【大規模修繕】いずれ訪れる大規模修繕へ備えるために

引っ越せる組合員は幸せです。大規模修繕を２回したマンションは築３０年位ですよね。
外装の見栄えは良くなったでしょうが。見えない設備関係は大丈夫でしょうか。？後は、
買えるゆとりのない組合員と、安くで購入した組合員との対立がある。その始まりが、
区分所有者の古い順から役員になるようにしたり、立候補制の廃止、民泊禁止、等規約
を改正します。そうしないと危険ですから。？
マンションは、だいたい、２０年が買い替え時期です。

>>マンションは、だいたい、20年が買い替え時期です。

リタイヤ、年金受給者にはキツイですね。
確かに2回の大規模修繕工事済みのマンションの未来は。。。
住むか引っ越せるかで、人生の勝敗が決まります。
同じマンションでも住民の格差は激しく決まるものも決まらないのが現実です。

１、組み合員の中には手持ちのマンションをローンの返済後新しいマンション（住居）購入し、
　　旧マンションは賃貸にして賃料で新マンションの購入資金を返済できると考えている。

※上記１の件は、マンションの管理状況を把握して将来組合員の負担を軽くして安全な管理を
　できるプロ（マンション管理士）の組合員の集団があるかないかを見極める必要があります。
※管理会社任せ（全部委託等）は非常に危険である。

これ等を考慮して賃貸に出しても賃料である程度の収入がある事と、将来オーナーチェンジで
売却しやすい物件であるかどうかを見極める必要があります。

>224さん
私もマンションは２軒目なんですが、資金的にはある程度余裕があったので
借り入れは殆どなくて買い替えができました。
前のマンションは売るつもりはなかったのですが、買い替えした場合は所得税
は掛からなかったのですが２年売却しないとその恩典が無くなるということで
結局売ったんですけど１２年前に買った値段と殆ど変らない価格でした。
高く売れた要因としては、駅近、学校、病院、ショッピング、階数、角部屋、
築年数等で不動産の点数がつけられましてそれで価格が決まりました。
資産価値の落ちない、落ちにくいマンションは売却する時も賃貸に出す時も
有利に展開していきます。

>224さん
そこで本題ですけど、築３０年近くのマンションであれば、これから
大型設備の更新工事を検討しなければならなくなります。
エレベーターの更新、玄関扉の交換、サッシ・網戸の交換、縦樋、高置水槽、
消防設備等、そして何よりも給排水管の更新工事をしなければなりません。
これは共用部分、専有部分も含めて。
修繕積立金も前もって積立をしておかないといざとなってその時に取り替え
工事をしようとしても積立金がなく、借り入れをすれば１０年返済となり
現在の積立金にプラスして大幅な値上げをしなければならなくなります。
通常の大規模修繕工事にプラスしてやらなければならなくなりますので
事前準備は必要です。
値上げは早ければ早いほどその額は少なくて済みます。

管理や修繕を全て管理会社にまかせることがどれほど恐ろしいことか。管理会社の利益など組合は考える必要はない。マンション1棟で管理会社がどれだけ利益を得ていることか。今後破綻マンションが増えるでしょう。

>227さん
管理会社性悪説を唱えているマンションばかりではないですよ。
うちの場合は管理会社とは良好な関係にあり、マンションのために
一生懸命努力してくれています。
工事や点検で協力金やバックリベートを取ることもありませんので。
やはり管理会社と管理組合は「共存共栄」でなければいけません。
管理会社も利益ばかりを追求していれば会社の存続はありません。
管理会社もそれは考えている筈ですよ。悪徳といわれるのは会社存続
していくには絶対使われたくない言葉ですから。
人を信じ信じられる人間目指していくべきです。

↑
管理会社は、どちらですか？

228様、マンション購入を検討中のものですが、私も同様に管理会社名を知りたいです。

福岡の管理会社で東福互光さんです。
ここの会社の方針は、委託管理で業をなすことを本分とされて
いるとのこで、工事に対する紹介料は全くありません。
ただ、管理会社名義の請求書がある分は紹介料等を頂戴しています
とのことでした。しかし請求書をみても殆どありませんでした。
ただ欠点もあります。紹介料等が発生しないので、悪くなってから
とか理事からの要請がないと積極的に工事とかの提案はありません。
工事や補修が発生すれば相見積を取ったり工事個所の確認とか業者
との打ち合わせで忙しくなりますので。
しかし、そうなったときは一生懸命やってくれますよ。
互光グループは全国にありますが、よそのことは分りません。

大手の管理会社には優秀な人材がたくさんいます。
その人材を確保するためにはいい労働条件が必要となります。
そしてそこの従業員は切磋琢磨して上を目指して努力をします。
その努力は会社のためなんですが、それが会社の信用とかに
結びつくものでなければなりません。
収益にばかり拘りすぎると管理組合の反感や不審に直結して
いきます。
やはり適正利潤というものが大切だと思います。儲かり過ぎは
結果的にはマイナスとなります。管理会社のフロントは管理組合
と一緒になって快適なマンションライフが送れるお手伝いをして
いくことが大切でしょう。

それから私はここのスレでいろいろ書き込んできましたが、
個の名前を挙げる結果となってしまいました。
別に管理会社の宣伝のためでもないんですが、その名前を出して
しまいましたので、これを機にここのスレから離れようと思います。
好き勝手なことばかり書き込みまして申し訳ありませんでした。
職人さん（実際は違うと思いますが）にも失礼しました。
ただいい勉強はさせて頂きました。
是非このスレで皆さんにアドバイスを送ってあげてください。

築27年の築古マンションですが、中古購入の若者は大きな工事がある度に新築を購入。
27年住み続ける団塊世代は大規模修繕積立金の値上げの毎にロビーや掲示板の前で愚痴をこぼしている。
富裕層や若者は大規模修繕工事とは関わらずにいっちょ上がりでタワーマンションへ昇格です。
羨ましい限り

築古マンションになればなる程、管理会社にとっては収益を生む物権である事は子供でも
理解出来ます。その為には役員を利用するか、無知を利用して管理会社主導にする為に、
管理規約を設定、及び変更、廃止、したり、委託契約を有利に展開する為の条文を忍ばせ
たり、あの手、この手を使います。

規約や法令違反を指摘する組合員を他の組合役員をたきつけて排除の動きをします。
それらを見抜く組合員は少なく、マンション管理士等の試験に合格する位の実力がないと
見抜けません。

特別決議事項（規約の設定、及び変更、廃止の案等）でも、総会成立要件を満たしてしてい
ない総会でも、欠席者の票を議長（理事長）に一任して可決している事例が多い。私の居住
物件は、過去の議案書等を精査しましたらたくさんの規約や法令の反する事例を発見しまし
た。

かの有名な管理会社１０９の事例です。皆さんの物件も精査される事を提案致します。

マンション住民で先々まで考えている方はごくわずかです。殆どの住民はどうにかなると思っています。それがどれほど怖いことか。傲慢で先々のことまで考えず安易な判断をし、自分勝手な考え、自分の都合で考える理事長がマンションをダメにします。

その通りだと思います。
管理会社に任せるのではなく、理事長だとか理事などでなくても、毎日の清掃に注意を払い、気になる部分について管理会社に指摘し、無駄な工事をせず、無駄金を使わず、十二分な積立金を確保することです。
普段の清掃に現れるのが管理の良し悪しです。
それができれば不具合の場所を早期発見できることに繋がります。
普段の清掃ができないと、見つけられないので、不具合が進んでしまい、手直しで済むことが、工事になってしまうこともあります。

清掃結果は目に付きやすい管理部分ですから、役員もたまには、巡回する事を薦めます。

清掃業務は綺麗な仕上がりは当たり前ですから当然良悪は理解しやすいです。
理事会で業者に内緒に清掃業務と管理員業務の良し悪しのアンケートを取る
事をお勧めいたします。

綺麗の基準は、人によります。当然自宅が汚い方は清掃状態が悪くても気にならないでしょう。
住民の質によります。

うちは代々の理事長宅が汚いからダメだ。
外部廊下側の家まわりも汚い。

２３７さん本題を挿げ替えないでください。２３５です。

自宅が清潔で整理整頓ができている人は真面目で律儀で几帳面ですから大規模修繕工事委員や理事会にもってこいなのである。
細かいところまで目配り気配りが出来る人間は何処でも重宝する。

自宅が汚い人が理事になると最悪です。綺麗好きな人は仕事もできますので、理事にも適任でよい提案や管理会社に指摘もします。
自宅が汚い人は、全てにおいてだめです。お金に関する考えもずれこんでます。全てがルーズでだらしない。

築古のマンションになるとそのマンションの民度を占う為にマンション特有の臭いも出る。
見えるところは管理会社や役員等で小奇麗に取り繕うことはできてもこの臭いだけは、この
マンションの特有の臭いであり取り繕う事は不可能です。無臭のマンションの方は安心して
住める。

60代の主婦の立ち話も修繕してもらいたい。
当マンションはバブル期に新築で入居した世代が大規模修繕工事への不満や根拠や証拠のない個人攻撃でマンションの評判を地に落としている。

マンションは修繕も増えるし、綺麗が一番。汚いマンションなんて中古で売れないし。近隣マンションと比較されるだろうし。ましてや、匂いのするマンションなんてとんでもない。ゾッとする。綺麗好きの住民に合わせるべき。

綺麗に維持することと工事とは別のことです。
管理会社が普段の清掃や定期清掃をちゃんとしていれば、建物は綺麗に保たれます。
毎日目にする部分なので、綺麗にしていれば劣化だと感じることは、意図的にすれば分るでしょうが、普通は新品の物と比較しないと分らないです。
劣化した物を新品にすれば綺麗になるのは当然のことです。

大規模修繕工事は、基本的に足場を立てて行う工事をまとめてするのが無駄な費用を使わないこつです。
しかし、管理会社などは足場がなくてもできる工事を前倒しにして薦めることがあります。
積立金に余裕があるならそれでもいいですが、前倒しの工事は資金計画を圧迫し、毎月の支払額を上げる原因にしかならないです。
それにこれは雛形のような決まりがある訳ではなく、各マンション毎に違うことを知っている人が少ないことも原因です。
同じマンションでも、住む人の違いがあれば、懐具合や考えが違ってくるので、大規模修繕工事内容は変わります。

専有部分を賃貸に出しているオーナーが売りに出しだした。民泊禁止の規約設定が本音か。

将来人口減や高齢化で投資型専有部分は売りたくても売れない、貸したくても借り手がい
ない、空家が多くなると民泊でもする事が出来れば損はしないと思っていた。

自分のマンションの構造や設備の知識の無い理事が順番制で就任しても何の役にも立ちません。
気の利いたプロがいるのに理事等管理会社派はこのプロが理事に就任するのをどうにかして先送
りする

例えば次期理事の抽選箱にその組合員の室番号を抜いていたのが管理員によつて発覚した。これ
等は役員選任方法を規約にしっかりと明文化して公平に行えるようにしなければならない。

次期理事の順番候補者の室番号と組合員名を記した札を総会の出席者の前で抽選箱に候補者の室
番号と氏名を出席組合員にでも一枚ずつ公開しながら抽選箱に投入しなければこういう不正行為
がまかり通る。

皆さんのマンションはどうですか。？この組合員を理事にすると委託契約の締結が危ないとみて
いるのです。委託契約の解約は総会の普通決議ですから、理事の過半数で可決して総会に提案し
否決されたことはないでしょう。あるとすればその組合は相当レベルの高い組合です。こういっ
たマンションに住みたいし投資で購入してもいいでしょう。

悪い組合役員と悪い管理会社が共謀している役員会と管理会社に反旗を翻している
特定の組合員を排除して迄、理事会で理事の過半数で管理委託契約締結の総会案を
否決に持っていけるだけの組合員の総意が得られるマンションを知りたい。

普通は真逆のマンション管理組合の方が多い。組合員のマンション管理士等の働き
が盛んになるとこういった正義の通るマンションが少しでも増えてくることを期待
します。

理事が無知って、ほんとに困ります。組合の重要期だったりすると、取り返しのつかないことになります。勿論本人達は責任を感じてないのです。

マンション管理士等も色々だからね。とりあえず、組合員のマンション管理士を
探して理事になってもらってみてください。上手くいきますよ。

マンションに住んだこともないマンション管理士はやはり無理があるね。
出来ることなら、管理会社勤務の経験とかマンションの住民で理事長とか
専門委員長とかの経験者の方がいいと思うよ。

とりあえずね。？

わかるな…。悲しい現実。無知な無責任理事達の置き土産。どーすんだよ。

行政が介入してくる。その時はゴキブリや蛆虫が続々登場。滞納管理費等の処理に困惑。

ウチも輪番制になってからというもの理事未経験の無知な理事ばかりで給排水管工事の話が何年経っても進まない。
大規模修繕工事も自分の金のように無駄使い、無事に完了したと言わんばかりのドヤ顔で知らん顔。
この先どうなることやら。

　１１月１２日にセミナーがあり、悪質コンサルと、大規模修繕業者にひどい目にあわされ、訴訟までおこされた理事長の事例紹介がありました。　当方も大規模修繕工事が進行中ですが、工事が終わった部分に明らかな瑕疵が見つかり、工事会社の自主検査でも見逃し、コンサルの検査でも見逃しました。　分かりにくいところですが、何の資格も持たない区分所有者が気が付きました。　素人にわかるものが、玄人に分からないのは、「プロ」としては失格で、コンサル料や工事代金を支払う必要があるのでしょうか？

素人にも解る事がプロにわかないはず、の説明をお願いします。

管理会社がプロ、コンサルがプロではありません。そのような考えの組合は食い物にされますのでご注意を。ようは組合次第。特に削減率重視のコンサルで成功報酬率が高いコンサルは危険。
あとは、契約後に豹変するコンサルも多いです。
対応が以降悪くなるなど。うちは、近隣マンションの失敗例を聞いたので修繕委員と理事会きちんとやってます。

私は元コルサルですが、コンサルと安易に契約することはすすめません。よく調べましょう。
担当者の職歴等。私はコンサルとして、裏を見てきました。コンサルがプロとは間違えです。とてもプロとは言えない輩が沢山います。自社利益のために何でもする輩もいます。

見積りなんて組合でとった方がいい。いい条件。安い価格。優良業者。どれをとってもコンサルに勝る。それなのに報酬払うなど馬鹿だよ。
コンサルによっては、成功報酬の他に基本報酬も支払うらしいから。
うちのマンションは理事が有能なので、自分達でやった。

参考になります。削減コンサルとの契約は辞めようと思います。先ずは理事で知識を高めます。あとは、他の組合に話を聞ければ聞いて、失敗だけはせぬよう努力します。後悔はしたくないですから。幸い今期は理事に恵まれていて、今のところ悪人理事もいませんし。皆で力を合わせて乗り切ります。

>262さん
元コンサルだそうですが何のコンサルタントなんですか。
管理組合のコンサルタントといえば、マンション管理士、弁護士、
１級建築士がありますが、そのコンサルなんですか。

私が勤務していていた会社は、管理委託費や点検費等の削減、大規模修繕工事などの工事費削減業務をしている会社です。実務は、経験者でない者が行なってます。ですので、有能で知識のある理事の方々には劣るでしょう。

やはり特に大規模修繕工事であれば、設計コンサルタントとして１級
建築士を雇い入れることが大切でしょう。
それから通常の工事であれば、地元の優良企業からの相見積を取って
その中から理事会で業者の選定をすべきです。
その業者選定方法が分からなければ管理会社に依頼して複数社から
同じ条件で相見積を取り、その中から理事会が決めればいいでしょう。

大規模修繕をねらう管理会社、コンサル、悪人理事の輩たち。マンションを守るって大変だ。

大規模修繕工事をやるにあたっては、大規模マンションなら設計監理方式も
採用できますが、積立金との兼ね合いでそこまではできないというマンションも
多いのではないかと思います。
そういった小規模マンションであれば、建物診断をやるときに単なる診断だけ
でなく、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書以外に建設会社を選定する
ときのために、金抜き計算書を作成してもらえば、相見積を取る時に同じ条件で
見積提案書が各企業からとれますので、選定がしやすくなります。
費用としては１００万円程度はかかるかと思います。

悪人理事の見分け方を教えてください。

悪人理事とはどういう方をいうんですか？
裏金をもらってい者？
今時理事長とかにお金を渡す業者っているんですか。
うちのマンションでは、理事長だろうと修繕専門委員長だろうと
一切お金は勿論、中元・歳暮での贈り物もありませんよ。
大規模マンションで、理事長と専門委員長を経験しましたが。
ただ年賀状はきてましたけど。