Brillia（ブリリア） City 三鷹について

平均坪単価220万と書いてますね、70㎡だと4600万
提灯記事では眼に優しい金額とあるますが、定借×駅遠×武蔵関という事実が眼に痛いです

>10300
この記事と榊氏の（有料）記事を読み比べて自分自身で判定すると良い判断が出来そうです。

榊さんは、最強に買ってはいけない？と書いてましたね。

榊さん攻めてますね

マンマニさんは○○物件オブザイヤー２年連続ノミネート物件なのにヨイショして大丈夫かなーｗ
バス便はスルー、マンション名詐欺は購入者のために資産価値を上げるためみたいな書き方、定借は都合悪い部分は避けて書いてる
解体時期が決まっているから建替えで揉めないとあるけど、その前に管理不全の惧れがあるとか、相続拒否で管理費等の未納リスクがあるとか、この不便な立地で資産価値無しだからあり得る将来のリスクは華麗にスルー、住まなくなったら賃貸に出せばいいとも書いてるけど、都心部好立地の定借と同じように考えているのは如何なものかと思います

>>10304 マンション比較中さん

マンマニさんは、趣味でやってる感じが強いですよね。
たしかに、都心好立地の定期借地と同列に考えるのは、どうかと思います。

未納の人が増えたら、スラム化もはやいでしょうね。

>>10303 匿名さん

榊さん、同じ練馬区のブリリア高野台についても言及されてましたか？

>>10304 マンション比較中さん
3年連続も充分狙えると思いますよ。
このマンションは伝説になるよ。

>>10307 マンション掲示板さん

何の賞ですか？

人気物件ってこと？

>>10308 匿名さん
んなわけあるかい！笑

榊氏は、どんなことを書いてるんだろうか。
気になる。

>>10310 匿名さん

私も知りたい。

>10303
有料レポートなのでここに無断転載すると違法なので止めますが
宣伝文句は確かに「最強に買ってはいけない？」でしたね

あと練馬区物件レポートの宣伝の冒頭では
広大に広がる練馬区エリア。
注目の大規模マンションは、
ブリリアシティ三鷹、ブリリアシティ石神井台と
パークホームズ吉祥寺北グランヴィラ。
しかし、ともにハンディキャップを背負っています。

>>10312 匿名さん

結構古いレポートなんでしょうか。パークホームズ吉祥寺はいまも売ってましたっけ？

>>10312 匿名さん

どんなハンディキャップですか？

>10313
完売ですね
>10314
書きたくてうずうずしていますが、有料を無断転載すると違法なので察して下さい

>>10315 匿名さん

うずくような酷評なんですか？

たまたま現地通りましたがバス便でも大丈夫ならここ場所凄くいいですね！
私は他に買ってしまったので買えないですが

>>10317 通りがかりさん

ですね。青梅街道からは一歩奥まってますし、いなげや隣ですし千川上水ありますしバス停ほぼ隣ですしね。物件名やアドレスで弄られてるけど、買い手にとってそれらは大した問題でもありません。あとここは定借をどう考えるかだけですね。

誰にも言わなきゃいいじやないか武蔵野多摩

ＭＲは２回行き榊レポートも含めて各種情報は調べました。
榊レポートの影響ではなく自分の基準で購入はしませんでした。
榊レポートの特徴は「資産性」だけで買って良い、買ってはいけないを決めています。
新規分譲価格と中古相場で売却可能だと予想される価格の乖離が酷かったです。
契約した翌日から〇千万円の含み損が出ますよと言った具合です。

3,980円だろ？ 本気に検討している人なら買ってみればいいじゃないの？

>>10320 匿名さん

高野台も同じような評価ですかね

本文 >>10320 匿名さん

そうなんですね。それでは郊外バス便は榊さん的にはNGということですね。でもある意味わかりやすいですね。パークホームズ吉祥寺北もブリリアシティ石神井台もボロクソなんでしょうね。

郊外の駅から遠い定借がダメなんじゃないの？

高野台は、なぜこんなに苦しい計画を…ってなっていますね。詰め込み感がすごいからかな。

>>10324 匿名さん

確かに定借もそうだけど、郊外バス便の段階でアウトなんだと思いますよ。ただ実需で資産性のみというのもどうかと思いますけどね。

>>10325 マンション掲示板さん

石神井台にはどんなコメントが書かれてますか？

資産価値にこだわるなら、プラス2000万円出してかつグレード落として60平米位の駅近物件購入したほうが気持ち的に安心しできると思いますよ。

ただ、多くの方はこの販売価格でこの仕様、広さ、住環境（駅からの距離は除く）に魅力あるから気になってるんでしょうけど、ランニングコストから考えたらある時期から所有権のが最終的に安くはなります。

その｢最終的｣っていうのが人それぞれなので損得勘定が難しい。例えば15年程度で住み替えならそこまでマイナスにはならんとは思います。実際ブリリアひばりヶ丘も築10年してもあまり値落ちしない価格で取引されています。

50年の定借なら良かった？

>>10328 資産価値さん

大体の方が10年から15年で学区から解放される時期が来ると思います。そのタイミングでステップアップの買い替えが出来るといいですよね。

そうですね。そのくらいならそこまで損することはないかと思います。
ただ、それくらいの時期になると売却希望の方も出てくるとは思うので、同じマンション内で価格競走みたいになる可能性もあります。もちろんそれ以上に需要が多ければ価格下落も必要以上に恐れることはないかとも思います。

これからは新築着工もかなり減る見通し（実需ベースになる）ですので、築浅マンションとしては価値は残りやすいかもしれませんね。もし今現在築10とか20年位の同じバス便で所有権マンションとか4000万位で狙っているならこちらのマンションの方がいいとは思います。

>10328
間違えやすい物件があるので捕捉します
徒歩５分で土地所有権のブリリアひばりが丘は築１０年でやや値上がり傾向すらあります
徒歩１２分で５０年定期借地権のブリリアシティひばりが丘は築９年で若干の値下がり程度です

高騰しまくってるここ10年と、これからの10年は比較にならないのですが

生産緑地開放される2022年になれば、ここら辺はマンション増える
デベは建てて売らねば倒産だから供給は続く…チキンレースだけど続く
空き家は増える
ここはリセール無理だろうね、叩き売りしないと無理だろうね

>>10333 匿名さん
それもあるし、徒歩圏の物件と比べても仕方ない。
この立地に定借というダブルパンチだからこそ、皆警笛を鳴らしている。
資産性やリセールやらを気にする人は、ここに手を出すべきではないよ。

>10333
比較にならない
だからこそ榊レポートでは中古市場で叩かれるから買ってはいけない

株と同じで売買タイミングが最重要

要は売らなきゃいいんでしょ？

>>10337 匿名さん
スラム化&地代を払い続けることに耐えられるのなら。
現実的には脱出ゲームを勝ち抜いて、早めに売りぬけるしかないと思うけど。

伝説つくりそう
エクストリーム物件だなw

ザ・ガーデンズ多摩川がマンション名変更になりましたね。
ここもマンション名が変わるということはありえるんですかね？
今の悪状況を打開できる起爆剤になるなら、それもありかもしれません。

>>10340 マンション掲示板さん

ブリリア シティ関町南
なら違和感ないですね…

ブリリアシティ練馬関町
ブリリアシティ武蔵関
とかでもいいかもね

みんなしつこいようですね。
どすこい物件のネーミングセンスはもうどうでもいい

こんな地図を公式に載せているくらいだから、名前を変更するつもりなんてないだろうよ。
ほんと悪質。

ブリリアシティ偽三鷹
ブリリアシティ嘘三鷹
ブリリアシティバス三鷹

景気後退期には土地価格は下がる。所有権よりも安い借地権の方が下落額が小さくなる。賃貸よりも得、所有権よりも得。景気後退期にはおすすめ。

>>10344 検討板ユーザーさん
この画像だけみると三鷹最寄りの物件に見えるね。
嘘みたいだろ、これ徒歩40分以上かかるんだぜ…
本来の最寄り駅や、自分の子供が通うであろう小中学校を隠してまでしてやることなのかな？

>>10347 名無しさん
さすがに40分は言い過ぎ。せいぜい30分。

ダッシュなら20分掛からないというのはウソ？

いや普通に考えて30分は無理
いいとこ35-40分って感じかな

>>10347 名無しさん

別に歩く人いないから、徒歩分数はどうでもいいでしょ。しかも40は分数も悪意も盛り過ぎだから。笑

もうこの物件ファンタジーすぎて意味分かんねーよ笑

>>7868 口コミ知りたいさん

外環 青梅街道インターは、外環開通後に、後から供給されると思われます。もちろん、接続可能なように、予め設計されてます。

上石神井の外環の2開通に合わせるので、用地買収も他のインター付近が先行。あと７年後くらいかな？ 外環開通後の3年後くらいでしょう。

雨の日のバスは時間が掛かる。
今日は北裏まで18分ってとこです。

>>10354 更新橋さん
バス停も長蛇の列でしたね。
何本か乗り過ごさないと乗れなそうでした。
やはり雨の日は悲惨ですね。

>>10352 検討板ユーザーさん

ファンタジーに参考になるが9件。このスレの住人、一体どんな人たちなんでしょう？

>>10356 匿名さん

もうここはまともに機能していないですよ
数人が同じことをネガキャン繰り返しているだけで管理人さんと放ったらかし
建設的な話はまるでありませんね

>>10356 匿名さん
10件になりましたね・・・・

＞＞10356　匿名さん
武蔵野セントラルシティ構想、恋する武蔵野、定借スキーム

↑↑歴代ポエムはナニ言ってるのか判らないよね
デベの妄想みたいに感じるから、ファンタジーで合ってます

恋する武蔵野（練馬）

>>10357 機能不全さん
建設的な意見が出ないのは他に理由がありますよ。
これ以上の検討者が現時点でいなくなってしまった。施工後に値引きラッシュが起こるまでは大幅な変化はないでしょうね。

>>10359 デベにお勤めさん

なるほど。でもどこも一緒ですよね。三鷹の杜では距離のある井の頭公園と僅かなエントランス前の植栽で、井の頭公園の森継承プロジェクトと言ってみたり、プラウド吉祥寺は吉祥寺どころか確か世界の何たらでしたよね。10359さんのお勤めのデベも同じようなことやってませんか？まあファンタジーはその通りですが、どこも一緒ということで。

ブリリアシティひばりヶ丘が頻繁に売買されていたのは、3年ほど前の話です。今、売りに出ているものは１年以上売れていないものもあります。どんどん値引きされていますが、売れてません。定期借地権の物件を中古で売るのは大変です。

>>10363 マンション検討中さん
ファンタジーさが足りないからではないのかね？

定期借地をファンタジーで売るから問題なのでは？

定期借地はファンタジーなので間違っていない説

定借セミナーに参加すると値引きの話がちゃんと来そうだよねーって思った。

練馬区は2022年に生産緑地開放で大暴落ってほんと？

>>10363 マンション検討中さん

ブリリアシティひばりが丘ですが、スーモの中古だと2戸出てますね。いずれも築9年で坪137万程度で売り出されてます。ここの新築時坪単価は126万とどこかで見たのですが、それだと値上がってることになりますが、実際のところどうなのでしょうか？

>>10368 匿名さん

デベも調整しながら売り出します。自分の首絞めるようなことはしませんからご安心を。

>10369
南棟と東棟の差。１階～１４階の差。間取の差。
人気は大きく異なり平均単価では計れない部分があります。

不人気な部屋は安くしても何年待っても売れませんが、
人気の部屋は高めに売却価格を設定しても最初の広告だけで即売れます。
こういう部屋は新築時より値上がりさえしています。

中古市場は部屋毎の個々の差が非常に大きく出ますし、
同時期に類似の部屋が販売されると売り急ぐオーナーさん同士では値下げになります。

まだまだ不動産価格の高騰が続くなか、似たような立地条件、所有権、築40年以上だとこんなのがあるね。

https://www.mansion-note.com/mansion/1338685/houses/565272124

ブリリアシティ三鷹のリセールを考える場合、定借なのと同一建物内で供給戸数がやたらめったら多いこと、あと人口動態の変化や不動産相場などの社会経済要因がどう作用するかだな。

＞＞10370　マンション掲示板さん
デベ同士で談合でもするってことですかｗ
調整するってそういうことでしょｗ

造って売らなければ死に絶えるんだから用地があれば開発されるだろうね
それこそ儲けがゼロでも造っては売り続ける、だってデベはそれ以外に社員食わせる方法がないんだから
そして体力無い会社から脱落していって業界が適正規模に淘汰されるまでそれは続く

人口減少と空き家増加の状況で開発が続くのだから価格は下がる方向だしょうね、特に郊外は値下がりが大きいと思う
...ってこんなこと誰だって思っているから、高騰している今買う人がいないんだろうな

郊外のバス便定借団地マンションはどの程度の価値を維持するのか、面白そうだから完成後もちょくちょく中古を観察するつもり

>>10373 匿名さん

なぜ談合？入札というわけでもないので、いつ買おうが売ろうが、それこそデベ同士で相談しようが自由かと。当たり前ですが、各社、損失に繋がるような買い方や売り方はしませんよ。

そうやって今買わない人が一定数いるから、2020年過ぎても2022年過ぎても下がらないんですよ。
建築費人件費は今以上に高騰していくんですから大暴落なんてしないよ。

マンマニさんの記事だとこの物件は平均坪単価220万、平均的な広さが70㎡くらいだから21坪×220万≒4600万、これでちょっと概算してみたけどこんな感じかな、合ってますかね？

頭金1割　450万
購入諸経費4％　180万
引越し25・家具100・照明15・エアコン40・カーテン20として必要経費　200万
以上で手持ち資金は830万必要

ローンは固定35年1.2％として11.8万／月、ボーナス払い無し
管理費＋修繕費＋地代　3.2万／月
以上で月々15万必要

さて、月々15万支払ってだと夫婦子供ひとりとして手取り40万は欲しいところ
手取り40万だと年収800万あたりになるけど、800万は給与所得者の1割という事実
一般的には子育てしながら夫婦二人がフルタイムで頑張って800万程
初期費用の830万貯金できている世帯もどれほどあるのか...

辺境の定借ですら手が届く条件ってシビアだわ
ファンタジーを堪能してしまった

>>10376 匿名さん

参考になりますね。ありがとうございます。因みに頭金5%の金利は変動0.625とかだとどんな感じでしょう。やはり固定が安心なのですが、せっかくの低金利なので変動もありかなと思ってます。

https://www.hownes.com/loan/sim/

↑これで計算できますよ
全期間金利変動無しの前提だとローンが月々11.6万になりますけど

ある程度安定して収入がある方に入ってもらわないと滞納とか困るからな、無理して買ってほしくはないな。

そもそも安定して収入無ければローン通らない
定借だと資産価値が低く、差押えて競売かけても回収出来る可能性グッと下がるから、ローン審査は厳しい

>>10378 匿名さん

ありがとうございます。月々はほぼ変わらないのですね。でも返済比率的にはかなり余裕があるから、4600万位だと年収600万台の人も多そうですね。

おのれ銀行なら4%きりましたよ。

>>10382 匿名さん

じぶん銀行は提携外なので、SBIネットですか？

ここ検討している方達は実際に他はどこらへん検討してるのか知りたいね。

レオパレスとUR賃貸と比較しています

>>10384 検討さん

花小金井・東伏見・萩山あたりでしょう。

>10379
>10380
同じ定期借地権のブリリアシティひばりが丘でも滞納は毎年出ています。
管理費等も不払いになるので管理組合・管理会社から督促、回収を掛けますが
任意売却か競売で精算して退去する方が残念ながら発生しています。

>>10387 匿名さん

なぜ、そんなこと知ってるのですか？通常、知り得ない情報かと思いますが。

トウタテの中の人だよね！サンキュー

>10388
住民です
管理組合の議事録が毎月全戸配布されるので判っています
ローン破綻の事実は判らなくても管理費、修繕積立金、地代の不払いが続くと
管理会社からの督促、調査が入りローン破綻であると売却から精算まで回収状況が
毎月公開されます

定期借地って、売れないのかなあ、やっぱり。

定期借地のメリット特に安さを感じないと動きは鈍くなるでしょうね
何か強烈なセールスポイントが１つでもあれば良いけれど見当たらないですね
個人的な好みでは武蔵野市アドレスでも有れば買い候補です

>>10391　評判気になるさん

定期借地でも魅力があれば売れます

悪立地、練馬アドレス、西武新宿線駅遠立地、定借
これだけ揃えているんだから価格で勝負しないと買う人いない

>>10393 匿名さん

ここは価格的には20%程度安く、大規模でバス便も充実してるし住環境も良好です。売れ行きが鈍いのは単純に受給バランスが崩れているからです。この場所で4000万台のニーズはあると思います。大規模だし時間はかかるでしょうが着実に売れていくと思いますよ。

定借にしては安くないと評価されての結果でしょう。

ニーズ有るならもっと売れているでしょうし匿名掲示板でここまで叩かれていないと思うのですが
竣工後にバルク売りされなければ良いですね

>>10395 匿名さん

ですね。
土地代がかからないのだから、安くて当然。
でも、安さを感じない。
なぜなら、バンダ部屋を平均価格であるかに見せかけ、練馬を隠して三鷹物件として売るなど、騙されているようにしか思えないから。

>>10396 購入経験者さん

ニーズについては確かにそうなのですが、要因としては供給過多というところが大きいかと。この物件スペックであれば、時間は掛かっても着実に売れていくと思いますよ。
またこの物件が叩かれているのは、一部の利害関係者によるものです。この匿名板で言われてることが物件評価の全てということではないと思いますよ。

売れる物件は戸数多くても売れる。

>>10399 匿名さん

確かにそうですけどね。ただパークホームズ吉祥寺北やプラウドシティ吉祥寺がなければ、ここの売れ行きはもっとよかったと思いますよ。