パークホームズ本郷 ザ レジデンス

だけど、弓町のほうはライバルマンションが多い。
この仕様だと弓町では売れない。
ここはライバルがいないから有利。

ここのライバル物件は、本郷よりもむしろザ・パークハウス文京白山ですよ。
あっちの方が誠之小には近いし、即完した実績あり。

>>252 匿名さん

それ言うならグローリオでは？
学区にどれだけプレミアムを払えるかの勝負

グローリオは（ここと違って）近いから学区狙いというのもわかる
あとは「三井ブランド」にどれだけプレミアムを払えるかの勝負

でもグローリオはまだ売れ残っていますよ。
ここを待っていたという人は、白山のパークハウスが買えなかったから待っていたのではないでしょうか？
三井に対抗出来るのは三菱でしょう、やはり。

三菱の白山は崖下だし、小学校も違うから、比較にはならないかな。
あちらは結構販売に苦戦してましたよ。

グローリオは販売コストをかけないようにゆっくりと売っていたけど、
割高なわりには順調に少しずつ売れていて、あと数戸だと思います。

学区内での最近の物件をウォッチしてきましたけどライバルは無いですね。ちなみにモデルルームはほとんど参考にならなかったです。

でもやはり高い、としか言いようがない。
進学校に子供3人入れている人は教育費だけで年間450万円が消えていくそうです。買えないわけじゃないけど、誠之小学校に入ったとしてもそこからが出費の始まりですからね、住居だけにお金をかけても良いのか、という話になります。

ライバル不在(笑)だそうなので、サクッと即完ですよね！

いやいや、自分自身がライバルですよ！
つまり価格をどこまで上げられるか。

ライバルがいない分、仕様を抑えることができた。
小学校から遠くて不便そうだけど、まだまだ誠之小の信者は一定数いるから大丈夫。
あとは価格の面で、自分との勝負をするのみ。

☝︎まるでデベの代弁者ですな。

嬉しそうですね。三井の関係者さん？

>>260 匿名さん

仕様を抑えてるとのことですが、リビングにビルトインエアコン無いですか？

天井たったの2.45メートルで天カセあると思う？

希望の部屋は抽選確実なので当たればラッキーくらいに考えています。

>>264 匿名さん

ザ レジデンスを冠しているのですから、当然天カセあると思ってます

>>266 匿名さん

ないよ

> 進学校に子供3人入れている人は教育費だけで年間450万円が消えていくそうです。

一人だったら、たったの150万円ですよね。

ホームページに「設備仕様」のページを作っていないのがミソです。
天カセ、ディスポーザ、廊下の仕様、気になるでしょ？
え、気にならない？それはありがたい。

たしかにモデルルームの人はコストカットして安くしてますみたいなこと言ってたけど、全然安くないし何か設備仕様の手抜きを隠してる気配しか感じなかったな

それ、学費だけでしょ。＋塾代を考えんと。
しかも慶応とか桜蔭とかは学費も高い。

天井低いところは2.15 m。三井が聴いて呆れる唖然。

こんな参考にもならないモデルルームは初めてです。
モデルルームを見てイメージしてください、と言われてもねえ、、
エアコンがビルトインかどうか聞き忘れました。ご存知の方、
教えてください。
所帯数が少ないからか、管理費が高いですね。

推定の年間固定資産税が
75平米程度で約40万と書いてありました

高いですね。敷地面積の割に総戸数が少ないからでしょうか？

同じ本郷6丁目のパークホームズ本郷東大前(築4年)の分譲時坪単価は312万円
ざっくり4割くらい上がった？

>>276 匿名さん

本郷東大前は、本郷通りに面して容積率でもここより随分恵まれているから効率も良いはずで、単純に比較はできないよね。値上りはしてるけど。
住宅街の中で、大通りからも入っており、落ち着いた住環境だとは思うんだけど、ちょっと割高かなぁ。敷地面積に対して効率が悪いかね。

このマンション、沖式坪単価だと379.5万だから、相場的には2割くらい上がっているように思います。

工事車両が春日側に降りて行く図。

エアコンはビルトインではなく、個々に後付けだそうです。

このレベルのマンなら壁掛けは当然でしょうね。

数字のトリックもありますね。
価格は安く見せかける部屋があっても、狭い、北西向きで坪単価は対して安くない、とか。
南向きは軒並み坪単価430万は超える。

最大倍率はどのくらいですか？

3倍以上にはなりそうだと、担当者。
どの部屋も2倍は確実です。やめて次の物件選びに行こうかな。

本当に欲しいのなら、抽選に参加すれば良い。でも全部の部屋に2倍以上なんてありえるのかな、担当の煽りだと思うけど

どうしても3S1Kには入れたいっていう人が多いんでしょ

エアコンがビルトインでないとしたら、グレード感が落ちますね。

3S1Kに入るために1億円払うよりも、SAPIXと家庭教師代を払った方が安くつくよ。

288は本質を全く理解出来ていない。

じゃあ、具体的にどういうところに利点があるのか根拠を述べてくれ。

3S1KとSAPIXを2者択一にしているところがセンスないってことなんじゃないかな。
どっちが安いとかいう問題でもないし。
3S1Kでも普通にSAPIX行くでしょ。

金銭感覚のない医者やヒステリック教育パパママが資産価値や設備仕様を気にしてマンション買うわけがない
来客ももちろん少ないから天井も低くて構わない

なんかパークハウス本郷の購入者に粘着されてるな。やたらマウンティングしてくるから怖いわ。

たしかに。
意外にこの界隈は、金があってもインテリアやファッションを気にしない人が好みそうですからね。
売れるのではないでしょうか。

駿河台と迷いますね。
どちらも買えるし完全に時期が被りましたし。

残念ながらまったく面白くない。

天井だの仕様だの、そんなに他人に自慢したいか？嫁さんと子供が幸せに暮らせるならそれでええんちゃうか？
見栄張りたいならタワマンにでも住めばええやないか。

仕様はともかく、天井高は部屋の広さと同様に暮らしやすさに影響するのでは？

>>298 匿名さん
足るを知れよ。

ですね。
求めすぎてはいけない。
仕様の高さではなく支払額の高さで勝負せよ。

天カセとかオプションで変更できますか？

>>301 匿名さん

無理です

お前らのコメント読んでると、カモネギが買って行くよ、的なニュアンスしか感じられんな。
買い手の気持ちは無視。

どちらにせよ、パークハウス本郷はスルーして正解でした(^ ^)

パークホームズね。

この時期だと、申込を決めた人は、倍率が上がらないように内緒にしているのでしょう。

あとは静かに待つのみですね。

各部屋の倍率を聞くと最後にどの部屋にするか悩みます。。

全戸即日完売かな。さすがの学区。

三井さんさすがですね。

最初は外廊下、低天井、天カセなし…と聞いてびっくりしたけれど、
三井の読みはさすがですね。
仕様にお金をかけなくても高く売れることをはじめから予想していたということですから。
やはりこの地域を求められる方々の嗜好は特殊だなあと改めて思いました。

大した広告もしていなくて、モデルルームすらない中で凄いなと改めて感心。

その「環境がいいから進学にいい」という言わば他力本願な方々が集まる公立小学校が、今後どうなるのかは興味あります。
何となく危機感感じて、結局サピとか行くからいいのかな？

サピサピ五月蝿いな。千葉か埼玉にでも住んでろよ。

>>312 匿名さん

中学受験率が高い学校がいい。
ここは何%くらいですか。

倍率はどのくらいになりそうですか？

>>315 匿名さん

部屋によりますよ。申し込みがない部屋もあるみたいです。

比較的値段が安い部屋は集中しそうですね。

ここは所詮そうだと思う。本当の金持ちが住みたい場所ではない。

下記の③によると、ここは犯罪が多いのが気になります。

https://bouhan-tokyo.maps.arcgis.com/home/index.html

>>319
リンク先、見てませんが、犯罪が多いのは駅前の自転車泥棒とかじゃないですか。住宅への侵入は少ないはずです。

仰る通り住宅への侵入窃盗は少ないのですが、
住宅以外の侵入窃盗や粗暴犯、非侵入窃盗は周辺地域よりも際立っています。

高いのは住宅以外の侵入犯と乗り物窃盗ですね。
住宅侵入犯はむしろ低めです。
本郷地区は、東大と東大病院があるため窃盗は多くなります。
大学・病院は、侵入しやすいので窃盗が多いのは
全国共通の問題です。

なるほど、大学や病院の周辺はどうしても治安が悪くなるということですね。
大学も病院もあるからダブルパンチですね。

でも、東洋大がある白山とか、慶応大がある三田とかは、それほど治安が悪くなさそうですよ。

あと数時間後には結果が出ますね。

>>323 匿名さん

敷地の作りが違います。
慶応三田キャンパスは部外者がふらっと入る雰囲気はないです。
東大は近所の方が銀杏拾ったり写生したり、通り抜けたりしますから。

犯罪が多いのは大学や病院じゃなくて、雑居ビルが多いからじゃないですか。

抽選はどうなったのでしょうか。検討できる部屋はまだ残っているのでしょうか。

>>327さん

販売戸数が26戸で
> 2月22日（木）・23日（金）第１期登録受付（26戸）
とあるので、すべての部屋に申し込みが入ったということでしょう。そのうち「即日完売」と出るんじゃないでしょうか。キャンセルは出るでしょうけど。

さすが三井×セイシ小
別の近くの物件買った人らの悔しそうな顔が眼に浮かぶよ

オレ、買ってないけど悔しくも何ともないよ。だって割高なんだもん。

>>330 匿名さん
じゃあ、相場感覚がズレてるんじゃ無いですか？
全戸要望入って一期で出したという事は、適正価格だったという事。

間違ってる自分をひけらかすのは寧ろ恥ずかしい気がします。

抽選になるくらいだから購入出来た方は良かったと思いますよ。

別に330の人の相場感覚がズレているとは思いません。
発想の転換で、相場感覚がズレている人たちが勝ったと思えばOKです。
たった26戸ですから。
むしろリセールのときが大変なんじゃないかな。

>>333 匿名さん
多分貴方や330は永遠に相場観がズレていて、ずっと買えないタイプですね(笑)

2012年位の買い場でも、
まだまだ下がる、今買うと割高！
とか言ってたでしょ⁈

333に一票。

別にここで無理して買う必要なし。どう考えても春日の再開発後の上昇分を織り込み済み。次に誰が買ってくれると思う？

ただ、買って良かったと言う人はそれはそれで良いんじゃない。骨董品と同じで自己満足していればいいわけだから。

上昇分織り込み済みって、豊洲なんかそうでしたけど価格への折り込みって意外に物が目で見えるようになるまで実現しないものですよ。今も品川なんて安いですよね。

2012年くらいにも人口減少やら資源価格の下落やら引き合いに出して買わないよう説いて回ってるお節介がいましたね。ああいう人は今も同じこと言ってるんでしょうかね。

ここらへんで探していた人には数年ぶりに出た希少物件だったと思う。きちんと手入れすれば、一点物の骨董品みたいに、売れ時さえ間違わなければ、それなりの値段でリセール出来るんじゃないかな。

>>334 匿名さん
私、333です。
予想が外れていますね。
一度自宅マンションで売却益を出しています。
今は賃貸住まいですが、次の物件は契約済み（竣工前）です。
予想を外しているところをみると、やはりズレているのかな。

ちなみに、今は割高ですが、だからといって買うべきではないとは思っていませんよ。物件次第です。

>>338 匿名さん
マウンティングしたいだけなら他所でやってくれ。ウザい。

言問通りと白山通りの交差点脇の解体中の建物は
「伊藤忠都市開発」の物件のようです。
この辺りでは「クレヴィア文京小石川」があり、
春日通り沿いのＤＩＫの建替えにも関与しているようです。

立地は都営三田線の大手町方面行き乗り口の隣。
解体は秋までなので夏には建築概要が出てくるのではないでしょうか？

338です。失礼しました。
ご指名があったので返答してしまいましたが、わかっていただけたら結構なので、こちらも気を付けます。

まあ、予想はあくまでも予想ですよ。外れるかどうかは未来にならないと分からない。

2012と今では明らかに状況は違う。少なくともトランプアベノミクスは今年いっぱいは続くはずだし。
但し、昨今のNYダウの急落を契機にした世界同時株安は、このままの景気拡大が続くとも限らないことを示唆していると思う。
この程度の物件を購入出来る層（準富裕層～富裕層）は少ないということですよ。

インフォメーションに一つ先着順で出ていますね。あとは売れたみたい。

な。
おれの言ったとおりになった。
三井×学区は最強なんだよ。
ネガは全て倍率下げ工作だったということだな。

で、君は買えたの？

モモレジさんも指摘していましたが、
接道の幅員、眺望、外廊下、天井高、エントランスその他の仕様…を比べると仕方ないかなと。
学区でマンションブランドは決めませんからね。
むしろ、仕様だけでは評価しきれない価値（学区とか？）があると思えば幸せだと思います。

買えなかった人、別のとこ勇み足しちゃった人、皆んな悔しがってるだろうな

安心しろ、そう思っているのはお前だけ(≧▽≦)

別の物件を契約したけれど、この物件も興味があって時々車で前を通ってみたりしています。
こういう物件は自分的にNGなので悔しいというよりはむしろ買わなくて安心しているのですが、
急な坂とか、木造建築物の密集とかは、だんだん慣れてきて、風情と思えるようになってきました。
正確な価格がわからないので何とも言えませんが、批判している人は、実際よりも高い価格だと思い込んでるのではないでしょうか。
売れたということは、適正な価格だったということでしょうから。