シティハウス大塚ってどうですか？

最近ではステーションコートが売れなくて安くなった時に買ってるのが一番でしたね。ただスミフは他に比べても仕様落としすぎじゃない？

ステーションコートは立地よくないと思うよ。風俗街の横だし、酔っ払いも多い。近くで変なおじいさんに会社員と思しき女性がからまれてるのも何回もみかけたし。

>>51 匿名さん
スミフはマンションの外見に力を入れるデベ、ハリボテとまでは言わないけど中身が弱い気がする。ここはターゲットが明確なので良いと思う。
ステーションコートはなぜあの立地でファミリー向けなのかよくわからん。

近隣のタワーレジデンス大塚の中層階の中古が坪330前後で出てるね。

最近の大手デベの物件は仕様が低い

2016年分譲の南口のルフォンは内廊下・ディスポーザー有りだったし、2016年、18年のステーションコートとここは共に外廊下でディスポーザーなし。
ここ10年くらいの内に分譲された南口のシティハウスやらパークホームズ等は内廊下だったことを思うと、コストカットは仕方ないにしても、大塚の山手線外側物件だからといって外廊下物件を定番化する流れはやめて欲しい。

またでた。
スミフをディスるのを目的としている。

ひとり芝居が得意なこと。
自分で答えて、自分で話を創るタイプ

特徴は、風俗にイヤにこだわること。

西日暮里の線路脇物件にはディスポーザー付けてるあたりがイヤらしい。

>>56 周辺住民さん
掲示板で1人で会話等しませんし、風俗の話等してないでしょう？
分譲時期は異なりますが、シティハウス南大塚は仕様、外観共、立地共に素晴らしいと思いますよ。あなたが風俗街の近くにマンション買って過敏になっているのはわかりますが、風俗撲滅運動でもして前向きに頑張ってください。

図星だな。

近隣のマンションのスペックは基準になっちゃうからね。
ルフォンだって北口のテラスはディスポーザー無しで同じような坪単価なのに南口のアリーナと仕様差があったよね。

>>60 マンション検討中さん
同じ駅でも山手線の内側と外側で購入層、または購入にあたっての意識が違ってくるんですかね。内側物件は高くても買う、外側は安ければ買う的な

>>61 匿名さん
まあ、東京をよく知らん人はドラスティックにそういう線引きをしてしまうかもしれませんね。

>>62 匿名さん
そういう意向をデベロッパーが汲み取った結果が山手線内外の格差をつくってしまうんでしょうね。そういえば北口のマンションで内廊下って聞いたことないし

>>63 匿名さん
田舎もんの意向で格差が広がるのは納得いかんな(笑)

>>64 匿名さん
でもこれが現実っていうのは悲しいですね。海外投資家も投資先は大抵山手線内側ですし

内廊下より外廊下のほうが好き
おっさんと一緒に内廊下にいるのがなんか嫌でね

>>66 匿名さん
分かります。何で内廊下に拘るのか理解に苦しみますよね。
内廊下といっても安普請の場合には匂いが籠ります。
外廊下と一口でいっても、例えばインペリアルガーデンのは、とても素敵ですよね。

>>67 匿名さん
内廊下のメリットなんかそんなないですよね。外部からが視線をシャットアウトする面ではセキュリティ高いとは思いますが、別にそんなことを気にしないですし。あえてスマホ使わなくてもガラケーで十分的な

内廊下に住んだことないからワカラン。

自分は同じ立地なら内廊下のマンションを選びます。高級感ある方がいいし、外廊下だとドアも劣化も早いし

安いが一番、普通に住めればヨシです。

>>71 匿名さん
泣いたわ

自分の場合外廊下のデメリットは共用廊下側の部屋のプライバシーだな。
居室のすぐ向こうを人が通るのは気になる。ましてや田の字の場合そこが寝室になっちゃうし。

>>73 マンション検討中さん
なるほど。説得力のある理屈ですね。
逆に言えば、内廊下の場合にはプライバシー確保には優れる一方、窓が少なく自然光が入りにくい点がデメリットになりませんか？

>>73 マンション検討中さん
外廊下のデメリットは外部から丸見えなところだと思いますよ

可変ルーバーが着いてるからオッケーだよよ。

>>74 匿名さん
行灯部屋がない間取り、すなわち角部屋かワイドスパンを選べばそのデメリットは解消されますね。角部屋はなかなか高いし、内廊下ワイドスパンはタワマン以外ではなかなかお見かけしませんが…

>>74

それは否定しない。自分は内廊下の方が好きだけどすべてに優れてるとは思ってないです。
通風とかランニングコストとか外廊下のメリットはあると思いますよ。

外廊下への外部からの視線は物件の差が大きい。
酷いのは通りに面してプライバシーゼロだけど、敷地内の中庭向きとかならそんなに気にならない。
ここは道路向きじゃないけど外部の宅地向きだから△くらいかな。

>>78 マンション検討中さん
内廊下含め、マンションの高級仕様は自己満足の世界だと思います。自分は内廊下派

内廊下でおっさんがいない階がいい

>>76 匿名さん
あー、そゆいみじゃなくて、人の出入りが外から丸見えていう意味

冷静に考えると出入りを他人に見られて何の問題が？とは思うけど。

>>83 匿名さん
他人に出入り見られることに問題意識を感じない人には伝わらないと思いますが、一般的にはセキュリティで問題があります。

>>75 名無しさん
外から見えにくい外廊下というのも住友や三井の物件で多いですよ。

>>84 名無しさん
昔在宅中に留守だと思われて空き巣に進入を試みられたことがあってね。怖いぞ。ピッキングされてるの内から見てるの。その部屋は外廊下だったが、エレベーターの影で玄関は死角。空き巣なら居ない時に来てくれよと思ったし、玄関が外から見えて良い事もあるんだよ。
だから外廊下丸見えの方がいいとは言わないが、内廊下がセキュリティがいいとも思わないね。オートロック突破されたら後は一緒。内廊下のメリットは格好良いってことだと思うがね。

>>86 匿名さん
外廊下は空き巣に留守を狙われやすいと言いたかったのですが、逆にその方が在宅中に狙われるリスクが少ないので安心ということであれば、外廊下一択でしょうね。
その発想はありませんでした。

>>86
>>87
外廊下、内廊下、どちらがいいかは好みもあるのかなと思っていました。また、内廊下だと、昨日みたいに雨が降った日に玄関前でごそごそしなくていいから楽なんだろうなとも考えていました。傘をとじる工程で横からの雨に濡れたりしますよね・・・。

泥棒が入るのが見えるのは怖い・・・。見つけたら「こら！！」とか脅せるとよかったですね。

内廊下のデメリットとして、暖房費などがかかると聞きました。年間でどのくらいの差になるんだろうと思います。

内か外どっちが優れているかは置いておいて、同じ立地に同じ価格帯の内廊下と外廊下のマンションがあった場合、多くの人は内廊下の方を選ぶと思う。

外廊下派の自分も世間で内廊下が好まれるのは理解しているが、残念ながら同じ立地に同じ設備のマンションだと内廊下と外廊下は同じ価格にならないんだよね。

ここも坪単価にしたら300後半だから、これで外廊下、ディスポーザーなしってなると…うーむ。間取りの形状も3LDKより2LDKの方がいいんですよね…。

山手線駅徒歩3分という鉄板ネタはあるけど、仕様を考えたらちょっと悩んでます。

>>91 匿名さん
戸あたりの占有面積が狭いし(=割高)、今時大塚駅徒歩3分だとこんな価格じゃないかね。逆に300万台前半だったら3年前位のイメージ。今は昔の価格を意識しちゃうとどこも躊躇しちゃうよね。

>>92 匿名さん
坪400超えていいから、内廊下、ディスポーザーありの高級なやつだしてください

ディスポーザーなんて無くても全然生活できるけど
高い物件でディスポーザーなしだと自分が不便である以上にリセールで厳しいでしょうね
いまディスポーザー有りの物件に住んでる人には、無くなることの抵抗感が強いでしょうから
住み替え先には選ばれにくくなるでしょ

公式サイトを見ていてわからないことがあったんですが、
立体断面図のところで米印がついている間取りがいくつかありました。
これって販売はされないということなのですか？
土地の所有者だった人の持ち物になるということなんでしょうか？
高層階でしかも広めで凄いなぁと思いまして。

成約済み住戸の意味では？

>>95 匿名さん
丁度3戸なので事業協力者の分でしよう。非分譲住戸3戸と数が一致します。

96さん、97さんありがとうございます。
事業協力者さんの成約済みというかキープされている分、というのがあるのかもしれないですね。
等価交換などで部屋をもらうことが有るということは
以前聞いたことが有るようなないような。そういう感じだったりするのかしら。
マンションも一般に分譲するだけじゃないんですねぇ。

近隣住まいですが、のれん街のカラオケパブの爆音がマンションに向かって響いてます。若い人が多く、活気はあるけど購入前に行って体験した方がいいでしょうね。
うるさい

のれん街ができたことでこのマンション一帯も騒がしいエリアになりましたね

道向かいの新築賃貸マンションの1階店舗にはセブンイレブンが入るんですね。日常生活の利便性が増しますね。

>>101 匿名さん
6月27日7時開店との表示が出てました。

コンビニ過多の大塚で今更利便性もなにもないよ。まあ確かに新しいセブンが出来たら最寄りのミニストップ徒歩40秒から徒歩20秒になるだろうけどねぇw

共用部分は狭いながらもすっきりとまとめられていますね。駐車場は平置きタイプとなっていますが、
非分譲住戸分2台、障害者用1台ということで分譲分は１５戸になるのかな。

非分譲が3戸ありますし、非分譲には駐車場が割り当てられているということで、そいうところがマイナス面になってしまう可能性がありそうかな。
地権者がいるということは管理組合にも少なからず影響してしまう場合がありますからね。

地権者の住戸が3戸ありますが、75戸中の3戸なので、ほとんど管理組合の経営には関係ない数ではないでしょうか。
何か重要なことを決定する場合、管理規約にもよりますが、
2/3以上の賛成がないといけないことが多いです。ここの場合50以上の賛成がないと難しいので、そのうちの3戸だったら特に何も問題はないでしょう。

マンションって維持コストがあまりかからないことが大切、ということも
頭に入れておいていいと思います。

ということで、この点から見ていくと
駐車場はここの場合は平置きだからとてもよろしいんじゃないかと思います。
ディスポーザーもないので、
処理設備の維持管理費もかからないです。
エレベーターは何基設置なんでしょう。
戸数も75戸なので1基で十分。
もし1基だったら、OKだと思います。

二重床二重天井なんかもやめて階高低くして出来るだけ戸数増やしたほうが安く出来るし、戸数が増えるから管理費修繕積立金も減らせるのに、安仕様だから不人気という謎。

やはり住み方はいろいろと考えておかないと、後で後悔しそうです。
このあたりの条件は、よく検討してみる必要があると思います。
いろいろと条件を確認しておくほうが、安心できると感じました。
このあたりのことはよく検討しておくのが無難ですね。

第2期はまだ1ヶ月以上も先なんですね
第1期は完売したんでしょうか

駅に近いので、とにかく値段はこの価格は仕方がない、というのが有ります。
しかも山手線なのでものすごく便利。
駅に近いのでその分、環境面で気なる人が出るのは当然であろうと思います。
利便性を感じる人向けですね

メリ
･山手線駅徒歩3分(駅まで信号は2つ)
･北口広場の整備

デメ
･のれん街
･外廊下、ディスポーザーなし
･敷地形状

やっぱりのれん街はデメリットか･･･そうだよなぁ、駅前にあること自体は構わんのだが自宅至近にあるともはや嫌悪施設だよな。駅近はいいんだけどJRの駅前はこれがあるから悩ましい。住む場所と飲み食いするところは数分離れているのが望ましいな。毎日外食ってこと無いんだし。

場所は本当にいいところだと思います。
価格などの条件も悪くないと思っているので、購入を考えています。
他の物件と比較してみて、間取りなども検討してみたいですね。

>>111 匿名さん
のれん街はデメリットですね、飲み屋街が目の前にあるマンションを敬遠する人は少なくないと思う。2LDKは売れるとは思うけど3ＬDKはかなり苦戦すると思う。

>>111 匿名さん
>>113 匿名さん

のれん街、気になったんで週末夜に偵察してきました。
かなりにぎわっていて、各店とも盛り上がっていましたよ。
でも、このマンション脇道路（スクールゾーン）まで来ると。騒音が聞こえません。
以前指摘されていた、カラオケも気になりません。
酔客の足取りも、マンション方面にはありません。

マンションでの生活にはあまり影響がないのではないでしょうか。

それよりもここのデメは、狭小と高価格。
２LDKはDINKSかリタイア夫婦向けでしょうが、３LDKは子連れ家族には使いにくそうです。　

>>114 マンション比較中さん
その盛り上がってるのが嫌だって話なんだよね。流石にマンションがやかましいとは思わないけど、自宅周辺があれだと考えてしまう。まあ好き好きでしょうけど、便利さと喧騒のバランスは難しいですね。

>>115 匿名さん
マンション1階に居酒屋さんが入っている訳ではないし、喧騒が響く訳でもないので、まぁ良いんじゃないですか？
何と言っても駅近は便利このうえなし。

>>116 匿名さん
ひとり暮らしなら気にならないでしょうが、高価格帯のファミリー向けマンションにのれん街の要素は求められてないと思います。

広さ的にファミリー向けではないと思います。ファミリー向けでリビングイン洗面室はやっちゃいけないしね。てか、仕様が落ちすぎているので今スミフから買うのは控えたほうがいいかと。

118>>マンション検討中さん

このマンションは駅近を享受する方向け。
その意味で、のれん街も駅近の属性の一つ。
子育て中家族なら、こちらよりもっと広さ・環境を求めるべきでは。

こちらのマンション、仕様を落とし気味なのは、価格とランニングコストを抑えるため。
これは理解できる。

外廊下・平置駐車場・モデルルーム共用・間取り2種類・エレベータ一１基・ディスポーザなし
↓
コスト的にはメリットと考えます。
初期の「管理費＋修繕費積立＜20000円／月」は魅力。

そうやってポジティブに捉えられるといいんですよね。二重床二重天上なんかもやめて、階高も出来るだけ低くすれば世帯数が増えてランニングコストはどんどん減るのに。

>>120 マンション検討中さん
そんな団地みたいなマンション買いたい層なんて一握りだし、23区でも足立葛飾江戸川といった予算が限られる層向けのマンションを豊島区に求めるのはお門違いかと。
ましてや財閥系デベがそんなブランド傷付けるマンションなんか作りませんし。

共働き世帯向けなんだろうけど、仕様がなんとも･･･
のれん街もほんと余計

住友のディスポーザーなし、リビングイン化粧室＆リビング嵩増しの連発何なんだろうね？
最近出したタワマン以外のマンションってほぼ例外なく該当する気がする。その分タイル貼りとかにはしてるけど、しれっと洗面台天板も質素なやつにしてるし。

三菱みたいに50戸くらいでもディスポーザーは削りません！っていう気概が欲しいね。この値段で外廊下なわけだし。

>>121 匿名さん
スミフがそのうち作りそうなんですけどね…。

価格とランニングコストを抑える為の低仕様であれば、駅近立地を低コストで手に入れたい方向けであり、需要と供給がマッチしていれば良いのではないかと思います。
実需ではなく運用向けで購入し、賃貸として出す方もいらっしゃるのでしょうね。

ディスポーザーは、後々の事を考えていくと、費用面でいるのかなぁ？ってとこなんですよね。無いならない方が、投資の人にとって特に良いのではないでしょうか。
費用がなるべくかからないように考えていかないといけないですから。
実需で、長く住もうと思っている人にとっても
負担が少なく維持できるのは大切ですよ

投資用ならディスポーザーはいらないよな。一般的には50戸位がディスポーザー付けるかどうかのボーダーって印象だから75戸で付けないっていうのは初めから投資用で買う人が多いとみてるんだろうね。まあここは静かな暮らしとは無縁だが駅まで近くて便利っていう属性だからそんな気もするよ。

投資物件は標準的な設備が充実している事も大切でしょうけど、
駅近であればディスポーザーなしでも需要に困る事はなさそうですね。
投資用の部屋が多そうとの事ですが、逆に永住向けで購入される方は
何割いらっしゃるのかが知りたいです。

そこまでの駅力も、再開発見込みも特段ない大塚駅最寄りで結構な坪単価のここを投資用で買うの…？DINKS実需ならまだ分からんでもないが…

投資用でこの坪単価出すなら、半年前なら横浜北仲だし、今ならミッドタワーグランドでしょうよ。キャピタルもインカムもここは難しいよ。ましてや高嶺追求の住友なのに。

>>129 匿名さん
決して駅力が高いとは思わんが、言っても山手線で池袋の隣だからなぁ。横浜ごときと比べてくれるなと地元民としては思うよ。まあ買う気も無いんだが。

>>130 匿名さん
いや上のは地元需要ならアリだけど、投資用？？って話でしょう。

仮に首都圏マンション投資考えててあそこを横浜ごときとか言っちゃうと、ちょっとね…。そりゃ地元に愛着持つのは結構だけど、投資目線は完全に別でしょう。

いつだって割高スミフに投資なんてあっちゃいけない。投資してるのはスミフのほう。

自分用の実需で買うにしても、ディスポーザー付くと管理費が〜ってこの価格帯のマンション買う層の発言とは思えん。
月数千円の管理費増、10年後に10万円の交換費を辛いレベルの資金繰りでこの価格帯のマンション買うこと自体に矛盾を感じる。。外廊下もそうだし、単なる住友のコストカットに過ぎないよ。

価格帯の割に設備が貧相、高くていいから納得感を得られるつくりにしてほしかったわ、

最近のブランドマンションは偽ブランドマンションだからしょうがないのです。

ディスポーザーはあれば便利、無くても暮らしていけるというものですね。

料理好きの方や臭いを気にされる方は、ディスポーザーを利用すると便利さにびっくりすると思います。
何よりも生ごみの量が減るので、ごみを出すときに楽という面が利点

デメリットとしては管理費が高額になってきてしまうので、負担額が増えてしまったり、
故障したりしたときの修理代は高いです。

一度ディスポーザがある生活を経験すると、８割の人は次もディスポーザがある生活を選びたいと思うらしい

ディスポーザー付けたら管理費高額とか言われてるけど、せいぜい平米当たり月50円上がるくらいだよ？月3,000円でも年間たった36,000円。
これを嫌がってケチる層は、住友みたいな大手じゃなくて中小買ったほうが幸せになれるわ。

というか、住友はいい加減にディスポーザーなしで管理費節約、パウダールームリビングインのLD嵩増しみたいな初めてのマンション購入者を騙すのやめれ。

ディスポーザー、この規模のマンションだったらあっても大丈夫なんじゃないかなと思います。ディスポーザー自体というよりも、大元の処理槽の部分の交換に将来的にお金がかかると聞きますが、この辺も修繕積立金などで対応していければいいと思います。
ディスポーザーは、全部が全部粉砕できるわけじゃないみたいですが、でもあると便利だとは聞きますよね。

池袋駅まで徒歩23分と書かれている。実際は毎日歩けないでしょ、と思うけれど
電車がどうしても嫌な場合とか、あとは電車が止まってしまっているとかだったら、
頑張って歩いて帰ってこられる範囲っていうのは
ある意味安心なのかもしれない。
だからこそ、なかなか安くはならないんだろうけれど。そもそも大塚駅がめっちゃ近いです。

池袋駅までの徒歩の時間表示いらないじゃんって思いました
が、たしかに何かがあってJRが動かないときに、歩いていくことができるというのは
まあありなのかもしれないなとは思いました
池袋まで出てしまえば、他にも色々と選択肢が出てくるわけで。
勤務地が池袋の人なら、自転車でちゃちゃっと出勤できちゃうのかも。

>>141 匿名さん
池袋からタクシー、深夜で1200円～1500円程度？

池袋からタクっても、その程度で深夜帰ってこられるのは大きいですね。
大塚って、大塚の中でもエリアによって相当雰囲気が変わってくると思われるのですが、こちらの場合は大丈夫なかんじかなーと思います。
もちろん、人によって受ける印象は異なるので、
賑やかすぎるなと思う方もおられるだろうけれど、全体的には悪くない印象です。

マンション購入に興味があり、たまたま近くを通ったときに工事現場を見たのですが、隣接しているボロい小屋のようなものがあります。あれって何かわかる方いらっしゃいます？

お隣が100円ローソンで、反対側のお隣が東京都指定上下水道工事店になっているみたいです。
外観だけみるとカーテンが閉まっていて営業しているかどうかわからない状態で、もしかすると倉庫代わりに使われている建物なのかもしれません。

>>145 デベにお勤めさん
買収に応じなかった民家でしょう。

間取りを見ると、特段変わったこともなく…シティハウスシリーズって言う感じです。
柱は、リビングでは完全に外に出ていて、
共用通路側だと多少は部屋に入ってきている。でもかなり影響は最小限にしようと努力しているのは伝わってきました。
家具の配置もそんなに悩まなくて済みそうです。

ここって内廊下かどうか、ご存じの方いらっしゃいます？

>>149 マンション検討中さん
ここは外廊下ですよ。間取り図を見ると共用廊下側に窓があるので、お分り頂けると思います。この価格で外廊下…とはなりますけどね。