ブランズタワー豊洲ってどうよ？

そうそう東急は真面目だよ
修繕積立金の一時金が10年おきにあることも登録前に伝えてある。
いい事だけ言って購入後は知らんぷり、あとは管理組合で決めてとかいうデベとは大違い。

>>12839 匿名さん

博学じゃないけど少なくとも高層階で眺望の良い住戸は10年後も一定の需要あるから下がらないでしょうね。特に角住戸は今の相場としては単価が盛られてないから価格維持可能かと。

>>12851 匿名さん
正直に修繕費が当初の6倍になることも伝えている。
㎡修繕費624円＋管理費400円

まず金利が上がらないと思うけど。人口減や景気減速と利上げを同時に心配するのは矛盾してますよ。金利が上がる要因を挙げられますか？

>>12853 匿名さん
最終トータル千円超えってヤバいな。
他のタワマンも、こんなに加速度的に上がっていくもんなの？？

>>12855 検討板ユーザーさん

6年毎に上がって30年間でその水準だっけ？

>>12854 匿名さん

上がらないでしょうな。

販売時に作成する長期修繕計画の３０年よりも以降に、エレベーター、機械式駐車場、竪配水管の交換といったそれまでの計画にはない大物が控えている。当初計画以上の値上がりは必至。

今頃、再登録の人達で賑わっているのかな？
希望の部屋が買えるといいね。

ローンの返済終わっても、老後も毎月10万近く払い続けなきゃならんと考えるとゲンナリ。

>>12860 検討板ユーザーさん

この問題は解決不能？売る以外で。

>>12860 検討板ユーザーさん
このクラスのマンションを買える人は、年金だけで年間５百万円以上もらえる人だから平気でしょ。

>>12846 匿名さん
盛ってないのは好印象なんだけど、そこは小数点切捨てで69Cとかの方が分かりやすいかな…
三井や住友はそんな感じの表記してたような。

>>12863 マンション検討中さん

シティタワー銀座東は結構盛ってたよ

>>12864 匿名さん
あらそうなんだ。
有明のシティタワー東京ベイは切捨てだったような…自宅に資料あるけど今確認できないや

>>12865 マンション検討中さん

全部屋盛ってたかはわかんないや
分かりづらいという意見も確かに

>12861

入居後管理組合で定額積立に移行することで上昇を抑えることはできる。ただ、移行するタイミングでアップするけど。

定期的な一時金徴収と段階的値上げは将来未納問題を引き起こすリスクになるってことで国土交通省のガイドラインでも定額積立が推奨されている。

デベも当然そのことは知ってるけど、広告に記載する積立金を安く見せかけるために採用しない。売った後のことは知らない。

>>12864 匿名さん

マンション名からして盛ってますからね

>>12867 匿名さん

積立ての仕方というより、無駄なコストを削ることはできないのかなー。資産価値を維持する修繕はもちろんして欲しいのだけど、ヌキヌキされてるとしたら見過ごしたくはないよね。結構高いし。

>>12855 検討板ユーザーさん
修繕積立金、上がっていってませんよ。

センチュリーパークタワー　　
築20年　管理費345円　修繕積立金135円

晴海トリトンビュータワー　
築21年　管理費193円　修繕積立金175円

ファミール 月島グランスィートタワー　
築17年　管理費218円　修繕積立金111円

>>12867 匿名さん

定額積立にしたいなぁ
そこそこ長く住むつもりだし

>>12869 匿名さん

無駄なコストは削ったほうが良いけど、削ってはいけないコストの見極めはしっかりしたいですね。

>12871

入居したら管理組合の理事になって仕切ったら。武蔵小杉のタワマンは定額積立に移行しているところがいくつかある。HPのスポンサーが仲介業者なので、バックについているのかも。

https://www.midskytower.com/50years

小杉で残念なのは、タワマン乱立で中古での売却に有利になるようにって思惑があったみたいなんだけど、冠水騒ぎでもう売れないかな。

>>12860 検討板ユーザーさん

だから10年で売り逃げ

同じく国土交通省のガイドラインで、長期修繕計画は５年ごとに見直して、その時点以降35年（だったかな）の計画を立てることが推奨されている。

当然、その時にコストの見直しは必要。

パークシティ豊洲の駐車場入り口のゲート(シャッター)の反応が驚異的に良い。
ほぼ停止する事なく道路から車庫に入れて、呆気に取られました。
ドライバーからすれば、こういうちょっとした事が快適さにつながるんだろうな。あれはすごい。

>12874

みんな同じこと考えて大量に中古が出たときに逃げ切れるかな。

タワマンの修繕積立が１０年を過ぎると跳ね上がるってのも認知されてきてるから買う側もそのこと当然考える。

修繕積立が値上げの計画になっていても、実際に値上げするときには管理組合総会での決議が必要。一番悲惨なパターンは値上げできずに積み立て不足で修繕できないってケース。

>>12878 匿名さん

売り逃げしようとしてる人たちは値上げに反対するのかな…
上手く決議できればよいのだけど

>>12872 匿名さん

某民○党政権の事業仕分けが懐かしい。
2番では駄目なんですか？ コンクリートなどの大型事業減らそうとかやって頓挫した。
マンションも削る考え方だと同じようになるよ。
数字はマジックで駐車場収入を管理会計に入れる時に○○％で計算する○○が95％だったら後から不足して値上げになるし、人件費は上がる一方でコンシェルジュ減らすとか時短にするとか決議しようにも3／4は簡単じゃない。
管理費抑えるのは総論賛成 各論反対でクリアは難しい。
そんなに改革したいなら理事に立候補してよと思うが面倒な仕事から逃げたがる人が続出。
人望と優秀な経験者が情熱を持って立候補してくれたら良いとか他人任せになりがち。
あと、管理費の無駄を削ったら消費税上げるみたいに修繕費均等化という名の前倒し値上げは10年で売り逃げしたい、投資家から敬遠されやすい。
東急さんが作成した計画を前提に納得して購入したのに変更は嫌だと突っぱねるのが目に見えてる。

>>12870 検討板ユーザーさん
修繕ってタワマンだったらどこも同じぐらい費用かかりそうなもんだけど、他のとこは20年経っても同等の積立金で実際やっていけんのかな。

>12789


逃げようとしてる人は負担が少ない方がいいからね。

>12780の金額が、計画通りに推移しているのか、あるいはきちんと再検討してそれを反映したものなのか、それとも上げられずに放置なのか内情がわからないと数字だけだと何とも言えないよね。

おおむね同意だけど、決議は特別決議は不要だから過半数じゃないかな。

>>12877 匿名さん
他より先に動く！勝負事はタイミングが重要。
8年目に売却する予定。
その頃に中古相場と近い新築が販売されていたらそこを買う。
ブランズだって価値を考えればスカイズやパークホームズ中古と変わらないお買い得価格でした。
そんなマンションが何処で出ると思うよ。

売り逃げって考えの人が多いと、リゾートマンションで問題になった管理崩壊ってのがあるかも。

>>12881 検討板ユーザーさん
内情は調べないと分からないや。
でも、築15年で1回目の大規模修繕を実行していたら次の築30年目に向けて積立金は増額しないとそこで不足が出て頓挫する。
BTTは中間免震にしたことでEVに金がかかるのは理解してる。
駐車場だって自走式とは雲泥の差。
庭の植栽の維持だってシエルにはないコストは絶対にかかる。

そういう意味では投資家だらけにならなかったことはポジティブ要素ですね。
比較的、実需層が多そうだよね。

>>12886 匿名さん

自走式は羨ましいよね
ただ、タワーパーキングよりはマシなんじゃない？
植栽は絶対維持したい
荒れ果てたタワマンなんてイヤだ

パーコー浜離宮は相続税対策富裕層、中国人が買って住んでない人が多くて夜は真っ暗で有名。
中国人は本国にいて日本への一時金支払いから逃げたりしたらどうなるのか？
部屋は強制差し押さえとか出来なかったら払った人が損を見てしまう。
最初から定額にすればリスク少ないのに。。
BTTの6倍って他に聞いたことがない。
リゾマンまっしぐら。

>>12888 匿名さん

晴海のPTHは台風が来る度に樹木の復旧に金がかかっているよ。
予定してない災害への追加資金は覚悟が必要。
植栽の維持は地味に大変さ。

>12886

中間免震でもエレベータは普通と一緒だよ。免震装置より下の階のエレベーターホールにエレベーターと周りの間にスペースを開けて揺れの変位を逃す。そしてそのスペースにエキスパンションジョイントが設置されている。

問題なのはエキスパンションジョイントは一定以上の変移があると壊れちゃうんだけど、自然災害は予定できないってことで長期修繕計画には盛り込まれていない。

３・１１の時乾式壁は結構あちこちで壊れている。免震、制震にかかわらず。

計画されてない補修費をどう徴収するかってのが問題になった。

>>12888 匿名さん

永住考えると平置き、自走式が羨ましい
それでシントシティは維持費激安でした。

>>12891 匿名さん
一度は首都直下型地震が来ると言われてるようにまさかの事態へ多額の一時金が必要になれば6倍どころか8倍とか有り得るの？

>>12893 マンション検討中さん
シントシティ仕様低すぎでしょ。むしろあれで維持費高かったらそれこそ買う人おらへんやろ。挙げ句の果に近くに危ないもの保管してて。

>12894

直下というか縦揺れは免震の弱点。直下に襲われた事例ってないはずだから被害どれくらいになるのかわからないだろうね。タワマンってある意味フィールド実験中。

BTTに10年未満住んでから豊洲で平置き駐車場のあるマンションに住み替えを考えた方がいいかなぁ。
老後には備えないといけないよね。

>>12897 匿名さん
豊洲で住み替える必要なくない？

>>12891 匿名さん
中間免震のためにエレベーター数が増えたってことを言いたいんじゃないの？

>>12899 匿名さん
EV基数増 2回乗り換え 誰得？
ってことだと

>>12900 検討板ユーザーさん

その分、販売価格が抑えられているんでしょ。

プレミアムに単価を盛ってくれた分 一般フロアは安かったよな。
再登録はどうでした？

豊洲でどえらいニュースを手にしたと言っていたマンマスも購入に進んでいる。

>>12903 匿名さん

なんのニュースだろうね。
ステマで商売なるわけでもなさそうだし、何かあるのはリアルガチなのかな。買うぐらいだし。
豊住線か、びっくりのベイサイドクロスのテナントや企業入居か、キャンパス移転か。

再登録は明日までか。
さて、何戸になるかな。
契約は18日で終わりっぽい。

>>12890 マンション検討中さん
マンション総合保険に入っているだろうから、台風でやられた植栽は保険で復旧出来るだろうけど、自然に枯れたものまでは面倒みないかな。。
土地も広いし年間の保険料が莫大だろうな。毎年いくら払ってるのだろうか？2,000万超えるのかな。

>>12905 マンション掲示板さん
350は確実に超えてくると言ってた。350超えてくると好調。400近くなるとかなり好調。人気物件かの指標になるので楽しみ。

>>12904 マンション掲示板さん
何よりマンマスが買った事実は重いわ。
買わなかった人は後悔する爆上げニュース。

マンマスは国を動かす中枢から情報を得ている。
インフラ計画だよ。

ブランズ買って良かった！
ところで、マンマスって誰？

>>12910 匿名さん

マンションマスターかと。

あんだけハルミフラッグを盛り上げたブロガー達は結局ブランズ豊洲を購入。
何かあるな。

>>12911 匿名さん

マンマニことマンションマニアとは別人？

>>12913 匿名さん

別人だよ

マンションマスター（不動産関連）購入
マンションマニア（不動産関連）購入
お刺身おじさん（不動産関連）購入
住友やたろう（不動産ファンド）は購入予定
SNS周りだけでこれだけの不動産界隈の人が購入してる。
かなり優良物件という証拠。

>>12915 ご近所さん
維持費高くとも投資に見合うんだよ。
豊住線も元メトロのマンマニさんが断言してるし、国家公務員のマンマスは極秘情報を握って買った。
中古相場並みで買える部屋が多数あるからな。

>>12915 ご近所さん

住友やたろう？？
どこで情報見れますか？

やたろうさん
https://twitter.com/826World

のらえもんは最近見ませんね

のらの最新記事ではポジ評価に変わってた。。
まさか、、
榊さんもタワマン好きに路線変更してる。

何があった？？

>>12915 ご近所さん
みんなどの部屋タイプ購入してるの？

>>12918 ご近所さん

ありがとうございます！

>>12915 ご近所さん

実需じゃなくて投資なのかな。
実需の人は書きづらいかもね。

みんな仕手筋だったりして。
ま、当初ボロカスいってたからそれはないか。

みなさん後はビッグニュース待ちですね。
出た瞬間キャピタルゲイン確定！

竣工までに何かニュースがあるとすると、値段を吊り上げないのなら、割高にみえる部屋を設定してるのはよくわかる。さて、とうかな。

>>12919 匿名さん

坪300こえたら買えないって昔かいてた。

ニュースがあるならデベも情報入手してるから常識的に考えたら販売を遅らせて公表を待って価格を上げて販売するはずだけどね。

割高価格設定で一期から売れ残りなんて汚点を残したらニュースの価値も色あせる。

>>12926 マンション掲示板さん
PHTの坪単価見たらさすがにここが300超えてくるのは確実だったのに。

>>12915
社員が買ってる、公務員が買ってる・・・典型的なやつだな。
マンマニも触れてるけどこういった押し出された人気馬は危ないよ。
一期一次で1150戸中450戸売り出しで300戸売れの、
二次で多めに見積もって350戸まで出たとしても350/1150戸で進捗30パーセント。
かなりの長期戦になるのは確実。
しかも億に近い部屋なんかは転売時も苦労する。

>>12929 匿名さん

再登録で350-400、2次で500-600は行きそうな勢いですね。

ここで積極的に買っていいのはプレミアムだけだろ。
格差の縮図のタワマンと言えども、ここまで露骨なピラミッド型は珍しい。
値頃感からの北推しも否定はしないけど北はプライスリーダーにはなり得ない。

>12930

再登録は一期の未登録住戸が対象。そんなに未登録があったの？

どの物件でも一期が一番売れて、その後じり貧になるのが通例。しかも、一期の最初の登録で未登録があるわけだから、実質売れ残り。以後は、苦戦するよ。

>>12929 匿名さん

ま、みなさん実需が多くて、大きく下がるとは思わずとも上がるとは全く思ってない中で、なんかいいニュースあればなーぐらいの感じでしょ。

メルセデス新車のリセールちょっとあがったー！みたいな程度で、輸入車新車転売で儲けるつもりもなく。

ここよりフラッグに飛びついた人たちを救ってあげてください。

>>12927 匿名さん

なるほど。さすが大和の販売員。そんな経験豊富。

>>12934 匿名さん

なるほど。さすが野村の販売員。値下げしてでも竣工売りがお得意。

>>12935 マンション掲示板さん

おっしゃるとおり。
まさにそんな感じです。

>12937

分かってないね。野村って竣工までに売り切るのが得意技。あんな物件がなぜと。野村マジックといわれてる。

>>12939 匿名さん

そういうつもりで書いたんだけど。

でも、竣工までに売れないとダラダラ売る余裕ないから売る段階で必死だし、本体の高級とりが現場で必死で売ってる。

値付けも現場で裁量あるし、値下げも現場の常套手段。これまで決算前後と竣工前後に何度値下げの提案を受けたか。

マジックはいいから、決算をなんとかしないとね。マンション焼畑ビジネスだけは辛すぎる。

竣工売りって、竣工してから売ること。

>>12941 匿名さん

竣工前売のタイポね。

再登録は今日締切、抽選で、連絡は今日中に来るの？

平日に抽選って、抽選を見せたくないのかな。恣意的に当選者決めたりして。

>>12944 匿名さん

同じ倍率の部屋は一斉抽選だから恣意性を働かせるのは難しくない？
個人的には恣意的にまともそうな人を当選させてくれてもいいんだけど笑

抽選をちゃんとやっても、当選者が立ち会ってなかったら売る側の都合のいい人にあなたが当選ですって連絡することもできる。売る側としては事前審査通っていても、ギリの人だとキャンセルリスク高くなるからね。

恣意的といっても売る側にとって都合のいい人で、民度の高い人選ぶってわけじゃないからね。

一次の時の抽選に立ち会いましたが（60人は来てたかな）、
一斉抽選、ガラガラの手動式なので、不正は出来ない方法でしたよ。
ボードに倍率ごとの部屋番号が貼ってあり、抽選後皆さん写真を撮っていましたから、証拠も残ります。

>>12946 匿名さん

抽選会行ってれば分かるが
あの方法で抽選やられると
恣意的に、とか絶対無理
忖度全く無しで抽選にかけられたよ

西角です

>>12949 やたろうさん
ん？