【大規模修繕】いずれ訪れる大規模修繕へ備えるために

２３７さん本題を挿げ替えないでください。２３５です。

自宅が清潔で整理整頓ができている人は真面目で律儀で几帳面ですから大規模修繕工事委員や理事会にもってこいなのである。
細かいところまで目配り気配りが出来る人間は何処でも重宝する。

自宅が汚い人が理事になると最悪です。綺麗好きな人は仕事もできますので、理事にも適任でよい提案や管理会社に指摘もします。
自宅が汚い人は、全てにおいてだめです。お金に関する考えもずれこんでます。全てがルーズでだらしない。

築古のマンションになるとそのマンションの民度を占う為にマンション特有の臭いも出る。
見えるところは管理会社や役員等で小奇麗に取り繕うことはできてもこの臭いだけは、この
マンションの特有の臭いであり取り繕う事は不可能です。無臭のマンションの方は安心して
住める。

60代の主婦の立ち話も修繕してもらいたい。
当マンションはバブル期に新築で入居した世代が大規模修繕工事への不満や根拠や証拠のない個人攻撃でマンションの評判を地に落としている。

マンションは修繕も増えるし、綺麗が一番。汚いマンションなんて中古で売れないし。近隣マンションと比較されるだろうし。ましてや、匂いのするマンションなんてとんでもない。ゾッとする。綺麗好きの住民に合わせるべき。

綺麗に維持することと工事とは別のことです。
管理会社が普段の清掃や定期清掃をちゃんとしていれば、建物は綺麗に保たれます。
毎日目にする部分なので、綺麗にしていれば劣化だと感じることは、意図的にすれば分るでしょうが、普通は新品の物と比較しないと分らないです。
劣化した物を新品にすれば綺麗になるのは当然のことです。

大規模修繕工事は、基本的に足場を立てて行う工事をまとめてするのが無駄な費用を使わないこつです。
しかし、管理会社などは足場がなくてもできる工事を前倒しにして薦めることがあります。
積立金に余裕があるならそれでもいいですが、前倒しの工事は資金計画を圧迫し、毎月の支払額を上げる原因にしかならないです。
それにこれは雛形のような決まりがある訳ではなく、各マンション毎に違うことを知っている人が少ないことも原因です。
同じマンションでも、住む人の違いがあれば、懐具合や考えが違ってくるので、大規模修繕工事内容は変わります。

専有部分を賃貸に出しているオーナーが売りに出しだした。民泊禁止の規約設定が本音か。

将来人口減や高齢化で投資型専有部分は売りたくても売れない、貸したくても借り手がい
ない、空家が多くなると民泊でもする事が出来れば損はしないと思っていた。

自分のマンションの構造や設備の知識の無い理事が順番制で就任しても何の役にも立ちません。
気の利いたプロがいるのに理事等管理会社派はこのプロが理事に就任するのをどうにかして先送
りする

例えば次期理事の抽選箱にその組合員の室番号を抜いていたのが管理員によつて発覚した。これ
等は役員選任方法を規約にしっかりと明文化して公平に行えるようにしなければならない。

次期理事の順番候補者の室番号と組合員名を記した札を総会の出席者の前で抽選箱に候補者の室
番号と氏名を出席組合員にでも一枚ずつ公開しながら抽選箱に投入しなければこういう不正行為
がまかり通る。

皆さんのマンションはどうですか。？この組合員を理事にすると委託契約の締結が危ないとみて
いるのです。委託契約の解約は総会の普通決議ですから、理事の過半数で可決して総会に提案し
否決されたことはないでしょう。あるとすればその組合は相当レベルの高い組合です。こういっ
たマンションに住みたいし投資で購入してもいいでしょう。

悪い組合役員と悪い管理会社が共謀している役員会と管理会社に反旗を翻している
特定の組合員を排除して迄、理事会で理事の過半数で管理委託契約締結の総会案を
否決に持っていけるだけの組合員の総意が得られるマンションを知りたい。

普通は真逆のマンション管理組合の方が多い。組合員のマンション管理士等の働き
が盛んになるとこういった正義の通るマンションが少しでも増えてくることを期待
します。

理事が無知って、ほんとに困ります。組合の重要期だったりすると、取り返しのつかないことになります。勿論本人達は責任を感じてないのです。

マンション管理士等も色々だからね。とりあえず、組合員のマンション管理士を
探して理事になってもらってみてください。上手くいきますよ。

マンションに住んだこともないマンション管理士はやはり無理があるね。
出来ることなら、管理会社勤務の経験とかマンションの住民で理事長とか
専門委員長とかの経験者の方がいいと思うよ。

とりあえずね。？

わかるな…。悲しい現実。無知な無責任理事達の置き土産。どーすんだよ。

行政が介入してくる。その時はゴキブリや蛆虫が続々登場。滞納管理費等の処理に困惑。

ウチも輪番制になってからというもの理事未経験の無知な理事ばかりで給排水管工事の話が何年経っても進まない。
大規模修繕工事も自分の金のように無駄使い、無事に完了したと言わんばかりのドヤ顔で知らん顔。
この先どうなることやら。

　１１月１２日にセミナーがあり、悪質コンサルと、大規模修繕業者にひどい目にあわされ、訴訟までおこされた理事長の事例紹介がありました。　当方も大規模修繕工事が進行中ですが、工事が終わった部分に明らかな瑕疵が見つかり、工事会社の自主検査でも見逃し、コンサルの検査でも見逃しました。　分かりにくいところですが、何の資格も持たない区分所有者が気が付きました。　素人にわかるものが、玄人に分からないのは、「プロ」としては失格で、コンサル料や工事代金を支払う必要があるのでしょうか？

素人にも解る事がプロにわかないはず、の説明をお願いします。

管理会社がプロ、コンサルがプロではありません。そのような考えの組合は食い物にされますのでご注意を。ようは組合次第。特に削減率重視のコンサルで成功報酬率が高いコンサルは危険。
あとは、契約後に豹変するコンサルも多いです。
対応が以降悪くなるなど。うちは、近隣マンションの失敗例を聞いたので修繕委員と理事会きちんとやってます。

私は元コルサルですが、コンサルと安易に契約することはすすめません。よく調べましょう。
担当者の職歴等。私はコンサルとして、裏を見てきました。コンサルがプロとは間違えです。とてもプロとは言えない輩が沢山います。自社利益のために何でもする輩もいます。

見積りなんて組合でとった方がいい。いい条件。安い価格。優良業者。どれをとってもコンサルに勝る。それなのに報酬払うなど馬鹿だよ。
コンサルによっては、成功報酬の他に基本報酬も支払うらしいから。
うちのマンションは理事が有能なので、自分達でやった。

参考になります。削減コンサルとの契約は辞めようと思います。先ずは理事で知識を高めます。あとは、他の組合に話を聞ければ聞いて、失敗だけはせぬよう努力します。後悔はしたくないですから。幸い今期は理事に恵まれていて、今のところ悪人理事もいませんし。皆で力を合わせて乗り切ります。

>262さん
元コンサルだそうですが何のコンサルタントなんですか。
管理組合のコンサルタントといえば、マンション管理士、弁護士、
１級建築士がありますが、そのコンサルなんですか。

私が勤務していていた会社は、管理委託費や点検費等の削減、大規模修繕工事などの工事費削減業務をしている会社です。実務は、経験者でない者が行なってます。ですので、有能で知識のある理事の方々には劣るでしょう。

やはり特に大規模修繕工事であれば、設計コンサルタントとして１級
建築士を雇い入れることが大切でしょう。
それから通常の工事であれば、地元の優良企業からの相見積を取って
その中から理事会で業者の選定をすべきです。
その業者選定方法が分からなければ管理会社に依頼して複数社から
同じ条件で相見積を取り、その中から理事会が決めればいいでしょう。

大規模修繕をねらう管理会社、コンサル、悪人理事の輩たち。マンションを守るって大変だ。

大規模修繕工事をやるにあたっては、大規模マンションなら設計監理方式も
採用できますが、積立金との兼ね合いでそこまではできないというマンションも
多いのではないかと思います。
そういった小規模マンションであれば、建物診断をやるときに単なる診断だけ
でなく、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書以外に建設会社を選定する
ときのために、金抜き計算書を作成してもらえば、相見積を取る時に同じ条件で
見積提案書が各企業からとれますので、選定がしやすくなります。
費用としては１００万円程度はかかるかと思います。

悪人理事の見分け方を教えてください。

悪人理事とはどういう方をいうんですか？
裏金をもらってい者？
今時理事長とかにお金を渡す業者っているんですか。
うちのマンションでは、理事長だろうと修繕専門委員長だろうと
一切お金は勿論、中元・歳暮での贈り物もありませんよ。
大規模マンションで、理事長と専門委員長を経験しましたが。
ただ年賀状はきてましたけど。

悪人理事とは、マンションにとってよからぬことをする理事です。
見分け方。身なりのだらしない人、身のまわりが汚い人、自宅が汚い、嘘の多い人、ヒステリックで短気な人、家族の素行が悪い、悪口が多い、物事を安易に自分の都合よく考える人、裏工作が好き、おだてに弱い、傲慢な人、知識を得るのが嫌い。

１回目の大規模修繕はプロ住民が５～６名いたので管理会社を外して約１億円の節約をした。
それから、１１年を経過した。過去のプロ住民はほとんど居住していない。

↑
2回目、3回目の大規模修繕が心配ですね。

　悪人理事なんていません。　悪人理事になるだけです。　利権があればそれに目がくらむ奴もいれば、それをかすめ取ろうとする者がいて、管理会社の関与なしに悪事は働けません。　管理会社は悪事の限りを尽くしていますから、どのようにして善人を悪人に仕立てるかも知っています。　悪事に使う頭や腕があれば、それを反面教師として業務改善に取り組めばいいのにね。

最近知ったことですが、このプロ住民が退去してから、やたらと、修繕工事が早め早めになり、
来期の予算もやたらと増えております。

私の推測で恐縮ですが、築２０年位で当初のゆとりある購入者はマンションを新築に買い替え
るのでしょうね。

バブル最盛期に高値で買収した土地にデべが郊外で分譲したマンションですから、利益を上げ
るために相当低コストで建築した建物で他のマンションと比較すると外観的には見劣りはしま
せんが、内部は漏水事故等が頻発しております。

安部の効果前は４ＬＤＫで１０００万少し超えれ価格迄下落しました。３ＬＤＫでは、１００
０万円以下で売り出されましたので約半分は区分所有者は変更しております。

買い替えるゆとりのない私を含めた住民しか残らないのではないかと思います。最近管理会社
と悪い組合員が共謀して多数派工作をしているとの噂がしきりです。

規約も役員の立候補制を廃止して理事会の推薦制に変更され組合員には理事名と役職が案とし
て総会に提案され、普通決議で可決されます。

ゆとりある住民は立ち去り、ゆとりのない住民が居残り、ゆとりのない安物買いの住民に変更
され、マンションは、益々スラム化へと突き進むように思います。組合員がしっかりするしか
ないのでしょう。

その内、買い手も借り手もいなくなり、行政にも手放され、民泊でもしないとマンションの未
来はないのではないですか。？

本当の善人なら、どんなことがあろうとも悪人にはなりませんよ。自分を含めた組合員のマンションのことです。悪人になるなら、もともとその人の中に悪があったということです。

管理会社は悪知恵が働きます。それがとおるからなんです。
無知な理事や組合員を騙すのはお手の物。
理事、特に理事長はもちあげられたりすると弱い。

>278さん
あなたが一度理事長になることですね。
そして大改革をしてください。

結果でしかない。騙される方が悪い。
透明性のある組合運営である程度防げるのでは。

理事長になって大改革なんて、酷な投稿されますね。

仲間をつくればいいんですよ。
一人では何もできなくても、数がまとまれば大地が動きます。

大規模修繕工事を行う際、建築業者の選定をどのようにして決めるのかと
いえば、①設計監理方式、②随意契約方式、③管理会社方式とかがありま
すが、殆どの住民や管理会社のフロントはその内容は把握していません。
例えば、相見積を取るといってもただ複数社選んで「はい、見積を出して
ください。工事個所は○○です。」では出てきた見積もり金額をみてどこに
決めればいいのか分りません。高いのか安いのかも。
見積を取る時には同じ条件でなければ何の意味もありませんから。
見積を取る時には、工事個所の平米数、使用材料（メーカー名や品番、床材、
塗料、シーリング材等）を明確にしてから相見積を取ります。
しかし、その共通仕様書を素人では作れないでしょうから設計コンサルタント
の登場となるのです。
管理会社方式や随意契約は相見積とかは取らず、ただこれだけの予算内でやって
くれと丸投げです。
工事中のチェックも建設会社丸投げ。手抜き等があっても建設会社はそこまでは
監理できません。全て下請け、孫請け会社がやっていることですから。
しかし、そんな面倒なことは知識もお金もないから丸投げするしかない。
それが現実です。

積立金の少ないマンション、小規模なマンション、ゼネコン系管理会社に
管理を委託していて相見積とか取れないマンションの悲哀ですね。

進んでいるマンションでは、金抜き計算書で同じ条件で見積もりを出させ、
その中から入札額の安い３社程度を選び、説明会の項目を作成し
説明会を実施し、専門委員は評価項目に基づいて点数をつけ評価する。
見積金額と評価点数がでても、見積金額が一番安く、評価点が一番良ければ
その業者に決まるが、そうでない場合の選考が難しくなる。
そこで総合評価方式を取り入れ、数値で判断している所もある。
しかし、こういうことを書き込んでも、ここに参加している者は殆ど理解できない
のではと思われます。
だから先にすすまないのです。

少なくとも上記の内容とかが理解できる又は経験のある
マンション管理士を選ぶことですね。

　大規模修繕の経験のあるマンション管理士は要るかもしれませんが、工事業者以上の能力を持つマンション管理士は、一人しか知りません。　建物管理は、マンションでも専門的知識者が少なく、一番弱い分野です。
　真面目でまともな、排他をしないマンション管理士なら信用もできますが、実地経験がなく「ただ」のマンション管理士は信用できません。　特に、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社社員マンション管理士の上級フロントは、真っ黒で信用に値しません。

管理会社から裏金あったマンションってあります？

裏金だから分かる訳ないでしょう。
あなたがもし理事長で、大規模修繕工事の発注をくれれば１００万円
提供するといわれたら、その話に乗りますか？
もし都合よくその会社に決まって１００万円を受け取ったとしても
いつか分かるんじゃないかと不安になりますよ。
もし分かったら返金とかマンションを出ていくことになります。
それでも受け取りますか。

公共工事での贈収賄罪は絶対分らないように気をつけていると
思いますが、それでも摘発されていますよね。
絶対秘密にしておかないと、貰った方も贈った方も罪になりますから。
それでも摘発されるんですよね。

受け取りません。
ただ、そのようなことが自分のマンションであったらと不安になったのでお聞きしました。申し訳ございません。

贈与側からは縁が切れないからね、貰ったらアウトですよ。８９３の世界から足を洗うのは難しい。
管理会社１０９の担当Ｓ村は組合内部の一組合員の排除の動きを察した組合員Ｙ崎から事情調査を
受けた。

Ｙ崎にこの一組合員は犯罪を犯しているので役員会で問題になっているとの回答を持ち帰りこの一
組合員を問い詰めた。
一組合員から総会で問題にするように提案されそのように動き出したところ管理会社と組合役員か
らクレームが出てお開きとなった。

この一組合員は身の潔白を証明する為に総会で理事長、監事、管理会社１０９の担当を糾弾した。
誰一人として真面な回答を説明できない状態が続いている。

管理会社１０９と。共謀している組合員とでこの一組合員の嘘の噂を流していることが証明された。

その結果どうかは解らないが、副理事長、監事、書記、議事録署名人が相次いで退去しているよう
です。

管理組合で、特に役員は悪いことはできません。必ず発覚します。管理会社１０９は、絶えずこの
一組合員を妄想家に仕立ててマンションの住民から排除する動きをしました。

最後は担当はいきずまり理事長名でこの一組合員の勤務先の社長に解職の圧力を掛ける羽目になっ
たのです。

ボンクラの私でもこんな事は致しません。冷静さを失ったのでしょう。残念です。

やっぱり理事長が会社に退職依頼をしたんでしょう。
会社がそんなばかなことをする筈がありません。
会社は自分の部下を徹底してかばいますよ。ましてや人事に関する
ことであれば尚更です。他人に口出ししてもらいたくないですから。

　ここにも、マンション管理業協会理事長会社が名指しされていますね。　理事長会社が「ヤノ付く自由業」とお付き合いがあるなら、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社は、どうなるのでしょうか？　管理業協会理事を辞めたか辞めさせられた分かりません。　元フロントは、大規模修繕工事会議に顔も出しません。　それとも懲戒免職？

来年あたりから、うちも大規模修繕の準備が始まるのですが、調べれば調べるほど、理事会がしっかりしないとなと思います。
この番組見た方います？どこの管理会社なんでしょうか？
http://www.nhk.or.jp/gendai/kiji/048/

19日22：00放送ＮＨＫクローズアップ現代「追跡！マンション修繕工事の闇　狙われるあなたの積立金」
冒頭
格安のコンサル（皿管一級建築事務所仮名）は、13年間分貯蓄修繕積立金目いっぱいの修繕工事費36000万円を別施工会社アイミツ二億五千万円。　コンサルハズし直接工事業者（多分竹管）でと理事会が話を進めると、コンサル代理弁護士から辞退する内容証明が来たと住民インタビュー。番組テロップで初回で180世帯で戸＠200万円。

悪質コンサルはキックバックを仕込んだマンションから降りる気は無く、 コンサルが提示のフル金額と指定業者（談合の証拠は、自白だけですから、データ並べ談合が濃厚なら✖です。）で、施工契約しなければコンサル降りると弁護士から脅しの内容証明の。
もし、解約すれば、契約違反で、済莫大工費の違約金を臭わせて来ますが、業務委託契約は、違約金は無く、最大で格安業務委託費の支払いで終了です。

（追加）
大規模修繕支援業務委託解約は、成果物（完了した業務）まで甲乙共解約可能です。
1.劣化診断、2.基本設計、3.施工業者選定（良い？施工選択業務なので見積までの金額大小は無関係）
＋着工後週一程度監理で、上記番組で、「見かけ公募」の結果、理事会が同基本設計（特記仕様と数量表）で、一億一千万円も安い業者が見つかる業者選定は、 成果物とは到底言えません。
同じ数量でも仕様を選べば更に減額可能です。

必然的に1.劣化診断2.基本設計（特記数量）も疑問を持ちます。
業務委託契約は、成果物に納得出来なければやり直し、 又は成果物までで解約可能です。
更に突っ込めば、成果なく信頼関係失えば、白紙解約（但し地裁）

悪質コンサルは、その解約の決定に住民の臨時総会議決が必要であると十分に知っていて、
理事会でそのまま進めざる得ない方向で持ってきています。
何のためのコンサルでしょうか？

さっさと臨時総会を招集し、半数議決後、支払い済みの半金で解約」の通知で手を切るべきです。
（その代理弁護士はもう二度と出て来ませんから、、、）

番組内では、悪質大規模修繕コンサルは、仮名の一級建築士事務所（皿管）でしたが、
そもそも一級建築士資格すらもコンサルを名乗るの不要です。
悪質な例で、非営利団体ＮＰＯ法人もコンサルを名乗り、代表自身は、無資格者で、バイトの建築士、設計士を前面に出し、理事会と直接に甲乙の業務委託契約を結びます。

住民自身が、そのコンサル会社※の施工実績を確認する事です。
その現場を見て、その理事会に話を聞き、坪戸いくらで（＠200万はありえません。）で、竣工後長期修繕計画推移表がいくらになったか？を確認する事です。これがｈｐで曖昧なら最初から話も聞かない事です。

※元請（管理会社一任）、設計監理（皿管）責任施工（竹管）三パターンありますが、注意は同じです。

某会社でコンサルをしていますが、コンサルとは名ばかりで、施工業者からの手数料を目的にやっているようなものです。
当然、最初から受注できる施工会社が決まっていて、相見積・ヒアリングに参加する会社などサクラです。
大変だとは思いますが、組合主体で施工会社を選定することを推奨します。

前期理事会が、千葉県内ＮＰＯ法人と業務委託契約を締結し、期が変り、劣化診断➡基本設計➡業者選定業務で、
①建設新聞公募し、応募先はそのコンサル事務所。15-16社集まり、理事会には「皆さんの手を煩わせず、応募条件に沿わない10会社は断り、良い4社を選んでおきました！」と来た、、、

②現説は、住民は勿論、理事会役員すら立ち会わせず、4社に金（入り）数量と特記を配布しておき、管理室に閲覧用は置かず、理事長個人宅に一組のみ、玄関廊下で閲覧のみ限定で、貸出し禁止の厳命有。

③当ＮＰＯは、この優良4社全てと仕事をしており、各社は予算ギリギリのキビシイ見積もりです！
ヒアリングは下位2社で十分！で2社を選定。
（疑問感じた役員が4社に電話。下位1社以外とは全く仕事経験なしの事実が発覚。専門家に4社価格表を見せると、値段は大幅に違うが、各々直接工事科目の比率が4社同じで、バラバラの共通＋一般＋経費＝合計金額は各社同額）

④初回、100世帯未満、10階以下、管理棟とゴミ置き場以外コミュ施設無し、広い植栽庭と地下Ｐは対象外。
で、なんと戸＠200万越え！？　ＮＰＯ法人が各戸配布した修繕工事広報は、200万使うと丁度空で、借入の検討もしたが、今回は最小限の修繕に留める？！
〇/〇に2社ヒアリング開催するが、住民のご参加は自由ですが、質疑応答はご遠慮ください。の恐ろしい文言。

ここまでくると、流石に、ニブイ住民達も危機を感じ、段々怒りを覚え、騒ぎ始める。

大規模修繕の前に売り払った方がいいのではなかろうか？