ブランズタワー豊洲ってどうよ？

>>7152 匿名さん

高層階の角住戸はダイレクトウインドウ

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ところで、王様部屋をゲットした唯一の事業協力者って誰（またはどこの会社）か、わかる人いませんか？

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>>7153 匿名さん
ゲット出来ればね
角部屋狙いは高層に固まるから倍率凄いよ

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マンマニの記事はまあ予想通りの内容。

とにかく東急が「湾岸のニーズ」を把握していない。
それに尽きる。
ブランディングがヘタクソ。

そしてこの土地は三井が手がけていればどうなっただろうか。
立地的にホテルやオフィスとのミクストユースで、土地としての価値を最大化し、コストカットタワマンなど作らずに済んだのでは無いだろうか。

この立地には非常に期待してたいたし、一応検討はしていたが、一気に熱が冷めてしまった…
土地の無駄遣い。

※三井関係者ではありません

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>>7156 匿名さん

他のデベより高値で競り落とした分、仕様が残念ってことだよ。
他のデベならそこまで突っ込まないから、上物を良くできたかもね。土地に金かけすぎたら、大好きな三井でも良いもの作れないよ。

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価格がでたのにスレが進まないのが不人気の証拠

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マンマニさん記事読んだら東急に優しく配慮してるのが分かります
はっきり言うと割高
いつもの10年後資産価値では中層階で平均的な坪単価部屋を例にするのに1番坪単価が安い北方角の低層にしてる
6600万台→6000万＝坪単価330万
眺望や日照に大差無ければ方角や階にに大きな資産価値差はないので、平均的な坪単価390万部屋であれば10年後は坪単価340程度かもしれん
プレミアムフロアは未知数なので資産価値は予想さえつかない

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東急の湾岸進出、失敗したね

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湾岸タワマンは投資用に購入されているケースも多く、投資者目線からは仕様を落として、価格を下げることはウェルカムなので、陰でほくそ笑んでいる人も多いかと思います。
購入希望者が、実需から投資に置き換わり、賃貸部屋が多くなり、マンション全体の雰囲気に悪影響を与えないか心配です。

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あと、エレベーターの数が無駄に多く4階で乗り換え、、、
更にプレミアムフロアに無駄に基数を割いてるが管理費や修繕積立金はみんなで維持費として支える
一般フロアなんか135部屋に１基って朝は満員で乗れないのでは？
なのに無駄な配置で高コスト負担して乗れないなんて有り得ないストレス
5階に住んで階段で降りた方が実は賢いんでないか？
多分、内廊下＋EV問題で管理費は平米450円は超えると思う
修繕積立金合わせたら650円は超えるよ
もはやハルミフラッグの維持費が安く見えてしまう水準と予想

皆さん、本当に驚くのはこれからです
細かい事にこだわる湾岸民の不満に対して東急アタフタ→販売延期か値下げもあると見てる

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>>7161 坪単価比較中さん

投資家は実利がないと買わないよ
仕様を落としても割高な価格
古くても立地で勝るシエルタワーより低い評価は避けられない
それより維持費が高すぎて投資家は引くよ

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>>7159 匿名さん
それでも売れるよ。
人気駅近だし、不動産ってそういうもん。

400前後でゆっくり売るって話だったけど、
400弱に着地させたのは責任者がブルっちゃったかな？
結果的にそこそこのペース(月島ミッド並)で売れるんじゃないの？

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月島ミッドは一般発売380部屋
豊洲ブランズは1100部屋維持

3倍近い部屋を売り捌くって比較対象としては違うかな
もし立地の良さがだけで1100部屋売れるなら売主は苦労しないですよ
まして、駅ナンバー1マンションにはなれない
豊洲駅ナンバーワンの中古価格より50万近く高いのがブランズ
月島ミッドも規模は違うが、ナンバーワンのキャピタルが存在して似たような関係とも言える
ただし、キャピタル中古価格より安く販売した
ここが資産価値に敏感な湾岸民には簡単にゴーサインが出せない1要素
資産価値を考えずに豊洲に1億出せる人がどれだけいるだろうか？

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>>7162 匿名さん　
なわけない。
そもそも
大半の湾岸民には手が届かない

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>>7166 マンション検討中さん

ここ10年以内の湾岸エリアの価格高騰で含み益を大量に抱えてますよ
買い替え先も資産価値を重視する方が多いです
彼等は数年単位で住み替える空中族になる方も一部います
最近では中古の在庫増えてますよね？
パークタワー晴海への住み替えもかなりいます

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>7167
含み益を抱えているけど中古在庫が増えている？
約定もしていないのに勝手に含み益を原資として買い替え出来る状況ではないよねw
しかもここは周辺相場より一段と高値、含み益分ではフォロー仕切れず追加投資になる。

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>>7167 マンション検討中さん

その程度含み益じゃ全然足りないよ

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>>7167 マンション検討中さん
含み益は実現させないと画餅なわけで、中古在庫増えてきた中でちゃんと捌かないといけないけど大丈夫かな？
しかも湾岸エリアは新築の上昇幅ほど中古って上昇してないんだよね。ローン残債減らした分に多少乗るか程度で新築資金に当て込む想定はちと甘いのでは？しかも東急が高値掴みしたここなら尚更。

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>>7167 マンション検討中さん
住み替えなら新築と中古の価格差が広がる好況期より、価格差が縮まる不況期の方が得なんだよね。

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>>7165 マンション検討中さん
立地と利便性と眺望が良いので、多少のアレはあっても順調に捌けると思いますよ。
1億まていかない部屋もたくさんありますしね。

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投資は向かない、この立地と豊洲が好きなら買いで良くないですか？

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ベランダのパーテションがショートタイプはないわ…

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結局、周りのタワマンより仕様も高くない、ただ新しいだけの物件だな。

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豊洲は三井とIHIが作った街。

シティタワーズ豊洲といい、ここといい、よそ者の作るタワマンはやはり「浮く」

逆に東急沿線にはブランズブランドが合うのだろう。

東急は三井とJVでここを作るべきだったな。

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パークシティは仕様低いけど、街と一体化して値上がりもしてるしな。

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豊タワとシンボルが仕様も良いし、
立地も幹線道路から2ブロック離れていて
閑静なエリアで一番。

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>>7166 マンション検討中さん
届くよ
7000万前後の狭い部屋がらたくさん

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>>7178 匿名さん

経験上、仕様を強調するタワーマンションは評価低いだよな。

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>>7178
シンボルも小慣れてきてるし住不感が苦手じゃなければ悪くない選択肢だと思う。
但し、芝浦工大の増床計画が進行中らしく、そっち方面の部屋は要注意。
未確認情報だから裏取りは各自で。

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>>7180
設備仕様を強調≒立地が・・・ってことだからね。
トヨタワやシンボルツインは豊洲駅1桁分だから当て嵌まらないっしょ。
パークシティを頂点に評価もほぼ固まってるからね。
周辺でピンとくる物件はスとかベとかア＆ハエリア全域じゃないの？

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>>7180 匿名さん
どんな経験だよ笑

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>>7181 匿名さん

未確認情報？
思いっきり公表されてると思うけど？

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バルコニーの仕切りが思いっきり団地感

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>>7184
ごめんごめん。
又聞きなのと、紛糾必至ってことだったからボカしたんだけどググるとすぐ出てくるねｗ
https://www.shibaura-toyosu.com/

つか工業地域でなぁ・・・
まあ住民の権利でもあるから好きにすればいいとは思うけど。

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三井に任せるべきとか色々文句を書いてきたが、ここは「外観デザイン」には相当こだわりが見える。

坪400の制約の中で、デザインと構造の両方は追求できず、外観デザインに全振りしたのかもね。
洗濯物外干し禁止という拘り具合だし笑

もしかしたら実物が完成したら評価が一変する可能性はある。
立地的に多くの人目に触れる場所だからね。

そして販売開始のタイミングに意図を感じる。マンションマスターのつぶやきが本当であれば、
1.驚きの内部情報の発表(2019年?)
2.ベイサイドクロスのオープンに伴い、駅前の更なる進化(2020年)
3.実物のデザインの秀逸性(2021年)

という具合に段階を追って売れていくかもしれないね。
結局は3年かけて売れれば良いわけだから。

※東急の関係者ではありません

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>>7187
下がりや随所のコストカットより、
洗濯物外干し禁止が一番というかボディブローのように後々効いてきそうな気がする。

ツインだかシンボルも外干しスペースがなくて地味に評判悪いし、
外干し禁止なんか超都心の極一部だけ・・・

豊洲は何だかんだでファミリー層に支持されるエリアだし、
シングルディンクスやリタイヤ層に1000戸規模で売り抜くのは至難の業・・・

仰る通り外観を工夫してコストカットで坪400弱に抑えたのは正解だと思うけど、
外干しＮＧだけは意味不明・・・責任者に真意を聞いてみたい。

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>>7188 匿名さん
外干しは、みんなドラム式乾燥じゃないの?

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ベランダの手すりが曇りガラスの場所も
あるようだけど、ほんとに外干し禁止なの？

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みなとみらいも外干し禁止。

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スカイズとかベイズは外干し禁止なの？
もし禁止で無いなら、ワケわからん規則だな。

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普通は柵より上に出てはいけない程度の管理規約だけどね。

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みんな外で干したいよね
デザイナーの自己満やめて欲しい
マンションは眺めるためにあるんじゃないんだからさ

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>>7194 マンション掲示板さん

でも、パークハウス晴海タワーズみたいな美しいタワマンはみんなウェルカムだからね。
住むかどうかは別としてね。

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スカイズは洗濯物OKだよ。ベイズも確かOKじゃないかな？
正直、外干しOKじゃないと何かと不便だし乾燥代もバカにならないよ。

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そんな外に干したいですかね。浴室乾燥とドラム式で事足りそうな気も。
たしかに、干せないより干せたほうが便利ではありますが。
どっちかというと下がり天井のほうが気になります。

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>>7195 匿名さん
あそこは素敵、スペックもいい。でも洗濯物干し禁止じゃないよね。ここは実生活よりデザインを優先させたのが許せないんだよな。

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普段から浴室乾燥とドラム式乾燥しか使ってないから、外干しのニーズはよく分からないなぁ

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我が家はホントに外干し禁止なら検討は
中止になります。
大変残念だけど、今、外干しできる環境が
無くなるのは考えられない。

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外干しできるかどうかなどは正直枝葉末節な問題だと思うが、何故それほど気にする人が多いのか不思議ですね。
乾燥機で対応可能である一方、外干し禁止は生活感が出なくていいというメリットもある中でそれだけで検討中止というのは、何か別の意図があるのではと勘ぐってしまいます。

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>>7201 匿名さん

ただの買えない言い訳ですよ

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別の意図なんて無いですよ。
我が家も乾燥機はあるけど
お日様が出てる時は外干しする
習慣は変えられない。
それは結構大きな事だし理屈では無いし、
そのような家族も多いはず。
昨日モデルルームにも行ったのに
大変ショックです。
でも営業さんに確認とろうとは思う。

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人それぞれNGポイント違うの当たり前

洗濯物外干し
高いランニングコスト
一般フロアのEV不足
タワーパーキングではなく機械式
下がり天井が酷い
坪単価が高い 豊洲ナンバー1マンションより50万高い

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洗濯と駐車場以外がネック

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>>7201
もちろんメリットデメリット両方ある。
ただ豊洲の客層を考えるとあったほうが圧倒的に有利な気はする。
逆に何故NGにしたんだろ？スペースの問題？見た目の問題？吊り具ケチった？
周辺で禁止してる物件なんかほとんどないしマーケティングミスっちゃた？
それとも敢えて周辺との差別化を図ったのかもだけど、ちょっとどうだろう？って気はする。
豊洲は高級路線よりファミリーに寄せたほうが無難だよ。
行政指導かなぁ？それならまあ仕方ないけど。

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洗濯物は検討中止確定にまではいきませんが、その手前で、かなり悩まされています。規約変更してくれないのでしょうか。

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Twitterでは、これかな？って言われていますね。
http://dorattara.blog.fc2.com/blog-entry-206.html

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洗濯の外干しが大事なのは私も理解できますが、マンション購入検討の最重要プライオリティになるとまでは想像できませんでした。

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>>7207
規約も何も、外干し禁止が事実ならスペースや吊り具がないと思う。
基本、ベランダの高さを越えなければOKってところが多いけど、
風も強いし吊り具を後付けにしたり個々の判断に委ねるのはそれこそ危険な気がする。

もちろん外干しNGに惹かれて購入する人も中にはいるはずだから、
規約を変えるのはそんなに簡単なことでもない。

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>>7209 匿名さん

片方はよくても主婦あるいは主夫が許してくれないケースがあるんだよ。

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規約で無くてこの場合は規則あるいは細則で
定める事項だけど、いずれにせよデベが決めた事を
後から変えるのは大変な作業になる。

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>>7208
これが理由なら仕方ないね。
乳白色バル採用で眺望を犠牲にする理由は一つもない。
逆に乳白色バル採用で外干しを優先させたらネガレスで全てが埋まると思う（笑）

中央区の容積率云々よりはマシだけど、
1LDKの割合を増やせって条例できたり、デベさんも大変だね。

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>>7213 匿名さん

え？ベランダが乳白色のガラスの部屋も沢山あるよ。

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>>7214
マジで？
益々意味が分からんな・・・
まあ最終的には自分の目と耳で確かめるしかないなｗ

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ららぽよく使う方はＰＣＴ。
閑静な住宅エリアで落ち着いて暮らしたい方は
幹線道路から離れている豊洲タワーかシンボル。
いずれにしても再開発エリアの2、3丁目。

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うちも嫁が選択への拘り強く、外で干す事は我が家においては重要になってます。洗濯機もドラムから縦型、液体から粉に変えさせられました。。
個人的にはそんなこと…とは思うんですがね

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>>7209 匿名さん
価値観なのですが、外干しができないのは、少し誇張して言うと、私にとってはトイレがないようなものです。外干しできて当たり前だったので、プライオリティの前の話でした。

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>>7217 匿名さん

わかるわかる。
うちなんか数分でもお日様にあてようとする。

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トイレは大げさでは？．．．と思うが、価値観の相違を超えるレベルなのかな。
数分でもお日様って、もはや信仰のレベルですもんね。

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外干し禁止のタワーマンションにいたことあるけど
規則を全く守らない人が必ずいるんだよね。
外を歩いてると洗濯物が逆に目だってフラスト
レーションたまる。それもあって外干し禁止の
マンションなら避けたいというのが正直なところ。

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>>7220 匿名さん
主婦の外干し信仰はむしろマジョリティだよ

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紫外線信仰か！

本人はUVカットの服とか日焼け止めとか使うくせに。。

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>>7200 匿名さん
少し潔癖な俺としては
外干しが考えられない。
汚い。

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>>7224 マンション検討中さん
出た、部屋干し信仰！

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>>7130 検討板ユーザーさん

その通りだと思います。
１番人気になれるのかどうかはとても重要です。もし1番人気になれなくても、周辺で1～3本の指には入っていないと、一斉に売り出し物件が増えるような事態になった場合、選ばれません。
タワマンの売却戦略で怖いのは、戸数の多さです。これは不動産の面白いところでもあり、怖いところでもありますが、100戸程度のマンションであれば、10％売りに出ても10戸。10人買いたい人を見つければ良い。このマンションのプレミアムフロアであれば、10％売りに出ても買主を数名見つければ済みます。一方通常のフロアはどうでしょうか？全1000戸として100戸売りに出ると100人も買主を見つけなくてはなりません。当然安くてお得な部屋から売れますので、安くしないと売れません。早期に売りたい人が破格の値付けをしたら、つられて下げる人もたくさんいるでしょう。
私もタワマンに数件投資し利益を得ましたが、物件選びとタイミングには相当時間を費やしました。タワマン購入は一歩間違えると生活を変えてしまいます。上記を最悪のシナリオとして頭に入れておいた方が良いです。

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>>7132 マンション検討中さん

比較はどこでも良いですが、都心でもリーマン時は坪100万ぐらいは平気で値下がりしました（誰もがうらやむ、欲しがる物件であればそこまで下げずとも多少の値下げで売れるでしょうが）。弱小デベ物件や、立地が悪いともっと下がりました。
豊洲の他のタワマンと競合するような通常フロアの物件はどこまで下がるでしょうか？私は、坪200万前後まで下がる覚悟はしておいた方が良いと思います。将来売らざるを得ない時に仮に坪200万になっていたら残債は返せるか？手元キャッシュで穴埋めできるか？資産価値も重視されているのであればしっかりシミュレーションしておく必要があります。

私は、資産価値重視で通常の生活用として購入するなら、多少予算を超えたとしても、内陸、駅近の大手デベの100戸程度の築浅中規模マンション購入をおすすめします。プラウド、パークハウスなどです。戸数も適度なので管理費や修繕積立金も負担が抑えられ、設備スペックも非常に満足度が高いです。都心なので多少の不便はありますが、そこに住んでいる、という優越感、喜びは何物にも代えがたいものがあります。

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そうかなぁ。
100戸あろうが価格はもちろん、広さ、方角、眺望、日照、部屋の保存状態など全部違う条件だからそんな見方はしないなぁ。

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大体、ベランダの壁低いから外干してたら覗かれちゃうよ。

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>>7227 住民板ユーザーさん

豊洲の駅近タワマンの一般フロア中古が坪200万まで落ちる時って、ほかの都内駅近だって相当下がる時です
2006年のシエルタワー時くらいの激安水準に不動産が悪化する可能性は低いのでは？

豊洲は再開発がまだ続く
職住商がバランス良く発展していくのです
発展する豊洲が坪単価200万まで下がるときは有明は150万、晴海も170万くらいかな
都心だって不動産バブルで1番上がった反動は怖い
都心に住む人って株やら不動産やら何やら分散投資してる人の利益で高音市況が支えられてきた
その分散投資の半分以上が不況で焦げ付いたら投資用不動産の売り出しが都心でも増えて暴落する時じゃないかな
湾岸よりも上がりすぎた都心の方が次の不況でのリスクは高そう
過去の不況時とは違った結果になるかもってことです

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洗濯物の話題を長文で消し去ろうと必死な人だれ？w

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>>7101 マンコミュファンさん

分譲においては仕様はとても大事。騒音一つも、仕様で相当ちがう。壁や柱も、占有面積が全然ちがう。

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>>7232 マンション検討中さん

すごい前のにリプしてしまった。。

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>>7232 マンション検討中さん

見た目の豪華さよりも建物本体の仕様は大事。
仕様がいいタワマンは立地が悪いとか、リセールには重要視されていない、とか直ぐ言う人がいるけど、仕様はいいにこしたことはない。
ここは消防署や救急病院が近くにあるから救急車のサイレンはうるさいだろう。
サッシの等級はどの程度のなのかな。

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>>7234 匿名さん

そうかな？
十分な仕様があればそれ以上の仕様は自己満足だよ。例えば、高速道路に面した部屋のサッシ性能を静かな部屋に持ってきても単にサッシの開け閉めが重いだけ。

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>>7234 匿名さん

見た目の豪華さは大事。
特にエントランスはマンションの顔なので
しっかりお金を掛けて欲しい。

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本日何か発表ありましたか？？

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路線価は今日のニュースで報道されていますが、参考にするのはパークホームズ豊洲ですか？

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路線価ですかw
てっきり地下鉄か何かあったのかと…

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>>7230 マンション検討中さん
豊洲より都心の方が再開発の件数も面積も圧倒的に多いけど。

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>>7240 匿名さん

面積が違う

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もはや豊洲自体が都心だから

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おれはこのマンションには結構期待している。
外観デザインにね。
どストライクなんですわ。

ベイサイドクロスとPCT、スカイズと並ぶブルーを基調としたスカイラインは美しいと思うよ。

だから売れようが売れまいがどうでもよい笑

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>>7241 匿名さん

都心の何処と比較するかです
同じく面積で比較すべき
こんだけファミリーが生活しやすい利便施設が揃いながら再開発が進む街でないと比較にならないけど

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豊洲駅徒歩6分築10年の豊洲シンボルの中古が値下がりしてて話題
特に西向きは坪単価280万台
芝浦工大の新棟が建てられるため売りが増えてる
眺望無くても豊洲駅近に住みたい人にはコスパ良くて安く買い叩くチャンス
ブランズタワー眺望なし北東低層でも坪単価365万スタートだから周辺中古と差別化できる部屋を買わないと将来リセールする時に坪単価300万割れの危機は高い
ちなみに、将来デッキで駅まで繋がるパークシティ豊洲Ａ棟の西向き永久眺望の虹橋ビューは坪単価330万から360万が相場
ブランズ南西向きの比較参考になる
湾岸に求める開放感がない部屋は安く買っても将来価値はないに等しい
ブランズ南西部屋の中層階を坪単価420万で買って将来360万で売るのか、安い北東低層を365万で買って将来290万で売るのか？
一般フロアはかなり下がるのは同じ

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シンボルが280？！
少し興味深いです個人的に…

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>>7245 匿名さん

なるほど、と膝をポンと叩きました

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1番将来価値が下がらないのは北西方角の部屋
眺望と開放感が得られるのに坪単価365万スタート
北西の中層階坪単価380万を買うと将来価値予想は坪単価340万
南西中層の将来価値360万との20万差は日照や南向きでない点だけの差で眺望だけ見れば優ってる
ちなみに、何階どの間取りを買えば更に単価下落を抑える事が出来るか調べたけど書いたら困る人がいるので割愛します
下がり天井が酷い部屋とか買えば理論上の資産価値では大差なくても成約に至らない

お気づきの方も多いと思いますが、下がり天井が酷い間取りが多くのが南西、北西
だからこそまともな少ない綺麗な間取りを先に押さえる必要がある
北東は眺望も日照もショボいが間取りは綺麗なの多いよね
南西北西の間取りをもう少し頑張って欲しかった

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>>7245 匿名さん
シンボルは南のレインボービューが永久眺望だけど、中古市場にでてこないね。

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>>7246 匿名さん

ガチで狙いたい部屋がシンボルにあるけどタイミング的に買えないんだ
投資資金の満期時期的に難しくて
答え書いちゃうけど北西角部屋9階が坪単価274万
完全に芝浦工大とお見合いする西向きの中部屋より安くてお買い得
今、北西角部屋坪単価274万を買えば将来価値も大丈夫
ちかみに角部屋なら西はお見合いでも、北は運河があって開放的
ブランズで高値掴みするよりお得だと思いませんか？
人生詰まないで済みます

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見ました！
というかこの価格帯あるんですね！
確かに気になりますね…
しかも広さ的にはベストです。
西側の遮蔽具合がどうなるかですねー…
でも北側はgood!

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>>7251 匿名さん

出物だと思いますので早めに一度内見してみて下さい
塞がれる可能性があるのらリビングの肩側だけ
部屋は北の運河を向いて永久眺望
豊洲駅近タワマンが坪単価270万台から買えるのに新築というだけでプレミアム料金を科されたブランズは詰む部屋がたくさんあり心配です

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