Brillia（ブリリア） City 三鷹について

＞＞9400　通りがかりさん
上石神井または上井草から石神井公園まで徒歩30分から40分かかりますので、新宿線寄りにお住まいなのに普段使いが石神井公園ってかなり違和感があります
延々歩いて遠くの駅に赴いて、でＳトレインを使うと、、、、難儀なことですね
しかもこのエリアはバス本数が少なく、歩道の整備状況もよろしくありませんけど、、、難儀なことですね

街の発展度合い＝買い物利便性は吉祥寺が石神井公園を圧倒しているので、普段使いで石神井公園という方は全く見掛けませんね（笑）

>>9398 匿名さん

しまむら含め酷い言われようですね。ここは何だかんだ4000万後半くらいの価格帯ですから、それを買える層がそこまで蔑まれるのもどうなのかと思います。
またここの広告表現には確かに違和感を覚えますが、この物件の価値はシンプルに言うと三鷹や吉祥寺の生活圏にお手頃価格で住めるということだと思います。そういうニーズは多いと思うし、寧ろマジョリティではないのかな。

ここは武蔵関生活圏であって三鷹と吉祥寺は圏外なんですけど

>>9402さん

100歩ゆずって、所有権かつ最寄りが三鷹駅であれば、三鷹や吉祥寺をお手軽で住める物件とみなされたでしょうけど、残念ながらいろいろなリスクが隠されていて、それをデベがいかに誤魔化すかという物件になってしまっています。
おっしゃるとおり、平均価格は4000万円代後半ぐらいだと思いますが、3500万円から平均3900万という囮広告的なことを行っています。(3900は一番安い棟の平均値らしい)

しまむら云々というのは、価格的にもそうですが、むしろマンション名に違和感を覚えるか覚えないかであったり、借地権に手を出すか出さないかであったりではないでしょうか。

どちらがマジョリティかはわかりませんが、わたしはマンション名に違和感を感じますし、定借はよっぽど安くないか好立地でないかぎり手は出しません。

>>9401さん
普通に両路線の間に住んでる人でバスや徒歩だけでなく、自転車で池袋線の駅に行く人は多いと思いますけど？
9400さんは「若干」近いとおっしゃっているんですよ？　
両路線の間に住んでて上石神井や上井草に10分、石神井公園に15分みたいなシチュエーションの方で池袋線の方に出る人はいっぱいいますよ。
（なんで新宿線の駅から徒歩40分なんて話になるんですかね、笑）
中央線には敵わないですけど、路線の利便性は明らかに池袋線＞新宿線なので。

まぁここも武蔵関を前面に出すより三鷹を前面に出した方が売れるって判断なんでしょう。

定借は駅チカが基本
バス便は低価格でシャトルバス希望

同じ練馬区でも石神井公園や大泉学園と三鷹や吉祥寺を前面に出さなきゃいけない武蔵関じゃ、それは違いますよ。
池袋線は副都心線、東横線方面にも乗り入れしてますし。

あと上にある上井草～石神井公園のバスは日中でも7本、https://www.navitime.co.jp/diagram/bus/00022225/00007328/0/
結構本数ありますよ

たしかに、大泉学園や石神井公園あたりの練馬は、堂々と練馬と言えて価値も上がるんでしょうけど、武蔵関で練馬って言っても、なんのプラスにもなりませんね。

>>9404 匿名さん

まあ駅近ほどの使い勝手はないですよね。ただどこを使うかは本人次第で、ここは幸い三鷹行きのバスが充実してるし事実、三鷹を通勤駅として使えるのでそれは個々人の判断でいいのではないでしょうか。交通費が出るかはおいといて。
定借であることもリスクですが、まあ極力安い住戸選んで15年くらいで売り抜けようと考えたら悪くはないかなと思ってます。
物件名については、竣工してしまえばあまり表面化するものでもないので、購入にあたっての優先順位としてはかなり低いですね。まあリセール時も三鷹の方が売りやすいでしょうから、私的には今のままのが有難いですね。

GOOGLE MAPの検索でも上井草駅～石神井公園駅で徒歩30分なんですけどね
上石神井駅～石神井公園駅だと徒歩35分
実際に歩けばもう少しかかりますよ、新青梅街道から富士街道までは少々アップダウンありますし、信号もあれば、狭い歩道ですれ違い時に止まって待ってたりとか...実際に住んでたら判りますよね？
なので、上井草10分なら石神井公園は最短でも20分です
9400さんの文面だと上井草と上石神井の中間くらいに思われるので、上石神井駅まで歩いて急行で高田馬場から東西線乗り換えの飯田橋下車じゃないのって思うんだわ
内容に違和感あるから販売側のステマかなーと思ってちょっかい出してみたｗ

>>9409さん

>まあ極力安い住戸選んで15年くらいで売り抜けようと考えたら悪くはないかなと思ってます。
その通りなんですが、価格が微妙なんですよね。それこそ、3000万円代である程度選択肢があるなら、このやり方で15年ほど住むというのはありかと思いますが、実際には5000万円近く払わないとまともな部屋には住めないという・・・。
あと、お気づきかと思いますが、前払い地代と権利金が意外と高く、結局最初に買った人が損をするようになっているなと感じます。

>>9409さん

参考までにお聞きしたいのですが、15年住んで、どのぐらいの価格で売れると踏んでいますか？

そもそもリセールを考えているなら、この物件には手を出すべきではないよ

70年所有しつづけ、住まない場合は賃貸という選択肢しかないということですかね？

>9411
＞前払い地代と権利金が意外と高く
この部分が土地購入代の７０～８０％相当なんですよね
同じ定期借地権でも５０年がいいなあ
５０年～７０年の最後の２０年が非常に危ないスラム化したマンションになりそう

>>9412 匿名さん

極力条件が良くて安い（売りやすい）ところをと考えています。できれば3000万台希望です。
15年後このエリアがどうなってるかはわかりませんが、市況が大暴落していなければそこまで損はしないかなと思ってます。ウエリス武蔵野関町も4000万中心でサクッと売れましたしね。

>>9410さん
普通に住民ですが。
石神井公園の方が色々便利ですよ。
乗り換えありと乗り換えなし、始発の地下鉄直通あり、有料ですが座席指定列車のがあるなど。
私は下石神井なんですが、直線距離だと一番上井草が近いです。だいたい上石神井と石神井公園が同じくらい。
新宿線は朝の高田馬場の乗り換えが嫌なのと急行、準急が凄く混雑します。上石神井なら各駅停車の始発がありますが各駅停車で行くなら石神井公園に出て乗り換えのない有楽町線直通の方がいいので。

まぁ私が言いたかったのは、武蔵関から何分、三鷹へバス10分なら、石神井公園や大泉学園など池袋線徒歩圏内の方がいいんじゃないかってことなんですけどね。
池袋線が便利なので。私自身も新宿線使わずに池袋線使ってるって例を出しただけで。

15-20年だとこの物件では脱出ゲームの真っ只中だと思いますが、無駄に戸数が多いのでライバルが多く大変かと思います。
安い条件の悪い部屋を購入された方は非常に厳しいでしょうね。

>>9417 通りがかりさん
そりゃそうでしょう
このマンションより悪い立地はそうそう無いんじゃない？

>>9409 匿名さん
購入してしまったのですね。。。
頑張って下さい。

23区でも練馬区の関町なら武蔵野市と言っても武蔵境辺りでも軍配はどちらに上がるでしょうかね。

しかし住民票は武蔵野市ではんくて練馬区になるわけですからね。
練馬区役所は練馬駅だし、お子さんの成人式はとしまえんでやるわけですね。
この辺りだと全く馴染みないエリアですね。

北裏はバスが便利ですね。
三鷹だけでなく吉祥寺、荻窪、田無、花小金井、保谷と様々な行き先があります。

駅も東伏見も使えます。

あえて東伏見を使う意味が見出せない。
いろんな駅に出られるというのは、裏を返せば、どの駅にも近くないということ。

近所住です、たまたまざっくりと読んだだけですがネガティブなご意見が多いようなので良い点も少し、、練馬区役所まで行かなくても区民センターで大体用は足ります。バスですが三鷹吉祥寺荻窪へも出やすくて西武線も利用出来て意外と便利な場所だと思います。ただバスは雨日の通勤は時間が読めないので少し早めに家をでたほうがいいでしょうね。自分の知る限りでは公立の石神井西中学校は珍しく私服で、荒れた様子はありません。

買ってしまったのならこんな掲示板は見ない方が良いのでは？

>>9418 匿名さん

確かに残50年切る前に売ろうとする人は多いかもしれません。10-15年辺りで考えた方がよさそうですね。ただ、ここの場合は条件よりも価格かなと思います。

ウエブバナー広告の見出しに武蔵関駅徒歩16分が表示されるようになった。

今更だな。
というか、三鷹駅利用の客が、これ以上見込めないと踏んだのかも。

>>9426 匿名さん

10年後のリセールをイメージした近隣物件比較
※現状での比較イメージで細かいことは反映してません。

【コーヅ関町スカイハイツ】
3LDK 築39年 リノベ済 所有権 北裏バス停徒歩3分
3580万円

【ブリリアシティ三鷹】
3LDK 築10年 定借残存60年 北裏バス停徒歩1分
3980万円

意外といい勝負できそうじゃないですか？

バス業界は運転士不足で乗客が乗っている路線でも減便されるような時代ですから
20年後にどうなっているのか不安ですね。
やっぱり駅から近い方がいいですから武蔵関からのアクセスを前面に出した方がいいですよ。

武蔵野市営プールを利用しますが、住民に気品があって、上質な雰囲気がありますよ。
駅から近いと落ち着かないと思いますし、住むならこの辺りは本当におすすめです。
ほぼ武蔵野市民ですしね。
丘を切り崩したような丘陵地と違って坂道も少ないですし、バスが我が家の前まで連れてきてくれるのも、歩くのが億劫になった年齢になれば有り難味がよくわかりますよ。

>>9429 匿名さん

5000万円→3980万円って感じですかね。

>>9431 匿名さん

わたしも近隣の住民ですが、たしかに武蔵野市民は、気取らず、お金持ちがえらぶってる感じはありませんね。
ここは、住むにはいい場所だと思いますが、行政区が練馬だったり、定借、バス便が受け入れらるかどうかだと思います。

バスの便利さは否定しませんが、これから子育てするような若い世帯だと、家族の分を入れると、バス代はそれなりのコストになります。
リタイアするような年齢の方にはおすすめだと思いますが。

>>9430 匿名さん
AIで人余りになる方向では？

>>9432 匿名さん

いや4000万前後の購入して3980万円で売出すイメージです。定借も10年くらいで売り抜ければグロス差分の恩恵も大きくなりますし、バス代はまあそういうものだと思ってます。何れにしても子どものバス代が必要になるのはまだ先ですし、その前に買い替えてしまうと思います。

所有権なら、そのぐらいの価格で推移する可能性はあると思いますが、ここは定期借地ですよ。
ちょっと楽観的すぎませんか。
それに、ここでまともな部屋を買おうと思ったら、4000万円代後半からですよ。
さすがに3000万円代の陽当たりの良いとは思えない部屋は、厳しいものがあるかと。

>>9429 匿名さん
ここのブリリアは築10年なら定借残存58年だと思いますよ。

>>9435 匿名さん

やはり厳しいですかね。対所有権はどれだけ価格で優位に立てるかだと思いますが、グランヴィラあたりが5000以上で頑張ってくれると、3000後半でも充分勝負できるかなと思ってます。
また最大の競合は同マンションになるわけですが、4000後半で買われた方が高値で頑張ってくれることに期待しています。私は4280で売出して3980あたりでお買い上げというイメージです。
確かに眺望や日照に難はあるけど、新築時のいまみたいに選べる住戸がたくさんあるわけではないですからね。ここが気に入ったけどその値段しか買えないという人が、一人はいるのではないかなと思います。

リセールを考えている方がこういうジャンルの物件を買うというのが理解できません。
定借や駅遠バス便、郊外物件というところで、リセールバリューとは真逆に位置する物件かと思います。

郊外物件でも中古の方が新築価格より高くなっている例もありますよ。
私が知っているところだと西武池袋線ひばりヶ丘駅からバスで3つ目の、ヌーベルヴィラージュひばりヶ丘という物件がありますが
今の価格の方が高いです。築15年ぐらい経っているのにも関わらず、空きが出てもすぐ買い手がつきますよ。

ここもそうなる可能性がないとは限りません。

>>9438 匿名さん

私は実需目的です。ただ永住するつもりはなくリセールのことを常に考えてます。もちろんここを検討してるくらいですから儲けようなんて思ってません。少しずつステップアップして老後の足しになればなくらいのものです。

根っからの楽観的な性格なのか、この物件とこの物件しか買えなかった自分を正当化しているだけなのか、またはデベの営業なのか分からないけど、
物事を都合よく考えすぎかと。
なぜこの物件が安いのに売れてないかを考えた方がいいんじゃないかな。
検討者は皆が馬鹿ではないよ。

>>9439 匿名さん

夢を見るのは大いに結構ですが、ここは

定期借地
駅遠バス便
練馬
売れていない

ですよ。
どこに、高くなる要素があるのか皆目検討がつきません。

いかに安い部屋を、いかに損しない早い時期に売るか、それだけです。
長く持てば持つだけ、手放困難になることが予想されます。

購入されてしまったのなら、売り時を間違えないことが肝要かと。

>>9441 匿名さん

買ってない、まだ検討中。笑 いくら楽観的だろうが駅遠定借を考えなしに買うつもりはない。しかもリセールはいまではなく10年後の話。新築時に400戸が売れないからといって、10年後に1戸が売れないとは限らないよ。

>>9442 匿名さん

>いかに安い部屋を、いかに損しない早い時期に売るか、それだけです。

まさにそれですよね。まず安く買うこと、あとは売り時を間違えないことですね。そのタイミングが難しいのですよね。

明らかな劣悪物件をまるで優良物件かのように言われると、なんか舐められているというか、馬鹿にされているかのように思えて、良い気分ではないですね。

10年以内とか早めに売り抜けないと、住民たちの脱出ゲームが始まるよ
戸数が多いからライバルも多く、条件の悪い部屋だと終わるよ

練馬は今人気なんですよ。
ここより北の石神井公園や大泉学園徒歩圏内の物件の売れ行きが良いんです。
東京の西側の沿線は時計回りに北へ行くほど人気やイメージは落ちて行きます。
この物件より北にある大泉学園や石神井公園が物件が人気出て来ているのですから
それより南にあるこの物件は周知宣伝か足りてないだけで、この物件は今が買い時でしょう。
大泉や石神井まで北に行かなくても、もっと憧れのエリアに近い南側に良い物件があると知れ渡れば、資産価値は上がります。

大泉学園や石神井公園から吉祥寺なんてバスで30～40分かかりますからね。
ここは三鷹までバスで10分。
人気の中央線エリアまで出やすい。
同じ練馬でもここに比べたら北の方はチベットみたいなものですよ。

三鷹は中央特快停車駅で総武線各駅停車と東西線直通の始発駅という点もいいですよね。
さらに荻窪や吉祥寺までバスもありますから丸ノ内線始発や井の頭線始発にも乗れます。
複数駅へのアクセスが可能で、利便性はかなり高いです。

津田沼や浦和の方が人気ですね。