ブランズタワー豊洲ってどうよ？

小さなマンションらしき建物が
4つ増えたぐらいで大げさじゃない。

6丁目が賑やかになりますね。
豊洲の未来が楽しみだ。

>>1729 匿名さん
回答をありがとう。私と結婚して下さい。

既にそのCGとは違う計画になってる部分もあるけどね。

結局、東京ガスの跡地には一つもマンション建ってないですよね。建てられないんじゃないでしょうか。

この前のシビックの住民説明会で熊谷組の方が確か東急の33階あたりの南西側にスカイラウンジを設ける計画だとおっしゃってましたけど、その階数にスカイラウンジが設置可能な前提を考えてみると、東急のさらに南西側にマンションが建たないかもしくは建ったとしてもその階数が33階以下という事になりますよね?
しかも、なぜあえて33階という数字にしたのかが気になります。33階と言えば、有明のブリリアシリーズを連想しちゃいますね。

勝手な推測になって申し訳ありませんが、東急が既に水面下で東京建物に対して東急の南西側にブリリアを建てる事を黙認している可能性とかってありますかね?
あそこら辺一応ブリリアのスタジアムありますし。

この板見てる奴は結構な割合で先月の説明会行ってるな。
説明会の案内はPHT住民には配布されたがワンダフル住民にも届いたの？

売る側にしたら高価値の高層は住居として売りたい。
でも、ある程度の高層にしないと販売促進となり得る共用部とならない。
その妥協の産物が33階あたりという事でしょ。

>>1738 匿名さん
説明会の案内は、東急を中心とした半径が東急の高さの距離の円より内側に住んでいる住民だけに届いていたと、説明会で司会がおっしゃっていたと記憶しています。
つまりシエルとPHTとメトロコープと五丁目団地の住民ですね。
ワンダフルの住民は届いてないと思うんですけど、建設現場の立て看板で説明会の日時（時間まで書いてたかは覚えていない）と場所が書いてあったと思うので、かなり少数ではあると思いますが、参加された人もいるかと言えばいると思うんですよね。

>>1695 マンション検討中さん

クレヴィアは東雲にあり二百部屋もないよ
アオキに来る人が変わる訳がない(笑)

>>1739 匿名さん
分かりました。ありがとうございます。
要は私が言いたかったのはこういう意味ですね、つまり東急の33階にスカイラウンジを設けるのであれば、前提として東急の南西側に建つ建物が33階以下だという事をまずは保証すべきだよねという事です。

>>1738 匿名さん

何故、そんなことを知りたいの？

保証すべき
は無茶でしょ。
ラウンジに限らず個人宅でも
タワーマンションの眺望が保証
された事例は無いよ。
まあ、このマンションもそんな
保証が無いから建てられる訳だが。

>>1742 匿名さん

ラウンジの眺望が保証される訳がない
その考えは自己中
東急のせいで、メトロコープは眺望どころか日照すらなくなるんだよ
PHTもそう、唯一良かった西角の眺望がなくなってしまうよ

ＰＨＴの人は買う時、東急建つの知ってたでしょう。

ここの南西側の眺望ってどこまでを指してるか分からないけど、南西～南方向はゆりかもめ、公園、芝浦中高、それに東電堀だから、そもそも塞がれる心配はゼロだけどね。

>>1747 匿名さん

多分、住宅展示場やワールドマジック辺りのこと？
西角住戸や予定されているラウンジの眺望じゃないかな。
そこはまだまだ予定すらないし、豊洲は人口抑制されているから、マンションが建つことは難しいと思うけど。

>>1748 匿名さん
南西向きだとスカベイだと思います。
間に東電堀もあり景色は悪くないはずです。

仮に住宅展示場やワールドマジックあたりにタワーがいくつか建ったとしても、距離が200mはあるから大丈夫です。ららぽーとから晴海タワーズを眺めるくらいの感じでしょう。

1階から直接部屋まで行けないのは確定？
面倒だけどホテル仕様と言えなくもないか、、、

>>1751 匿名さん

エレベーターを4階で乗り換えるのは確定です。

免震設備が3階にあるようだけど、一階二階は免震構造ではないということ？そこが倒れたら、三階以上の免震構造はどうなるのかな？
完璧な免震構造と考えていいのかな？
詳しい人教えて下さい。

>>1751 匿名さん

それではボーナス後にデリヘル呼ぶのに大変です。
いちいち２階まで迎えに行くなんて恥ずかしい。

>>1753 匿名さん
はは（笑）
ボーナスで呼ぶレベルの経済力なら
どうせローン審査通らないから心配ご無用

本当にエレベーター乗り換えないと部屋に行けないの？めんどくせぇ。ホテル仕様なんてどうでもいい！

わざわざホテル仕様にする為に4階でエレベーターを乗り換えるのではなく、
3階と4階の間に免震層を作る為に、そういう構造になっているようです。
4階以上が免震構造らしいです。
普通は地下に免震装置がありますが、ここはどうしてなんでしょうね。

コストダウン

晴海のドウ・トウールも二本の塔の根元がＴの字になってて、
二階と三階の間と地下に免震装置があり、一階、二階は免震
ではないです。似たようなものでしょうか。

あちらは下の階が繋がっているから、地下でやると２棟分まとめてやるかたちになるからでしょ。

考えたら、ここも元々はツインタワーの計画だったんですよねえ。

スカイズもそう。

コインパーキングが無くなり、いよいよ工事に入りそうですね。

なんだか伸びないねぇ〜
注目度低いのかな？

月島が思ったより、安くて、仕様がいいから？

>>1763 匿名さん

販売が一年延期されたからじゃない？
ガックリきたよね。
建設デベは決まったのかな？

それはあると思います。
月島が想定していたより高くなし1年早く入居可能か事から
ここと迷ってる。

まだ出来るの先だしね。
HPもまだ無いし。

先伸ばしになって良かったです。
オリンピック後で価格が落ち着いて、坪360万円台ぐらいだったら有り難いです。
それまで頭金を貯金します。

>>1768 匿名さん

ここは坪450くらいしそうですけどね。

月島が充実した仕様とリーズナブルなお値段だったので、それ次第ですか。東急もオリンピック後の不動産市況のことは分かっているはずですし。

>>1769 匿名さん

今の相場なら450は高くないよね。
360なら待った甲斐がありますね。
ほぼ博打みたいですが。。

>>1768 匿名さん
土地の取得が高くついているので、いくら待っても安くは出でこないとのことです。残念！

オリンピック後だから価格が落ち着くっていう根拠は何なんでしょうか？？

>>1771 eマンションさん
そんな急に落ちるわけないよね。

>>1769 匿名さん
アホか、月島が坪420なのに
それ超えるわけないだろ

坪450が最安で、520くらいが平均でしょうか。

>>1776 マンション検討中さん

なわけないだろう！
買えない人が高値を煽っても無駄だよ

>>1772 匿名さん

いくら高く土地を取得したとしても、周りの市場動向を見て値付けするだろう。
私も、月島より高値はつけないと思う。
坪400以上だと1200戸の完売は難しいだろうね。

月島は地権者、ギャンブル抱えての価格だからなあ。高いと思うよここは。

まあ月島より絶対的に勝る点は眺望と開放感
そこをどこまで価格に反映するか。

ここは方角による価格差がかなり付くだろうから、平均で見てもあまり意味ないかな
価格予想するなら方角別にする方が意味ありそう

南西&北西方面と北東方面はすごい価格差だとおもうよ

>>1780 匿名さん
月島のほうが内陸だけど、イメージがね。

>>1781 評判気になるさん

月島は２路線使えて便利だよ。

横の三井の駐車場閉鎖しました、何か出来るんですか？

>>1783 匿名さん
東急ストアーです。

>>1784 匿名さん

商業棟の予定地だけど、まだ建たないでしょ？

>>1778 匿名さん
月島より高値は無いと思うけど赤字にはしないよ。

>>1786 匿名さん
もともと1500戸のツインタワーを見込んで東急は落札したのに、計画変更を迫られ1200戸になったので、ここの損益分岐点は相当高いでしょうね。

ここ数年の不動産価格の値上がりは前年の常識を覆すので、来年販売予定のここが月島以上の価格になったとしても驚かないですし、時間をかけてでも高値で売るでしょう。

有明でも来年は坪400近くまでいきそうなご時世なので、ここは400〜500で平均450くらいするのではないでしょうか。

>>1787 匿名さん

ここは近隣マンションからの住み替えが多いでしょうね。
含み益が出ているパークシティー、シエル、ワンダフル、4丁目板マン、など
ここ竣工時の豊洲中古物件の暴落が心配です。

>>1788 匿名さん

逆だと思いますよ。
坪いくらになるか分かりませんが、豊洲で最も売出価格が高くなることは確実なので、近隣の中古に購入者が流れます。

結果的に近隣のタワーマンションの価格が高くなりますね。

>>1789さんは冷静に需給の分析をしている。
感覚的な話は要らないよ。

>>1789 匿名さん

東急竣工時は、買い換え組の中古物件が一気に出てくるでしょう。
だから、需要供給の関係で中古価格が値下がりすると思います。
買い替え組はその辺も考慮しないと失敗しますよ。

>>1791 匿名さん
豊洲全体のマーケットからみると、近隣タワーマンションから東急への買い替え需要は小さいので、それによって価格が下がる可能性は低いですね。

そうかな？

モデルルームを見にきたものの価格が高くて諦めた人が周辺のタワマンに流れ、一時的には中古価格は上昇するかも知れません。
が、それが落ち着いたら買い替え組の一斉に出てくる中古物件の価格はどうなりますやら。。。
オリンピックも終わった後ですからね。
これ以上値上がりすると、一般サラリーマンはもう買えません。
豊洲はファミリーの住む町なのに。

>>1794 匿名さん
タワーマンション1棟できたくらいで中古物件の価格が値崩れするなら、晴海や勝どきは今頃暴落してますよ。

東京の人口は当面増え続けている現状、新築の価格がこれだけ上昇しているなかで、中古市場が下がる可能性は低いでしょうね。

諸外国においてオリンピックが終わったあとに不動産価値が極端に下がった例は少なく、逆に不動産価値が上昇しているケースの方が多いですよ。

たしかにファミリー層が多い街なので、新築みたいに2割3割と上がることはないと思いますが、現状維持か緩やかな上昇は可能性として高いと思います。

>>1792 匿名さん

一次取得ではもう買えない価格。
近隣湾岸タワマンからの買い替え需要は多いよ。
10年前からすると、4～5割高になったタワマンもあるからね。
豊洲では、パークシティやシエル住民は十数年経つから買い替えによいタイミングとして狙っているよ。

>>1796 匿名さん
いや、豊洲マーケットの話をしているわけで、買い替えが少ないとは言ってませんよ。

1200世帯のうち、一定数近隣のタワーから買い替えがあると思いますが、豊洲全体のマーケットから見ると値崩れ起こすほどではなく、逆に買えなかった層が近隣の中古タワーに流れる需要の方が大きくなるという予想です。

不動産相場が大きく値崩れするならば近隣中古物件の価格が下がることになると思いますが、その可能性は低いと思いますし、この東急のタワーによって近隣の不動産価値が下がることは考えづらいです。

>>1798 匿名さん

だとすると、豊洲住み替え3～4割、400戸前後、
東急竣工時、一気に豊洲中古が溢れるね,

まぁこれまでもそうだったのなら、この物件が出ることで相場が激変することはないでしょう
ほかの要因はわかりませんが、神のみぞ知る感じですね

>>1800 匿名さん

その通りですね。
仮に数百戸が買い替えで中古が市場に出たとしても、価格を下げるほどのインパクトはないです。

最近、豊洲を高値で購入した人は、考えたくない事でしょうが、
一気に豊洲に数百戸でると、流石に中古価格は下がりますよ。
需要と供給の関係。
今まで豊洲で、これだけの買い替えは例はなかったからね。豊洲再開発されて十数年、買い替え時です。
買える人は東急を買いたいと思っているはず。

買い替えの場合、売り急ぎします。
数百件でるとなると、残念ながら下げるしかないでしょうね。

>>1802 匿名さん

新築の不動産価格が一貫して上昇しているなかで、過去同程度のタワーが建ったときにも下がらなかったのに、東急のタワーが売りに出されることが影響して豊洲の不動産価格が下がるはずがない。

今の東京の不動産市場は新しいタワーが出来るたびにそれにつられて近隣タワーの値上がりが起きてます。

豊洲だけ例外というのは考えづらいですね。
東京の不動産全体が下がるのならばあり得ますが。

>>1803 匿名さん

数百件もなくても、買い替えがあれば売り急ぎは必ずあります。
とは言え件数が増えても売り急ぐ人が増えるわけではありません。
ほんの一部の無理して買ってしまった人だけで、年収2000万もあれば買い替え特約無しでローン通せますから、引っ越し後に綺麗にクリーニングして貸すか少しでも高値で売ろうとします。
ダブルで支払いが大変とか言ってる人は自分がキャッシュが無いから、キャッシュに余裕のある人の発想がわからないだけです。

今までと同じように知ってる人（常にマーケットを注視してる人）が買うだけの話ですよ。

>>1804 匿名さん

下落とまではいかなくても、もし短期間に300から400戸？でたとしたら、さすがに下がるでしょう？
それに買い替え時は売り急いでいますから、
売れたい一心で下げますよ。
それに沢山の物件があれば、条件の悪い部屋は売れず、更に下げることになりませんか？
前にもどなたか書いてあったように、数百戸の買い替えは今まで豊洲ではなったですから。
どうなるでしょうね。

>>1805 匿名さん

自分は年収2000万あるよ
という自慢ですか？笑
豊洲は若いファミリーが多いけど、けっこう無理して買ってるよ。
管理修繕積立金にも煩いようだし。

>>1806 匿名さん

下がらないと思いますが、もし下がっても一瞬でしょうね。
需要と供給のバランスから割安な売りが出ればあっという間に買い手がついてしまいます。
まだ、不動産需要はポジティブですからね。

地域内の中古が増えれば販売会社は外の人間に手を広げるからすぐに埋まるよ
そんなもん猿でも考えれば分かるだろw
中古が東急の高値に追随する事はないだろうが、軽い価格調整で終わる

ホントに荒らしはレベルが低いな

>>1809 匿名さん

なんでも荒らしと決めつけるあんたはお目出度い人だね。
何百戸と豊洲中古がでてもお気楽に買い替えしたらいいさ。

>>1810 匿名さん

本当に気をつけないといけないのは、仲介の業者が早く売りたいがために買い替えで価格が下がってるや、なかなか売るのが難しくなってるなどのネガティブな説明をして、市場価格より低い値付けを勧められ、訳もわからず適正価格より数百万安く売りに出されることでしょう。

買い替える人は仲介の業者にうまくやられないよう市場価格は理解しておく必要がありますね。

>>1807 匿名さん

私の文章で気分を害したのなら謝りますがそのような意図はありませんよ。

一次取得者の絶対数はもちろんそうですが、その中から実際に買い替える層で考えてみてはどうでしょうか？
流石に豊洲が安い時代（坪250〜280万程度）で無理して買ってたとしたら、ここは高過ぎて買い替えの検討をしない（出来ない）と思いませんか？
当時は無理して買ったけど、その後年収が2倍3倍になって買い替えしたいなんてのは、ほんの一部の人だけと思います。
ソースはありませんけどね。

>>1812 匿名さん

その通りだと思います。
明らかに今までの豊洲の価格より相当高い金額で販売されるでしょうから、私も豊洲からの買い替えがそこまで多いとは思いません。
おそらく豊洲No.1を売りに時間をかけて高値で売るような気がします。

これを読んでもやはり豊洲の中古物件が下がる要員が見当たりませんね。

https://www.sumu-log.com/archives/10649/

とりあえずこの物件が豊洲最高価格で出るなら基本的に中古は値上がりします。ただし、買い換え組の売り出しが増えた瞬間だけ少し下がります。ただ、このエリアは少し下がっただけですぐに買い手がつくのでやがて在庫がはけて、値上がりした状態に近づくでしょうね。

>>1815 検討板ユーザーさん

全くその通りだと思います

ミッドタワーグランドと同じぐらいの価格、ってイメージですかね。

>>1817 匿名さん

ここ数年、毎年新築タワーの分譲価格が10%程度値上がりしていて、来年もまた値上がりする可能性が非常に高いことから、2019年売出予定のここはミッドタワーグランドより高くなると思いますよ。

>>1818 匿名さん
そうかな？
新築タワーの価格は、すでにピークを超えていると思いますよ。北仲にしろミッドタワーにしろ、予想より安く出てきて人気になってますからね。

>>1819 匿名さん

CGPよりワンランク下のミッドタワーがCGPより2割高い売出しですからね。
有明も月島も湾岸エリアに総じて言えることですが、値下がりの気配がないです。

>>1820 匿名さん
そりゃCGPのときとは相場が違いますもん。
前の人が言うように、当時から新築タワーは毎年値上りしましたが、ここに来てようやく上げ止まりました。ここからはおそらく、ゆるやかに下降し始めるでしょう。
中古はまだすぐには値崩れしないと思いますがね。

>>1821 匿名さん

うーん、どこのことを指して下げ止まったと分析しているのでしょうか？
昨年パークタワー晴海が売り出されたとき、高いかなと感じましたが、今年に入り値ごろ感が出てきて、販売ペースが上がっているようです。
有明の住友もドンドン値上げしているにも関わらず販売が順調なので、更に値上げられることが予想され、プレミスト有明も予想を超える価格で売りに出されました。

ミッドタワーも坪400は、昨今の値上がりから考えると比較的現実的な価格というだけで、1年前にこの価格で売りに出してたら高いと感じる人が多かったのではないでしょうか。

有明の板状マンションが坪330なんて少し前では考えられなかったし、そんな有明も来年には坪400を伺う状況で、となりの月島も坪400を超える売出となり、いまだ右肩上がりの相場ですよ。

例外的に北仲だけ時代に逆行するような金額で出てきたので、申し込みが殺到したのでしょう。

5年先、10年先の不動産相場を読むのは難しいですが、来年の相場は高確率で予想でき、ほぼ確実に右肩上がりの状況でしょうね。

>>1822 匿名さん
高確率？
あなたが右肩上がりの根拠としてるのは、結局有明の事例だけですかね？
でもねぇ、スミフの値付けって参考になります？ さすがのスミフも有明で400は無謀だと思いますが、仮にそうなってもそれをもって相場を判断するのは危険でしょう。だってスミフですから。
プレミストが高すぎるのも同意ですが、これは値付けを間違えてる可能性も高いので、実際の売れ行きを見て判断しないといけませんね。

>>1823 匿名さん

いえ、関東近郊全て値上がってますよ。
逆に私には下がっている地域をあげることができないです。

>>1824 匿名さん
下がってるとは書いてませんよ。上げ止まってると書きました。
予想ベースで言えば、ミッドタワーや北仲は下げたとも言えると思いますが、それはさて置き。

これ以上上がると購入層がいなくなるからね。相場が上がっても微々たるものでしょう。
下がることも無いですね。景気は引き続き堅調、何より資材高騰、人件費高騰でマンションを安く売りだせませんから。
2022年、まさしくこのマンションが竣工する頃までは大きな値動きは無いでしょう。
それ以降なら下がる可能性も出てくるのでは？
あくまで可能性としてね。
ただ、2022年に下がり始めたとして、そこから選んで購入だと住み始めるのは新築だと2024年頃。
先過ぎて待てないねw

>>1825 匿名さん

どの瞬間を見て下げ止まったとするかは見方によりますね。
ここ1〜2ヶ月というスパンならおっしゃる通りだと思います。
昨年からということなら新築は右肩上がりでしょう。
北仲が例外的に安かっただけで、ミッドタワーも坪400ですから市場価格を下げたとは言わないですよ。

土地の仕入れ値、人件費、東京の人口、富裕層の人口、デベロッパーの利益が右肩上がりで、逆に東京のマンション供給個数は右肩下がりの中なので、金利が上昇しない限り当面不動産価格の上昇は続く可能性が高いです。

今年、来年、再来年に販売される大型物件の不動産取得は終わってますので、高値で仕入れた土地に高い人件費で建設し、建材も高騰していて、それでいて供給が少ない。

ということは需要の方が大きいので、値段が上がっても売れるし、このご時世デベも値段を下げて売るくらいなら、供給が少ないので時間をかけて、高値で売る方針のところが多くなってます。

昔のように即日完売はほとんど聞かなくなりましたので。

と言いつつ、私もここ5年のような高騰といえる不動産価格の上昇はないと思ってますので、向こう数年は緩やかな上昇だろうと予想しています。

本音では、もう少し積極的に不動産を仕込みたいと思ってますので、1割でいいので下がってほしいと願ってます。

ここが平均400を切る価格で売りに出れば購入したいです。

>>1827 匿名さん
ちなみに今どのような物件をお持ちでしょうか？
区分は投資としてどのような位置づけでお考えでしょうか？
差し支えなければ参考までにご教示ください。

>>1828 匿名さん

8部屋のアパート3棟とタワーの区分1部屋です。
私が社会に出たバブル崩壊以降、不動産価格は右肩下がりでしたから、昔はあまり調べることなく、どちらかというと不動産に対してネガティブな考え方でした。

しかし、アパートなら不動産価格が下がってもインカムで利益をあげることができると思い購入したところ、懸念していた空室があまりでなかったことから買い進め、現在3棟の流れです。
当時は今より利回りが良かったこともありますが、今後を考えた場合、少々心配なこともあり、それは私の所有アパートの周りに競合のアパートが結構増えたことです。

低金利と、銀行の積極的融資によってサラリーマン投資家が増えたのが原因だと思いますが、10年先はアパートの客付けが相当難しくなっているのではと考えています。

一方、タワーの区分ですが、昨年の春までシティタワーズ豊洲のツインに住んでいました。
仕事の関係で横浜に引っ越すこととなりましたので、現在賃貸に出しています。
これは本当に運が良かったのですが、3月ということもあり数日で借り手が見つかって、1年ちょっと貸している状態です。

これも私の勉強不足からですが、少し前まで同じ7000万、8000万出すのであればタワーマンションよりアパートの方が家賃収入が大きいのでアパートを買った方がいいと思ってました。

しかし、シティタワーズ豊洲を貸して1年ちょっとですが、リセールの価格が1年前と比べ下がっていない、もしかしたら若干上がっているのではと感じています。

過去は変えれませんが、ひとつ後悔していることがあって、それはCGPを買わなかったことです。
豊洲に住んでいた私にとって非常に魅力的に映りましたが、想定したより値段が高く見送りました。
以上のことから駅近のシンボリックなタワマンの値段は底堅いと考えた次第です。

現在横浜に住んでいて、これも運が良かったのだですが北仲の抽選に当たりましたので、2年後から実需でそちらに住む予定です。

不動産投資に関しては最初良くて将来不安なアパートではなく、あまり儲からないが底堅いタワマンが面白いかなと思ってますので、ここの値段に注目しています。

個人的に難しいだろうと思ってますが、300後半で売りに出されれば真剣に購入を検討したいです。

>>1829 匿名さん

ご丁寧にありがとうございました。大変参考になります。
私は10年ちょっと不動産投資をしていますが、アパートに投資する勇気がなく、港区タワマン数部屋です。値段が底堅いのが魅力ですね。

1829、1830
不動産は含み益では語らず、税引後のキャピタルで語ってください。 笑

アパートは、運営費用がかさみ、思った収益が出ない、デットクロスを迎える、などなど経営能力が問われます。CFよりも、短期転売による再投資でBSの純資産をどれだけ大きくできるか。

区分は、入口のエリア分析も当然ですが、
出口投資家をどう考えるかで、だいぶ変わってきます。区分は時間との勝負なので、儲かる頃には、おじいちゃんになってますね。