Brillia（ブリリア） City 三鷹について

>>14150 匿名さん

なぜ大規模だと困難なの？

>>14151 名無しさん

希少性の低い金太郎飴の間取りだと、同じことを考えてる人が多けりゃ賃料利回りは下がるから。

ルーバル付きとか最上階角部屋とかなら流石に借り手は付くと思う。

過当競争になるってこと。
下手したら、借りてが見つからないかもしれない。

この物件で、敢えて勧めるとしたら、こんな層じゃないかな。

(パターン１)
子供のいないディンクス家庭。共働きで、そこそこ資産も持っている。
遺産相続がないので、自分のお金をすべて使い切って亡くなればいい。
マンションのリセールは期待できないから、最後まで住み倒して、最後は二束三文で売って、介護施設へ。
それまで、できるだけお金をかけない優雅な生活をしたい。

(パターン2)
子だくさんのぎりぎりの生活水準の家庭。ローンもギリギリだが、そもそもがこれ以上高い物件には手が届かない。
子が多いから、できれば広い家がいい。賃貸だと破損なども気になる。
子が大きくなったら、だれかひとりにゆずる、もしくは、自分たちが介護が必要になるまで住み続ける。

一般的な子どもふたりの若い家庭にはお勧めしない。
中古や、西武線沿線の安い所有権のほうがいい。

そうそう、もうひとつ。

短期にこの場所に住む必要がある人。

こういう人にもおすすめしたい。
と言いたいところだけど、
これが難しくて、一般的な定期借地権は駅近などの好立地にあるので、竣工後まもなくであれば、それほど価格の下落はなく、わりと簡単に売れるのだけど、
これだけ売れていない物件が、はたしてすぐに売り抜けることができるのか不透明ということ。

なので、基本的には、
・賃貸での運用を期待しない。(資産価値の放棄)
・生きているかぎり住み続ける(相続を考えない)
この二つの条件が必要だと思う。

>>14155 匿名さん

・賃貸での運用を期待しない。(資産価値の放棄)
・生きているかぎり住み続ける(相続を考えない)

郊外ファミリーマンションを買う人の大半が該当する条件じゃないですか？

長文さんのご意見はネガよりですが貶めている感じはしませんし、的確で参考になります。

賃貸で運用できないの意味がわからない。この物件近隣の3LDK賃貸の相場は14万程度。どれも築30年オーバーばかりだから、16万くらいなら余裕で借り手はつく。管理費、修繕積立金込みで考えて、フルローンで買っててもトントン。賃貸に出したくてこの物件を買う人間はほとんどいないとしても、転勤、引っ越し等のリスクには十分対応できると思う。

賃貸で16万出すならもう少し駅近がいいなぁー

定借って住む期間が短くなる分、
買う時期が遅くなると安くならないのでしょうか？

>>14159 検討板ユーザーさん

最低でもグロスで4%くらい無いとネット利回りはトントン行かないんじゃ無いかな？定借だし。

となると賃料は平米2300円くらい取りたい筈。
ウエリスが平米2200前後だか可能かもだけど、貸すのに余裕かと言われると微妙かな。


>>14160 匿名さん

東建は値引き交渉に応じるデベロッパーです。
定借なので東建から見れば原価コストは上がるものの、お客さんの立場だと価値の目減りが大きい事も理解しているでしょうからネゴに応じると思いますよ。

たしかに、貸して余裕かといわれれば、疑問符がつきますね。
定借だから、年数が経てば経つ程、賃貸率も増加するでしょうし、高い賃料は取れなくなってくるでしょうね。
賃貸にすることは考えずに、
ずっと住み続けるか、はやいうちに手放すのがいいのではないでしょうか。

80平米で184000円ですか。
この立地で、そんなに取れますかね？

>>14162 匿名さん

早いうちに手放す！？そんなのありえないでしょ。絶対残債割れするよ。それなら買わない方がいい。

15年以内じゃないですかね。
何年ぐらいがいいんでしょうか？

>>14164 検討板ユーザーさん
何年で手放すのがいいですか？

前払い地代というのは、毎月払う地代を安く見せるためのものなのですか？
しかも、地主には先にお金が入るわけだから、運用できるってことですよね？

そもそもはやいうちに手放すのは、所有権でもありえない。
高騰しない限り、５年は住みたい。

このマンション、環境はいいしリタイアする頃に安くなってたら検討したいな。

>>14168 匿名さん
5年ですか。短くないですか？
逆に、何年以上住むと危険とかありますか？

>>14169 マンション検討中さん
たしかに、20年落ちで半額ぐらいならアリな気しますね。
新築が売れ残っている現状、安くならないと中古も動きませんよね。
結局のところ、価格が高いから(定借なのだから、もっと安くしないと価格の魅力がない)売れないんですよね。

定借のイニシャルとランニングのコスト内訳は色々なパターンがあるとはいえ、物件ごとに算数ができる。
でも物件価格の目減りは定借の歴史が浅いのと母集団が少ないからめちゃくちゃ分かりにくい。

残り30年を切った定借マンションが出始めていて、当たり前だけど残り年数が少ないほど年間の価値減少率が大きくなる。

15年以上のホールドを考えるなら、売らずに賃貸だけを考えて部屋を選んだ方がいいと思う。15年未満の売却でも所有権と損益がクロスするポイントは現れないんじゃ無いかな？
（だから端から賃貸目的のリスクオンも殆ど無い、となるわけで）

>>14172 eマンションさん
結局、この物件を購入したら、移り住むとしても、売却は考えずに賃貸にすべきということですね。
というか、デベの都合(マンションを建て続けなくては会社が回っていかない)で、このような立地に定期借地権マンションをつくること自体が間違っているように思います。
収得できる土地がないから、こんなことやってるんでしょうけど。
定借は、駅近などのだれもがよいと感じる立地で、きちんと売却できることが必要条件ではないでしょうか。
駅まで30分近い立地の定借で、さも立地(環境にあらず)が良さそうに見せかけたり、安さを売りにしたりするのは、鷺に近い気が。

>>14173 匿名さん

その通りと思います。

建物(詰め込みすぎなのはマイナスポイントだが)や環境はよいと思うのに、定借であることが、とても残念です。

>>14173 匿名さん

ここ買う人って、基本、永住なんじゃないの？

>>14176 マンション検討中さん

マンションに限らずだけど、どんな人生でも永住は有り得ないよ。家族や自分に何が起きるか誰にも分かんない。

賃貸に回すことは出来ても、いざという時に、満足いく金額では売れないってこと。

>>14177 匿名さん

いやそんなのあたり前だけど、本人の意思として売るつもりないなら売却額で満足できるかどうかは判断基準にないんじゃない？そもそも郊外定借バス便物件でリセールとかズレてるよね。それともなに？マウントとりたいだけなの？

>>14179 マンション検討中さん

「永住」と「リセールしない」は同義ということ？
ちょっと過大解釈してるんじゃない？

永住しないのは自明なのを>>14176 が突然覆そうとしたのは客観的に見ておかしいから指摘、それだけの話でしょう。

リセールは厳しいから、売らずに賃貸にするのがよい（もちろん売りたい人はどうぞ）
死ぬまで住むことが理想だが、人生何にがあるかわからないから、永住したくてもできないことがある。そのことを頭の片隅に。

こんなまとめ方でいい？

>>14181 匿名さん
考え方は人それぞれですし、投資に絶対といった言葉はないですからね。

リセールを考えている方は、何年後にいくらで売ろうと思っていますか？

>>14183 匿名さん

20年後に2000万

4500万円の部屋が20年後に2000万円で売れたとすると、20年で2500万円のマイナスだから、1年あたり、125万円ずつ資産価値が落ちていく。
地代、管理費、解体準備金などで、毎月のランニングコストは、5から6万円ぐらい？
駐車場代やバス運賃入れるともっとか。

これじゃ、賃貸でもいいレベルじゃないの？
むしろ、賃貸のほうがリスクが少ないともいえる。
いつでも引っ越せるわけだからね。

現状、4500万円で売られている住戸が4000万円ぐらいになったら、はじめて検討できる気がする。

逆にいえば、今の価格だったら、永住以外ありえないともいえるな。

>>14184 マンション掲示板さん

残存50年で2000万円？それなら私が買いますよ。
20年後はもう地方でのんびり暮らしたい年頃になってるから、駅が遠くても問題ないです。老後の家としてキャッシュで買います。20年後に2000万円での売り出し待ってますね。

未来は不確定ですからね。インフレリスクを考えるなら、所有もありでいずれ購入するつもりなら早い方がいい。
30歳から90歳の60年、年150万円で計9000万円の住居費を最低限の経費として覚悟するなら、後はその9000万円を如何様に払うか。賃貸で払うか、所有でローンと諸経費として払うか、各自の価値観次第で正解はない。私は、住居を確保する安心感から所有派です。特に家族がいると、万一の場合に雨風しのげる家は残してあげたいと思う。

むしろ老後は施設が充実している駅前に移動したくなりますよ。
駅遠は足腰が問題ない世代なら大丈夫ですが、老人になるときつい。

老後は、どちらがいいんでしょうね。
わたしも、いろいろ考えてしまいました。
田舎で、のんびり
駅近で、利便性重視

どちらもアリな気がします。
いずれにせよ、今、このマンションを買うなら、未来が予想できないとはいえ、あまり高額では売れないだろうから、ずっと住むか、安くても売るかの選択肢しかないように思います。
それをどう判断するかですね。
無難なのは、所有権。
リスクを負っても初期費用抑えたいなら借地権、といったところでしょうか。

>>14190 匿名さん

駅近買う余力のある方ですか？

>>14191 匿名さん

三鷹の駅近は、さすがに高いなあと思いますが、西武線の駅近なら、手が届く範囲かと。

ちょうどここと三鷹駅の中間あたりにもマンションありますよね。

>>14193 匿名さん
マンションはいっぱいありますよ。
どのマンションですか？

>>14192 匿名さん

西武新宿線はこれからに期待ですね。

>>14195 匿名さん

新宿線沿線の再開発に期待

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/213052/
こんなマンションが出来るようだね。

どなたか教えてください～。
いまサイトに間取りが出てる部屋って、全部売れてないんですか？？結構ありますよね？
ここって定期借地権ですよね？永住ってどういうことですか？

>>14198 マンション検討中さん
サイトに出ている部屋は、全て販売中だと思います。
詳しくは、デベに確認してください。

定期借地件なので、実質住めるのは67年ぐらいですが、土地の持ち分がないので、資産価値の下落が大きいため、売らずにずっと住み続けるか、賃貸に出した方がいいと言われています。
永住とは、売らずに住み続けるという意味です。

>>14197 匿名さん

知りませんでしたが随分と安かったようですね。既に完売ですかね？

>>14197 匿名さん
いや、そんな9年近く前の物件持ち出されてもね…

ここを購入するなら、売らずに住み続ける覚悟が必要。
もちろん賃貸にする方法もあるが、大きな期待はできない。
そして、人生何があるか分からないから、引っ越しを余儀なくされることもあるし、晩年をどう過ごすのかという問題もある。
それをリスクと考えた上で購入すべきかと。

>>14202 匿名さん

周辺の開発が進まずに希少性の高いマンションであることが唯一の勝ち目だったんですけどね。
西武新宿線の再開発は周辺マンション開発が起こりやすくなることを意味しますから、定借駅遠のここは不利に働くと思われます。

ここって希少性高い立地だっけ？
実生活において街が活性化し便利になることはプラスですけどね。

立地の希少性ではなく、近隣に新築の大規模がないってことかと。
今後、武蔵関の駅周辺の再開発、それに伴うマンション開発は、ありそうですね。

ここが問題なのは、どこのデベもそうですが、吉祥寺や中央線アクセスをウリにすることに躍起で、周りが見えなくなってしまい、三鷹とつけてしまったこと。
価値を高めようと企んでいるのがバレバレですからね。
周辺環境は悪くないのだから、練馬区関町物件として、身の丈に合った価格で売り出せばよかったのに。
そもそも、このような立地の定期借地権を、美辞麗句を並べ立てて売ったらいかんやろと。

>>14206 匿名さん
身の丈に合った価格ってどのくらいと考えいますか？

3000万円代じゃないすか（適当）

3L標準的な部屋で4000前半ぐらいじゃないですか。

結局のところ、デベだけでなく、地主にもお金払わなくてはいけないから、長い目で見ると、所有権より払う金額は多くなるんだだよなあ。
販売価格に前払い地代が含まれるから、初期費用もすごく安いわけではないし。

>>14210 匿名さん

その分固定資産税の支払いがないから、地代と固定資産税でチャラじゃない？

>>14209 匿名さん
部屋によってはその値段で買えるのでは？
ここは、価格交渉もできるし。

＞14211 匿名さん
地主は固定資産税を支払っているのだから、最低でも固定資産税＋利益が地代になっている。チャラなわけがない。

>>14211 匿名さん
地主がタダで土地貸すわけないでしょ。
だいたい、固定資産税の二倍から三倍って言われてる。
つまり、固定資産税の等倍か二倍が、地主の儲け。

外構がちょっと物件規模の割にショボいですね。プラウド武蔵野三鷹や、プラウドシティ吉祥寺と比べるとあまりに違いすぎて…もう少し頑張って欲しかったなぁ

ちょっとおもしろいサイトを見つけた。
https://mansion-value.com/brilliacity-mitaka/
こちらのサイトで、土地の市場価格や工事費用が概算してあるね。
たぶん、計算式に入れているだけなので、最終的な評価は、借地権なのを無視して計算されているからまったく役にはたたないけど、これをもとに、ここが所有権だった場合を計算してみることにする。

まずは、基本のおさらい。
<物件概要>
販売価格4299万円?5969万円(前払い地代1434万円?1814万円)
占有面積71m2?84m2

先のサイトによると、ここの路線価は32万円
一戸あたりは、2280万円?2880万円
土地の市場価格推計値は　2800万円?3600万円となる。
工事費用推計値　2300万円?2900万円

つまり、もし、ここが所有権だったら、建築費と土地取得費用で、一戸あたり5580万円?6500万円かかることになる。
これに、デベロッパーの販売経費や利益が載る。
やや条件は異なるが比較的近いと思われるプラウドシティ吉祥寺の販売価格が、5000万円から7500万円だったから、ここの販売価格と比較すると、販売経費と利益の上乗せは、一戸あたり500万円から1000万円ほどと予想される。

ちなみに、ここは436戸だから、経費を含んだデベロッパーの利益は、おおよそ21億8000万円?43億6000万円と予想。

借地権の問題は、デベロッパーだけではなく、地主にお金を払わなくてはいけないということ。
所有権では必要ない費用だからね。
その額を計算してみる。

物件概要によると、地代7500円?9000円(/月)

これを68年分払うと、(7500～9000)×68年分(68×12ヶ月)=612万円～734万円※一年だと、9万円～10万円
それに、前払い地代1434万円～1814万円かかる。
合計すると、68年で払う地代の合計は、2046万円～2548万円

固定資産税は、所有権マンションでおおよそ一年で、12?14万円ほど。
68年だと、816万円?952万円かかる。

所有権の固定資産税と比較すると、1230万円?1596万円多いというになる。
つまり、この金額が、所有にはない、余計に払う金額。

まとめ

ここが所有権だったら、
販売予想価格5080万円～7500万円(土地の市場価格+工事費用+デベロッパーの販売経費と利益)
これに、毎月、1万円ほどの固定資産税がかかる。

だが、じっさいにはここは借地権なので、
販売価格4299万円～5969万円(工事費用+デベロッパーの販売経費と利益+地主の利益)
地代は、毎月7500円～9000円


所有権の場合、建物は価値がなくとも、土地はそのまま不動産として残る。
路線価が変わらないとしたら、土地の市場価格推計値　2800万円～3600万円これが70年後でももどってくる。(もちろんそんな単純な計算ではないと思うが、土地分は資産として確実に残る)
一方、借地権は70年後に土地は返却なので、資産は残らない、ゼロ。
もちろん、初期費用が安くすむし、見かけ上にすぎないが、固定資産税よりも、毎年払う地代の合計は少ない。
というか、安く見せかけるためのマジックなんだろうね。
所有件だと、固定資産税がこれこれかかりますよー。でも、借地権は、ほら、こんなに安いって。
前払い地代を入れると、当たり前だけど、地主の利益が含ませるので割高。(固定資産税を払うよりも、2.5?2.6倍よけいにかかる)

もし、ここが所有権で販売されていた場合、自分だったらどっちを買うのか考えてから購入すべきじゃないかなあ。
めったに出ないような土地に建てられた借地権マンションの場合は、単純に価格での比較ではないと思うが、このレベルの立地の所有権は普通に販売されているからね?。

おしまい

前払い地代の割合が多すぎるよね

あと、外観が残念過ぎ、平成初頭の白タイルとかさ

>>14219 匿名さん

土地の市場価格ってどう計算されています？　32万円掛ける占有面積ですか？

路線価をマンションの敷地面積で掛けて、戸数で割るんじゃ？

>>14222 通りがかりさん
35平米　320千円　で11百万円　が路線価評価での土地評価額になりますね。

プラウドは、おなじ長谷工なのに、なんでこんなに違うんだろうねえ。
あちらのほうが、所有権だったり普通借地権だから、条件が有利とはいえ、がんばっている感じがする。
結果、完売しているしね。

まあブランド力が違うからねえ。

定借としても高いと思うが、所有権だったとしても70年後で1100万の価値もないやろね
一部屋の権利じゃなんも動かせないし
所有権だったとしても面倒なことになる前に普通は手放すんじゃね

所有権とて、70年後はどうなるかわからないけど、少なくとも、定期借地権よりも荒れていないと思う。
今や、マンションは100年は平気で保つといわれている。
50年?70年だとしても、ふつうに住める。
もちろん、ガタがくる部分は所有権だろうが借地権だろうが当然あるので、修繕費や管理費は上がるだろうね。
その点、定期借地権はいついつまでに壊すと決まっているわけだから、お金はここまでしかかけないと割り切れるかもしれない。
だけど、まちがいなく、最後の20年ぐらいは完全にお金かけなくなるだろうから(たぶん、住民の総意がまとまらない)、荒れる可能性は高い。
脱出ゲームは、どちらもいっしょ。
むしろ、借地権のほうが早くその時期が来るとみるべき。

>>14219 匿名さん
いろいろ参考になるが、２つ見落としている点がある。
（１）借地物件には地代として地主の利益分が乗っかるが、所有権物件にはそれがない、というのは誤り。地主は土地の売却時に利益を得ようとするから。入札で土地の取得額が釣り上がった場合なんかは特にそう。土地を割高に掴まされた所有権物件もあれば、諸事情で地主が地代を相対的に割安に設定している借地物件もある。借地物件が所有権価格よりも安価に見えたとき、確かに「マジック」のこともあるだろうが、実際に割安のこともありうる。この物件がどうかは分からんけども。

（２）マンション底地の価格は、都心やターミナル駅の駅近物件以外は、将来的に低下する可能性が高い。これから人口減少に伴い、住居地の地価は基本的に下がっていくから。つまり、郊外のマンション（所有権物件）を持っていても、購入時に比べて売却時には底地の価格はかなり下がっている可能性が高い。マンション寿命が長くなればなるほど、土地の価格は下がっていくだろう。そうなると、解体の合意がますます付かなくなるから、いつ売却して資産が返ってくるかもわからない。つまり、都心駅近などの好条件の物件を除いて、案外借地権が正解ということが起こりえる。この物件がどうかは分からんけども。

なるほど。
勉強になります。
たしかに、デベが土地をどのくらいで購入できたかで、所有権の場合、価格の上乗せが妥当かそうでないのか変わってきますね。
所有権であろとうとも、価格の上乗せが大きい物件は注意が必要ですね。
ただ、郊外マンションの価格の下落は宿命かと思いますが、さすがに所有権が借地権よりも大きく下落することはないように思います。
であれば、解体を待たずとも、そこそこの価格では売れるのではないでしょうか？
脱出ゲームであることはまちがいありませんが。

逆に、よほどの好立地の駅近以外に、借地権が生き残る可能性はないように感じます。
もしくは、郊外だとしても、圧倒的な安さでもない限り。

>>14230 匿名さん
レスどうも。指摘されて思ったけど、確かに（２）はちょっと変だね。人口減少に伴って地方や郊外で地価下落（いわゆる住宅資産デフレ）が生じる場合、その影響を直接に受けるのは土地の所有者だけど、借地権も価値が目減りするもんね。所有者は土地を手放さない限りは含み損が確定しないけど、借地人は地代が改訂されないと、安い土地に高い賃料で済み続けることになって、相対的に損をし続けることになるね。地価下落の影響は、借地権物件より所有権物件の方により大きく出るんじゃないかと思ったけれど、そうでないのかもしれない。もう少し考えてみるよ。

https://mituikenta.com/?p=3299

読んでおくといいかも。

>>14232 匿名さん
三井氏のブログはほとんどの人が読んでいるのではないかと。しかも、読んでもいまいちよくわからないですよね。全体としては、定借物件はダメだという方向に議論を誘導しようとしているけれど、個別の部分では結論が明示されていなかったり、憶測にすぎないことを書いていたり。

>>14233 匿名さん

確かに、結論がよくわからない書き方が多いですよね。

>>14232 匿名さん

その人は定借懐疑派だからね。
その記事も定借期間50年を前提に書いてるけどいま大多数の定借マンションは70年。
正直彼の記事はあまり信用してない。系統は違うけど榊氏と同レベルだと思う。

三井氏のブログは、物件名をぼかし、肝心なところは曖昧にする傾向がある。
炎上しないようにと配慮しているんだろうが、読んでいて面白くないんだよなあ。

その点、S氏はズバズバもの言うから痛快だけど、言われた方は、たまったものじゃないよね。
ここも、最強に買ってはいけない??だっけ？

>>14235 匿名さん
定借に対するあなたの意見も聞いてみたいな。

三鷹と言う名前でも練馬区の物件、駅までバス利用。低地借地権のマンションで70年後には解体する事が土地所有者のお寺さん？とNTTとの間で決まっていますが価格はかなりやすいです

>>14239 口コミ知りたいさん

かなりやすいのに、なんで売れ残ってるんですか？

>>14239 口コミ知りたいさん
安いかどうかは売れ行きで決まります

安い→売れ行き好調
安くない(と消費者が感じている)→いつまでも売れ残る
ですね、基本的には。
ただ、安いというのは、ある意味デベが値付けを失敗しているということでもあり、
近隣のレジデンスコートなどでは、値上げしたようです。

うーん、すぐ近くに武蔵野市の市役所やらあるのに練馬区域で使えないのがなあ。色々勿体無い感じ。そしてそのエリアは三鷹の本来の雰囲気ともちょっと違うし（悪いとは言っていない）。

三鷹は、五日市街道ぐらいまでですかね。

三鷹は、住所的にも、駅の南側のイメージがあるけど。

今はプラウド小金井じゃなきゃどこでも検討したい

なんかあったの？

>>14247 名無しさん

引渡し後に発覚して、何も報告せず、急に販売中止したことでしょう。

残り29戸まで進みましたね。
これなら年内には完売出来そう。
在宅勤務増加に伴い、広い住戸に人気が集まっているのが、
販売好調の要因か。
コミュケーションライブラリーは、在宅勤務には便利な
間取りだと思う。

>>14249 匿名さん
以前内見しましたがあのライブラリーもう人いっぱいですよね