シティハウス大塚ってどうですか？

>>399
まず398に答えてね。

三井はブランドでランク分けしてるからわかってる人にはわかるよね。大手でも他のデベは玉石混交。

駐車場は平置きですがターンテーブルでうまく駐車できるようになっているのかな。
平置きという面で、車を利用される方は便利ですがターンテーブルだとちょっと時間がかかるかもしれませんね
駐輪場も入口が別になっているので安全面で考慮されていると思います。

設備に関して目が行ったのが、手洗いカウンターがあるし、タンクレスになっているところが良いです

そういや分譲マンション検討始めるまでマンションのブランドとその会社って全く結び付いてなかったな。シティなんちゃらもパークなんちゃらも。最初は地所はダイヤなんちゃらじゃないんだ？って思った。賃貸の頃はそんな感じ。

箱根駅伝を見ていると、マンションデベが色々とCM打っているので「ふーん」くらいにしか思っていなかったけど、
いざ検討するようになると、マンションブランドによってカラーがあるんだなぁってかんじですよね。

シティハウスは住友不動産の中では、
ごく一般的なシリーズというイメージが強いのかな。
そういう場合はある意味立地がすべてなところもありそう。
ここは駅まで近いところは良いと思います。
ただ、大塚なので地味と言えば地味かしら。

派手な駅の徒歩3分なんて住めたもんじゃないよ。

設備、かなり充実していますね。

面白いと思ったのは、音楽をききながらバスタイムを過ごせるミュージックリモコン機能があります。
子ども用の童謡など流して、親子で歌ったりしても楽しそう。
テレビじゃなくて音なのが面白いですね。
今住んでいるところには、この機能がないので面白いなと思っています。

お風呂の高さも小さい子どもが入りやすい低床、トイレはタンクレスですし、設備は申し分なしだと思っています。

クリーニングの後に保管してくれる機能もあって、分譲マンションのサービス、充実してると感心しています。

設備はこの価格なら普通だと思う。というかタンクレスや宅配ボックスで感心なんて書くと営業だってバレちゃうよ。同じ価格帯で検討してる人なら他のマンションで見たことないわけないしね。

1億超もある物件でなに言ってるんだろう
タンクレスじゃなかったらドン引きするレベルかと思いますが…

低床バスって今どきどこの新築マンションでもそうなってるけどね。この価格ならお風呂はセミオートでなくてフルオートを期待したい。

最寄り駅がかなりたくさんあるので、電車通勤は楽だと思います。
ただ、その分かなり物件価格は高め。
３ＬＤＫで６０㎡はちょっと家族で住むには狭いですよね。
立地で選びたい人は良いかもしれませんが、広さを求める人には不向きかな。

効率重視のDINKSか子供が成長する前に引越す人向けかね。まあマンションはともかく大塚はいい街よ。うまい店も多いし。豊島区内のミシュラン店って飲食店の多い池袋より大塚とか巣鴨の方があるんだよね。
営業も定型文ばかりじゃなくてこういうこと書けよ。

ここに限らんけど、HP見れば載ってるし一般的で別に珍しくもない設備を客に成りすまして自画自賛するより、実際に自分の足で周辺を歩いてHPに載らない街の良さなんかを紹介する方が営業としては優秀だよね。それなら明らかな営業でも信頼できる。どうせ今はモデルルームで客を待ってても暇だろ？

>>407 匿名さん
営業さん、そんなものよりこの規模と価格なのに外廊下でデイズポーザーなしという致命的な欠点はどうお考えですか？
ミュージックリモコンなんて、今時iPad持ち込めば何とでもなりますし、クリーニング保管もその辺のクリーニング屋さんでもやってますよ。

山手線外側とはいえ、坪400で外廊下ってコストカットしすぎのような…

こんな状況になってしまったからには、価格とスペックが見合ってないと、今後中古市場で出す時に厳しく評価されるだろうよ。

今出てる賃貸で坪賃料14,000円で見たら表面利回り4.2%程度だけど、大塚駅北側でこんな賃料無茶だから4%平気で切るよ。都心でもないのに。

住むにも低スペ、貸すにも低利回りと来たら、ここ買う理由って何だろうね？大塚駅北口縛り？

シティハウス南大塚レジデンスが発表されてるけど、ここの完全上位互換にみえる

>417

まだわかってるのは立地だけどね。

>>418 匿名さん
山手線内側だから十中八九、内廊下でしょう。

ここより低い仕様がそもそも考えにくいから、必然的に上位互換になるでしょ。新大塚駅も徒歩圏内に入ってくるし。
まぁ価格も高いだろうけど、煩わしい都電の線路やキャッチもいないし、ゴチャゴチャ感は無いでしょうね。これから検討するなら南大塚か大塚台公園のルフォンでしょう。既に購入済みの方は…まぁ致命的にならないように出口戦略を練っておくことでしょうね。

ディスポーザー、ここはないんですね。
あったほうがQOLは高いと思いますので、期待してた人は多かったんじゃないかなと思いました。

ただ、ディスポーザーって処理施設の修繕コストとかかかるんじゃないでしょうか。
ここは駐車場がオール平置きで、建物本体以外に修繕のコストがかかりにくいところは
ある意味メリットではあるのでは？

5階3LDKと3階2LDKが賃貸募集かかってるね。28万と25万だって。周辺価格からすると妥当かな。

>421

ディスポーザーは浄化槽の設置義務があって小規模だと一戸当たりの維持コストが嵩む。ディスポーザー必須なら大規模物件をあたらないと。目安としては150戸。南大塚も期待しないほうが賢明。

150戸が目安ってのはどうかな。50戸あたりでもディスポーザーは欲しいね。
維持コストがかかるのは当然だけど、逆に50戸とかだとコンシェルジュとか24時間有人管理とか無いから管理費総額はそうでもない。ここの75戸なら普通ならあって欲しいレベル。住不はあんまり付けないらしいけどね。

南大塚の場所見てきたけど、大通り沿いで交通量多いし、向かいに飲食店が並んでてて少し賑やかかな。
あとあっちは一階にテナント入るみたいだけどなんだろうね。

>>425 匿名さん
大通り沿いはマイナスポイントですよね。
以前似たような立地に住んでましたが、排気ガスで吸気口周りが真っ黒になるし、窓も開けられないしですぐに引っ越しました。
値段どうこうよりも健康が心配です。

造幣局跡地の公園いい感じですね！
南池袋公園も人気あるけど、新しいスポットになりそうです。

床暖房ってこれまで使用した事がないのですが、
燃料代は一般的なガスストーブや灯油ストーブなどに比べて
どちらが高いのでしょか。

南の物件ができたせいで、ここが完全に下位互換物件になってしまったのがつらい

床暖房は、ここの場合はエコジョーズだから、そこまで暖房費として突出してかかるわけではないかと…
最近はガスや灯油も高くなっているので、
床暖房の方がオトクな可能性も。その時の状況によって異なるのでなんとも言えないですが。
ガス温水タイプなので、ある意味ガス代なんですが。

このあたりじゃないけど、大通り沿いに震災の頃、賃貸だけど住んでいたことがありました。
大通り沿いで良かったと思ったことがあって、
夜も人通りがあったから、計画停電のときも寂しくなかったのと、
あと、幹線道路沿いの家だと、信号を動かす関係もあるからか、停電にならなかったです。
コレに関しては、交差点に近い賃貸に住んでいたからなのかもだけど。
いざというときには、メリットも生まれます。

大通り沿いが排気ガスで窓を開けられないなら、洗濯物は乾燥機の使用が必須ですか？
TES式浴室暖房乾燥機がついているので洗濯物の乾燥は短時間で済みそうですが
毎日稼働するならガス代がかかってしまいますね・・・

>>432 匿名さん
大通り沿いから2本道路挟んでるのでそこまで影響ないかもですね。マンションの周りの道路の交通量はそこまでないです。

マンション周辺の交通量がそこまで多く無いという事で、
それですと洗濯物を干してもそれほど排気ガスによる汚れの心配はなさそうですね。
大通りに近いとどうしても排気ガスや音の心配があるものですが、ここは大丈夫そうです。

こことシティハウス千代田外神田とではどちらが良いですかね？

秋葉原と大塚…どこに通勤するかによって選び方が変わってくると思います。
同じ山手線沿線であったとしても。
ここの場合は、池袋・新宿方面に行く人だったらとても便利な位置なのではないでしょうか。
あと
大塚だとスーパーとかもあって普通に暮らしやすいから
その点でもいい気がします。

間取りについても設備や仕様についても特に目新しいものはないですね。
けっこう普通なかんじです。
駅まで3分とありますが、
実際はもう少し早くつける可能性もありそう。
とにかく駅に近いのは、
特にこれからの季節とかはとてもいいです。

大塚は、池袋とか新宿方面に通勤する人は、電車に乗っている時間が少なくて住むから良いのでは？
買い物もここだったら普通にできるし、
生活していくという風に見た時に、困ることは
特段にはないと思いますよ。
大きな買い物は、それこそ池袋とかですればいい。

マンションとしては
設備も間取りもごくごくスタンダードっていう印象を受けます。
ここの場合は、
とにかく立地目当ての方向けなのだと思う。

特にここならでは、というものはないけれど
変に変わっていることがないのがある意味良いところなのかもしれません。

価格は近辺相場と一線を画したものになっててそこは差別化されてますね。そこはこのマンションの揺るぎない特徴だと思います。

普通なのにぼったくり価格ってことでファイナルアンサー？

坪400万円出せるならプラウドタワー東池袋買えたからね。自明の真理でしょう。

駅徒歩3分はさすがに盛りすぎだろうと考えましたが、実際はもっと早く着くかもしれないんですか？

例えばこちらのマンションの14階に居住するとして、ドアから大塚駅のホームまで何分くらいになるでしょうね…？

>445

駅徒歩は分速８０ｍ換算で、OLさんがヒールを履いて歩く速度を前提といわれている。なので早歩きすれば早くつくけど、信号に捕まったらアウト。あと、改札ではなく駅の出口からマンションの敷地までなのでドアtoホームはもっとかかる。

完成物件だから実際に確認できるってのがメリット。ただ、内覧は昼間だから朝のエレベーター待ちは体験できないかな。

一応、確認が出来るところは良いと思います。
あと、エレベーターも含めて共用施設も見ることができますから
だいたいのことは察することが可能なんじゃないかと思います…。
朝はエレベーター頼らずに、
階段使っちゃった方が早かったりもするのか？

最上階坪500こえてますけど、大塚って知らん間に高騰しまくってるな、北口でしょここ

マンションの周辺地図を見ていますが、一番近いスーパーはまいばすけっとですか？
よしやは写真が小さくて確認できませんが、こちらもスーパーになります？
日常的な買い物は会社の帰りにまいばすけっとかよしやで買いかえる動線が
ベストでしょうか。

＞449

すみふで割高ってのがある。その証拠に完成在庫状態。

もう他の住戸に利益乗せまくってプロジェクトとしての予算利益は達成したから、誰か買ってくれればいいやーってのと、北口こんな今高いですよ！南口のこっちは安くてお買い得です！って思わせる逆パンダ部屋でしょ。
坪500万円だせばプラウドタワー東池袋ステアリ買えるから、こっち買う人なんていないし。

>>452 匿名さん
プラウドタワー東池袋は際立った特徴がない物件では？トータルで考えるとシティハウス大塚とどっこいどっこい、資産性で考えるとこちらの方が上かと思いますよ、どっちも検討外ですが

TES式浴室暖房乾燥機って一度も使ったことがないのですが
結構しっかり乾いてくれるものなのでしょうか？
そのままたたんでしまえるくらい乾いてくれれば便利ですね。

>>454 匿名さん
ガスを使用するので通常の浴室乾燥機と比べても格段に乾きますよ！
洋服などの一般的なものなら3時間あれば乾くのでよく使っています。

浴室乾燥はガス式の方がパワーがあって早く乾くんですね。
こちらのマンションは給湯、床暖房、バスルームのお湯、乾燥機がTES式だそうですが、東京ガスのセット割引プランか何かに加入しているんですか？

>>453 匿名さん
山手線内側と山手線外側、複数路線使用可と使用に難あり、共用部専有部の仕様段違いじゃ間違ってもどっこいどっこいなんていう評価には絶対ならない。

3LDKでファミリー向けも謳ってるなら、サンシャインとイケサンパークのメリットは明らかだし、居酒屋に近くてメリットあろうはずがない。ちゃんと客観的事実に基づいた評価をしてはいかが？

>>457 匿名さん
共働きで子育てしていれば駅近(かつ保育園も近い)の重要性が特に大事かわかる気がするのですが、、、

>>457 匿名さん
プラウドタワー東池袋は特徴がないマンションです。
周辺のタワマンの中では駅距離、スケール面で最も劣後していますし、有楽町線は地下鉄の中ではかなり不便路線でしょう？トータルではどんぐりの背比べですよ。

この近隣、思っていた以上に保育園あるんですね。
どこも小規模なので歩いているときに見落としていたのかもしれない。
認可外とかもあったりするけれど
ひとまず預けないといけませんし、こういうふうに多くあるのは心強いと思います。

>>459 通りがかりさん
これまた随分浅薄な論点ずらしですね。誰もタワマン比較の話なんかしてないのに。
官公庁エリアから日比谷有楽町、銀座一丁目抜ける有楽町線が不便と思うのは単に貴方にご縁がないから。それすら客観視出来ないのであれば、まぁ盲目的に山手線駅徒歩圏内というミクロの価値観にぶら下がり続けるのが幸せかなと思いますので、これ以上の言及は控えます。

このあたり自体マンションが近年かなり増えてきてしまっているので、たくさんあっても保育園に入ること自体は難しいことになってしまいそうですけどね。でも、全然ないよりは、これくらいあると多少は希望は持てるのは確か。駅によっては、こういうふうに保育園があるところもあるもんなんですね。

豊島区は、待機児童０を目指しているということで
実際に達成している年も多いらしいです。

このあたりも、保育園はあるようですし、どこかしら入れればいいのですが。
豊島区も何気に広いのでエリア差みたいなものは
もしかしたらあるとは思いますが
このあたりは全体と比べて、恵まれている方なんでしょうか？

>>461 匿名さん
どんぐりの背比べですよ

東池袋で満足できる思えるなら住めばいいけど、実際住んでた立場からすると不便だよ。池袋からも歩くには微妙な距離だし。そして有楽町線は不便路線だよ。数年住んで山手線駅に住み替えたけどよほど便利だよ。なぜ怒ってるかは不明だけど、東池袋はメトロの中でも不便な方だよ、盲目的に検討してるんだろうけど、あとから後悔するとおもうよ。

山手線ブランドに固執する人には大塚はうってつけ。山手線駅にしては安いから。

そんな中で大塚駅坪400万円？再開発も無いのに？次作の南大塚でこの価格なら分かるけど、出口見えてないよね。山手線で一番不便なのって大塚駅だよ。唯一のメリットである安さを放棄して、他エリアがどうたら言えるのはある意味幸せだよね。

>>466 名無しさん
東池袋よりはまし

>466

山手線ブランドを求めるならやめた方がいいかも。

マンション買ったんだ。
どこに。
大塚。
それ、どこ。
池袋の隣。
へえ。

ってなるのが落ち。

池袋の隣。
西武線にそんな駅あったっけ。

じゃない。

山手線ブランドというのはよくわからないですが、
便利ね路線のすぐ近くに住むのは純粋に便利じゃないですか？
通勤がJR利用の場合、
山手線だと乗り換えなども含めて普通に便利になると思う。
とかく、自分が住みやすく、通勤もしやすいのが大切な条件ではないでしょうか。

間取りは見ていても、特に珍しいものはないようです。
良くも悪くもよくあるパターンなので、
階数と広さで決める形になりそう。
地権者さん、高層階なんですかね？
2戸分のスペースの物件が高層階にいくつかあるようです。
あそこまで広いと、賃貸にするのではなくて
自分で住まわれるのかな。

高すぎだわ。買うやついるのか。大塚だぞ。

だって山手線だから何でも価値が高いって思い込んでる人ばっかいるんだもん。
そのくせに山手線内側エリアに喧嘩売ってるんだから笑えるよね。

公式さんは駅に近く買い物が便利と謳っていますが、
駅周辺の商店街はどんな感じですか？
マンションの近くにコンビニはあるようですが、
生鮮食品が買える大きめのスーパーはありますか？

よしやがありますよ。ただセルフレジすら導入しない古い考えの店舗で常に混雑しています。後チャリが店の前にずらっと並んでいてうざいです。

住友だし売れればラッキーなんだろ

駅から離れているところだったら、普通に買い物をすることができるチェーンのスーパーがあるけれど
駅の近くではないので、
普段、買い物帰りに使うことは難しい。
よしや、結構生鮮食品揃っているんですね。

よしやは、すごく夕方とか混んでいるイメージが強いです。
どの時間帯だったらすいているのだろうなぁ。（汗）

買い物は、ネットスーパーも生協の個配もあるし、
昔に比べたら買い物手段は増えて便利な世界になってきていると思います。
ただ、ご近所にすぐに食料品が手に入る場所があるのって言うのは、大切なことです。

コロナの宅配急増で、宅配ボックスがフルで使えないってのも出てる。ここも、コロナ前の設計だからね。

よしやの混雑は価格の割安感からですか？それとも店内の構造上ですか？
スーパーによってはセルフレジを導入しても使い方がわからず余計に時間が
かかる場合があるかもしれません。
特に利用客の年齢層が高い店では結局セルフレジを避けて有人レジに
並んでいらっしゃいますね。

あと2個になってますね。すみふだと早い方ですか？？

どうだろう。竣工して1年過ぎて新築を謳えないこれからがきついかも。

現時点で残り2戸はこちらの売主さんにしては早いペースではないでしょうか。
新築マンションのカテゴリから外れてしまう問題は、分譲マンションで未入居の場合、2年までは新築と名乗れると聞きましたが違いましたっけ？

スミフとゴクレにとっては10年経っても新築だろ。

>483

法律としては竣工から1年過ぎると新築を謳えなくなる。ここ、中古板にスレの移行依頼出してみる？

ここは検討スレッドだからね。完売が確認されない限り閉鎖されない。
中古板というのも存在しない、契約者・住民スレッド。

違法マッサージで逮捕だって。三業地だったからね。

物件概要を見ていまさら気づきましたが2019年9月完成で入居が2021年4月は
長すぎませんか？
引き渡しまでの期間が長いマンションはすみふに多い気がしますが、
何か特別な理由があるのですか？

スミフの決算調整ですよ。

10年前なら2000-3000万円安かったんだよね…
羨ましい…

物件の引き渡しの時点で、帳簿上の売上がつくらしいですよね。
それで、引き渡しの時期を調整して
売上も調整しているということなんだそうです。
ある意味、余裕のある大手だからこそできることなんですが…買う側からするとなぁ。
今から契約される方は、わかっていて契約するのでそこまで気にならないのかな。

メーカー勤務だけど在庫は罪庫なんて言ってる。在庫をあえて抱えて利益出してるわけだからいかにぼったくり価格設定なのかわかるでしょ。

>>492 匿名さん
大手不動産会社は大体在庫抱えてて今はすみふだけが完成在庫多いわけじゃないぞ、
そもそも
マンションに使えるようないい土地なんて限られてるし安くどんどん売ってたら売るものがなくなっちゃうよ
不動産業界が盛り上がってる今でさえ分譲専門の不動産会社の利益率は５パー前後しかないんだから

今に限らずすみふは完成在庫抱えてる。WCTなんて10年かかりでしょ。

竣工から入居まで2年近くあるとなると買主側の状況も変化しそうですが、
キャンセルが出る部屋も多くなるんでしょうか。
あとは単純にリセール時、築年数で計算すると売値の面で不利になるんじゃないかと
考えてしまいます。

>495

４月入居なのは竣工後に契約した人だから、時間がかかるのは承知の上だからキャンセルリスクは青田売りの時と一緒じゃないかな。リセールで不利になるのは新築時点で売れ残ったということかな。

14階の眺望写真が公開されていますが、遠くに東京スカイツリーが見えていい感じですね。
真正面に見える背の高い建物はマンションですか？
あの建物さえなければもう少し眺望が開けそうだと思いましたが、夜景になると電灯の明かりが美くまた印象が違って見えますね。

本気で大塚のマンションを検討していたとして、この建物が何か分からないのは流石に情報収集不足では…

情報収集できる方はすみふの値上げ済み売れ残りは買いませんからね

タワーレジデンス大塚の価格相場を把握してたら今更ここは無い。他の近隣新築シティハウスも全部あり得ないし、ルフォンなんか論外だから、余程の大塚縛りじゃないと買っていいマンションはないね。
資産性気にしない層はどれも出口は変わらんからお好きなのどうぞって感じかな。

>>500 名無しさん
過去の相場を語るとか無能。相場があがってるってだけだろ？その理屈なら都心はどこも買えんよ。

無能なわけではなく、おそらく「今更買う必要のない人」なのだろう。
持たざる者には嫌味でしかないかも知れんね。

>>501 マンション検討中さん
過去の相場じゃなくて今の相場の話なんだが？
https://www.homes.co.jp/mansion/b-1334060000147/

目の前にスマホあるのに現在相場も調べられないの？
しかも単純なグロスの話じゃなくて相対的評価で見ないといけないのに、無能だからその辺り分からんのかな。

>>503 名無しさん

なにをどう比較したらそんな結論に？？
今比較するならそれぞれ妥当な価格に見えるが。
８年前の新築価格と比べれば、ということなら納得なのですがそうではないのですね。

今はもう最上階だけの販売なんですよね？
最上階だからこそ値下げができないっていう面もあるのだろうなと思います。
値下げして、他の階よりも安くなってしまったら
先に買った方の心情を思うと厳しい。

ここだと賃貸にというのも難しいだろうから、
このままゆっくり値段を動かさないで販売していくのでしょう。。

すみふは売れ残っても値下げせずに時間をかけてってのが基本。値下げ期待ならデベの過去事例くらいは調べないと、待つだけ無駄ってことになるよ。

>>493 ご近所さん

んな分けない。値上げのための方便だよ

確かに、最上階といっても、２LDKで５５㎡。価格は８千万円ということを考慮すると、ちょっと高いのかな。

しかし、最上階が残っているのは珍しいですね。最上階って上の階がないので価格は高くなりますが、
騒音面では大変住みやすいというメリットがありますし、日当たりや眺望もいいので。
１戸残っているということは、キャンセル住戸になってしまったのでしょうか。

中古相場からの割戻計算も出来ないやつらが大塚周りには多すぎだわな。ここもルフォンも。>>504-505辺りは特に恥ずかしい。

手続きすれば来月にも入居できるんですね。
すみふのマンションって、
販売していても、引き渡しがすごく先になっているところがとても多い。
ここも順々に延ばしていくのかと思っていたんですが、
普通に引き渡しになるんですね。。

今は、最上階も売出しに出ている雰囲気ですね？
最後の方にわざわざ取っておいたんでしょうか。。
平置き駐車場有りって、この最上階の物件の優先利用権があるみたいなイメージなんでしょうか。
なかなかここで最上階って手が届かないけれど、
どういう人が購入されるのだろう。

こちらは平置の駐車場が17台用意されているようですが、
物件概要によれば現在使用可能な駐車場台数が空き無しとなっているので
最上階専用ではないみたいですね。
空きなしだと、既に車を持っている方は外部の駐車場を探す事になるのかしら。

もうこの状態だと外に駐車場を確保する向きになるかと思われます。
この辺りだとカーシェアも結構あるので、
マイカーにこだわりがないのならば、カーシェアもいいかもしれないですよ。
ただ、自分の愛車でとなると
広い範囲で探していくようになっていくのでは。

完売したらしいですね。

自称評論家がいろいろ言ってても、結果が全てですね。
完売すると言うことは需要に対して適切な価格で売り出していた建物だったと言うことです。

完売したのですね。。この掲示板で辛口な意見が多く書き込まれていましたが、山手線沿線駅3分と言う立地条件はやはり需要があると言うことなのでしょうね。
色んな掲示板を見て思うのですが、辛辣なコメントされている方ってどんな素敵なところにお住まいなのでしょうね、、