ブランズタワー豊洲ってどうよ？

>>1791 匿名さん
豊洲全体のマーケットからみると、近隣タワーマンションから東急への買い替え需要は小さいので、それによって価格が下がる可能性は低いですね。

そうかな？

モデルルームを見にきたものの価格が高くて諦めた人が周辺のタワマンに流れ、一時的には中古価格は上昇するかも知れません。
が、それが落ち着いたら買い替え組の一斉に出てくる中古物件の価格はどうなりますやら。。。
オリンピックも終わった後ですからね。
これ以上値上がりすると、一般サラリーマンはもう買えません。
豊洲はファミリーの住む町なのに。

>>1794 匿名さん
タワーマンション1棟できたくらいで中古物件の価格が値崩れするなら、晴海や勝どきは今頃暴落してますよ。

東京の人口は当面増え続けている現状、新築の価格がこれだけ上昇しているなかで、中古市場が下がる可能性は低いでしょうね。

諸外国においてオリンピックが終わったあとに不動産価値が極端に下がった例は少なく、逆に不動産価値が上昇しているケースの方が多いですよ。

たしかにファミリー層が多い街なので、新築みたいに2割3割と上がることはないと思いますが、現状維持か緩やかな上昇は可能性として高いと思います。

>>1792 匿名さん

一次取得ではもう買えない価格。
近隣湾岸タワマンからの買い替え需要は多いよ。
10年前からすると、4～5割高になったタワマンもあるからね。
豊洲では、パークシティやシエル住民は十数年経つから買い替えによいタイミングとして狙っているよ。

>>1796 匿名さん
いや、豊洲マーケットの話をしているわけで、買い替えが少ないとは言ってませんよ。

1200世帯のうち、一定数近隣のタワーから買い替えがあると思いますが、豊洲全体のマーケットから見ると値崩れ起こすほどではなく、逆に買えなかった層が近隣の中古タワーに流れる需要の方が大きくなるという予想です。

不動産相場が大きく値崩れするならば近隣中古物件の価格が下がることになると思いますが、その可能性は低いと思いますし、この東急のタワーによって近隣の不動産価値が下がることは考えづらいです。

>>1798 匿名さん

だとすると、豊洲住み替え3～4割、400戸前後、
東急竣工時、一気に豊洲中古が溢れるね,

まぁこれまでもそうだったのなら、この物件が出ることで相場が激変することはないでしょう
ほかの要因はわかりませんが、神のみぞ知る感じですね

>>1800 匿名さん

その通りですね。
仮に数百戸が買い替えで中古が市場に出たとしても、価格を下げるほどのインパクトはないです。

最近、豊洲を高値で購入した人は、考えたくない事でしょうが、
一気に豊洲に数百戸でると、流石に中古価格は下がりますよ。
需要と供給の関係。
今まで豊洲で、これだけの買い替えは例はなかったからね。豊洲再開発されて十数年、買い替え時です。
買える人は東急を買いたいと思っているはず。

買い替えの場合、売り急ぎします。
数百件でるとなると、残念ながら下げるしかないでしょうね。

>>1802 匿名さん

新築の不動産価格が一貫して上昇しているなかで、過去同程度のタワーが建ったときにも下がらなかったのに、東急のタワーが売りに出されることが影響して豊洲の不動産価格が下がるはずがない。

今の東京の不動産市場は新しいタワーが出来るたびにそれにつられて近隣タワーの値上がりが起きてます。

豊洲だけ例外というのは考えづらいですね。
東京の不動産全体が下がるのならばあり得ますが。

>>1803 匿名さん

数百件もなくても、買い替えがあれば売り急ぎは必ずあります。
とは言え件数が増えても売り急ぐ人が増えるわけではありません。
ほんの一部の無理して買ってしまった人だけで、年収2000万もあれば買い替え特約無しでローン通せますから、引っ越し後に綺麗にクリーニングして貸すか少しでも高値で売ろうとします。
ダブルで支払いが大変とか言ってる人は自分がキャッシュが無いから、キャッシュに余裕のある人の発想がわからないだけです。

今までと同じように知ってる人（常にマーケットを注視してる人）が買うだけの話ですよ。

>>1804 匿名さん

下落とまではいかなくても、もし短期間に300から400戸？でたとしたら、さすがに下がるでしょう？
それに買い替え時は売り急いでいますから、
売れたい一心で下げますよ。
それに沢山の物件があれば、条件の悪い部屋は売れず、更に下げることになりませんか？
前にもどなたか書いてあったように、数百戸の買い替えは今まで豊洲ではなったですから。
どうなるでしょうね。

>>1805 匿名さん

自分は年収2000万あるよ
という自慢ですか？笑
豊洲は若いファミリーが多いけど、けっこう無理して買ってるよ。
管理修繕積立金にも煩いようだし。

>>1806 匿名さん

下がらないと思いますが、もし下がっても一瞬でしょうね。
需要と供給のバランスから割安な売りが出ればあっという間に買い手がついてしまいます。
まだ、不動産需要はポジティブですからね。

地域内の中古が増えれば販売会社は外の人間に手を広げるからすぐに埋まるよ
そんなもん猿でも考えれば分かるだろw
中古が東急の高値に追随する事はないだろうが、軽い価格調整で終わる

ホントに荒らしはレベルが低いな

>>1809 匿名さん

なんでも荒らしと決めつけるあんたはお目出度い人だね。
何百戸と豊洲中古がでてもお気楽に買い替えしたらいいさ。

>>1810 匿名さん

本当に気をつけないといけないのは、仲介の業者が早く売りたいがために買い替えで価格が下がってるや、なかなか売るのが難しくなってるなどのネガティブな説明をして、市場価格より低い値付けを勧められ、訳もわからず適正価格より数百万安く売りに出されることでしょう。

買い替える人は仲介の業者にうまくやられないよう市場価格は理解しておく必要がありますね。

>>1807 匿名さん

私の文章で気分を害したのなら謝りますがそのような意図はありませんよ。

一次取得者の絶対数はもちろんそうですが、その中から実際に買い替える層で考えてみてはどうでしょうか？
流石に豊洲が安い時代（坪250〜280万程度）で無理して買ってたとしたら、ここは高過ぎて買い替えの検討をしない（出来ない）と思いませんか？
当時は無理して買ったけど、その後年収が2倍3倍になって買い替えしたいなんてのは、ほんの一部の人だけと思います。
ソースはありませんけどね。

>>1812 匿名さん

その通りだと思います。
明らかに今までの豊洲の価格より相当高い金額で販売されるでしょうから、私も豊洲からの買い替えがそこまで多いとは思いません。
おそらく豊洲No.1を売りに時間をかけて高値で売るような気がします。

これを読んでもやはり豊洲の中古物件が下がる要員が見当たりませんね。

https://www.sumu-log.com/archives/10649/

とりあえずこの物件が豊洲最高価格で出るなら基本的に中古は値上がりします。ただし、買い換え組の売り出しが増えた瞬間だけ少し下がります。ただ、このエリアは少し下がっただけですぐに買い手がつくのでやがて在庫がはけて、値上がりした状態に近づくでしょうね。

>>1815 検討板ユーザーさん

全くその通りだと思います

ミッドタワーグランドと同じぐらいの価格、ってイメージですかね。

>>1817 匿名さん

ここ数年、毎年新築タワーの分譲価格が10%程度値上がりしていて、来年もまた値上がりする可能性が非常に高いことから、2019年売出予定のここはミッドタワーグランドより高くなると思いますよ。

>>1818 匿名さん
そうかな？
新築タワーの価格は、すでにピークを超えていると思いますよ。北仲にしろミッドタワーにしろ、予想より安く出てきて人気になってますからね。

>>1819 匿名さん

CGPよりワンランク下のミッドタワーがCGPより2割高い売出しですからね。
有明も月島も湾岸エリアに総じて言えることですが、値下がりの気配がないです。

>>1820 匿名さん
そりゃCGPのときとは相場が違いますもん。
前の人が言うように、当時から新築タワーは毎年値上りしましたが、ここに来てようやく上げ止まりました。ここからはおそらく、ゆるやかに下降し始めるでしょう。
中古はまだすぐには値崩れしないと思いますがね。

>>1821 匿名さん

うーん、どこのことを指して下げ止まったと分析しているのでしょうか？
昨年パークタワー晴海が売り出されたとき、高いかなと感じましたが、今年に入り値ごろ感が出てきて、販売ペースが上がっているようです。
有明の住友もドンドン値上げしているにも関わらず販売が順調なので、更に値上げられることが予想され、プレミスト有明も予想を超える価格で売りに出されました。

ミッドタワーも坪400は、昨今の値上がりから考えると比較的現実的な価格というだけで、1年前にこの価格で売りに出してたら高いと感じる人が多かったのではないでしょうか。

有明の板状マンションが坪330なんて少し前では考えられなかったし、そんな有明も来年には坪400を伺う状況で、となりの月島も坪400を超える売出となり、いまだ右肩上がりの相場ですよ。

例外的に北仲だけ時代に逆行するような金額で出てきたので、申し込みが殺到したのでしょう。

5年先、10年先の不動産相場を読むのは難しいですが、来年の相場は高確率で予想でき、ほぼ確実に右肩上がりの状況でしょうね。

>>1822 匿名さん
高確率？
あなたが右肩上がりの根拠としてるのは、結局有明の事例だけですかね？
でもねぇ、スミフの値付けって参考になります？ さすがのスミフも有明で400は無謀だと思いますが、仮にそうなってもそれをもって相場を判断するのは危険でしょう。だってスミフですから。
プレミストが高すぎるのも同意ですが、これは値付けを間違えてる可能性も高いので、実際の売れ行きを見て判断しないといけませんね。

>>1823 匿名さん

いえ、関東近郊全て値上がってますよ。
逆に私には下がっている地域をあげることができないです。

>>1824 匿名さん
下がってるとは書いてませんよ。上げ止まってると書きました。
予想ベースで言えば、ミッドタワーや北仲は下げたとも言えると思いますが、それはさて置き。

これ以上上がると購入層がいなくなるからね。相場が上がっても微々たるものでしょう。
下がることも無いですね。景気は引き続き堅調、何より資材高騰、人件費高騰でマンションを安く売りだせませんから。
2022年、まさしくこのマンションが竣工する頃までは大きな値動きは無いでしょう。
それ以降なら下がる可能性も出てくるのでは？
あくまで可能性としてね。
ただ、2022年に下がり始めたとして、そこから選んで購入だと住み始めるのは新築だと2024年頃。
先過ぎて待てないねw

>>1825 匿名さん

どの瞬間を見て下げ止まったとするかは見方によりますね。
ここ1〜2ヶ月というスパンならおっしゃる通りだと思います。
昨年からということなら新築は右肩上がりでしょう。
北仲が例外的に安かっただけで、ミッドタワーも坪400ですから市場価格を下げたとは言わないですよ。

土地の仕入れ値、人件費、東京の人口、富裕層の人口、デベロッパーの利益が右肩上がりで、逆に東京のマンション供給個数は右肩下がりの中なので、金利が上昇しない限り当面不動産価格の上昇は続く可能性が高いです。

今年、来年、再来年に販売される大型物件の不動産取得は終わってますので、高値で仕入れた土地に高い人件費で建設し、建材も高騰していて、それでいて供給が少ない。

ということは需要の方が大きいので、値段が上がっても売れるし、このご時世デベも値段を下げて売るくらいなら、供給が少ないので時間をかけて、高値で売る方針のところが多くなってます。

昔のように即日完売はほとんど聞かなくなりましたので。

と言いつつ、私もここ5年のような高騰といえる不動産価格の上昇はないと思ってますので、向こう数年は緩やかな上昇だろうと予想しています。

本音では、もう少し積極的に不動産を仕込みたいと思ってますので、1割でいいので下がってほしいと願ってます。

ここが平均400を切る価格で売りに出れば購入したいです。

>>1827 匿名さん
ちなみに今どのような物件をお持ちでしょうか？
区分は投資としてどのような位置づけでお考えでしょうか？
差し支えなければ参考までにご教示ください。

>>1828 匿名さん

8部屋のアパート3棟とタワーの区分1部屋です。
私が社会に出たバブル崩壊以降、不動産価格は右肩下がりでしたから、昔はあまり調べることなく、どちらかというと不動産に対してネガティブな考え方でした。

しかし、アパートなら不動産価格が下がってもインカムで利益をあげることができると思い購入したところ、懸念していた空室があまりでなかったことから買い進め、現在3棟の流れです。
当時は今より利回りが良かったこともありますが、今後を考えた場合、少々心配なこともあり、それは私の所有アパートの周りに競合のアパートが結構増えたことです。

低金利と、銀行の積極的融資によってサラリーマン投資家が増えたのが原因だと思いますが、10年先はアパートの客付けが相当難しくなっているのではと考えています。

一方、タワーの区分ですが、昨年の春までシティタワーズ豊洲のツインに住んでいました。
仕事の関係で横浜に引っ越すこととなりましたので、現在賃貸に出しています。
これは本当に運が良かったのですが、3月ということもあり数日で借り手が見つかって、1年ちょっと貸している状態です。

これも私の勉強不足からですが、少し前まで同じ7000万、8000万出すのであればタワーマンションよりアパートの方が家賃収入が大きいのでアパートを買った方がいいと思ってました。

しかし、シティタワーズ豊洲を貸して1年ちょっとですが、リセールの価格が1年前と比べ下がっていない、もしかしたら若干上がっているのではと感じています。

過去は変えれませんが、ひとつ後悔していることがあって、それはCGPを買わなかったことです。
豊洲に住んでいた私にとって非常に魅力的に映りましたが、想定したより値段が高く見送りました。
以上のことから駅近のシンボリックなタワマンの値段は底堅いと考えた次第です。

現在横浜に住んでいて、これも運が良かったのだですが北仲の抽選に当たりましたので、2年後から実需でそちらに住む予定です。

不動産投資に関しては最初良くて将来不安なアパートではなく、あまり儲からないが底堅いタワマンが面白いかなと思ってますので、ここの値段に注目しています。

個人的に難しいだろうと思ってますが、300後半で売りに出されれば真剣に購入を検討したいです。

>>1829 匿名さん

ご丁寧にありがとうございました。大変参考になります。
私は10年ちょっと不動産投資をしていますが、アパートに投資する勇気がなく、港区タワマン数部屋です。値段が底堅いのが魅力ですね。

1829、1830
不動産は含み益では語らず、税引後のキャピタルで語ってください。 笑

アパートは、運営費用がかさみ、思った収益が出ない、デットクロスを迎える、などなど経営能力が問われます。CFよりも、短期転売による再投資でBSの純資産をどれだけ大きくできるか。

区分は、入口のエリア分析も当然ですが、
出口投資家をどう考えるかで、だいぶ変わってきます。区分は時間との勝負なので、儲かる頃には、おじいちゃんになってますね。

>>1831 マンション掲示板さん

デイトレーダーのような発想ですね笑

>>1832 匿名さん

早めに仮想通貨やってて良かった～

>>1833 匿名さん

早めに仮想通貨やってたら大儲けですね。
その利益でこちらを購入予定ですか？

>>1826
これ以上上がると購入層がいなくなるからね。相場が上がっても微々たるものでしょう。

これが意外にもキーワードでこれ以上上がると購入層がいないっていうのをご自身の収入や一般的な収入層（日本の年収1000万以上が4.2%とか）をベースに考えると間違える。

一応この辺のデータがあってそれほど大きく間違っていると思えないですが、この辺の物件の相場を考えるとこちらの物件を本気で検討できる年収層って年収1500万以上は最低ないとキツイ気がします。

1000万円超～1500万円以下　3.1％
1500万円超　2000万円以下　0.7％
2000万円超　2500万円以下　0.2％
2500万円超　0.2％

1832

デイトレーダーっていうか、ファイナンス論の投資概念知ってれば、投資一般論だけどね。

>>1836 マンコミュファンさん

そんなの入門以前のレベルだと思うよw。
恥ずかしい。

>>1838 匿名さん

金融資産が1億円を超える富裕層は日本に282万人いると言われており、世界でもアメリカに次いで2番目に多いそうです。

東京に限定して考えた場合、富裕層の割合は日本全国平均より大きくなるでしょうから、1億円の不動産を買える層は結構な人数になると思いますよ。

富裕層の中にサラリーマンもいますが、どちらかというと少数派で、中小企業のオーナー、医者、大企業の役員が多いでしょう。

今後日本においても二極化が進むと思われますので、富裕層の人口は更に増えることが予想されます。

>>1839 匿名さん

富裕層の方々が多いのは納得ですが、富裕層の方々は、積極的にこの物件購入されますかね？