Brillia（ブリリア） City 三鷹について

>>3815
> 借地権の残存数が気になり始める余命10年担ってきたときにはもう建物は60年だがな
所有権の供給の場合、その頃には建て替え論争真っ盛りで余命10年なのか、追加費用払いながら永遠とその建て替え協議に参加させられるのかっていう荒地状態だなぁ〜　

こっちにも数字でお答えしよう。
60年後の建物価格は所有権でも借地でも同じゼロ。
土地はかなり差が出る。
所有権 ＝ 60年後の更地の価格 - 建物取壊し費用 + 借地権
借地権 ＝（60年後の建物年間家賃 - 地代 - 建物固都税)×10年間

正確ではないかもしれないが、おおよそこんな式になるだろう。

>>3847 匿名さん
川やなくて用水路やで
氾濫しないんで安心していいよ

3848さんが、剣を掲げた勇者に見える。

>>3848 匿名さん

わからないって事だよね、それ

>>3851 匿名さん

数字が無いね

>>>3854: 匿名さん
>>>3855: 匿名さん
ミジメだね…

>>3856
君がね
>>3851は数字でお答えしようって言って数字がないからね

60年後に生きてても、マンション売ったり買ったりできる年齢では無いような気もする。

>>3857: 匿名さん

さんざん偉そうに講釈垂れたんだから、はやく数字出しなよ。

>>3858
普通同じところに50年も60年もすまないからね

>>3843
>それがこの物件を購入する上で所有権の共有（無価値）なものに
>1500万円、坪単価にして70万円支払うことが「確定」することに対し、
>君の主張するそれがあるから 借地権のほうがコストが上回る
>ブレイクイーブンはさて何年になるのか？ってところも
>論理的に説明してもらえるかな？

ブレークイーブンはn年後です。
2％の部分は一般的な利回りを適用したが、
契約始期の「借地権価格÷地代」を自分で計算して代入し
ぜひ結果をここで発表してね。

1500万 ＜ 年間地代 （1+2％）^n ＋（契約始期の借地権価格 ÷ 70）n

>>3859
それは>>3851にいっておあげなさい
自分でいってるから、
> こっちにも数字でお答えしよう。
っていってるからね。
売上高＝商品単価×商品数です！みたいなのを言ってるのと同じでまるで意味がないし数字じゃない
加えて、買う側にとっての観点と供給側のそれが同じだとでも思ってるんだろうね

>>3859
>さんざん偉そうに講釈垂れたんだから、はやく数字出しなよ。

「お客さま、お釣りを！とおっしゃられても、まだお支払いがお済でないですが…」

>>3861
結論でたじゃん。
> 自分で計算して代入し ぜひ結果をここで発表してね。
つまり、わからないってことだろ。
わからないのにそうやって供給側観点での一般的な式を掲げても意味がないんだよ
そしてそれは数字じゃないから。式だよ

>>3864

わたしはこの物件が「買うべき」か「買うべきではない」かは言えっていない。借地契約の内容がわからなにのに判断はできないから。
ただ、あなたの借地権と所有権に関する論理は不動産金融の世界では通用しないし間違っている。それを正しているだけで、この物件の良し悪しには言及していない。

1500万！1500万って繰り返し投稿する人は
以前1700万！1700万って繰り返し投稿してた人と同一人物ですか？？

>>3865 匿名さん
あら、ここはブリリアシティ三鷹を前向きに検討するスレですよ。そこから前提が違っていたとは思いませんでしたね。
不動産供給側の式が書きたいならブログででもやっていればよろしいかと。自称元不動産勤務のブロガーが沢山書いてますよね、そういうの。

>>3867
借地権付き建物の売買には借地権の知識が必要。あなたが間違った情報を流すのをみて老婆心ながら書き込みをさせてもらった。「供給側の式」なんて概念も初めて聞いたよ。そんなものがあるなら「需要側の式」もあって、最終的には「供給側の式」＝「需要側の式」でバランスされるんだよ。何言ってんだアンタ。

相変わらずここの掲示板は、物件の中身についての意見が少ない…ネットとかで見れる情報を題材に、俺が評価してやろうのマウントマンしかいない気がする。

>>3867: 匿名さん

あなたの書き込みからは、到底検討者には見えませんが。
だいたい、ここは、検討者以外書き込んではいけないと決まっているのですか？

3865さんは、あなたのあまりに偏った考えを正してくれているだけですよ。
このスレにとって、とても有用な方だと思います。
つまり、検討者にとっても大事であると考えます。

>>3868 匿名さん

あら、随分荒っぽい言葉ですね。
借地権の知識が必要なのは買う側の観点ですよね。では、それを説明してくださいよ。
それともまた一般論で借地不安を煽りたてつのですかね?
あと私が間違った情報と言いますが具体的にどれですか?

>>3869 匿名さん
ネガはまさにそれですね。ま、ネガでは無く荒らし行為そのものですけどね。
結局言いたいことは、定借ネタとバスネタで遊びたいだけ

>>3870 匿名さん
個別物件を検討するのに一般論は意味をなさないのでその旨申しあげてるだけです。
元々、この掲示板では共通の結論を出す場じゃないですからね。
あと、検討スレなのですから前向きな検討を前提としていると思いますけど。
定借ネタにバスネタを題材に遊んでいる荒らしはご遠慮願います

借地権の取引というのは、
更地（所有権）価格との差額（3871が言うには今回は1500万）を
底地所有者（地主）から借り入れして、
70年掛けて元金と金利相当額を底地所有者（地主）に
「地代」という名目で分割払いする契約。

不動産を「所有」するか「賃貸」するかが論点で、
どっちが有利かなんて判断できなし、人それぞれで良い。
ブレークイーブンはn年後だから、長く住むなら損。
短期なら経済合理性もある。ただそれだけだろ。
1500万 ＜ 年間地代 （1+2％）^n ＋（契約始期の借地権価格 ÷ 70）n

借地契約の内容が分からない以上、価格の妥当性を議論できない。

色々と書かれてますが、定期借地権について十分な知識がないと買うのは危なそうなので、素人は手を出さないほうがよいということですね。

地図から目的地の最短距離とか、乗り換えの時間もまとめて確認できる時代に、この立地は駅から遠いですね！とか言われなくてもわかるレベルの情報なんですよね。
ネットとかの知識のない人向けなのかもしれないけど、そもそもネット上の掲示板にネットで調べりゃ誰でもわかる情報を自慢げに書き込んでマウントとる意味がわからない。
暇で時間がありあまってるのでしょう、羨ましいことです。

>>3873 匿名さん
遊んでいる荒らしなんてありましたっけ。
あなたがそう思っているだけではないですか？

また一部の購入者が暴れているんですね。
自分が荒らしと同類、というか荒らしそのものになっているって気づいてないのだろうか？

>>3874 匿名さん

まとめるとnもわからないし借地も所有権の共有も買う側は変わらないって事だね
ま、そりゃそうだ。n年後に双方の差がいくらになるのかが算出されないからな

>>3875 マンション検討中さん

不動産全般ですね
金銭的に最初に権利がない所有権の共有に払う事が確定する所有権の共有物件の方がリスクは相対的に高くなりますけどね。
しかも多くの方はそれもローンで払いますから金利も上乗せされるということですし。

1500万ってグランヴィラと比較して書いてるなら、実際はそんなに開いてないよ。
いま残ってる物件は高値で不人気の部屋だけ。
グランヴィラの東向きは5000〜5300あたりで販売して、当時でも割安だと思われて、東向きから完売した。
また噛み付いてくる人もいると思うけど、
本当に検討してる方は自身でしっかり調べてみてください、どちらが本当かはわかるはずです。

>>3873 匿名さん
前向きに検討する上でネガティブな話題がでると何か問題でもあるの？
どんな物件だってメリット、デメリットがあるわけだろう？
定借、駅遠っていうにはこの物件のデメリットではあるには確実なわけで、それに対してメリットである価格の安さとどう折り合いをつけていくかってのを話してるんじゃなにのか？
昨日とかその比較材料としてウエリスに話題になっていた。
あなたが一方的に所有権を否定し定借を肯定し出して荒れだした。

>>3881 マンション検討中さん
グランヴィラが東向きの安い住戸ならばこっちのマンションも坪単価190を切った安い住戸での比較になるだけで同じ事。

あと、君の目的は何? この物件の前向きな検討じゃないの?
過去どうであろうがグランヴィラ吉祥寺北と比較するなら今買える部屋でやるしかない。前向きな検討ってのはそういう事だよ。

たられば論で妄想したいなら構わないけど君がやってるのは非現実的。

>>3879さん

このボジ荒らしこそ、ただ所有権を腐して遊んでいるだけに見えるが。
物件の価値を貶めている張本人。
デベロッパーに通報しとくか。

>>3882 匿名さん

ネガティブと荒らし行為は別です。
前者は前向きな検討を前提としたものであれば、の話ですけどね。後者はそれを前提にしていない。

>定借、駅遠っていうにはこの物件のデメリットではあるには確実なわけで

なぜ確実なんですか?

>>3880
>地代+金利→土地の固定資産税とほぼ同等
>購入時の1500万円負担はその時点で確定する
>加えて、これをローンで払うならこれに住宅ローン金利も
>含まれることになりますな

>地代+金利→土地の固定資産税とほぼ同等
のわけないだろ。それじゃ底地価格はゼロではないか。
地主は土地をあなた方に寄付したのか。
これが真実なら超お買い得物件になっているのは間違いない。

>不動産全般ですね
>金銭的に最初に権利がない所有権の共有に払う事が確定する所有権の共有物件
>の方がリスクは相対的に高くなりますけどね。

何のリスクですか？

>しかも多くの方はそれもローンで払いますから金利も上乗せされるということ
>ですし。

借地契約は地主への金利、住宅ローン契約は金融機関への金利、要は多重金利です。

定借が問題なのではなく、
この立地+定借っていうコンボなのが問題なんじゃないかな。
希少立地に定借だとそれなりに価値はあると思うけど。

>>3892 匿名さん

役にたって何よりです

希少立地だよ。じゃなきゃ武蔵野セントラルシティとは言えないからな

>>3893 匿名さん
問題は定借なりの価格かどうか、でしょう。

>>3895 匿名さん
武蔵関セントラルシティ、マンション名は三鷹、でも立地は練馬区関町。
もう意味不明。

千川上水の向こうは吉祥寺北町なんだし武蔵野セントラルシティでいいだろ

>>3897 マンション掲示板さん
武蔵野セントラルシティな
まあ意味不明なのには変わりないが

またその投稿ですか。
同じ内容の繰り返し、もういいです。

今日ほどネガがダサかった日はないね。

あそこまで言うのなら、きっちり数字出さないとみっともないな。

ぶっちゃけ23区内でここより安いマンション無いからね。
定借だろうが駅遠だろうが、ここレベルしか買えない人が一定数いて、そういう層に売れていけばいい。

>>3901 匿名さん
ずいぶんと口数減ったな。あの威勢はどこに行ったん？

>>3902 匿名さん
あらあら、数字出せないとなれば結局暴言の吐き捨てですか やれやれ

第一期10次やってますね。

販売戸数　5,279万円(74.18㎡)1戸
抽選日　8月28日17時30分～

1期10次は本日17時で申し込み終了ですね。

フラットが使えないから、審査は厳しくなるとか言ってる人を見たような。
安い＝低収入ってもんでもないんじゃないかと。

銀行の担保物件の適格性としては借地権は所有権に比べて劣後しちゃいますからね。これは銀行内のロジックだからいかんともしがたいですねえ。

第1期18次くらい待てば第2期始まるかなぁ
あの部屋早くでないかなぁ

ガーデンコートがコスパ優れてる気がするけどブリリアコートが人気なんかな

>>3902 匿名さん

確かに現在分譲中で23区内でここより安い物件はないかも？
それを考えると売り切ることは可能だと思うけど、住民の質が心配だね。

>>3902 匿名さん
23区内新築でここより安いマンションを私は14箇所知ってますよ。もう少し調べましょうね。

>>3912 名無しさん

すみません、具体的にはどこですか？
14箇所もありますか？
純粋に気になります。

>>3913 匿名さん

3912さんではありませんが、それどうでもよくないですか？ここが一番安くなければいけない理由もとくにないかと。私的には23区一安いマンションを買ったと言われるのはマイナスでしかありません。

>>3914
そう言うことをいわないといけないぐらい自分がそうだってことでしょう

築30年の2000マンションを。リフォームするのが賢い。エレベーター無いけどね。

>>3914 匿名さん
3913さんは、ここよりも安いマンションがあるなら検討候補に入れたいから知りたいだけでは？

>>3916
愚行だろうね、それ

>>3875 マンション検討中さん
物件サイトに賃貸条件が記載されていましたので興味から試算してみました。借地権の専門ではないため正確ではないかもしれません、悪しからず。
・実質支払金額の面では35年までに転売すれば所有権よりお得。
・所有権と比較してリセール価格の下落ペースが急。
・35年までの転売を前提に購入するなら賃貸の方が合理的かも。
・35年経過時にリセールがかなり下落しており、新物件の購入時に再度の住宅ローンを要す。それならばこのまま住み続けようとなれば最初から所有権物件を買っておけば良かったとなる。
参考にしてください。

>>3919 匿名さん

すみません。所有権の時の最初の販売価格の想定はいくらですか？

水曜日と木曜日は業者もおとなしい
宅建試験でも受けるのかな

これって初年度(0年)から所有権物件は5279万で買ったものが、6542万で売れるってことですか？じゃないとしたら、初年度6542万でリセールされる予定の所有権物件はいくらで買った想定なんだろ？

3922は3919へのレスです。

ブリリア三鷹と吉祥寺グランヴィラの比較じゃないの。

それにしても、ここまでリアルな数字を見せられると、定借買うのはよほどの冒険かなあと思う。

先生は、これについてどんな反論をするんだろうか。

>>3924 評判気になるさん

これの何が参考になるの？

私は先生ではありませんが、リアルさは全くないし、前提もよくわかんないね。

わかりやすい比較でしょ。
グランヴィラとブリリアの同等の部屋は比較してるってこと。
1500万円の差額があるって、ここで何度も語られている金額の差で。

このスレにいる定借養護の人たちが触れられたくないのが、まさにこの部分じゃないの。

>>3926 評判気になるさん

所有権の共有の人がこうあってほしい、ってのは確かによくわかるね（笑）
現実的にそうならないのが可愛そうでしょうがないけど

所有権物件が70年後に3500万円超で売れる根拠はなんですかね？

今この時点で、築70年の不動産なんて誰も興味ないのに、70年後はそんなもんに3500万円払う時代が来るっていう想定なのかな？

> 所有権物件が70年後に3500万円超で売れる根拠はなんですかね？

触れちゃダメですよ、それ。売れるんですよ、50年後だろうが70年後だろうが（笑

ちなみに10年後には借地権は20%引きだそうですね！
4500万円が3600万円ですか！これはお買い得ですね！

車でいうと、25年ぐらい40万キロぐらい走った車が買った時の半値以上で売れる感じですかね？

普通は廃棄するにもお金かかりますけどね。

>>3920 匿名さん
>>3922 匿名さん
>>3924 評判気になるさん

情報不足でごめんなさい。これは公式サイトに掲載されていた
第1期10次販売物件の販売価格、借地契約の内容がベースです。
販売価格5,279万、リセール価格は仲介手数料3.24%を控除しています。
所有権の方は、この物件が所有権であればという想定です。
分譲価格は約6700万で、こちらも仲介手数料3.24%を控除です。

>>3928 匿名さん
>>3929 匿名さん
>>3930 匿名さん

通常は10年先までしか試算しません。
それ以降は景気次第で、物価、金利等の上げ下げが大きくなるからです。
今回の比較の論点は「所有権」と「定期借地権」の資産価格の比較です。
今回の比較は長期の借地契約になるので期間を70年にしただけです。
70年後の将来予測など微塵もいれていません。
所有権の価格は70年後も変わらないという当たり前の前提です。
その前提の下で定期借地権のバリューは70年後に無価値になります。

>>3930
そうですね
でもまぁ所有権の共有だろうが借地権だろうが私は長くても20年程度ですね、同じマンションに住むのは。
住宅も車も所詮は手段ですしやっぱり飽きちゃいますし

>所有権の方は、この物件が所有権であればという想定です。

もうこの時点で無意味ですね（笑
100%あり得ない話がスタートラインってのが可愛くて面白いです

>>3929 匿名さん

前払い地代を1500万も無利息で預け入れています。
このおかげで月の地代は安く済んでいるわけです。
10年後は、預け入れた1500万の前払い地代の10/70を
食いつぶしたわけで、それだけで215万円の減価です。
建物の価格は50年で0になるシナリオです。
これは所有権の場合も同じです。
定期借地権の場合には、その他に「地代」「解体準備積立金」の支払いも加わります。

>>3934 匿名さん

不動産の評価の世界では当たり前のように行われます。
世界のあらゆる事業計画は想定シナリオとの比較で決定します。
あなたが知らないだけです。

>>3932
説明どうもです。
ただ、100%あり得ない事がスタートラインなだけで信憑性云々の話以前の問題になってしまいますね

ただ、せっかくなので後学のために説明をしておいてあげましょう。
> 所有権の価格は70年後も変わらないという当たり前の前提です。
まず、所有権の「共有」ですよ。
で、なぜ共有ってわざわざいっているのか？っていうと別に私は所有権の共有のマンションを貶めたくていってるのではないんですよ
そこが「肝」なんです、実際に。
例えば戸建の土地で所有権の場合。これは、独占排他的な権利として保証されるわけですよ。土地ってのは、土地の活用が
所有権者の法令上許す限りその所有権者の自由な活用が行えるわけですね。
で、その権利を行使するかどうかも所有権者の判断です。これは手放さない限りは「権利の永続性」ってのが保証されるんです。
が、それと、「実取引（売買・賃借）での取引額」は別のお話なんですよ。
その違いってわかっておられるますか？（笑
10年後、20年後、30年後、と権利は変わらないんですね。が、それと実取引にて「その権利とお金の交換比率」は別の話なんですよ。

が、所有権の共有の場合、つまりはマンションを立てて区分所有法による売買をしてしまった瞬間に、存在していたはずの「所有権」
がバラバラにされてしまいカケラになってしまいます。カケラはそれ自体で「土地の権利を消失してしまった」状態ですよ。
つまり、実取引額がどうかは別の話なので関係ないのですが、ともあれ「権利は消える」わけですね。
権利は消えるけど、もちろん実取引としては現実世界ではなされるわけです。なぜか？　所有権の共有だからではなく、
たんに「立地を含めたそのマンションの部屋に住む」、というただその対価だけですよ。で、そこには「建て替え前提がない」わけですね。
なぜならそれは「不確定事実」だから。
そのためマンションは、立地、築年数、管理だけでのみ評価されます。

> その前提の下で定期借地権のバリューは70年後に無価値になります。
違うんですよ、それが（笑
借地権のバリューが無価値になるのではなく、「上物の寿命が終わる」のです。土地の権利の問題じゃないんですよ（笑
所有権の共有もまた、築70年になると無価値になります。いや、500万でも1000万でも取引される！って言うと思うんですが、
それを言い出したら借地権が10年刻みで20%, 40%となるのも説得力を失います。

なぜなら築70年以降にその物件を購入する人ってのはこれはもうマンション（住まい）としてではなく、
スラム化したマンションを買い占めてその土地を手に入れる行為、つまりはフラグメントかされたカケラ集め
のためだからですね。が、そんな状況になってるマンションをまともな人はもはや住んでいませんね。
所有権の共有マンションを買われる人ってのは、70年、80年、90年目に売却して500万やら1000万を手に入れるために
超高齢化してスラム化したマンションに忍耐力を持って住まうのに価値を求めてらっしゃるんでしょうかね？（笑
それこそ、非現実的でありおかしな話でしょう。

結局根拠なかったということですね。

所有権の価格は70年後も変わらないというのが当たり前なら、90年でも150年でもいい値段で売れそうですね！

>>3936

理解されていないようで。
その想定シナリオが「100%ありえない」といってるんですよ
みなさん、想定シナリオを出します。そのシナリオって作成者は意図を持ってるからです。
数字もそうですよ。
例えば災害シミュレーションを政府が出したりします。なぜでしょう？税金を使う、工事を行う、国民が持つ権利の一部または全部をなんらかの形で変更する必要がある場合に、「理由」が必要だからです。
それが「正しいことを示す根拠ではない」ってことぐらいは知ってるでしょ？流石に社会人ですから。
作成者ってのはその作成者にとって都合がいいようになるよう情報なり設計モデルを作り上げそして得るわけですね。
災害シミュレーションとかであれば税金をえる、権利を得るために理由づけが必要だからですね。ようは建てつけの話です。

ええ、オリンピックの予算を得るときも同じでしょう。いろんな「試算」をやるでしょう（笑
行政、自治体もやってるでしょう。試算、シミュレーション、想定モデル。いずれも、現実そうなることを目的とはしていない。
箱物を作るための理由づけ。予算を獲得するための理由づけ。民間企業の事業計画、想定モデルもまたすべてそうですね。

ってことを考えれば、結局集約すれば現実どう言う結果になるかどうかではなく、自分が想定している状況にコントロールできるかどうか、ただそれだけの話になりますよね。

だからここでなんども言ってるんですよ。定借が素晴らしいといってるのではなく、たんに所有権の共有それ自体に価値がないから無意味であると。どちらも普通に賃貸もでき、売買もできる。当然どちらも不確実性要素はある。

が、確実的にわかっていることは、所有権の共有なのに所有権の幻想のために坪単価にして70万、70m2換算にして1500万円ほどのお布施を払わないといけない、ってのはこれは購入時に確定する話。
で、ここの近隣でいえばグランヴィラ吉祥寺北という現実的に今同じタイムラインで売られているもの（実取引可能なもの）を例にあげてるのですよ。

あなたとちがって、100%あり得ない話からのスタートを私はしていｍせん。
100%確定している話からスタートしているわけです。それが「現実」なんですね。現実を直視している人だけが自分が考えるモデルをコントロールできるわけです。
1500万円という価格差が100%の現実でまず発生する。
が、その後5年後、10年後、20年後と経年劣化をするごとに不確実性要素の割合が大きくなる。これは、「どちらも等しく同じ条件」です。70年後ですら「どちらも同じく不確実性要素がある」ですよ。

が、最初に支払う1500万円の差、これは現実の話です。
ええ、あなたはまた、もしも、って言うところばかりを言うのでしょうが、このマンションが全く同じ部屋を「所有権の共有か借地権かを選べます」って言う風に、まるでオプションのように選べない限りは空論にすぎないのです。

所有権物件は70年後のリセール額は35百万円という事ですか？

えらそうに定借を持ち上げていますが、
ひとつ聞きたいのですが、
定借のこの物件を何故買ったんですか？
安いからですよね？
他の所有権の物件などは高くて手が出ず、買えたのがこの物件のみだったわけですよね？
資金に余裕があり他に選択肢があったらこの物件は買っていませんよね？
皆そうだと思います。
なのにあなたはこの物件と物件を買った自分を正当化しているだけですよね。
そうとしか聞こえませんので、非常に憐れに見えてしまいます。

安いものはそれ相応のもの
それが受け入れられないなら買うべきではない
ましてや安いとは言え、マンションという高い買い物なのだから

>>3940 マンション検討中さん

そんな夢みたいな素晴らしい物件があったら、みんな70年賃貸だして、70年後に3500万円で売却して大儲けするから、大人気になるんでしょうね！

あえて定借を選ぶ人はいない。
それが現実。

>>3941 検討板ユーザーさん

個人宅なんだからそんなもんじゃね?
そんなん必死に噛み付くところか？

>>3944 匿名さん

お買い得だからあえて選ぶ人多い

土地は減価しないってだけじゃん。なんか重箱の隅つついてるだけでしょう。

>>3946 マンション検討中さん
お金が無い人だけでしょ
あえて借地権を選ぶ人なんて聞いたことない

>>3948
収入に対してどう配分するかの話
君もこんな安い物件で吠えてるだけで同類

>>3939

論点が多すぎてに答えられない…。

借地契約の、
無利息で70年間預け入れる「前払い地代1500万」
没収されちゃう「権利金500万」
本当の意味でのお布施です。

【定期借地権】
定期借地権（2200万）は70年で0円
建物（3000万）は50年で0円
その他の支出10年ごとに130万

【所有権】
所有権（3700万）は建物がなくなっても購入時の価格が維持される
建物（3000万）は50年で0円
その他支出は10年ごとに20万

本気でこの物件を検討されている方は
私の3919で記載して試算表を営業に見せて、間違いを指摘してもらったり、
FPにアドバイスをもらうことをお勧めします。