シティハウス大塚ってどうですか？

>>258 匿名さん
皮肉って言葉ご存知ないですか？

すみふが安売りしたら、大手以外のデベつぶれそ。

ある意味業界に貢献してるね。

最寄り駅が複数ありますが、距離がどの駅へも微妙な立地。
住友のマンションなので設備は良いと思いますが
間取りはどのプランも狭そう。
う～ん、どれをとってもここに決めたいと感じるところが少ない感じがしました。

最寄りは３分の大塚。あと徒歩圏は新大塚かな。巣鴨は坂があるし、池袋は歩く距離ではない。

普通、駅徒歩１５分以上はバス便扱い。２３分の池袋出してくるのって、大塚があまりにもマイナーだからか。

そろそろ完売かな

引き渡し時期を遅らせたからしばらくは販売に動きはないでしょ。１０月末下旬予定の販売も今になっても動いてないし。

先週マンションギャラリーに行ったのですが大塚に限らず予定よりに売れ行きが良いみたいです。
どの物件か分かりませんが私が説明を受けている時も4組くらい契約手続きをしてました。
すみふは相変わらず好調みたいですね。

ザ・住友価格ゆえに周辺相場からかなり上振れしてて残債割れリスク高いと思うけど大丈夫かな？
今度出る大塚台公園のとこならこの価格で納得だけども。まぁそれでも相応に捌けてるのは駅近信仰ゆえなのか…このスペックで坪300後半出せる意思決定は凄いねぇ…。

住友不動産は「その金額出せる人」をふるいにかけている感じ。

>>残債割れリスク高いと思うけど
完売すればいいですが、残ってしまうのが怖いです。
住んでいない住戸があると管理費や修繕費が上乗せされて、将来的に管理費が高くなってしまうという・・・

都内のマンションで価値があるのは「山手線の円の中」と聞いたことがあります。
地図を見ると円の中に入っています。
リセールする時も、そこまで価格は落ちない立地なのかとも思います。

>>271 匿名さん
“都内のマンションで価値があるのは「山手線の円の中」と聞いたことがあります。”

山手線の円の中って山手線の線路の内側という意味だと思いますが、、
また私は山手線の内外は不動産会社が勝手に作ったイメージだと思って興味ありませんが…
このマンションは山手線外側ですよ。

不動山業界でいう山手線の内側は山手線を含む内側の駅を使える立地という意味なので、山手線の駅近地域は山手線の内側ですよ。
利便性による付加価値なので地図的な内外ではありません。

山手線内側は物理的に内側だよ。山手線駅の外周部まで含むなんてそんな都合の良いわけがない。
仮にそうだったら沿線と内側が日本語として同義になるけど、一般常識的にも字面的にもそんな認識は無理。ただし、ここと近くのステーションコートは価格だけは山手線内側とは言えるけどね。

なるほど。価格が山手線内側価格だから、山手線内側の駅を使えるマンションは山手線内側マンションだ！とかいう謎理論が唱えられてしまう要因になってるんだな、これ。無茶にも程があるよ…そうしないとこの価格の正当性を論じられないのかもしれんけど…

>>273 通りがかりさん
山手線外側でも沿線なら山手線内側と謳っていいのは初耳です。山手線内側といっても物理的に内側ではない物件も存在しているというということなので、注意して確認していきますね。
そもそも、この物件は山手線内側とは謳っていないと思いますけどね。

「山手線内側」の駅は、山手線の内側のエリアに所在する駅を指し、山手線の駅も含む。

↑
オウチーノっていうサイトからの引用ですが、調査対象は山手線の山手線を含む駅のエリアで調べているみたいなので、この認識だと273さんの解釈が近いですね。

>>277 通りがかりさん
それは駅の定義であってマンション立地の定義じゃないじゃん。
>>273の定義が不動産業界でまかり通るならデベがこぞってそれを声高に謳うはずだけど、デベ自身がそれをしないんだから答えは自明でしょう。議論の余地すら無いですよ。

ここが山手線内側なわけないじゃん

それくらいの無茶理論を振りかざさないと価格の妥当性を主張出来ないんでしょ。スペックから見れば坪300万ちょいレベルだし。

大塚はよく知らないんだけど、山手線内外での価格差は大きい？少ないあるいはない？
山手線の東側は総じて差が大きく、南～西は差が小さい駅が多い印象だけど。
池袋は結構差があるので大塚も同じ？

大塚は内外差はある方だね。とはいっても栄えてるかどうかっていう差というより風俗店の有無といった住環境の差だから、そういう意味では本来他の駅以上にマンションの内外価格差があってもいい。外側のスミフ価格で訳わかんなくなっちゃってるけど。

あまり気にしたことありませんでしたが山手線内側信仰ってすごいんですね。
同じ条件で線路挟んで内外だけで値段が変わるなら普通に外側選ぶけどなー。
ディベロッパーへの偏見を捨てれば普通に良い物件だと思いますけどね。

漠然と内側だから高いんじゃなくて、利便性が上がるから高くなる。だから信仰とかじゃなくて、需要に基づいた価格差でしょう。大塚だって南口側立地なら新大塚と東池袋も徒歩圏内に入ってきるしね。
メトロ都営全路線例外なく山手内側に向かって路線が作られている。

大塚南口は駅から離れる程新大塚に近くなるしな。

利便性っていう点だと結局内側ってよりは駅からの近さじゃないですか？
複数路線使えるけど両方から10分かかるのと1駅から3分なのとではかなり違うと思いますけど。

山手線の内側だと地下鉄の駅も多い。ここは11分と微妙な距離。

>>286 通りがかりさん
既にご自身でご言及されている通り、総じて複数駅を使える近さとなるエリアが多いから、山手線内側という総称として評価されてるんですよ。単なる地名ではありませんね。

山手内側で新築、この駅距離、規模、価格を探す方が困難でしょう。売れてる理由はそれに尽きると思います。

坪380-400万円→同時期販売してたプラウドタワー東池袋の低層階が買えた。しかも低層なのに視界抜け。設備仕様規模全て上。

坪330-360万円→販売中のクレヴィア池袋Eastが買える。池袋駅徒歩10分。サンシャインシティ至近。

困難な割には近場にありますけどね。

池袋徒歩10分って比較するに値しないと思うけど

アドレス南大塚は超便利！
山手線徒歩五分、丸ノ内線徒歩五分の場所が存在するはず。
北口はDINKSまで！
子供がいたらえっちな店の説明に困る。

>>291 匿名さん
池袋と大塚じゃ駅格として比較にすら値しないけど

クレヴィアの位置から池袋駅徒歩10分だと、西武百貨店、PARCO、ISP、サンシャインシティ、ハレザ池袋、キュープラザ、ビックカメラ、ヤマダ電機、東急ハンズ、豊島区役所等々東口エリアが徒歩10分圏内で網羅できるからね。
これと比較されると、ちょっと厳しいかなー。単に徒歩分数だけ見ての判断はナンセンス。

大塚駅は北と南とでは住みやすさ、駅周辺の雰囲気、利便性も違いますよ。明らか南側の方が上。
その裏付けにマンション名に｢北大塚｣とついた大手や中堅の物件はない。一方で南大塚の物件の半分くらいは物件名に｢南大塚｣が入ってる

トレンドは北大塚じゃ！
という輩は確かにいない。
北大塚より南大塚は間違いない！

>>295 匿名さん
デパートは客が少ないから落ち着いてていいんだけどね。
それから、池袋に住むということは、池袋駅の人混みを通らずにいろんなお店に行けるということ。これは実に快適だよ。

西武に客少ないってどうせ上の階歩いただけでしょう。レストラン街、地下の惣菜フロア見たらそんなこと微塵も思わないし。
大塚駅ってターミナルである池袋駅の隣駅だから価値があるのに、その価値捨てて坪300万後半払うのって単なる住友へのお布施じゃないかな…それなら地下鉄使える巣鴨駒込の方が良いよねって話になりそうだけど。

一般的な山手線内外論や丸の内線を普段使いできるかといった地理的な部分は仕方ないにしても、北口も一昔前を考えればだいぶ頑張ってるけどな。でも南とまあ同等って感じになるにはもう10年位かかりそうな気もする。

確かに北口もかつてのドスケベ街から
洗練された街に変わりつつある！
デリバリーが増え店舗の必要がなくなり
子供の環境には良い傾向！

>>296 マンション掲示板さん
そういう理屈なら、現にこの物件が南大塚から池袋エリアと近い価格帯で売りに出されて順調に売れているのが北大塚の評価が上がってきている裏付けになるのかな？

まぁ駅前整備も始まったようですし、今後どうなるか見守りましょう。
実際今人気のエリアも価値が低かったときは叩かれ放題だったなんてことはよくある話ですからね。

>302

完成在庫を順調に売れてるなんて言うのはすみふだけ。一般には売れ残り。

ここが三井や三菱なら北大塚も評価が上がってる！って素直に言えるけど、よりによって住友だからねぇ。しかもステーションコートで釣り上げておいて、周辺相場が上がってます！でここじゃ自作自演とも言えるし、無難にルフォン待った方が出口で火傷しなくていい気がするけどね。

災害対策が充実しているように見えますが、
他のマンションに比べてどうなんでしょう？
あんまり詳細に書いていないところも多いので、
シティハウス大塚は万全な対策を打っているように見えます。

中間期決算出揃いましたね。
住友、三井はやはり好調のようです。
三菱だけ不調みたいですが、安い材料で安く作る方針が顧客に選ばれなかったようです。

土地も建設費も上がり続けてるので、今工事契約したマンションが2～3年経って完成するまでは少なくとも上がり続けるんでしょうね。
数年前まではマンション価格が下落するなんて噂もありましたが、最近読んだ不動産情報誌だと2025年までは上がり続けるなんて予想もでてますね。

デベが最高益って消費差還元してないってことなんだけどね。

一部の住戸が大梁の下に玄関扉がある。耐震ドア枠使っていても大梁が損傷受けたら支えきれない。防災対策は部分ではなくトータル設計なんだよね。

現地に行ってみましたが、大塚駅北口からマンション全体が見えるのが良かったですね。都電前の三井？の賃貸を除くと、北口では一番駅近はマンションな気がしました。