シティハウス大塚ってどうですか？

みんな自分は買う気がないねえ。。
まあ人に勧めるなら価格はどうでもいいよなあ。

まぁ真面目に探してる人はこんなとこ来ないですよね。
具体的な情報少ないですし。

>>359 マンコミュファンさん
景色凄いですね。これが山手線徒歩3分とは

山手線という広い括りによって嵌め込まれるのを厭わないならばいいかもしれませんね。そこそこの階を高値で売り、それが捌けた後により好条件の部屋を更なる高値で出して、価格の妥当性を図るあたり住友はやはり上手いです。
株主にとってはまさに理想的な販売手法だと思います。

管理も住友グループでやるんだから、買う人にとっても親会社が業績を維持してくれるのはのは安心でしょ。

管理は管理費で賄うので購入価格の多寡とは無関係です。
また、一つ勘違いされているのは、グループ会社とは言え販売会社と管理会社は別法人なので、財布を一緒にすると税務署や監査法人に怒られます。しかも管理会社は住民の意思で変更可なので、親の業績の良否も無関係です。

なので相対的高値て喜ぶのは、デベとその関係者、株主であって、購入者にメリットは存在しませんよ。スペックに見合った絶対的高値なら多少喜べる余地もあるかもですが。

倒産しにくいってことを言ってるんじゃないの？
管理会社が変わって品質が落ちたマンションって多いよ。

住友系列の管理会社が潰れそうなんだった三井三菱野村なんでもあるよ。
別に住友が満足度で頭抜けているわけでもないし、価格の妥当性根拠にしてもとんだ見当違い。
https://www.sumai-surfin.com/enquete_result/id34a_11.php

高過ぎます。

これだけの高さがあれば、眺望が望めるので
日々の忙しさも、自宅の窓から見える景色で癒されるでしょう。
ワンフロア5～6戸くらいかなと思うので、プライバシーもしっかり守られるであろうと思います。
ただかなり高めの価格設定なので、完売まで時間はかかりそうですね。

>>370 匿名さん

高さがあるといってもここは周囲と比べて低地にあるから、高層階以外は景色で癒されないけどな。

現地に行けばすぐ分かるけど、9階以下は癒される景色なんて前建の影響で到底望めないよね。
窓開けたら都電と繁華街の喧騒だし、外廊下だから内廊下と違って外の音拾うし、価格に見合った癒し要素あるかな？

癒し要素は少ないかもですね。
でも再整備で駅前が明るくなるし、山手線かつ賑やかな帰り道が好きなDINKSには良いのでは？コスパの良い店も多そうですし。

大塚はオススメよ。ここがおオススメかどうか微妙なだけで。

かつての花街でまだ面影は残ってるからそっち系の癒しはたっぷり。

未だ健在なんですか？悪く無いですね。

住友不動産のマンションは値引きなしで長期的にく販売するケースが多いと思いますが、
3年、4年と残った場合最終的にはどうなります？
売主によって知らぬ間に賃貸に出されていたりするんですか？

相場が上昇傾向なら売れるまで待つ。
今はそんな雰囲気ないから、賃貸転用では？

とにかく駅に近いっていうのがここの場合は最大のポイントだと思います。
夏場、朝から30度以上あるときに長く歩くのしんどいですが
ここだと本当に近くだから、
そういう負担感はないっていうのは大きい。

なんとなくですが、あまり売り急いでいる印象はないので
値引きなどはあまりなさそうな感じですね

>379

すみふは長期になっても売り続ける。WCTが過去最長かな。時間がかかる分のコストを販売価格にオンしてるからできる技。

要注意なのは三井。過去に大量に売れ残った物件で賃貸に出して、賃貸で借りた業者がマンション内で風俗営業をして大問題に。引渡直後だと管理組合が立ち上がってないので対応もごてごて。

今販売してる最長はドゥトールで４年かな。

>381

三井がひどいのはその物件、完売アナウンスしていた。最初から一部を賃貸にするつもりだったのか、売るのをあきらめてってことなのかは知らないけど背信行為。

今季は儲けすぎたから別に売れなくてもって感じ？

>>381 匿名さん

長期販売のコストも見込んでるんですね。
最初から方針がしっかりしてれば高くても納得してお金出せますね。
最後の方で値引き販売とかされるとその程度の価値のマンションだったのかって気持ちになります。

先に契約して後から値下げされる不公平感は無いとはいえ、結局中古市場では近隣の長期販売コスト乗せてないマンションに価格を引きずられるから、高くても納得って感じにもならんと思う。最後の値引き販売は単にデべの販売方針の問題で、マンションの価値とはあんまり関係ないもんな。

>385

高い分、物件がいいってわけじゃないんだけどね。

それに長期売れ残りって方が資産価値にはマイナスになる。販売価格は中古で売るときの価格には関係ないし。

>384

さ来年度引き渡しだから、まだ始まってない来年度の計画達成てのは考えずらい。供給数No1を維持するための苦肉の策とか。ここまで細工すると供給数No1って詐欺レベル。

値下げ販売はされたくないけど、未入居があるとデメリットがあるから早く売れてほしいというジレンマを入居者は抱えることになる。すみふからのプレゼント。

新築マンションに一斉入居すると世代が違っても割と簡単にコミュニティを形成できるからな。嫌な人は嫌だろうけど新築のこういうメリットって何年もかけて埋まっていくと今一つの気もする。

>>389 匿名さん

未入居のデメリットってどんなことですか？
分譲前の住戸の管理費や修繕積立金は分譲業者が負担してくれますよね。
新築時の販売価格は中古での販売価格の算出時の資料になるので値下げ販売されるよりはいいような気が。
昔賃貸経営をやってたことがあったんですが、同じ地域にある似た条件の部屋でも住友物件は1～2万程度賃料が高く貸せてて羨ましく思った印象があります。
値下げせずに売ることがブランド力につながってますよね。

スミフだから割高でも借りる人がいると思う？自分ならどうするかと想像することが大事。
割高の賃料で出すと、基本的には借り手がつくまで時間がかかる（表にある程度の時間晒されるというのはそういうこと）。借り手が短期で離れる可能性も高く、結果、空室率が上昇する。
自分も賃貸運用を2件やってるけど安めに設定、おかげで借り手は瞬時にみつかり（表に出ない）、なかなか出て行かない。

販売価格が高いから、中古でも高く売れるとか、賃貸でも高く出せるってすみふの飛んでも理論。

高い販売価格は長期販売のコストがオンされてるだけで中身が伴ってるわけじゃないからね。

だよなぁ。>>391の言う1-2万円賃料高いってのも単に>>391が気づかないだけでブランド以外に高い理由があるんだよ。もしくは>>391の所有物件に安い理由が。
同じ家賃ならメジャーデべがいいなという位はあるだろうけど、そのためだけに高くてもいいって人はそうそう居ないだろ。

>>392 匿名さん

すみふだから割高なんじゃなくてノーブランドとブランドが同じ値段だとノーブランドが値下げしないと借り手がつかないってこと。
ちょっと感覚がずれてますね。

賃貸で販売時売主を気にする人がどれだけいるか。

マンションブランドって分譲購入検討したことない人は知らないでしょ。シティが付くブランドいっぱいあるし。

つまりあなたの手持ちがノーブランドだったってことでしょ。アホらしい。
スミフが三井や三菱地所のマンションに比べて高く貸せると思ってるの？と言ってる。

>>392 匿名さん

高くて借り手がつく方がいいのでは？？
安くして貸すのは誰でもできる。

個人的にはブランドも多少の影響はあるが、タワーとか高級低層とか、差別化要素のあるマンションは高めに貸せると考えてる。
スミフでも例えばグランドミレーニアの高層階とかはいけるが、ここのような普通のマンションはそれなり。高買いすると損するだけだろうね。

>>399
まず398に答えてね。

三井はブランドでランク分けしてるからわかってる人にはわかるよね。大手でも他のデベは玉石混交。

駐車場は平置きですがターンテーブルでうまく駐車できるようになっているのかな。
平置きという面で、車を利用される方は便利ですがターンテーブルだとちょっと時間がかかるかもしれませんね
駐輪場も入口が別になっているので安全面で考慮されていると思います。

設備に関して目が行ったのが、手洗いカウンターがあるし、タンクレスになっているところが良いです

そういや分譲マンション検討始めるまでマンションのブランドとその会社って全く結び付いてなかったな。シティなんちゃらもパークなんちゃらも。最初は地所はダイヤなんちゃらじゃないんだ？って思った。賃貸の頃はそんな感じ。

箱根駅伝を見ていると、マンションデベが色々とCM打っているので「ふーん」くらいにしか思っていなかったけど、
いざ検討するようになると、マンションブランドによってカラーがあるんだなぁってかんじですよね。

シティハウスは住友不動産の中では、
ごく一般的なシリーズというイメージが強いのかな。
そういう場合はある意味立地がすべてなところもありそう。
ここは駅まで近いところは良いと思います。
ただ、大塚なので地味と言えば地味かしら。

派手な駅の徒歩3分なんて住めたもんじゃないよ。

設備、かなり充実していますね。

面白いと思ったのは、音楽をききながらバスタイムを過ごせるミュージックリモコン機能があります。
子ども用の童謡など流して、親子で歌ったりしても楽しそう。
テレビじゃなくて音なのが面白いですね。
今住んでいるところには、この機能がないので面白いなと思っています。

お風呂の高さも小さい子どもが入りやすい低床、トイレはタンクレスですし、設備は申し分なしだと思っています。

クリーニングの後に保管してくれる機能もあって、分譲マンションのサービス、充実してると感心しています。

設備はこの価格なら普通だと思う。というかタンクレスや宅配ボックスで感心なんて書くと営業だってバレちゃうよ。同じ価格帯で検討してる人なら他のマンションで見たことないわけないしね。

1億超もある物件でなに言ってるんだろう
タンクレスじゃなかったらドン引きするレベルかと思いますが…

低床バスって今どきどこの新築マンションでもそうなってるけどね。この価格ならお風呂はセミオートでなくてフルオートを期待したい。

最寄り駅がかなりたくさんあるので、電車通勤は楽だと思います。
ただ、その分かなり物件価格は高め。
３ＬＤＫで６０㎡はちょっと家族で住むには狭いですよね。
立地で選びたい人は良いかもしれませんが、広さを求める人には不向きかな。

効率重視のDINKSか子供が成長する前に引越す人向けかね。まあマンションはともかく大塚はいい街よ。うまい店も多いし。豊島区内のミシュラン店って飲食店の多い池袋より大塚とか巣鴨の方があるんだよね。
営業も定型文ばかりじゃなくてこういうこと書けよ。

ここに限らんけど、HP見れば載ってるし一般的で別に珍しくもない設備を客に成りすまして自画自賛するより、実際に自分の足で周辺を歩いてHPに載らない街の良さなんかを紹介する方が営業としては優秀だよね。それなら明らかな営業でも信頼できる。どうせ今はモデルルームで客を待ってても暇だろ？

>>407 匿名さん
営業さん、そんなものよりこの規模と価格なのに外廊下でデイズポーザーなしという致命的な欠点はどうお考えですか？
ミュージックリモコンなんて、今時iPad持ち込めば何とでもなりますし、クリーニング保管もその辺のクリーニング屋さんでもやってますよ。

山手線外側とはいえ、坪400で外廊下ってコストカットしすぎのような…

こんな状況になってしまったからには、価格とスペックが見合ってないと、今後中古市場で出す時に厳しく評価されるだろうよ。

今出てる賃貸で坪賃料14,000円で見たら表面利回り4.2%程度だけど、大塚駅北側でこんな賃料無茶だから4%平気で切るよ。都心でもないのに。

住むにも低スペ、貸すにも低利回りと来たら、ここ買う理由って何だろうね？大塚駅北口縛り？

シティハウス南大塚レジデンスが発表されてるけど、ここの完全上位互換にみえる

>417

まだわかってるのは立地だけどね。

>>418 匿名さん
山手線内側だから十中八九、内廊下でしょう。

ここより低い仕様がそもそも考えにくいから、必然的に上位互換になるでしょ。新大塚駅も徒歩圏内に入ってくるし。
まぁ価格も高いだろうけど、煩わしい都電の線路やキャッチもいないし、ゴチャゴチャ感は無いでしょうね。これから検討するなら南大塚か大塚台公園のルフォンでしょう。既に購入済みの方は…まぁ致命的にならないように出口戦略を練っておくことでしょうね。

ディスポーザー、ここはないんですね。
あったほうがQOLは高いと思いますので、期待してた人は多かったんじゃないかなと思いました。

ただ、ディスポーザーって処理施設の修繕コストとかかかるんじゃないでしょうか。
ここは駐車場がオール平置きで、建物本体以外に修繕のコストがかかりにくいところは
ある意味メリットではあるのでは？

5階3LDKと3階2LDKが賃貸募集かかってるね。28万と25万だって。周辺価格からすると妥当かな。

>421

ディスポーザーは浄化槽の設置義務があって小規模だと一戸当たりの維持コストが嵩む。ディスポーザー必須なら大規模物件をあたらないと。目安としては150戸。南大塚も期待しないほうが賢明。

150戸が目安ってのはどうかな。50戸あたりでもディスポーザーは欲しいね。
維持コストがかかるのは当然だけど、逆に50戸とかだとコンシェルジュとか24時間有人管理とか無いから管理費総額はそうでもない。ここの75戸なら普通ならあって欲しいレベル。住不はあんまり付けないらしいけどね。

南大塚の場所見てきたけど、大通り沿いで交通量多いし、向かいに飲食店が並んでてて少し賑やかかな。
あとあっちは一階にテナント入るみたいだけどなんだろうね。

>>425 匿名さん
大通り沿いはマイナスポイントですよね。
以前似たような立地に住んでましたが、排気ガスで吸気口周りが真っ黒になるし、窓も開けられないしですぐに引っ越しました。
値段どうこうよりも健康が心配です。

造幣局跡地の公園いい感じですね！
南池袋公園も人気あるけど、新しいスポットになりそうです。

床暖房ってこれまで使用した事がないのですが、
燃料代は一般的なガスストーブや灯油ストーブなどに比べて
どちらが高いのでしょか。

南の物件ができたせいで、ここが完全に下位互換物件になってしまったのがつらい

床暖房は、ここの場合はエコジョーズだから、そこまで暖房費として突出してかかるわけではないかと…
最近はガスや灯油も高くなっているので、
床暖房の方がオトクな可能性も。その時の状況によって異なるのでなんとも言えないですが。
ガス温水タイプなので、ある意味ガス代なんですが。

このあたりじゃないけど、大通り沿いに震災の頃、賃貸だけど住んでいたことがありました。
大通り沿いで良かったと思ったことがあって、
夜も人通りがあったから、計画停電のときも寂しくなかったのと、
あと、幹線道路沿いの家だと、信号を動かす関係もあるからか、停電にならなかったです。
コレに関しては、交差点に近い賃貸に住んでいたからなのかもだけど。
いざというときには、メリットも生まれます。

大通り沿いが排気ガスで窓を開けられないなら、洗濯物は乾燥機の使用が必須ですか？
TES式浴室暖房乾燥機がついているので洗濯物の乾燥は短時間で済みそうですが
毎日稼働するならガス代がかかってしまいますね・・・

>>432 匿名さん
大通り沿いから2本道路挟んでるのでそこまで影響ないかもですね。マンションの周りの道路の交通量はそこまでないです。

マンション周辺の交通量がそこまで多く無いという事で、
それですと洗濯物を干してもそれほど排気ガスによる汚れの心配はなさそうですね。
大通りに近いとどうしても排気ガスや音の心配があるものですが、ここは大丈夫そうです。

こことシティハウス千代田外神田とではどちらが良いですかね？

秋葉原と大塚…どこに通勤するかによって選び方が変わってくると思います。
同じ山手線沿線であったとしても。
ここの場合は、池袋・新宿方面に行く人だったらとても便利な位置なのではないでしょうか。
あと
大塚だとスーパーとかもあって普通に暮らしやすいから
その点でもいい気がします。

間取りについても設備や仕様についても特に目新しいものはないですね。
けっこう普通なかんじです。
駅まで3分とありますが、
実際はもう少し早くつける可能性もありそう。
とにかく駅に近いのは、
特にこれからの季節とかはとてもいいです。

大塚は、池袋とか新宿方面に通勤する人は、電車に乗っている時間が少なくて住むから良いのでは？
買い物もここだったら普通にできるし、
生活していくという風に見た時に、困ることは
特段にはないと思いますよ。
大きな買い物は、それこそ池袋とかですればいい。

マンションとしては
設備も間取りもごくごくスタンダードっていう印象を受けます。
ここの場合は、
とにかく立地目当ての方向けなのだと思う。

特にここならでは、というものはないけれど
変に変わっていることがないのがある意味良いところなのかもしれません。

価格は近辺相場と一線を画したものになっててそこは差別化されてますね。そこはこのマンションの揺るぎない特徴だと思います。

普通なのにぼったくり価格ってことでファイナルアンサー？

坪400万円出せるならプラウドタワー東池袋買えたからね。自明の真理でしょう。

駅徒歩3分はさすがに盛りすぎだろうと考えましたが、実際はもっと早く着くかもしれないんですか？

例えばこちらのマンションの14階に居住するとして、ドアから大塚駅のホームまで何分くらいになるでしょうね…？

>445

駅徒歩は分速８０ｍ換算で、OLさんがヒールを履いて歩く速度を前提といわれている。なので早歩きすれば早くつくけど、信号に捕まったらアウト。あと、改札ではなく駅の出口からマンションの敷地までなのでドアtoホームはもっとかかる。

完成物件だから実際に確認できるってのがメリット。ただ、内覧は昼間だから朝のエレベーター待ちは体験できないかな。

一応、確認が出来るところは良いと思います。
あと、エレベーターも含めて共用施設も見ることができますから
だいたいのことは察することが可能なんじゃないかと思います…。
朝はエレベーター頼らずに、
階段使っちゃった方が早かったりもするのか？

最上階坪500こえてますけど、大塚って知らん間に高騰しまくってるな、北口でしょここ

マンションの周辺地図を見ていますが、一番近いスーパーはまいばすけっとですか？
よしやは写真が小さくて確認できませんが、こちらもスーパーになります？
日常的な買い物は会社の帰りにまいばすけっとかよしやで買いかえる動線が
ベストでしょうか。

＞449

すみふで割高ってのがある。その証拠に完成在庫状態。

もう他の住戸に利益乗せまくってプロジェクトとしての予算利益は達成したから、誰か買ってくれればいいやーってのと、北口こんな今高いですよ！南口のこっちは安くてお買い得です！って思わせる逆パンダ部屋でしょ。
坪500万円だせばプラウドタワー東池袋ステアリ買えるから、こっち買う人なんていないし。

>>452 匿名さん
プラウドタワー東池袋は際立った特徴がない物件では？トータルで考えるとシティハウス大塚とどっこいどっこい、資産性で考えるとこちらの方が上かと思いますよ、どっちも検討外ですが

TES式浴室暖房乾燥機って一度も使ったことがないのですが
結構しっかり乾いてくれるものなのでしょうか？
そのままたたんでしまえるくらい乾いてくれれば便利ですね。

>>454 匿名さん
ガスを使用するので通常の浴室乾燥機と比べても格段に乾きますよ！
洋服などの一般的なものなら3時間あれば乾くのでよく使っています。

浴室乾燥はガス式の方がパワーがあって早く乾くんですね。
こちらのマンションは給湯、床暖房、バスルームのお湯、乾燥機がTES式だそうですが、東京ガスのセット割引プランか何かに加入しているんですか？

>>453 匿名さん
山手線内側と山手線外側、複数路線使用可と使用に難あり、共用部専有部の仕様段違いじゃ間違ってもどっこいどっこいなんていう評価には絶対ならない。

3LDKでファミリー向けも謳ってるなら、サンシャインとイケサンパークのメリットは明らかだし、居酒屋に近くてメリットあろうはずがない。ちゃんと客観的事実に基づいた評価をしてはいかが？

>>457 匿名さん
共働きで子育てしていれば駅近(かつ保育園も近い)の重要性が特に大事かわかる気がするのですが、、、

>>457 匿名さん
プラウドタワー東池袋は特徴がないマンションです。
周辺のタワマンの中では駅距離、スケール面で最も劣後していますし、有楽町線は地下鉄の中ではかなり不便路線でしょう？トータルではどんぐりの背比べですよ。

この近隣、思っていた以上に保育園あるんですね。
どこも小規模なので歩いているときに見落としていたのかもしれない。
認可外とかもあったりするけれど
ひとまず預けないといけませんし、こういうふうに多くあるのは心強いと思います。