パークホームズ本郷 ザ レジデンス

近撮（2017.11.28）です。

>>140 通りがかりさん
坂情報ありがとうございます。
電動でもキツイとは、、、。
おバカな子どもにとって、かなり魅力的な坂ですね、、、事故を起こしそうで怖いです。
坂下に利便性の高い施設が多い印象です。東大前周辺は、確か何もなかったような、、。
バス情報もありがとうございます。
日暮里から京成で成田を使おうと思っています。日暮里まで自転車、とも考えたのですが、毎日となるとなかなかハードですよね。バスは混みますか？

やはりどこも帯に短し襷に長しで、なかなかパーフェクトな物件は中々ないですね。

>> 142 　成田に勤務されているのですか？　その場合、「どうしても文京区」と思われるなら、巣鴨、駒込あたりの物件を選ぶという手もありますよ。

三井に住んでいます。

>>142
同じような考えの人がいるんだな、と見てました。私も成田ダイレクトだったらJR山手線沿いの方がやはり良いと思います。何といっても2，3分おきに来てくれるスピード感は一度味わうと忘れられません。田端以東では京浜東北線も使えるし、日暮里も上野もあっという間です。

>>145 匿名さん

丸の内線も朝は2分おき、昼間は4分おき。

>>143 匿名さん

>>143 匿名さん
ありがとうございます。
成田周辺の施設に通勤予定です。
通勤のことだけを考えると、やはりこちらがベストではないですよね。
こちらに拘るのは、学区の魅力です。
誠志小学校の何がいいのか、実のところよく分かっていないんですけどね、、、笑
ミーハー心と、子どもに対する罪悪感のような複雑な感情から、なんとなく惹かれているだけかもしれません。私は親としての自信がないのでしょうね、、、。

>>145 匿名さん
ありがとうございます。
やはり、山の手沿線は楽ちんですよね。
京浜東北線は考えていませんでした！
確かに、日暮里に出るのは楽そうですね。

昭和の時代には誠之小→六中→小石川→東大というのが憧れの時代もありました。
誠之小に入るために現在でも「第一幼稚園」希望者家族が近隣に移住する方もいるそうです。

「文京アドレス」で成田方面に通勤することを想定すると巣鴨・駒込は確かに利便性が高いです。

現在三井が本駒込１丁目、向ヶ丘１丁目で２棟建設中です。ＨＰ等はまだですが南北線・
都営三田線が至便です。南北線本駒込から駒込まで１駅。スパーも２店舗あり、マツキヨ等
徒歩５分以内の生活インフラは充実しています。
タクシーで日暮里に出るのも便利です。（裏道で谷中側で下車出来ます）

また、本駒込６丁目ではＯＨが低層マンションを建設しており、近々販売開始です。
北区であれば住友が駒込駅徒歩圏で販売中です。他にはインプレスト駒込染井なんというのも
ありますね。

不動産の「３Ｐ」もさることながら、「タイミング」も大事ですね。

メジャー７で買いたいです。

立地・売主・施工会社と管理会社のバランスでしょう？

オープンハウスって、なかなか立地に関する目の付け所が良いですよね。ここがメジャーな会社なら買うのに、ってところに。
今は新興だけど、将来はソフトバンクみたいになるのかな？

142さん

139です。
成田に通勤でしたら、毎日のことになりますからアクセス良い場所がいいと思いますよ。日暮里まで毎日自転車はきついですよ。
バスは、上野行きは座れると思います。ただ、終点寄りのため時間通りには来ませんし、上野駅の目の前までは行かないので地図確認してみてくださいね。逆方向はある程度混んでいます。
坂上だと最寄り駅は東大駅(セブンイレブンしかない)か本郷三丁目(プチマルエツあるが反対方向、本郷通り沿いは基本東大生が利用する店ばかり)ですね。それなら再開発もある春日の方が遥かに利便性は高いと思います。

学区ですが、誠之が仮設校舎建設中なのはご存知ですよね。お子様の年齢に依りますが、校舎建て替えのためあと5年は仮設利用です。グラウンドに仮設を建てたため、校庭も利用できません。学区内では、仮設の時期と被るからという理由でマンションを売りに出している方も多いですよ。また、誠之は場所柄か教育熱心な親御さんが多いので、難関中学目指して塾へ通う率も高いです。
誠之でなくても区内に良い学校はあるので、個人的な意見で恐縮ですが、通勤利便性の高い場所で評判も良い学区を探した方がいいのではと思いました。
通勤に時間取られると毎日のことなので疲弊しますよ。

校舎が５年間も利用できないということになるとちょうど小学生のお子さんがいらっしゃる親御さん目線からすると、悩みどころでしょうね。

建て替え後に入学できるようなご家庭なら、新校舎で通えるという点はメリットなんでしょうけど、
長い間仮設利用になってしまうというのは親としても安心できませんね。
校庭が利用できないということは、体育の時間がないということなのでしょうか？
体を思いっきり動かせないということで子供にとってもストレスになってしまわないか心配ですね

>>149 周辺住民さん

おっしゃるように、誠之小学校を含めた謂わゆる3S1Kと呼ばれる学校は過去の栄光なんでしょうね。今は日比谷高校よりも開成、桜蔭高校でしょうから進学ということよりも、いじめがないとか安全な環境とか、そういう事で安心して通わせることが出来るという意味合いが強いでしょうか。
その意味では文京区内の学校はどこもあまり変わらないイメージですが、如何なものでしょうか？

学校に関しては学年によるとしかいいようがない。
3S1Kだって学年よってはかなり厳しい年度もあります。
まあ、荒れる割合は他の区よりも断然ひくいみたいですけどね（教育庁の友達曰く）。
ちなみに、荒れるといってもＡ区やＯ区のような本格的な乱暴者もいないそうです（教育庁の友達曰く）。
なお、私の経験上、親の頭がかなり良い感じがします。相当に高学歴です（パパ、ママともに）。

155さん。
すみません。私は149ではないです。
誤解されたらあれなんで補足しておきます。

女子ならば、本郷小学区に住めば本郷小→桜蔭中高→東大を全て徒歩で通うことができる（駒場を除く）のでおススメ

桜蔭に入れる頭が有れば良いですね。

仮設で小学生の時期を過ごすのは、子供にとって少しかわいそうな気がしますね。
校庭も利用できないとなると、開放的に体を動かす事は出来ないでしょうが、
体育館と、近くの公園の許可を得て利用するのでしょうかね。
校舎だけでなく校庭も工事するというのは、どうなのでしょう。

校庭は、工事をするというよりも、そこにプレハブを建てて教室として使うのですよ。
どうなったかはわかりませんが、東大のグラウンドを使わせてもらおうともくろんでいたと思います。

校舎は立て直して、グラウンドにプレハブを建てるのならば、確かに校庭は使えなくなりますね。
体を動かしたい大切な時期でもあるので残念ではありますが、さすがに6年間ずっとという事はないですよね？
どれくらいで完成するかはわかりませんが、長くても3年くらいでしょうか。

http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0118/5736/seishi_kaicikukihonsek...
を見ると、建て替えに5年かかるようですね。民間ならありえません。

リンク先をみると、
新校舎はかっこよいと思いますが、グラウンドの中に木が生えているのが斬新ですね。
怪我をしないのだろうか？

>>164さん

樹木の位置はただ現状のままにするだけ、ということかと思います。本来なら、適切な位置に再配置してほしいところです。たかだか1万平米の建て替えに5年もかける人たちには理解できなさそうです。

校舎の建て替えに5年もかかるんですね。
民間の企業が手がけたのならばもっと早く終わりそうな気もしますが、
工事が始まってすぐに入学する子供たちは新校舎に通えるのは1年、あるいはそれ以下というところでしょうね。

工事計画を作ったのは民間企業では？
近所への配慮とか、生徒の安全とかもあるので、時間をかけて慎重に工事するのはやむをえないと思います。

学校の校舎ってかなり堅牢に作ってある、という風に思っていたんですが…でも5年はながいですね(^_^;)

ここのマンションは、とにかく戸数が少ないところが気になるところかもしれないなと思いました。管理費や修繕費が1戸あたり負担が大きくなりがちになる・・・。
計画的に特に修繕に関してはやっていかないといけませんね。

気付いたら事前案内会がすべて満席になってしまった…

即日完売の勢いですね。ブランド力ですね。

文京区に住むことを「文京生活」というようです。過去に、文京区は新聞購読率が23区内で1位と聞きました。

周囲に勉強に対して前向きな人がいると、子供も勉強してくれるようになるかな、朱に交われば赤くなるというやつです。いい影響を受けてもらえるといいと親としては感じています。

少し坂のあるところで、窓が大きいので、レースカーテンだと室内が見えてしまうでしょうか。人気のようですが、残っている間取りがありましたら教えてください。管理費が高くなるのは気になってしまいますね。

いやいや、残っているも何も、まだ売り出していませんから。
事前説明会の段階なので、人気があるかどうかもわかりません。
MRが小日向物件と同じ場所だから、商談用の席が少ししかなくて予約が取りづらいのだと予想します。

出遅れてしまいましたが、すごい人気のようですね。

↑ま~たまた、情報通ぶっちゃって（笑）
そういう話はたいてい情報源がないんだよな。
いわゆる脳内情報

しばらくは学校が工事で建て替えなので子供には寂しい思いをさせてしまうかもしれませんが、
将来的な事を考えると、立地も良いですし、間取りも悪くありませんので、良い物件ですよね。
ファミリー層にとっては学校の件について大きく捉えてしまうかもしれませんが。

ここは沖式の平米単価が115万円と出てました。坪単価だと379.5万円になりますね。

内陸だから利便性の点でイマイチなんですかね。
今、日本橋辺りの方が熱いですね。儲かる確率が軒並み80%超えています。

場所が駄目です。
駅から遠いです。
後楽園駅、水道橋駅が使いやすい三菱の方が良かったですね。
駅から歩くと上り坂でお店が余りありません。
ラーメン屋、コンビニぐらい。

>>177 匿名さん

儲かる確率はあまり参考にしていないが、都心で50%台はなかなか見ない。供給が少ないからなのかな？

ここはまずソッカンでしょうね。

>>180: 匿名さん　

何故ですか？
後楽園駅最寄りに住んでいるので現地はよく知っています。

>>181 マンション比較中さん

超小規模で販売戸数が少ないからじゃないですか？人気はさほどないと思いますが、高々30世帯が買うだけで完売ですから、難易度はイージーですね。

30戸程度の小規模物件は、住み心地は良くても資産価値は期待薄ですよね。

戸数が少なくても値段が高すぎれば苦戦するよ。規模での特徴がないだけに。
その辺は事前案内会の反応を見てちょうど良い具合にやるんだろうけど。

このマンションは後楽園駅から歩くと、長い上り坂もあるので15分はかかるでしょう。
そのあたりで、資産価値があるとは言い難いと思います。
マンションを買って都心に住む意味がないのかなと。

三田線は近いです。
南北線、丸ノ内線、大江戸線はホームまで遠すぎます。

マンション周りも何もお店がないですよ。
購入する方は夜現地を歩くことをお勧めします。

坪単価は390くらいでしょうか。

１００平米の部屋は
ほぼ坪単価６００ですね。
特別仕様でしょうか。

いよいよ明日から事前案内会です。皆様、レポートをよろしくお願い致します。

私も見に行きたいなあ。モデルルームは春日にあるんでしょうかね。

赤ちゃんがいる家庭には改築後の小学校に通わせることが出来るのでいいかもしれないですね。他は大学関係者か、士業の方あたりが購入するのではないでしょうか。金額次第ですが、あっという間に売れそう。

誠之小×三井で大人気当たり前
坂とか価格とか関係なく速完でしょうね

いや、それだけで熱くならない方が良いです。金額に見合った仕様であることも重要。
本日行かれた人いますか？

誠之小学区にはマンションが少ないこともあり、本物件の売値に誠之小プレミアム（最低１０％）が乗ることは避けられないでしょう。こういう学区のマンションは、賃貸に出しても客が付きやすいです（ただしファミリー向けの間取りに限られますが）。

仕様より立地でしょうね。本郷三丁目駅徒歩圏＋誠之小学区ってありそうで、そうはないですよ。

最近のIやGの売れ行きを見るとどうでしょうね。条件次第ですね。

>>193 匿名さん
そういう誰でも分かる情報はもう良いんです。オタクが欲しいんなら自分だけどんどん購入を進めればいいじゃないですか。もっと物件そのものの話をしてくださいよ！
誠之学区ったってもしろ本郷小の方が近いんです。小さい子の足であの距離をどうするかは考えなくてはならないし。

本来億ションの条件とは

➀　番町や広尾に代表されるような邸宅地（ブランド地）に立地する。
②　特別な仕様で造られた外観や共用部を持つ（５つ星の高級ホテル並みの仕上げ材やインテリア、オブジェなどで飾られている。内廊下やエレベーターの仕様も上級）
③　戸数の割にエレベーターの数が多く、駐車場は全て地下自走式かタワーリフト式になっている、コンシェルジュ等が滞在し、高額な管理費が設定されている。
④　水回り部分も含めて全体的に天井が高い
⑤ 洗濯機置き場やトイレにもこだわりがみられる

のはずです。
ただ単に立地と学区だけでプレミアムがある、などと自惚れていたら一度中古になった途端に他の物件に見劣りすることになるのです。

子育て世代にとっては買えるから、と言ってもこれから教育費がかかるわけだし、決して安い買い物ではないのだからより慎重に検討するべきです。

高額マンションと高級マンションの違いですね。

ここは高値追求しないようです。
そのかわり、倍率が凄いかも。

四谷に続きここも即完やろね

確かに立地といい、購買層の属性が被りますね。

>> 197 マンションの価格が上がり、たいしたことないマンションでも「億ション」の時代になってしまった。貴殿に言われるプレミアム感のある「億ション」の定義の境目は、今や「二億ション」と言えるだろう。本物件の仕様は普通だから、「二億ション」には該当しない。

それは億ションの条件というより、高級マンションの条件でしょう。
誰かの意見（三井氏でしたっけ？）のコピペのようですが、「のはず」と言われても…
今どきこのあたりの立地なら高級マンションでなくても（パークホームズクラスでも）1億円というのは特に違和感はないですよね？
ここが割高かどうかはまた別の話ですけど。
誠之小学区の物件はこれから4～5年は（特に賃貸）厳しいのでは？
距離的にも、本郷小学区にしてもらいたいところです。

全員が「今」の相場を当たり前と思う時代が長く続けば良いですけどね。春日の再開発も始まっているし、向こう何年かは安泰でしょうけど。
景気サイクルは必ずあるので、数年後のピークの後に何とかショックになっても価値を保ってくれるのが理想です。

購入を検討していましたが、諦めました。
現地に行ってみたら、一方通行で、急傾斜の長い坂道にびっくりしました。
雨の日、雪の日、夏の暑い日など、この坂道は、辛すぎます。
もう少し、傾斜が緩やかなら良かったのに、、、
また、マンションの前まで車で行くには、東大の方からぐるぐると
狭い道を通って行かなくてはいけません。
場所的には気に入っていたので、本当に残念です。

だからパークコートではないのか

>>205 買い替え検討中さん

まだ現地は見に行ってないのですが、そんなに急な坂なんですね！

うちは車は持ってませんが、タクシーで帰るときに少し不便そうですね…

で、価格はいくらなんですか？

今サイトを見たけど、事前案内会は空き沢山ありますね。

あの坂さえなければ、と思う物件ですよね。わかります、205さん。

坂上だから地盤が良いのではないでしょうか。

坂上だから地盤が良い、というのはどうでしょうか。
傾斜地なので、フラットにするために、マンションの
後ろの方は盛り土の擁壁になっているのではないかと
推測します。
今の建築技術では大きな地震が来ても大丈夫
だとは思いますが、、、。

私は何と言っても、電動自転車でも上れそうもない急な
坂道が残念でなりません。

健常者だからたいした坂じゃないけど、高齢者なんかには辛いかも。
坂は建築不適合の横の方が凄いし、小日向なんかも道の狭さも私はパス。

うーん、まあ、小日向レジデンスそのものですね。単に本郷地区に持って来た感じ。
天井も低いし。
パークコートとは呼べない理由も分かった感じ。

確かに誠之小中毒患者が奪い合うようなイメージなんですかね。でも通学路遠いですけど。

小日向よりずっと天井低いのでは？
そういう仕様やずば抜けた管理費等の高さ、部屋別の坪単価をよく考えるとパークハウス本郷の方がずっと割安

でも教育熱心な金持ちが買うんでしょうね

予定最多価格帯 9,300万円台
ということで、お高い部屋は軽く億超えてしまう額になってくるそうです。

その分、価格をきちんと反映して家造りがなされていればいいなと感じました。
設備周りのグレードもそうですが、構造面でも念には念を入れて。
パークホームズだったら、だいじょうぶなのかなぁ。

日当たりと眺望で、一階上になっただけでも相当な価格差になりますね。割安な部屋は寒くて暗くなるのは仕方なさそうです。
それでもここだから買いたいと言う人がいるのですね。

少し足してパークコート駿河台買うのは・・・無理か。
あっちは相当いくという話だし。

4階より下は眺望実質ゼロ
天井高は2.45メートル
2.1メートルの下り天井
外廊下なのに納戸がある2LDK
1階は半地下？

全部仕方ないけど

全部仕方ないけど買いたいひとは沢山いるんですよねー。ばらけて高倍率にならないことを祈ってます。

希望出して来ました。
既に2倍以上になっている部屋があるそうです。高くても広い部屋が人気とか。子だくさんの人が多いのですね。

ここを買い煽っていた人たちはちゃんと申し込んでいるんでしょうね？

誠之小学校学区は永久不滅であることをちゃんと保証してくださいよ！

こんな雪降った日は坂で滑りそうですね。

パークコートのが安いなんてことないかな
完成売りっぽいから急いで売らないと在庫なるし
駅距離や学区考えると価格の逆転劇あるかもなんて

駿河台の方が周りの上品さが全然違います。
65 m2はともかく、80 m2台の方は間違いなく1億6000万からでしょう。

>>224 匿名さん
登るの大変でしたよ。下るのも怖くて怖くて。

>>225 匿名さん
無いでしょ？都心3区どころか、
5区にも入らない文京区のパークホームズだよ？

これが逆に千代田区がパークホームズ、
文京区がパークコートのケースなら価格逆転するだろうが。

まあ正直なところ、本郷の外れと駿河台とでは雲泥の差だろうな。
あちらは周りにスーパーとかなくて不便そうだけど、そういうの関係なくそもそもの格が違うし。
周囲の雰囲気も全く違う。

この立地に1億以上出してパークホームズに住むなんて考えられないけど、学区って凄いのですね。
三菱の本郷パークホームが圧倒的に便利で良いよね。

たしかに三菱と比べると仕様や設備と管理費が雲泥の差

三菱はパークハウスでしょ（笑）
同じ本郷でも立地がだいぶ違いますよね。
結果的に三菱が安かったということなのか、ここが高すぎるということなのか、
どちらでしょうね？

三菱も三井も共に良さありますからね。私は学区も検討材料の一つでしたので待って良かったです。

やはりパークコートの方が高くなりそうなんですね
待つとか余計なこと考えずに検討します

本郷小学区もパークハウスの影響もあってか、行政区別学区中古騰落率ランキング1位ですよ。
当然親の平均年収も上位に入るので学区自体に問題はありません。

本郷小学校も良いと聞いています。ただ、これから産まれてくる子には誠之の新校舎が魅力的です。

ちょっと小学校までの距離が遠すぎると思う。
むしろ本郷小学校に越境できないのかな。
あと、工事完成後も校庭の真ん中に複数の大きな木が生えているのは危険だと思う。

学区だけで見るなら、日本橋のプラウドは久松小とSAPIXが極近です。但し坪単価500近いですよ。
後は東京駅に近くて利便性も良いけど、暮らすとなると本郷の方がまだましかな。

久松小学校区だと東日本橋、浜町あたりだと値段はここと同じかちょっと安いくらいになりますし物件の選択肢も増えますね。ただ住環境的にはここらへんの方がいいかな？

思ったほど倍率が高くないかもですね。