プラウド仙川緑ケ丘について

確かに現在は女性が夜歩くにははちょっと心配です。拙宅も娘には23時以降はタクシーを使わせています。ただし、都営住宅自体が建て替えられれば、”いなげや”からの道は明るくなるでしょうし、八幡様からプラウドまではすぐなので、かなり改善されるでしょう。

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頻繁に撮影されています。ＴＢＳのＭＯＺＵ、Ｓ－最後の警官とかロケしてました。

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先行モデルルーム行きたいけど、価格がわからないので何とも…
全然予算に合わなかったら、営業さんにも迷惑かけるだろうしなあ。

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商店の立ち並ぶ駅南ではないですがいなげや・セリア・しまむらに5分以内と便利で閑静な立地で駅徒歩10分
南向き中層階70㎡以上で5000万円台なら即買いなんだが…事前登録しないと教えてくれないのかな？

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モデルルーム行った人いますか？
よろしければどうだったか聞かせてほしいです

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事前案内会は12/2からですよ。我が家は6000万以上なら辞退します。価格上昇してるとはいえ、2.3年前までプラウドシティ仙川や駅3分のブリリアが坪260で買えているので価格はしっかり見極めようと思います。

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55ですが、事前案内は今日明日ですよ。
webエントリーしたら案内メールが来ました。

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2～3年前ならともかく今はブリリアでもプラウドでも中古で坪260万円では買えませんよ。

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今日からだとは知りませんでした。
事前案内会では予定価格も伝えると言っていたので参加した方は価格聞いていると思います。

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エントリー者限定サイトでは事前案内会は12/2.3となっていますよ

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価格どのくらいだったのか気になります。

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「2-3年前は駅近でも坪260万円だった」と言ったところで仕方ないのは正しい。

土地の値段も資材費も労務費もゼネコンの利益率も上昇している。

ただし「6000万以上なら撤退」はもっと正しいのでは？

「長期的に不動産価格は上昇する」という見方に立たないのであれば、過去の平均的坪単価を大きく上回って買った不動産が将来的に値崩れする蓋然性は高い。高い時期にあえて買わずとも賃貸で待つのも賢い選択肢に思える。

うちはリーマンショック前後のマンションミニバブル期は回を見送り子供の小学校入学に合わせて2013年に購入。今は大きな含み益。小学校を卒業する19年に一旦売却するかどうかを検討中。

まあ住友不動産なら最悪完成在庫でも良いと考えるだろうが、ここは野村だからちょうど捌けそうな価格付けをしてくるとは思うけど。完成近くまで長引けばいよいよオリンピック後を意識してしまうだろうから、できれば短期決戦で販売済みにしてしまいたいのではないだろうか。

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ここの皆さんの予想よりはるかに高かった。

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プラウドシティ仙川が中古で6980万円します。
新築ですからそのくらいはするのでしょうね。
人気の仙川駅10分なら一応徒歩圏内ですから。

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ここは値下げしないと厳しそうですね。中心価格だと7000万程ですかね。強気な価格設定で驚きました。

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「6980万円でもし売れるのなら売りたい」という個人売り手の希望価格と60戸を1年で売り切ろうとする新築の価格を比べても仕方ない。もちろんもし6980万で成約すればその価格帯に実需が1戸分はあったことになりますが。

プラウドシティ阿佐谷とかをみて分かるように完成在庫になってしまえば早々に数千万(15-30%程度なのかな)値引き販売してしまうようなデベだから、気に入った間取りでもこの価格帯で早掴みする判断は難しい。発売直後で人気のあるものは高めの定価で売れて、残ったものは値引きされていく…というのはある意味当然なんだけど、不動産は金額が大きいしリセール価値まで考えると、高値掴みのリスクはとりたくない。

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ブリリアやプラウドシティの中古相場から、駅には若干遠いけど新築だからそのくらいなら売れると判断したのでしょうけど、仙川駅10分で7000万円ですか…

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>25

リンク先ＨＰをみると、「中高層住宅地区→→土地の合理的な利用により公園や広場などのまとまったオープンスペースを生み出すとともに敷地内の緑化を進め，周辺の低層住宅地や景観との調和にも配慮した建築物等を誘導する。」とあります。

これは、結局、都営住宅の建て替えを意味するのでしょうか？

「誘導する」ということは、民間住宅を誘導することを意図しているようにも読めますが。

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プラウドシティ仙川の中古が、他にも出てますね。

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新築と中古ですが価格はほぼ同じ水準と思われますので、コンセプトが全く違いますから立地・共用施設・建物・間取りなどを比較してみるのもいいかもしれませんね。

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プラウドシティの中古の方が断然安いですね。築浅なのに同じ条件の部屋でも1000万くらい緑ヶ丘が高いということになります。立地は明らかにプラウドシティですよね。駅からフラットな道のりですし

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阿佐ヶ谷のように売れなくてそのうち価格設定下げると思われます。500万下がったとしてもまだ高いけど。

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このマンションとは直接関係ないけれど
仙川って新婚夫婦が住みたい地域No.1らしいですね。

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現地を見てきました。他の方がおっしゃっているように坂道を下ってまた登るのがなかなか大変ですね。計画道路が完成すれば車通りも増えるでしょうし子供のいる家庭には心配な部分もあります。

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いくら何でも高すぎる。この価格なら笹塚で売り出してる新築マンションと同価格帯ですからね。もっと都心でも十分選べて買えてしまう価格なのでそれでもここを買うってかなりの決断が必要です。

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高過ぎだと思いますが、野村不動産は市場価格からこのくらいの価格なら買い手が十分いると判断したのでしょう。同程度の価格でも、10人が10人笹塚を選ぶ訳ではありませんから。

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南口５分でランドマーク性があるのならともかく、
北口１０分でこの価格はないと思う。

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そうかもしれないが、南口5分圏内にはもうマンション用地がないから北口10分でもこの価格なんだろうね。

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いやいや、安藤ストリートの脇とかにもまだ畑もいっぱい残っているような土地柄なんだから…

島忠横のジョナサンの北の土地とかもマンションにしたら良さそう。

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北口でも、いなげやの向かいの駐車場なんか良さそう。

徒歩５分圏。

高台になってるので、見晴らしも良いと思う。

まぁ、所有者が売ってくれたらの話ですが。

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駅５分以内に賃貸マンションにできそうな土地はありますが、残念ながらランドマーク性があるような分譲マンションが建てられる土地は残っていないようですね。

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2022年に生産緑地が解放されれば南側にもマンション用地がたくさん出てくると思います。仙川はまだまだ需要ありますからね。こちらの入居が2019年なのでそれほど長い時間待つこともなさそうです。
ここ数年は毎年分譲マンション出ているので無理して買わなくてもまた来年以降もいくつか出るとは思いますよ。こちらは大規模ではないので管理費などが膨らみそうで心配もあります。

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島忠北側（マンションギャラリーの西側）にある
建設機械リース会社の倉庫は
周囲にマッチしないね。
結構敷地も広いし何れマンションが建つかも？

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駅アクセスが
不便ですね。

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ちょっとわからない事があったのですが、マンションの入り口を出てすぐが道路になるということですよね？マンション側に歩道もなく、反対側に渡る横断歩道もないのですがどうやって出入りするのでしょうか？交通量も今後増えると思われますが車が来ないか見計らって渡るしかないのでしょうか？特にマンション側から出るときは車側からもカーブで見通しが悪く危険なように思うのですが、どなたか確認されましたか？

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歩道もなく、反対側に渡る横断歩道もないというのはどの道路のことですか？
http://www.city.chofu.tokyo.jp/www/contents/1182127627586/files/midori...

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マンション出てすぐの目の前の道路ですよね。確かに敷地を出るといきなり道路になっていてマンション側に歩道ありませんね。反対側には歩道ありますがそこまでどうやって渡るのかということだと思います。

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86です。
ここの道路に歩道がありません。

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他のプラウドだと、マンションの敷地内に歩道を作ってますよ

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ここは歩道作る計画はなさそうですね。マンション出たところが道路です。自転車やベビーカーなど怖いですね

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前面道路は心配するほど交通量が多い道と思えず、むしろ少な過ぎて夜一人歩きが怖いような、寂しい道路と思うんだが。

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いや、計画道路が完成すれば車通りは増えるかもしれませんね。まぁ車の通りが少なかったとしても片側一車線ある道路なので歩道は欲しいですよね

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松原通りの事かな？
将来中央自動車道まで伸ばす計画があるので
交通量は増えるでしょう。
ただ、今年開通した若葉町部分（湯けむりの里以南）の道路は
植栽で歩車分離、歩道幅は片側3メーター程でま～ま～。
多分同じような道路になるのではと思うけれど。

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調布市も、大きな都市計画道路を造ることより、
このような生活道路を安全に利用できるようにすることを
まず第一に考えてほしいね。

建築確認等の機会を使って、ノムサンに敷地左側に公開空地を設けるよう要請すべきだったのでは？
（お願いベースででも。）

あるいは、調布市が敷地の一部を買い取らせてもらって整備する手もあった。
（工事費用は都市計画道路に比べれば微々たるものでしょう。）

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ここ6000万以上するんですか？残念です

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ここの計画道路は都道です。

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Iタイプは廊下が長い間取りになっているので、玄関から見ると広く見えるので、利点だと思います。
廊下が短いとどうしても卑屈感が出てしまいますが、玄関から入って廊下を通ってリビングに行きますから、部屋全体が広く感じるという利点があります。
難点としては、掃除が少し大変なことくらいかな。
収納もたっぷりありますから、家族で暮らすのにちょうどいい収納力と広さになっているところが良いですね

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Iタイプは確かに良さそうですが価格面でどうでしょうね。6000万ぐらいで買えそうですか？

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南向きで展望の開けた部屋は、7000万円近くします。

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物件は魅力的でしたが価格が下がらないと厳しいですね。まさか坪300になるとは思いませんでした。ここ買う人の年収ってどのくらいなんですかね？

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Iタイプが良い間取りって、いくらなんでも無理ありすぎでしょ。

いわゆる田の字型。面白味のない最も平凡な間取りでよく言えばスペースを最大限活用しようとする合理的な間取りだけど、マンションの中住戸で工夫のしようもなく量産されているだけのこの間取りをあえて評価するって謎過ぎる。もし本気でこの間取りが好きならあらゆるマンションにありそうだから選択肢には困らなくて良いですね。

３つある個室のうち２つは共有廊下向けの窓の部屋で残り１つは窓すら無い(だからリビング側に引き戸をつけている。ドアにすると洋室じゃなく納戸扱いになってしまうから)。

正直「マンションの立地が好きだから」「価格が安かったから」という理由で間取りには妥協して決めましたっていう間取りなんじゃないかと思うのですが…

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ここ買う人は年収1500万ぐらいじゃないですかね。南向きで5000万台が全くないのは庶民にはかなり厳しいですね

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>>104 匿名さん
共感です！仙川のここ数年の新築価格を知っていたのであまりにも高くて引きました。管理費も共用施設がないのにかなり高かった。この価格で買う人いるのかと疑問です。

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価格を見ると友働きが多くなりそうなマンションですよね。

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最近の野村不動産の物件は、柱をアウトフレームしたり三次元的な空間使いが良いなと思えるものがいくつかあったのですが、ここは間取りや仕様に関してはコストダウン感がハンパないですね。シェフルールが完売し、仙川徒歩圏の競合物件が存在しない為、価格も強気で何だかなーって感じです。

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徒歩10分とはいえ信号3つに坂道ありですから皆さんが言っているようにさすがにこの価格では売れない。500万下がってもまだ高いかな。

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仙川で徒歩圏内なら、このくらいでも売れるとの判断なんでしょう。全く売れない価格で勝負するはずがありませんから。

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3年前に仙川で販売したブリリアやプラウドシティが高過ぎると散々いわれましたが、今では中古でも当時の価格では買えません。ここも、今は高過ぎと言われていますが、いずれ安かったと言われるようになるでしょう。

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脅威的な人口減でそれはないでしょう。
都心じゃアルマイシ。。

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隣の駐車場は、将来的にマンションになる可能性があるそうです。
だったら、隣もいっしょに買い取ったらよかったのに。

大規模になれば、もっとゆとりのあるランドプランや間取りになったでしょう。
管理費も下げられるし、共用施設も作れるし、二方接道になり、サブエントランスも作れるし、ね。

あーもったいない。

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3年前から現在で物件の価格が横這い〜上昇しているとして、それが物件独自の魅力/価値の上昇なのか、単なる不動産市況全体の上昇なのかを考える必要があります。

15年前から5年前にかけて仙川の居住地としての価値が大きく上昇したことは否定しませんが仙川の商業施設の集積は5年前の時点で既に今の姿と同等になっていますし、独自要因で価値が積み増されたと考えるのは無理があるでしょう。

3年前との比較であれば仙川に限らずたいていのマンションは現時点の価格の方が良いでしょう。つまり不動産市況自体が上がったと言うことに過ぎないと見ています。

もちろんこれから3年後、東京オリンピックが終わる頃になっても不動産市況がもっと上昇しているという見方をするならば今の物件価格は妥当だったと言えるかもしれません(それにしてもこの物件(仙川駅徒歩10分で坪300万)は酷過ぎるとは思いますが)。

もっと言えば、5年前に買っていたら今なら相当な利益が出ますし、15年前に買った物件でも今なら買った時の価格かそれ以上で売れると言う話を結構聞きます。一方10年前にマンションミニバブルの時期に買ってしまった人はどうにもなりません。そしてこの物件の価格はまさにミニバブルを彷彿とさせるような水準に個人的には見えています。

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高いと思えば見送ればいいだけ 、野村はこの価格でも十分売れると判断したまで。

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今の価格はあくまで予定なので申し込み状況次第で販売開始の時には値下げする可能性はあるそうです。

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>114
まさにその通り。
この価格で買おうという人が十分集まれば野村の需要予測が正しかったということ。
逆に見送る人が多ければ間違っていましたということで多分値下げされるのでしょう。

ただ115のような会話を早くもこの段階で販売員がしているというのがもし本当であれば、既に値段が高過ぎるというフィードバックが多くて、販売側が危機感を感じていると言うことなのでしょう。

あとはどれだけ下げれば十分な需要が出てくるかでしょうが、個人的には1割だとまだまだ難しいレベルに見えますけど、どうなんだろう？かといって価格設定時点の粗利率がせいぜい2割だとすれば、追い込まれるまでにできる値下げ判断には限度がありそうだけど…

もし価格は微調整で引っ張るだけ引っ張って完工間近になっても全然埋まらなくて値下げというシナリオを辿った場合、元値で購入された方は残念でしょうが、一定数を元値で売っておけば残りの部屋への値下げ原資には多少余裕が出るので残り物を買われる方はより大幅な値下げも期待できるのかも。野村は完成在庫を嫌う傾向があるので、実はそういう売りさばき方がスタンダードなのかもね。

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100戸超のスケールならまだしも、総戸数61戸なんだから新築ライバル物件がない仙川エリアにおいて野村不動産の営業力なら余裕かと。プラウドシティ仙川の中古価格を横目に見ながら値付けしてきた感じで、こういうところは上手いなと素直に思うけどね。一点、気になるのが竣工から引き渡しまで1ヶ月しかないこと。何とか来年中に引き渡しまで終わらせたいっていうデベ本位なところが透けて見えて、内覧会後の補修がやっつけにならないか気がかり。

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駅からの距離は10分とほぼ変わらない立地で、10年後のリセールバリューは仙川、国領、笹塚、どこが高いですかね。

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笹塚ではないですか。
クサッても渋谷区ですから！

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景気が現在の状況で横ばいで推移したとして、
ここのリセール時の価格はどのくらいが見込まれるでしょうか。
１０年で１割減くらい？

また、賃貸回しの需要はありそうですか？

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建築費高騰は15%と言われているのでオリンピックの建築が終わった段階ですでに1割以上減になりそうで怖いですね。

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建築価格の上昇は、一部ではオリンピック特需のためではなく建設業や飲食店などいわゆる3K業種には、特に人が集まらないのでオリンピック以降も人手不足が続き、今後とも建築価格は下がらないのでマンション価格も殆んど下がらないと予想する専門家もいます。

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>>118 匿名さん

国領も発展する余地、キャパあり、
楽しみな街かも。

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国領は街の繁栄を支えていた企業の撤退が相次ぎ、またこの地区最大の人口を有するくすのき団地も高齢化が進み、消費のキャパは年々落ち商店街も生き残りをかけ必死なんですよ。

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景気が現在の状態で横這い10年というのは相当ハッピーな予想だと思いますけど、もし10年で1割減だと思えば、どの物件でも「買い」ではないかと思います。

7500万円のマンションの1割 750万円
固定資産税、管理費、修繕積立金10年分 600万
売買手数料、税金 300万
10年間で1650万円なら月あたり14万弱
仮に4000万を借り入れた金利コストを踏まえても月18万円程度の負担なのではと。年収が1000万でも手取りベースの3割には収まる程度の水準。

多分賃貸で同レベルのものなら25万以上はするでしょうから、かなりお得？

あとは
・収入面で変化があるリスクをどう考えるのか？
・金利変化のリスクを避けて固定金利にするなら金利コストでさらに月数万かかる。
・10年経つと住宅取得年齢層と思われる30-44歳人口は2640万から1950万に25%以上も減ってしまう(そしてさらなる先細りが明確になってくる)中で都心部以外の需給はゆるゆるになっていないのか？

景気がずーっと良くって10年後に1割しか下がっていない可能性もないわけないだろうし、逆に3年後に2-3割下がっていたとしても全く驚かない。2-3割というと大きく聞こえるかもしれないが、行き過ぎた水準から単純に3-5年前の水準に戻るだけ。ほぼ同じ立地条件のシティハウス仙川緑ヶ丘は坪240万でもなかなか売れなかったわけですし。

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人口が減るから不動産は必ず下がると言われていますが、東京でもすでに年々空き家が増加し空家率は11%にも達しているのに、なぜマンション価格は上昇するのか？都心だけは需給関係がタイトだから例外ですか？でも都心にも空き家が増加しているのです。不動産価格は、予測しても正直解かりません。もし、予測が正しいのであれば、不動産アナリストはみんな大金持ちです。ですから買いたくて、買えるのであれば買うのが正解です。

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>126

　仙川のマンションを買いたくて買えるのですが、
　マンション全体にも住戸にも魅力が感じられません。
　それでも買った方がよいか悩みます。

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しれっと販売開始日を1月に延期しましたね
価格が高すぎるという意見を受けて調整しているのかも

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みなさん今の段階で要望書出されましたか？要望書の締切日までに出さず一期の販売開始から申し込むと抽選の際に不利になるのでしょうか？どうしてもこの価格で要望書は出せずに今に至っています。

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こちらはパンフレットを作る予定ないのでしょうか？Webでの間取りだけですよね。エントランスや廊下の感じなどイメージがつかず魅力が湧いてきません。

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プラウド×西武建設はプラウド白糸台と同じで、高さは違いますが色やフォルムが似ているようです。

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>>127 マンション検討中さん

築浅中古も見てはどうですか？
ブリリア、プラウドシティ、シティハウス仙川ステーションコートあたり。
時々売りに出てますよ。

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中古で売りに出ている部屋は低層階か陽当りが悪い部屋ばかり、日当たりがよい中層階以上だと70百万円前後するようです。そのくらいするのであれば、ここは新築でまだ部屋も選べる…と思ったりもしますが、立地を考えると何しろ高すぎます。

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高くても質が良ければやむなしと考えるべきか。

その点、質の面ではどうですか？

たとえば、熱線反射ガラスは、今回初めて耳にしましたが、
遮光、遮熱、プライバシー面は良さそうでしょうか？

クオリティブックを早く見せてほしいね。

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内廊下でもないし共用施設もないのに管理費が高すぎる。修繕費と合わせて月々3万。5年ごとに上がるので10年後には管理費と修繕費の支払いだけでもなかなかの額になりますね。

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要望書の期日迫ってますね。
どれくらいの方が出されているのでしょうか。
やはり少し高く、一次は見送ろうかと検討中です。

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希望する部屋があるのなら、第一期に要望書を提出しておかないと無くなりますよ。最終予算がどうしても合わないのであれば、手付けを納めなければキャンセルになります。

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ここはかなり苦戦しそうですね

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仙川は第一種低層住宅地が多いので、マンションはなかなか出てこないから多少立地が悪くても意外に早く売れるのでは。

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いや、仙川はここ数年マンションが毎年作られてることを考えると今後も出てくるかと思います。計画道路や都営住宅の建て替えで緑ヶ丘も土地が余るのでマンション増えそうですね

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>>140 匿名さん

都営住宅の後は新しいマンション建つ予定なのでしょうか？

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高いね。
ちなみに今年売っていたシェフルール仙川は南向きで4700万からありました。甲州街道沿いとはいえ、この価格差がすごいですよね

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>>141 匿名さん

老巧化した都営住宅の建て替えのみで、順次建て替えて行きます。

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都営団地を建て替えしても、調布市の利用計画では民間のマンションが建てられ予定はありませんし、完成迄も計画道路を含め10年以上はかかるでしょう。

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3年前のプラウドシティ仙川でもパンダ部屋は南西向き71㎡で4996万円でしたよ。

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この掲示板にも価格表出てきましたね。高すぎて絶句です。南向きなら6500以上がほとんどですか…

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仙川は人気がありますから、駅徒歩圏内なら仕方ない価格なんでしょうね。絶句しているようでは、仙川では諦めないとだめですね。

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そうでしょうか。2020年には3割減になっていたとしても驚かないぐらい今は価格高騰してますからね。

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こちらを検討されている方、世帯年収はどのくらいですか？

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オリンピックが過ぎれば価格が下がると信じている人は、このマンションが高くても安くても今は買う時期ではないと判断しているのだから、価格云々ではないのでしょうね。

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