迎車を職安通りの路肩に長時間待たせて渋滞の原因となっている方がいます。高級住宅街では当然の行為かもしれませんが、この地域、しかも渋滞する幹線道路でこのような行為は眉を顰めざるを得ません。

また、歌舞伎町で働く方が多いですので、明け方に酔っぱらって騒いだり、警察沙汰を起こしてパトカーが駆けつけたりすることも年に数回見受けられます。大久保通り向かいのマンボーは反社の経営でして、刺青を堂々を出した男性が出入りしています。

住民として悪い一面を列挙しましたが、子育て家庭も多く住んでいますし商店街のお祭りや神社の祭礼は賑わいます。良い面も悪い面も予めわかったほうが良いと思いコメントさせていただきました。

>>216 坪単価比較中さん
東新宿や牛込神楽坂ほどではないにしても新宿区はどこへ行ってもカオスが存在しますね
斜向かいのネットルームを運営する会社は首都圏を中心に手広く事業展開しているようです。
牛込柳町で繁盛しているとはとても思えませんが大久保通り拡幅を念頭に置いて店舗を構えているのかも知れません
いずれ東京都の予算がつけば立ち退きになるでしょうね

>>217 マンション掲示板さん

牛込神楽坂、カオス存在する？
牛込神楽坂付近に住んでますが、そんな感覚全くなかった…
牛込柳町駅含め、過ごしやすい町だなとしか思ってなかった。

>>212 坪単価比較中さん
てかさ、反社なんて文京区の本郷にも本拠地があったりするんだから、東京に住んでればどこでもいるでしょうよ…。
六本木だと広尾とか麻布なんかの高級住宅街にも住んでるみたいだしね。

ネットで色々調べてみたけど、牛込周辺は治安が良いみたいだから、安心した。
ここに住めるような韓国系は韓国人の中でも高所得者が多いんだろうから学もあって、そんなマナーの悪い人たちはいないんじゃないかな。(←これは推測だけど)
あと、洗濯物は、たしかに大通り沿いには干したくないけど、北向きの高層階だったら問題なく干せそう。

購入者ですが、土日に手続きでMRに行こうとしたら日中は予約で一杯でしたね

購入の決め手になった一番の魅力を一つだけ教えてもらえませんか
また、妥協せざるを得なかった面も一つだけ教えてもらえませんか

>>221 名無しさん
神楽坂の存在

収納の少なさですかね。

>>221 名無しさん
決め手は立地です。
同様の立地(&規模)では今後供給がないと判断しました。
妥協点は価格です。
購入後でもこんな高値で買ってよかったのかと時々悩みます

牛込柳町はバスの乗り換えでよく使うけど
南に面した大久保通りは車の往来が激しいですよね。

>>223 マンション検討中さん
今が高値かどうかは誰にも分かりませんが立地の希少性は何物にも代え難いです
また、徒歩15分神楽坂とタクシー15分新宿伊勢丹の存在は絶大ですね

>>223さん　私はこれまで何度もマンションを購入してきました。大きな買い物なので、最初のうちは、「相場より高かったかも...」と悩むことが多かったです。
しかし、マンション購入のベテランになってきて、直近の買い物では良い意味で開き直れるようになりました。「相場より2割高かったとしても、まあいいや。その分、がんばって働いて取り戻そう」と。
価格が多少高かったとしても、自分が住んでみて満足するのであれば、それで十分だと思うのです。
仮に相場より多少割安に買えたとしても、自分が住んでみて「イマイチだなあ」と思うところだったら、その買い物は失敗でしょう。
金銭では代えられない価値が不動産にはあるのです。それが株と違うところです。
都心部ですから、いくら人口が減少するからといっても、バブル期みたいに価格が半減することはありません。あまりストレス抱えず、大らかな気持ちで牛込柳町ライフをエンジョイしてください。私も近所に住んでいたことがありますが（今は貸しています）、良いところですよ。

牛込柳町駅周辺の外苑東通りと大久保通りは概ね平米当たり100万円の路線価となっており早稲田や江戸川橋方面も幹線道路に接する場所は同様の路線価となっています。
しかし、いずれのエリアも通りを一本入ると半額程度となります。
仕様にもよりますがマンション建築コストは物件によって大差ありませんから、物件を比較検討する場合には販売価格と路線価の相関について留意すると良いと思います。
しかし、これはあくまで土地の金銭価値のはなしです。閑静さや治安など住環境の価値を重んじる場合には別の観点も必要ですね

現地を観てきました
近隣にこれほどの敷地の間口が広い物件はソアールタワーしか見当たりません
227さんが指摘してますが資産価値の面から言えば幹線道路沿いの物件は正解です
しかも、商業区域でこれほどの間口のある土地であれば建て替えが必要となる50年後の将来性は明るいと思いますね

牛込柳町駅の西口まで、歩いて1分30秒だった
贅沢すぎる
女子医大も歩いて2分だし、立地はものすごいな

駅直結のマンションも多い時代なので、”贅沢すぎる”ってことはないと思うけど。

業界慣行を改め駅改札までの徒歩分数を明記して欲しい
牛込柳町の場合は+1分程度だと思う

徒歩分数も大事だけどエスカレーターの有無も大事。
牛込柳町駅西口の地上方面はシームレスにエスカレーターがあってなかなか便利

確かにこのマンション、女子医までの距離は
若松河田駅から女子医まで歩くのと
あまり変わらないんですね。意外でした。
てことは結構ピーポー聞こえちゃう？