サーパスマンション（穴吹工務店）その６

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

No.560 by 匿名さん殿

もちろん穴吹工務店担当者も同席のもと何回か理事会を開催し、こちらの要望も直接伝え工務店本体とも交渉して一定の有額回答は頂きました。ただNo.558 で記述した通り、工務店はマンション販売が中心で売って終わりです。すでに販売代金を回収し、瑕疵担保責任2年を経過した現在では、売買基本契約を盾に我々住人の要求を謝絶する事はできますし、クレームを訴え騒ぎたててもダメージはありません（某マンションの様に構造耐力を著しく損なう欠陥等が発覚し、報道：訴訟に発展せれば信用を失い別でしょうが）。コミュニティは工務店と一体と考え、連結子会社であるコミュニティを他の管理会社にリプレースし、売上を減らす事が穴吹グループに対する報復と当初考えました。
2010年9月　　　　　　　　　売上（千円）　　　　利益（千円）　　　　　　　　
穴吹工務店（単体）　　　　　50,226,000　　　▲13,444,000　
2010年3月　　　　　　　　　売上（千円）　　　　利益（千円）
穴吹コミュニティ　　　　　　19,517,419 　　　　　782,181
工務店は2010年9月の実績と2010年3月と同様の比較はできませんが、穴吹コミュニティは業容は拡大しており実績は2005年3月～2010年3月の間では2010年3月実績が最高でした。穴吹工務店単体はこの状況なので、コミュニテイはグループ収益の柱と言えなくもありません。
ですから穴吹工務店が我々住民をどう見るかではなく、子会社の事をどう考えているかと思い交渉して来ました。最終交渉は穴吹コミュニテイの役員から穴吹工務店への交渉となる予定です。
たかだか管理費でサーパス１棟の売上ごとき何ともない。住民の事なんか知ったことか　と思わず、我々のクレームを真摯に受け止め誠意ある対応をしてくれる事を望んでいる次第です。

やはりタイル剥離のようですね。
タイル剥離が多すぎて、そこを全て補償していたら再度破産してしまうので出し渋っているのでしょう。
頑張って下さい！

No.563 by 住まいに詳しい人殿

サーパスはタイル剥離が多い方なのですか？
タイル剥離で問題になった他のサーパスをご存知ですか？

申し訳ありませんがサイトで具体的な物件をお答えすることはできません。
サーパスに限らずタイル剥離は建設業界の大きな問題となっています。
しかしその多くは適正な施工管理がされていないために発生していると言ってもよいでしょう。
穴吹工務店は安い特定の業者を使い、業者任せ、職人任せで造っていたケースが多いため、剥離事故が多いものと推測します。
一流の業者は穴吹工務店の仕事を請けませんから。
現在は社員の意識も変わり超高圧洗浄を実施しているため、現在分譲中の物件では剥離の可能性は減ると思われます。

>>562さま

良い闘い方、攻め方をしていますね。
穴吹工務店を攻めてもノラリクラリの対応でしょう。
コミュニティ社への管理費不払いの「仄めかし闘争」は最高ですね。
この戦法は、どこのサーパスマンションでも使えますね。（笑い）
ついでに、コミュニティ社から「私たちは、住民側に立って工務店と交渉します」
の一筆をとっては。以下気になる点です。

（１）住民の団結が一番です。
彼らは、分断工作をしてきます。もう既に562さんは変な方とココミュニティが触
れ回っているかも。理事長の任期も有期でしょうから、その後どう闘争を継続していくか。
さらに、落とし所を決めて置いた方が良いと思います。理事の中でも、過激派、柔軟派、日和見派
と様々ですから。理事会をフォローする有志委員会を設立しては。

（２）報道、訴訟も使いようですよ。
資産価値が低下するのが心配なんでしょうが、これは彼らの殺し、恫喝文句ですよ

報道もマンション名を出さないなら、一般の方に判りませんよ。
訴訟は大変ですから、私も勧めませんが、裁判官の和解調停という手もある。この場合は
費用もそんなに掛かりません。ただ、裁判官の心象をよくするため、住民側でそれなり
の資料は準備する必要があります。

（３）作戦を練る場合は、コミュニテイを外す。
内々の情報が、工務店にバレバレになります。コミュニテイを会合に入れる場合と、入
れない場合の使い分けが肝要です。うまくコミュニティを使い切る能力が求められます。

（４）タイル剥離であれば
>｢施工に不備は無く品質は社内基準をクリアしている事により…

施工後に「剥離試験」をするはずですから、そのデータを要求しては如何でしょうか？
はたまた、現時点の「剥離試験」を公平な第３者機関にお願いしてみては如何でしょうか。
もちろん、費用は工務店の負担です。

以上、思いつくまま。頑張って下さい。

No.566 by 匿名さん殿
貴重なご意見ありがとうございました。
現在一定の有額回答は頂いていますが、それに妥協せず粘り強く交渉したいと思います。

強風でタイルが剥落した物件ですかね？
剥離したタイルの現物を識者が鑑定すれば、裁判でも勝てるお粗末施工だと聞いております。
同市内の物件は同様な施工が多いので、他のサーパス管理組合と協力するのも良いでしょう。

　震災から早７か月、今だに修理が進まない状態。共用部の応急修理制度を使うと言ったら、穴吹コミュニティは諸経費以外に仙台市に提出する資料作成費として２０パーセントの諸経費を計上してきた。５２万円の工事費用の２０パーセントーーー。驚いた。工事費に入れると仙台市の職員にはじかれることを見込んだやり口だ。まさに非道である。私は１０万もの工事報告書などみたこともない。修理に関してもこんなに費用を水増ししているのかと思うと憎くてしかたがない。築６年目のマンションで住民もおとなしいことから、やりたい放題、理事長を抱き込んでやりたい放題している。地獄におちろー。

諸経費２割なんて当たり前じゃないですか？
５２万円の工事なら３割取ってもいい！
諸経費と言っても粗利益。
人件費諸々引いたらいくらも残らないよ！

>>569

仙台で全壊したサーパスマンションなんてあるの？
仙台市（行政）から”全壊”と認定されたの？
全壊マンションでも居住はできるんですか？

残念ながら、仙台で全壊したサーパスマンションなんてありませんよ。

コミュニティが管理だけを請けた物件ですか？

>>524
天井を壊すってまだ馬鹿なことを言ってんだな。ｗ
光の回線ケーブルがサーパスネットを抜かないと入らない？馬鹿？
ＣＤ管のΦは5ｍｍか馬鹿、20ｍｍだろうが。
お前、現場で何見てたんだ？Ｅ図見ろよ。低能な知識を自慢して晒すなよ。ｗ

タイル剥離なんて当たり前。目地でもってるだけ。
第三者機関に壁のタイル剥離の簡易診断頼めば良いだけの事。
タイルが落ちて貴方の子供の頭に当たらないうちに。

馬鹿が増えたな。
点検口も何も無い天井裏のスラブに伏せた配管にどうやって入線するんだよ(笑)
オール配管が当たり前の普通のマンションとサーパスは違うんだよ！

サーパスは小規模から中規模で同じマンションがそこら中に建ってるイメージ。
ブランドとしてはイメージよくないよ。

○○○物質が躯体に付着したままのマンションを分譲しているようだね。
懲りない会社だね。

どんどん悪化していますね
沢山の人を悩ませているようですね
トップは何を考えているのでしょうか

原発事故の時は住民を置き去りにして社員を撤退させてました。

そうなんです
優先順位が違うんです

私も散々な目に合いました
売り逃げですね

スポンサーのファンド経営者は数年間で投資資金以上の利益回収をすることしか考えていないのでしょう。
住民のことなど全く気にしないと思いますよ。

592様、全く同感です（笑）
ところで借金踏み倒し会社「穴吹工務店」の中間決算はどうなっているの？
なんとも不透明な怪しい会社です。

穴吹関係者のコメントないですか

初めてマイホーム購入する人達位しか騙せないでしょうね

購入検討中の方は慎重に考えて下さいね

従業員の方もね

世間の声は大切に

593さん
決算を公表する義務は無いので公表しないでしょう。
踏み倒して残したお金で運営している会社です。
未だに銀行から新規融資は無し。
ファンドが引き上げたら清算となるでしょうね。


596さん
ファンドは更正させたいというより金を稼ぎたいだけです。
更正させて1日も早く上場し、売り逃げて利益を出すためにやっているだけ。
内部に入って出資したことを後悔していると思いますよ。

597さん
そうですね
最終は、ファンドに直談判しに行こうかと思います
穴吹の内部事情を

599さん

直談判も良いけど、ファンドもある意味被害者ですよ（笑）
内部に入ったら、トンでもない会社だった…今は後悔しています（大笑い）

Ａ級戦犯は「管財人」です。
さも再生できるような更生計画書を捏造作成し、ファンドや裁判官を騙したんですから…。
直談判は法律家管財人（弁護士）にすべきですよ。

因みに事業家管財人は現社長（ファンド出身）です。
まあしかし、このような「更生計画書」を承認する裁判官もアホです。

598さんへの間違いです…スイマセン。

まあしかし、金儲けばかり考えているからファンドも騙される…自業自得ですね。
傷口が広がらないうちにファンドも撤退しないと…。

599さん

今年の10月に人事異動があった様ですが、おっしゃているのは現社長の事でしょうか

前社長は何か問題があったのでしょうか

私のイメージは良くなかったのですが。。。。

差し支え無ければ教えて頂きたいです

私共は、穴吹工務店の人間味のなさに人生を狂わされました

勿論、弁護士には相談していますが身体を壊してしまい気力さえ失いました

天罰が下るでしょうね

問題の管財人は長谷川管財人ですね。
会社更正事件は金になるし裁判所から信頼も得る。
弁護士にとって良い仕事ですから何がなんでも更正させますよ。
法律の力で債権者を押さえつければよいだけで簡単！

>問題の管財人は長谷川管財人ですね。

イエス。でもこの人、今年の７月末で法律家管財人を降り、トンズラです。
残された事業家管財人立川氏（現会長10月人事　従前は社長）らが可哀想です。
借金を返せるような利益が出なかったら経営がマズイとされますから…。
でも騙されるほうも騙されほうです、金欲の塊りですからね。

>会社更正事件は金になるし裁判所から信頼も得る。
>弁護士にとって良い仕事ですから何がなんでも更正させますよ。

はい、更生手続き費用として穴吹から管財人へ数千万円供出しています。
ホント金になる良い儲け仕事です。
長谷川氏らがやった事は、バラ色の夢のような「更生計画書」を作成し、①首切りと②資金提供者（ファンド）を探してきた事、③債権者と掛け合いできるだけ借金を縮減した事だけです。
今後経営がうまくいかなくなったら、経営陣の無能責任にすれば良いだけですから…ホント良い商売です。

このような「妄想更生計画書」に惑わされる社員、従業員も哀れの極みです。

社員も知っていてお客様を騙すんでしょうか

この板、おとなしくなりましたね・・・。これまでの勢いはどうしました？

597さん

倒産して再建途中の工務店が決算を公表する義務があるかどうかは、法律的に詳しくないので判りません。

がしかし、お客様（ 購入検討中）が、危ない会社かもしれないので、念のため収支決算を閲覧させて欲しいと要求した場合も、見せて貰えないのですか？

寝取る云々の下劣な話は、おとなしくなりますよ（笑）

こちらが指摘して是正させた箇所にさらに隠れた瑕疵があることを故意に隠されていました。
再度問いつめてやっと写真が提出されました。

順調に更生が進んでいるようですが相変わらず隠蔽体質は変わらないのでしょうか？
コミュニティは瑕疵を見つけるとまず工務店に相談して許可の出たものだけ管理組合に提示します。
管理組合はコミュニティ任せにしていると真実を知ることはできません。

管理会社を変更したけどやはり積極的に不具合箇所を見つけてはくれません。
結局、自分たちで見つけ出しています。（笑）

管理会社（コミュニティ）はあてになりません。所詮、ひとごとです。
住民が瑕疵（手抜き、不備事項）を発見したら、即売主の工務店へ連絡を。
ここで、コミュニティを通すと、悪い部分はカットされますし、話が巧く伝わりません。
伝えないというのが正解か（苦笑）

変更した管理会社に、不具合箇所を見つけてくれ等と頼むのは筋が違いますよ。
彼らは管理を委託されているだけ、余計な仕事を依頼されるのですから、それに
見合う金額を要求してきます。

住民自身が、関心を持って瑕疵を見つけ出すしかありません。一箇所見つけ
たら同様な箇所にも隠された瑕疵がないかどうか近隣住民で協力して探す必
要があります。

役員の竹内良樹さんはいい人でした。

築５年の或県庁所在地のサーパスですが外壁タイルの剥離？が発覚しました。第一発見者は穴吹工務店、発見のきっかけは建物外観目視、後に打診確認。エレベーター棟の外壁。

で穴吹コミュニティーからそれが理事会に報告され、「エレベーター棟の外壁は主要構造物にあたらないから瑕疵担保責任にかからない、修繕積み立て金で修繕するので住民へアンケート調査する」。アンケートの結果で修繕積み立て金の取り崩し決定。同時に施行業者（穴吹工務店）と施行方法も決定。

後日掲示板の議事録を自分が見て「エレベーター棟外壁は主要構造物にあたらない」を誰が言ったかを問い詰めたところ、穴吹コミュニティーの「X藤の私見」ときた。X藤は建築士の資格を持っていないし、穴吹工務店もそんな見解は出していない事が発覚。

現在理事会にて外壁タイルの剥れがどこからのものか第３者（建築事務所）を入れて確認することに決定。第３者確認の費用は修繕積立金からの捻出が決定。タイルの接着面でなく、構造体の下地にひびわれが見つかれば　住宅紛争処理の参考となるべき技術基準　（検索）により穴吹工務店の瑕疵担保責任ありで工務店側が修繕費負担の運び。

経過で築１０年以内のサーパスで外壁タイル剥離は１０件、全て住民負担になっていると臨時総会で報告を受けています。他のサーパスはどうですか。確認を十分にせずにコミュニティーや工務店のいいなりで修繕費を自己負担していませんか？

正確には、穴吹の言いなりになった管理組合は自己負担。
瑕疵責任を追求した管理組合は穴吹負担となっています。
管理組合の無知につけ込んで責任逃れするのが穴吹のマニュアル？

621さま

とんでもない会社ですね。
ところで穴吹コミュニティから社長名の一筆はとったんですか？
社長から「大変申し訳けありません…」の書面をとるべきですよ。
今後の牽制にもなるし。

コミュニティは工務店倒産前と全然変わっていませんね。
口八丁手八丁です。
こういう件は、コミュニティ社の社長まで耳に入れて置くべきですよ。
（今までは、風通しが悪く支店レベルで閉じ込め隠蔽）
社長もきっと喜ぶと思います。

また、Ｘ藤を出入禁止にして、別のコミュニティ担当者に貴マンションを
まかせたら…。強行措置も必要です。

繰り返しになりますが、コミュニティ社の社長へ報告し、一筆とること
を、お薦めします。

>>621です。

自分は理事会の役員でないので理事会が何をしているかは掲示板でしか知る事が出来ません。議事録は穴吹コミュニティーが作成し、理事会は署名とハンコを押すだけ、議事録は各戸に配布されず、掲示板にＡ４の１／２縮小で２～３週間掲示されます。今回内要に違和感を感じたのでデジカメで撮影して持ち帰り結構愕然としました。それをしていなかったら何気なく内要に同意してしまったかも知れません。その後開かれた臨時総会には数人の住民しか参加せず、自分が口出しをしなければ穴吹側提示案（自己負担）の同意集会になっていたでしょう。

タイル剥離？は外に向かってくの字状に凸になっているものです。修繕費の見積もりは外観で酷い箇所のみ、最小限の修複で１４０万円。１箇所角に剥離があって至近で確認できます。見ればタイルが引きちぎられて強大な応力がかかっているのが見て取れます。どこぞの方が書かれているような目地からの剥れではなく、躯体の縮み（コンクリ打設で水を入れ過ぎた？）で結果接着面からタイルが剥れたように見えます。

まあ建築の素人が技術的な話で突っ込みを入れても体良くかわされるでしょうから、そこは建築士にお任せするしかないでしょうけれど。

それにしても穴吹コミュニティーの誘導と住民の関心の低さには驚くばかりです。

築５年目位のある九州の地方都市ですが、外壁の伸縮目地が施工されてなく、崩れて工務店負担でやり直した事例があります。

コミュニティの社長は工務店の元営業部長。
マンション管理は素人です。
コミュニティと工務店を別会社と思ってはいけません。
過去の施工ミスの責任をとれば破綻がみえているため、誤魔化すことに必死です。

>>621です。

>>625の方の、九州物件がサーパスであり事実であれば
「築１０年以内のサーパスで外壁タイル剥離は１０件、全て住民負担になっている（コミュニティXX営業所長：X藤）」の臨時総会での報告は捏造、虚偽報告という事になります。

>議事録は各戸に配布されず

普通は各戸配布ですよ。
コピー代がもったいないんでしょうか？　管理組合に請求すれば支払うのにね。

>その後開かれた臨時総会には数人の住民しか参加せず、
>それにしても穴吹コミュニティーの誘導と住民の関心の低さには驚くばかりです。

なんのなんの、住民分断工作や関心を持たせないようにするのが、コミュニティ
至上命題です。如何に持たせないかで、人事評価も上がります（笑）

624さん、嘆かないで、嘆いたらコミュニティの思う壷です。
いくら無関心といっても、同憂の士はマンションに一、二人はいますよ。
この人達と情報交換し団結することです。マンションこそ近所付き合いが大事です。
個々人で、対応すれば必ず激破されます。

Ｘ藤って、ハゲチャビンのＫ藤ですね。

621殿
556で書き込みした者です。
当マンションも築6年目にして2棟の外壁タイルが剥離しました。工務店の責任を追及しましたが、売買契約書の瑕疵担保責任は2年までという理由で当方負担となりました。交渉を重ねて修繕費は折半（約400万円→200万円）となりましたが、築6年目でこの様な不良による修繕積立金の支出は納得いかなかったので、ｺﾐｭﾆﾃｨ＝工務店（ｺﾐｭﾆﾃｨは100％出資の連結決算対象子会社子会社の為）と考えて、管理会社リプレースも視野にいれて活動してきました。
第3社調査会社の価格見積もりも取りましたが予想より高かったのと、仮に欠陥が見つかり工務店に指摘したとしても補償までは言及できないという回答でした。よって支出を削減し内部留保を高める方針で活動してきました。
度重なる交渉結果先方より特別協力金、管理費削減メリットの価格提示がありｺﾐｭﾆﾃｨを存続管理会社としました。
メリット金額の詳細は明かせませんが、当管理組合の負担を取り返す事ができました。交渉には労力と時間を要しました。
参考になれば幸いです。

確か築５年目くらいに外壁タイルが落ちた部分があり、それは工務店が負担して修繕し、さらに外壁検査も工務店負担でやりました。
築９年目にさらにドッサリ落ちたのですが、これも全額工務店負担で修繕しましたよ。

No.630殿

そのタイル剥離の責任について工務店は認めていました？
こちらは1度目は先方の全額負担でしたが、2度目は折半でした。
1度目は工務店の施工にも何らかの要因があり、接着強度に自信がなくある程度責任を感じるという回答でした。
しかしながら2度目の剥離に関しては、施工に問題が無かったと工務店は責任を認めませんでした。
他のサーパスでもよく似た事例がある様にこのスレを見てると感じます。再建途中であるのでサーパス全棟面倒見る余裕はないのでしょうね。

倒産で、大京の傘下に下ったんじゃないの？

>>631

積極的に責任を認めるというような印象はなかったですが、ほとんどすぐに
工務店負担で修繕という話が出ました。２度目のときは、修繕に着手した
とたんに倒産したので先が危ぶまれたのですが、２ヶ月ぐらい中断しただけで
修繕工事は再開しました。
それゆえにあまり悪印象は持っていなかったのですが、どうも地域によって
まちまちのようですね。

第三者が見て明らかに施工不良となるケースは負担する。
それ以外はうやむやにするのが穴吹ではないでしょうか？
竣工10年以内の剥離は施工不良を疑いましょう。
剥離したタイルは必ず管理組合で写真を撮り、現物保管をしましょう。

あのぉ～、管理物件の外壁タイルが浮いてる部分は全部、把握してますよ。
でも、落ちたり、膨れたりしなければ、大規模改修時に管理組合の積立金で直す事に
してます。建物点検の報告書には書かないけどね。書くと直させれれるから。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

621です。

>>629さん
２年は瑕疵担保責任ではなくアフターサービスのことで、タイル剥離はその保証の対象に入っています。瑕疵担保責任は１０年です。

当方は５年で剥離が発覚して「ハイ、アフターサービスは２年です。その期限を過ぎているので自己負担でお願いします。修理は穴吹工務店なら同じタイルを焼けるので安く上がりますよ」と簡単にコミュニティーにかわされました。

１０年の瑕疵担保責任を楯に工務店側の施行責任追及して費用負担させるには客観的、技術的な判断、事実を集めなければ落とせないなと今回感じました。

６３９様

瑕疵担保責任は１０年…これは重要構造部分だけが対象ですよ。例えば屋上から
の雨漏り等など。タイル剥離は重要構造部に入りません。
よく重要事項説明書、売買契約書を読んでください。

工務店も闘えば良いのに…、でもタイル剥離は外聞が悪いので、修理費を出した
だけでしょう。

「アフターサービスの期限過ぎ」等などコミュニティ社が言うのも、僭越で馬鹿
にした話ですね。コミュニティ社は管理を委託されているに過ぎませんから…
こんな主張を聞いていると、コミュニティ社が工務店の手先となっているのが、
よく判ります。

アフターサービスって何？
住民が修理費を支払うなら有料のアフターサービスです。
無料の場合のみアフターサービスと言うのではないでしょうか？
言葉に誤魔化されないようにしましょう、

621です。

当方でタイル剥れが問題になっている壁はエレベーター棟の外壁で
エレベーターシャフトの外側の薄く広い部分ですが、ここはスリット
が設けられていません。それが原因で剥れたようにも見受けられるのですが
エレベーターシャフトの外側っていうのはシャフトを覆っている柱や梁の無い
非耐力壁ですよね。

非耐力壁であればスリットを入れるのが常識らしいですが、それが無いって
ことは施行ミスでしょうか。
詳しい方がいれば一筆お願いします。。。

>>640さん

アフターサービスというのは売買契約書に明記されていてその具体的内容は
FINE TODAY SURPUSSという本に書かれています。
その本は
穴吹工務店
穴吹コミュニティー
穴吹ホームテック
穴吹ライフサービス
の共著になっているので
コニュニティーが口にしても別におかしくはありません。

臨時総会で「アフターサービス」とコニュニティーから言われたときもピンときた
住人は誰一人居なかったのですが
そこにこそ唯一「外壁タイルの剥れ」という保証が明記されているのです。
但し保証期間は２年ですが。

>>621です、たびたびで失礼します。

>タイル剥離は重要構造部に入りません。
この件、ちょっと突っ込んでいくと必ずそこに突き当たります。
そうです、タイルは主要構造物にあたりません。だから１０年の瑕疵担保責任
にかからないから施主の工務店は保証修理の義務を負わない、とやり返されます。

がしかしです、タイル剥離は表面に現れた現象に過ぎず下地の主要構造体や施行方法
に原因が隠れている可能性があるのです。そこを追求しなければ終りです。
住民が自腹切って修繕して下さい。。。。

641さま
スリットは、柱、梁と雑壁の接合部に入れるもので、エレベーターの壁には一般的に入れませんよ。
打ち継ぎ目地や伸縮目地と勘違いしてませんか？

621殿

「１０年の瑕疵担保責任を楯に工務店側の施行責任追及して費用負担させるには客観的、技術的な判断、事実を集めなければ落とせないなと今回感じました。」

　･･･同感です。タイル剥離は10年の瑕疵担保責任の範囲外ですから、築5年の当マンションでは対象外。住民は皆売買契約書にサインしてマンションを購入したのですから、穴吹工務店が補修費用を負担する義務はありません。そこを当マンションでは1度目全額、2度目は半額を工務店が負担してくれたのは、交渉による営業的解決によるものです。
　マンションの築年数が経つにつれて、施工責任の追及が難しくなります。「そんなん第三者の調査会社に調べてもらって、欠陥を追求・指摘したらいいじゃん」と気軽におっしゃる方もいましたが、調査会社と話をしたところ、「仮に施工に欠陥があり工務店にそれを指摘したとしても、工務店に欠陥を認めさせる事は約束できない。またその様な実績が無い」との回答でした。
今後裁判を起こす価値のある大きな欠陥が出れば、弁護士とタイアップしている建築士と話しようと思っています。
それはそれで、現在は2度ある事は3度あると思って、備えの為に支出の見直し・経費削減を取り組み、内部留保を高める活動をしています。

すいません。

>>643
スリット→伸縮目地
の間違いです。

621です。

理事会の報告によると、補修工事で第三者立会い、躯体側、タイル側を確認すること決定です。

その際の技術的判断基準は下記です。
施工主責任を確約するものでは有りませんが、レベル３なら裁判、調停で勝算があります。
工事の時期は暖かくなってからとの事で未定ですが、現在までの経過で新たな箇所に剥離が
発生しました。

住宅紛争処理の参考となるべき技術基準
http://www.how.or.jp/seinou/hoshou/sankou.html

>>634の方の
>剥離したタイルは必ず管理組合で写真を撮り、現物保管をしましょう。
は理事会へプッシュしておきます。

タイル剥離は構造体の問題ではありません。
ほとんどが下地の施工不良でしょう。
目地を跨いで貼るのは論外ですが。
施工不良や不具合が無ければ10年以内に剥離は起きません。
過去に竣工した穴吹の長崎県の物件は施工業者の質が悪く、穴吹の監督も業者任せで管理を怠っているようで他県と比較しても剥離が多いようです。

>>645さま

>そこを当マンションでは1度目全額、2度目は半額を工務店が負担してくれたのは、
>交渉による営業的解決によるものです。

営業的解決とは、如何なる意味何ですか？
他マンションも、同様なケースが生じた場合、参考になりますので
教えてくれませんか？
工務店が闘わなかったのは何故何ですか？

調査会社について
信用に足る調査会社を探すのは大変です。
こういう業界ですから、工務店が裏から廻して調査会社を手なづけます。
信用があって不正手抜きを許さない、というような調査会社がベストです
が、どこにもある訳ではありませんので…。

営業的解決ですか？
No.558あたりで書き込みした通り、誠意の無い回答を得られない場合、穴吹グル―プとは今後取引を行わない、連結子会社のｺﾐｭﾆﾃｨと解約し別会社にマンション管理を委託するという方針で交渉を重ねました。
工務店本体は赤字ですが、ｺﾐｭﾆﾃｨ社は前年度で売上過去最高を更新しています。工務店は顧客にマンション物件を販売し、販売代金を銀行から回収すればそれで終わりで、ｱﾌﾀｰﾒﾝﾃの売上比率は５～６％程度と殆どありません。ですからマンション販売後アフター期間2年を過ぎれば住人は客ではありません。商業ベースに乗らない関係の住人が工務店に無償補償を要求しても、工務店は売買契約書を楯にはぐらかします。当初工務店もゼロ回答で反論し、交渉は平行線でした。
コニュニティは連結対象子会社ですので工務店と一体と考え、今後穴吹グループに金を払わないという方針で管理会社リプレースを進めると共に、工務店とも交渉を進めました。工務店が我々住民をどう見るかではなく、子会社のｺﾐｭﾆﾃｨをどう見ているかを考えたのです。
工務店も営業的にクレーム解決を図ろうとゼロ回答ではなく、半額負担という有額回答をくれた為、無条件でｺﾐｭﾆﾃｨを管理会社から外す事は取りやめました。
しかしながら満足いく回答は得られなかった事、今後不測の欠陥修理費用の確保・調査会社に依頼するかもしれない費用、支出の削減を同時に行う為、管理会社見直しは継続し、1期目の管理費と比較して約40％削減する事ができました。
私と副理事長は根性と気合で交渉をしましたが、現時点で今後新たな欠陥発見後の対応については工務店より満足な回答は得ていません。現在は痛み分けですね。

倒産前は力関係が、穴吹工務店＞穴吹コミュニティだったのです。
穴吹コミュニティは、穴吹工務店から自動的に供給される管理物件で潤っていましたので。
倒産後は完全に逆転し、穴吹コミュニティ＞穴吹工務店となったようです。
穴吹工務店は、事実上販売を撤退した地域では超強気で住民の要求は蹴ります。
また無い袖はふれない状況です。販売地域以外で営業的対策は行えないのが実情でしょう。
現在新築物件の無い地域にお住まいの方は、穴吹コミュニティにリプレイスすることを同時進行で進めつつクレーム対応を迫るのが良策かと思います。そうすると、穴吹コミュニティよりの圧力で穴吹工務店があっさりと折れます。管理会社はリプレイスされることを何よりも恐れますので、あらゆる手段を使って住民との和解を図ろうとします。穴吹工務店を踏み台にすることもいといません。

>>650&651さま

皆さん苦労していますね。非常に参考になります。
私のサーパスマンションも管理会社を変更するぞと恫喝し、管理費を３０％
程度減額させました。年に数百万円の節減です。
さらに「コミュニティから工務店の味方ではなく、今後は住民側に立って行
動します」の一筆をとりました。
本当は管理会社を変えたかったのですが、工務店への「使い走り」として、ま
だ利用価値がある…というドライな考えです。
で、工務店が消滅したら、もちろん管理会社は変更します（笑い）

コミュニティは生き残っても、工務店（現在更生再建中）は再生の道は厳しいですね。
借金返済が完了したら、工務店は消滅、コミュニティは大京に吸収という流れでしょう。
大京出身の事業家管財人（社長に相当）も、工務店が手抜きをするこんないい加減な
会社だとは、想像できなかったでしょう
スポンサーが外資ですから儲からない所（＝工務店）は切り捨てです。

理事長と副理事長の相性がよく、頑張っているところは巧くいきますね。（羨ましい）
輪番制でしょうから次期理事の方々への引継ぎがうまくいく事を祈ります。

穴吹工務店が消滅した場合、穴吹コミュニティの存在価値は無いと思われます。
営業担当者、技術担当者、管理職とも工務店から転籍してきたほとんど素人同然の集団のようです。
生え抜き社員は少数派ですので、管理会社としての能力・ノウハウは同業他社に比して著しく不足しております。
現在の存在価値は、穴吹工務店から住人有利な回答を引き出せるのは穴吹コミュニティだ、という点だけだと思います。
皆様、ご苦労の多いことかと思いますがめげずに頑張りましょう。
また、管理会社は極端にいえば他社でも務まりますのでドライに検討した方が良いと思います。

事業家管財人は、如何にして工務店を消滅させるか（又は潰すか）を、既に考え
ています。
消滅したら、サーパスマンション住民は手抜き箇所や不備事項を訴える先があり
ません。消滅させる（潰す）ことは、極めて簡単です。

消滅する前に、如何に不確定債権（手抜き箇所や不備事項の解消に要する費用）
を調査把握し、工務店を訴える必要があります。工務店という会社が、この先
何年あるか全く不透明です。

判り易くいうと、金を貸した人が死んだら借金は回収できません。

全くその通りなんですがちょっと補足させてください。

法的措置は、工務店も望むところです。やり方は上にある通りに進めるのがよいかと思います。

省エネ法の定期報告をすることになりました。管理会社に依頼すると、相場はいくらくらいなんだろうか？
そもそも外注するのだろうか？

>法的措置は、工務店も望むところです。

仰っている意味が良く判りません。（654ですが）

私も正確に言います。
借金を返済してしまえば、工務店を消滅させる（潰す）ことは、
極めて簡単です。
穴吹工務店というのは倒産のイメージがありますから、新規一転社名を
変更しますだけなら良いのですが、潰して不確定債務をリセットするのが
ベストですので。

返済途中は、更生再建届を出した元法律家管財人は絶対に潰させません。
潰したら、潰れたら元法律家管財人の顔が潰れ、信頼性も無くなりますから。

消滅まで残された期間は数年でしょうか…係争中のものは、早目早目で処理
した方が良いのではないでしょうか。

なぜ、監督不十分だったり、「長崎県」の物件は特に品質が悪いのでしょうか？

＞657様

自分の方こそ、言葉が足りなかった様で要らぬご心配おかけしました。すいません。
工務店が法的措置を望むというのは、このまま存続するか身売りするかの場合の話しです。

・スポンサーがバックにいて、法曹関係者が入り浸っている現在が係争事をすすめるには最適。
・このまま存続あるいは身売りする将来の事を考えると、商業ベースに乗らない既住客からのクレームで今後ずるずる費用が発生するくらいなら決着をつけておきたい。身売りするなら特に。

といった背景があるようです。

＞658様
長崎県が特にでしょうか？穴吹工務店のサーパスマンションは全体的にの様な気がするんですがいかがでしょう。
あくまで私見ですが、ここ10年位のコストダウンを推進してきた物件は品質的に劣るように感じております。
かえって現在大規模修繕期を迎えたかそれ以上の経過年数の物件の方が、造りが良いように感じております。